政策对上海房地产市场影响分析.doc

政策对上海房地产市场影响专题分析报告

上海绎凯博才房地产代理有限公司

2005年6月

引言

经历了1997年金融危机的不利影响，1999年底，上海房地产市场触底，2000年开始全面反弹。在过去的4年多时间，上海楼市一路高歌猛进，犹如“芝麻开花，节节高”，上演了一出令人咂舌的“神话”！

任何行业都有它的运行周期，如今的上海房地产市场，已经处在高位运行的阶段，高涨之后的市场调整迟早会到来。对政府而言，面临日益膨胀的房地产市场，担心泡破灭对经济带来的冲击和金融风险，开始采取抑制性措施，控制市场的上涨。

政策频繁出台，力度不断加大，在这种大政打牙之下，上海房地产市场急转直下，政策对房地产市场的影响日益加大。市场的不确定性不断增强，正确认识房地产政策，正确判断上海房地产市场的走势，在当前阶段至关重要。

因此，我们结合上海房地产市场，仔细解读政策内部机制，分析政策的影响力度，并基于此，对上海房地产市场的短期和长期走势做出判断。希望这种研究能够有助于上海房地产开发企业采取针对性的策略，规避市场风险！

绎凯博才·市场开发

与研究中心

一、近期出台政策介绍

随着房地产市场持续升温，面对越来越大的市场风险，从2004年开始，政府部门开始重点调控房地产市场，采取一系列紧缩性宏观调控政策。特别是今年3月份以来，相关政策连续出台，引发市场频繁震动，其相关政策表述如下： 2005年3月6日，上海市政府发布《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见》。

2005年3月7日《市地税局本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》，规定个人购买本市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售

的，销售时按销售价减去购入原价后的差额依5%的税率征收营业税，

并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费（以下简称“营业税及附

加”）。个人购买后居住满一年（含一年）的普通住房，出售时免征营业税

及附加。

2005年3月16日，中国人民银行宣布将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，基准利率调整为6.12%，同时实行下限管理。

2005年3月26日，上海市政府推出两个“一千万”配套商品房工程，其平抑房价的意图凸显。

2005年3月29日，上海市政府出台《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》,重点指出对贷款购买房屋在一年内转让的，商业银行将不再

提供住房贷款及转按揭服务，交易时并增加营业税。

2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》。

一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任：房价

提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过

快，控制不力，要追究有关责任人责任；三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；

四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五、正确引导居

民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 2005年4月6日，上海市房地资源局推出三条措施，其中转按揭“交易登记三步不再并办”的政策引人注目。

2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，提出八项措施引导和调控房地产市场（简称“新8条”）。一是强化规划调控，改善商品房结构。二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六是加强金融监管。

七是切实整顿和规范市场秩序。八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。

2005年4月30日，国务院七部委联合下发《关于稳定房价工作的意见》，主要内容包括：一、强化规划调控，改善住房供应结构。住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地方，要保证中低价位、中小套型住房的有效供应。二、加大土地供应调控力度，严格土地管理。对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住

房建设用地供应量。继续停止别墅用地供给，严格控制高价住房用地供

给。三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。规定自2005

年6月1日起，国家将调整住房转让环节营业税政策，对个人购买住房

不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，个

人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；

对个人购买非普通住宅住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按

其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。四、加强房地产

信贷管理，防范金融风险。五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理

引导住房建设与消费。六、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度。

七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为。八、加强

市场监测，完善市场信息披露制度。

2005年5月31日，上海市政府出台《有关加强房地产税收管理的补充通知》，就上海可享受税收优惠政策的普通住房标准、个人住房交易的有

关税收政策等作了细化规定。规定6月1日起购买非普通住房的，按3％

税率征收契税，凡个人在5月31日前购买商品住房并已取得发票、尚

未缴纳契税的，仍可按3％税率减半征收，但必须在2005年7月31日

前缴清。

2005年成为房地产市场调控的关键年，政府出台政策的密度和强度不断加大。山雨欲来风满楼，伴随政策紧缩，市场开始动摇，长达５年的繁荣开始转向，未来市场走向扑朔迷离。