融资模式对比表及案例

业有限公司向 平安银行申请 开具10亿元人 民币融资性保 函，用于境外 机构向盛誉 （BVI）有限公 司发放贷款， 贷款资金用于
龙湖63.85亿 港币加1.65
亿美元
行作为托管银 盛誉（BVI）归
2
成本 拟基准利率上 综合成本
（年利率）
浮40%
9.7%
7.80%
12%
12.00%
6.06%（基准 利率）
一年
3年
至项目2%宣布清 算之日止
五年
4年
6.5%固定利
息按季支
4
利息支付方 式
借款按月结 息，结息日为 每月的20日
付，1.79%财 务顾问费费 分两次支付 （双方协商 结果）；投 融资顾问费
借款按月结 息，结息日为 每月的21日
出票时以赶工 奖形式一次性 支付6%的利息
支付时间为2013 年9月-2014年2 月，于每月20日 支付30万元，合
是
是
是
要求广厦提供等
是
额、合法有效的
是
是
工程建安发票，
是
是
可税前抵扣
12
借款用途
项目工程款和 报建费用
秦皇岛恒大 城六号地块 一期工程建
置换他行贷款
应付未付的工 程款
用于项目工程建 设/材料采购
对外合作需 要
无限制
支付土地款为 主
用于归还盛誉 （BVI）股东借
款
13
债权-股权认 定
债权
债设权
债权
计入成本
安徽三林置业广 厦建设集团3000
万企业借款
上海信托作为 由上海穗华置
甲方：济南 置业有限公
司 乙方：东营 经济开发区 国有资产运 营有限公司 金额：2.8亿
恒大地产集团 55.5亿优先
票据
资金方募集资 金，通过长安 财富资产管理 公司发起资金 管理计划，以 委托贷款的形 式发放给项目 公司，并由浦 发银行北京分
付应付未付工
景德镇置业有 天津秦皇岛
程款而向苏中
限公司向农行 恒大城1亿元 深圳建设集团 建设集团股份
申请贷款1.8 委托贷款 北京银行5000 有限公司、广
亿用于景德镇 （天风证券/ 万流动资金贷 厦建设集团有
恒大名都三四 中国农业银
款
限责任公司开
期项目开发建 行）
具商业承兑票
设
据，作为短期
融资方式
司
北京银行
公司 承兑人：北京
公司 受票人或收款 人：苏中建设 集团股份有限 公司、广厦建 设集团有限责
广厦建设集团
项目公司： 济南置业有
限公司 资金方：东 营经济开发 区国有资产 运营有限公
司
证券公司
信托
体：上海穗
资产管理公 华；境内开具
司：长安财富 保函银行：平 建设银行香
资产管理公司 安银行宁波分 港，光大，汇
计六次。
半年结息支 付
每半年支付
付息时点不确 定，上市公司 或项目公司宣 布分红才付息
按年收取
1.39%按季支
付（付给银
行）
项目土地阶段
项目土地抵
5
担保方式
押，集团或上 地产集团担 恒大地产集团 地产集团承诺 恒大地产集团担
市公司保证担
保
担保
书
保
无
保
抵押+担保
性抵押，项目 公司100%股权 质押，集团保 证担保，上市 公司代偿承诺
可用于房地产 高；期限较
开发
短，只有6个
月
金额小
取决于与当 地政府的关
系
该融资模式较 新，缔约条款 仍需完善；涉 及通道环节复 杂，业务水平
要求较高
活动。
手续复杂，流 程长
出票人：北方
资金方：上海 境内融资主
9
相关机构
债权人：农行
景德镇分行枫
兴支行 天风证券、
债务人：恒大 中国农业银
地产集团景德
行
镇置业有限公
恒大集团融资模式案例
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序号 对比
R1
R2
R3
R4
R5
开发贷款 委托贷款 流动资金贷款 商业承兑汇票 企业借款
R6 政府借款
R7 发债
R8 永续债
R9 内保外贷
R10 银团贷款
1
案例
北京公司为支
恒大地产集团
委托银行：浦 行；境外融资 丰，恒生，工
发银行北京分 主体：盛誉 商，中国等
行
（BVI）；境外
托管银行：浦 借款银行：民
任公司
发银行北京分 生银行香港分
10 监管机构
银监会
银监会
银监会
银监会
不计入征信，无 监管机构
银监会
证监会、政府
证监会行、银监 会
外管局行、银监 会
以赶工奖名义，
11
利息税前抵 扣
保函
（双担保概
四证齐全、项
中铁信托先把钱
念）
6 放款条件 目资本金不低
无
无
放给广厦建设集
无
保函开立
于2.65亿元等
团
拓宽企业和个
审批较快，
单笔融资规模 人海外投融资
7
优点
用于项目开发 的借款类型中
成本最低
放款较快， 成本略高于 开发贷，通
审批很快，放 与达成协议收
款快，成本较 款人即可，流
低
程相对简单
非债
非债
债权
非债
债权
债权
R11 配股
7.50%
第行一对年资为金1现0%行， 第二年为10%， 第三年为13%， 第四年及之后 为16%，且资金 成本率以16%为 限；另财务顾 问费率为每年
境还内股：东开借立款手 续费2%、财务
顾问费 2.275%；境 外：手续费 0.75%、利息费
用3.75%
3.80%
3
期限
3年
18个月
一年
6个月
半年
审批快；不需要 抵押
成本低，用 途限制少， 合同条款少
数额较大，期 限较长
大；对资金用 途限制小，可 用于支付土地
渠道，放款对 外投资的外汇 管理政策，便
金额巨大，成 本较低
常低于信托
款；
利企业进一步
扩大境外投资
银行审批流程
繁琐，审批时
8
缺点
Hale Waihona Puke Baidu间长，对用款 有严格要求，
对销售回款有
严格监管
年化成本
金额较小，不 12%，相对较