天津海河新天地商业项目写字楼定位报告

➢ 品牌效应策略：
本
充分利用中远品牌，提升项目的品质与质量。
项
目
➢ 产品策略：
竞 争
对于物流、贸易等行业的企业来说，本项目的交通优势 有非常大的吸引力，可以考虑把部分写字楼针对此类企业招商， 做行业集中式的办公场所。
策
对于处于发展转型的企业，希望改善办公环境，但传统
略
CBD的高档写字楼费用昂贵。本项目可针对这部分客户提供外观、
楼则很受欢迎。同时，此部分客户对商住两用楼、商务公寓、
SOHO等办公物业也比较青睐。
投资型客户的需求特征
➢目前天津市房地产投资型客户仅仅占整个市场成交量
的3%左右，主要集中在商铺、高档公寓和写字楼，对普
通住宅少有涉及。但是，需要认识到，随着天津市经济
客
的发展和房地产行业的迅猛发展，近几年来房地产投资
困扰，他们一般偏好选择中央商务区作为办公地点，从而
提升企业的形象与实力。
从企业实力和规模不同，客户的需求特征也不同
➢外资企业、规模大、实力雄厚；国内企业集团，其资金充足；
他们选择写字楼更看中区域与档次，一般偏好选择中央商务区
客
的高档甲级写字楼。外资企业除对区域和档次有很高的要求外，
户
对写字楼的环境、配套、个性化也有较高要求。
客
和周边商业配套；
户
➢科技客户除档次形象外，较为关注物业管理水平和租金及
需
售价。
求
企业注册区域不同客户的需求特征也不同
特
征
➢一般来说，在天津市本土企业选择写字楼地点时，往往
偏好选择与公司注册相同区域的写字楼。比如，河东区注
册的企业喜欢选择河东区的写字楼。
➢而外地企业的分公司、办事处则不受“恋旧地情节”的
市
多为甲级或以上的写字楼，客户主要是大中型企业、外资
场 竞 争 环
企业。南京路、小白楼、友谊路等传统商务区的写字楼在 未来3-5年内仍将是市场的主体，不论从供应量还是出租 率水平、租金水平仍占市场的主导地位。 ➢ 3、客户需求：天津的写字楼客户普遍选择传统商务区 作为办公地点，对小白楼、南京路和友谊路三大传统商务
型的用户来往的客户较多、员工经常有加班要求，因此
对停车、午餐、电梯运营的便利性等有较高的要求。
（定位根据详见WORD文件）
河东区写字楼客户
河东区写字楼主要集中在十一经路，客户类型中物
流、贸易客户较多。河东区甲级写字楼很少，一些
客
对办公楼要求高的客户都纷纷租用或买用天星河畔
户 定 位
广场，仍处在期房阶段的三联广场等项目也受到写 字楼用户的关注，显现出河东区高档写字楼的供需 缺口。另一方面，河东区的乙级写字楼客户主要是 小型私营企业和外来办事处，随着天津市经济的快
境
区较认同，小白楼和南京路沿线是受访者最向往的办公地
分
点，有小部分受访者选择东站附近作为其首选办公地点。
析
➢ 4、河东区及项目周边竞争环境：本项目周边成熟的写
字楼供应较少，缺乏专业性的中高档商务设施。项目周边
的写字楼档次多为乙级或以下，客户主要是中小型企业和
外省企业的办事处。十一经路是河东区客户在选择办公地
速发展，预计未来几年内河东区的写字楼客户需求
将进一步增加。 （定位根据详见WORD文件）
不同行业对于写字楼质素的注重因素侧重点不同
➢航运物流船务类客户更加强调周边区域同行集中程度、交
通便利程度
➢金融证券客户注重档次形象、价格；
➢贸易客户注重档次形象、交通便利程度和智能化；
➢咨询顾问客户注重除档次形象外，更为注重物业管理水平
配套，是城市或区域的标志，提供国际水准的物业管
客
理服务，拥有高素质的国际性公司的聚集氛围，方便
户
的出行条件等。 （定位根据详见WORD文件）
定
天津市乙级写字楼客户
位
乙级写字楼客户主要是中小型企业和外省公司驻津办事
处。这些客户除了基本的办公用房需求外，整体而言对
所选择的办公物业品质要求并不高。但是，由于这些类
环境都不错但租金较低的写字楼。
在写字楼市场不稳定的情况下，可以考虑提供商住两用
的商务公寓，从而降低竞争风险。
天津市甲级写字楼客户
主要为外资贸易公司、外资银行、外资保险公司、国
际航运公司、国际航空运输公司、物流公司等及部分
国内大型企业集团办事处。这些客户对所选择的办公
物业品质要求很高，必须具有良好的物业硬件设施和
境
商务配套设施缺乏，未来本项目高品质写字楼的出现将处
分
于无竞争地位，能满足河东区部分企业更新换代的要求。
析
同时随着土地全部采用挂牌上市交易，政府部门、大中型
国有企业、私营企业今后将采用整体购买、合作开发等方
式参与到写字楼的开发当中，小体量的写字楼存在一定的
市场。
➢ 异地推广策略：
除了天津市区的推广以外，还应该把推广放大到周边郊县以 及北京、唐山等环渤海城市中。
需
➢处于发展中、转型中的企业，偏好选择有利于提高企业形象
求 特
的写字楼，但对租金、售价又比较敏感，因此中央商务区的高 档写字楼对其来说难以接受，而非CBD区域的中高档、配套好 的写字楼则更受欢迎。
征
➢小型企业、资金实力薄弱，选择写字楼最看重的是价格，对
写字楼的档次和地段要求都比较低，但如果提供外观不错写字
点时的首选，是未来本项目写字楼主要竞争项目写字楼并非处在传统商务中心区的有利竞争地
位，在客户选择上面临着比较大的竞争，项目周边商务氛
围不成熟为项目的发展带来一定的压力。但东站后广场及
市
新开路沿线区域具有相当大的市场发展空间。随着整个河
场 竞 争 环
东区城市区域功能的不断完善和商务氛围的加强，东站后 广场区域的辐射和吸引力将提升，本项目的市场竞争力也 将同时得到提升。 ➢ 本项目所在区域周边除十一经路有少量的甲级写字楼 外，其它的主要为乙级写字楼。由于原有商务氛围不浓厚，
天津 ·海河新天地商业项目
写字楼定位报告
决策资源 ·博远商业（香港/广州/北京）
➢ 1、天津市写字楼分布特点：天津市写字楼主要分布在
河西、和平区，河东与其它区域相对较少，传统的商务区
域占据了市场的主导地位，聚集着天津的高档写字楼。典
型分布区域有：小白楼区域、南京路区域、友谊路区域。
➢ 2、产品档次与客户构成：传统的商务区产品档次较高，
户
逐渐受人重视，那些率先投资的人们得到的巨大收益起
需
到了很好的示范作用，经济学中“羊群效应”在这个领
求
域将尤为突出。
特
➢根据我公司对天津市写字楼投资型客户的调查，纯投
征
资客户对写字楼的选择最关注的几个因素按其重要性依