古镇商业业态策划方案

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篇一：旅游小城镇的业态规划——以古镇项目为例_绿

维创景

旅游小城镇的业态规划——以古镇项目为例

旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营

服务商

newDimensionplanning&DesignInstituteLtd.北京绿

维创景规划设计院

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旅游小城镇的业态规划——以古镇项目为例

北京绿维创景规划设计院前文中提到业态规划是旅游

小城镇规划的重点之一。无论是面向本地消费者还是旅游者，旅游小城镇必须得有足够的休闲业态才能留住人，才能吸引

消费者消费，才能具有活力。本篇文章将从休闲业态角度进行梳理，借鉴国内外成功案例，尝试建立古镇类旅游小城镇的休闲业态配比关系，以及核心商业区规模与客流量、消费力的关系，从而指导现实中的开发与建设。

一、休闲业态的类型

作为以旅游者为主要服务对象的休闲业态，绿维创景通过梳理，认为旅游小城镇的业态主要包括旅游商品类、餐饮类、休闲娱乐类、宾馆客栈类、演艺类和旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商

服务配套类六大类。

二、从旅游小城镇案例看休闲商业业态配比

（一）从国内旅游小城镇案例看休闲商业业态配比

1、大理古城

大理，文献之邦，拥有1200年历史的南诏古国，有30余年的近代旅游发展史。大理古城总营业面积3万平方米，核心商业区面积为2万平方米。20XX年，共接待游客918.17万人次，实现旅游收入135.01亿元，人均消费1470元。

（1）商业业态

大理古城业态，按照商铺面积分，商品经营占46%，服务及配套占37%，餐饮业占7%，休闲娱乐占10%。

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服务商

大理古城业态，按照商铺数量分，商品经营占80%，服

务及配套占7%，餐饮业占8%，休闲娱乐为5%。

（2）商业配置规模

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2、丽江古城

从上世纪80年代末开始，丽江古城至今有将近30年的旅游发展史，22个少数民族聚集，6200多户，3万多人。丽江古城总商业经营面积3万平方米，核心商业区面积约1.6

万平米。20XX年，接待游客1731.17万人次，实现旅游收入238.38亿

元，人均消费1377元。

（1）商业业态

丽江古城的业态，按照商铺面积分，商品经营占46%，

餐饮酒吧占17%，休闲娱乐占10%。

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篇二：古城镇、景区的规划开发与商业业态研究

古城镇、景区的规划开发与商业业态研究

在规划开发古城镇和景区时，如何研究它们的商业业态，是近几年来我们作策划规划时非常重视的基础性工作，为了使这一工作引起旅游界的足够重视，除了这次专文谈论外，

在即将出版的《旅游项目策划》一书（清华大学出版社出版）中，我们专题讨论了这一问题。旅游商业业态研究是旅游产业链条如何在古城镇和景区进行合理布局的依据，它决定着古城镇和景区功能如何划分，建筑如何布局，而不是规划师和建筑师在图上根据自己的理解来布局商业空间和产业空间。不经过商业业态研究或者研究不到位就进行规划设计，有可能造成这样的结果——规划设计了很多的房子和店铺，但它们并不能产生良好的商业效应，反而破坏了环境；或者是商业店铺规划设计过少，没有产生商业的聚集效应。这些店铺放在什么地方，旅游的六大要素在古城镇和景区如何布局，游客在什么时候才能产生强烈的消费欲望，是需要对商业业态和游客的消费行为、消费心理进行好好研究的。

一、商业业态与旅游商业业态

在商业活动中，从事零售活动的基本单位和具体场所是商店，而商店依据销售形式不同又区分出不同的经营形态，即零售业态。近年来，受国际商业发展趋势的影响，零售商店的业(:古镇商业业态策划方案)态形式发生了很大的变革，并且出现多样化和细分化趋势，尽管当前世界各国对零售业态的定义由于侧重点不同而有所区别，但通常认为，业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，业态是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。

旅游商业业态的顾客群是确定的，即游客，虽然如此，也要研究游客的细分市场的需求、行为规律、消费特征和心理喜好；旅游商品零售店出售的商品大多与游客的需求有关，一般分为两类：一类为游客在旅游地观光、休闲、度假时的生活必须用品；一类为游客喜欢购买的带有地方文化特色的纪念品、土特产等。由于购买者的单一及出售的商品类型不繁复，容易造成业态的同质化。

二、影响古城镇、景区商业业态布局的主要因素

1、交通条件：交通条件是影响店铺布局的一个重要因素，它决定了企业经营的顺利开展和顾客购买行为的顺利实现。

古城镇、景区道路交通系统的规划设计对商业业态的空间布局起着很重要的作用，道路交通系统的安排决定了客流的进出通道、流动方向。一般情况下，车站、码头、停车场是游客聚集的场所，景点集中的地方、景观特色突出的地方也会形成游客的聚集地，这些都是商业业态布局的好地方。但即使在这些游客聚集的地方，游客的进入通道和出去的通道对商业业态的布局会有影响，进入景区的商业通道，应以布局游客到景区后所需要的东西为主，游客离开景区的商业通道应以配置纪念品、土特产、餐饮等业态为主。客流量是影响商业业态布局的一个十分重要的因素。在游览线路上，只有主要的出入口和重要的景点才是游客聚集的地方，是客

流量最多的地方，而线路上的其他景点，客流量小，有的线路对团队游客、大众游客来说，比较偏僻，游客去得更少。根据我们对丽江古城商业业态的调查研究，我们也发现，丽江古城主入口水车广场、四方街、木氏土司府是客流量最大的几个点，特别是中心地四方街附近商气最旺，以四方街为中心，客流量与距离几乎成等距离的衰减。

2、客流类型

客流量大小是店铺成功与否的关键因素。客流包括现有客流和潜在客流，商店选择开设地点总是力图处在客流最多，最集中的地点，以使多数人就近购买商品，但客流规模大，并不一定带来商店的兴隆，应作具体分析。

一般商店客流分为三种类型：

(1)自身的客流。是指那些专门为购买某种商品而来店

购买的顾客形成的客流，这是商店客流的基础，是商店销售收入的主要来源。因此，在商店选址时，应着眼评估本身客流的大

小规模及发展趋势。商店的商品定位是十分重要的，一个商店出售的商品应与其周围商店出售的商品相互补充，相互之间形成差异化与特色化。这就要求古城镇和景区的商店招商时，对入住的业态要合理布局，避免千篇一律，同质竞争。

(2)分享客流。指一家商店从邻近商店形成的客流中获