某工程项目融资案例分析及对工程项目融资经验教训的认识

某工程项目融资案例分析及对工程项目融资经验教训的认识

一、项目概况

1.恒大绿洲项目简介

恒大绿洲项目二期工程的建筑地点在长清区大学城区，用地面积104亩（69,416平方米）。该项目的容积率为3.76，建筑密度17.7%，绿地率43.8%，建设规模227,630.43平方米。

恒大绿洲工程位于济南市规划的西部新城—长清区大学城内，文化氛围较好，周边城市道路建设已全部建成通车，供水、供电、供气等基础工程均已连接，房地产投资潜力较大。项目规划面积1200余亩，其中建设净用地面积：678559M2(合1017亩)，总建筑面积将达270余万平方米。该地块所处区域条件良好，交通方便，城市基础设施完善，地质构造稳定适合修建大型高档居住小区。其中首期占地247亩，建筑面积约38万平方米，其中住宅约31万平方米，综合楼、运动中心、幼儿园等公共配套建筑面积约7万平方米，综合容积率2.31。首期项目规划主要包括高层与高层住宅以及运动中心、综合楼、幼儿园、小学、中学和商业中心，规模宏大，配套齐全，令居者尽享休闲、购物、娱乐、餐饮、运动之便利。

恒大绿洲二期A组团规划占地104亩，建筑面积约22.8万平方米，综合容积率3.75，其中：住宅约13万平方米，包括18-32层的高层5栋12个单元，规划住宅1100户,主力户型面积从80-160平方米，包括两梯四户与两梯两户共10余种户型，满足不同客户的需求;另外小区还有商业、地下车库等公共配套建筑面积约9万平方米，项目建成后将开通社区巴士往返于小区与济南市主要街道，保障小区住

户与市区的顺利通行。

为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目决定采取平行施工方式。本项目二期A组团工程计划自2010年8月开工，至2012年6月竣工，总工期2年。据市场分析，按市场吸纳能力及公司开发能力、资金筹措的可能性，本项目二期A组团工程开发建设进度计划安排如下表：

2.恒大绿洲项目市场定位

2.1恒大绿洲项目的目标市场预测

表2-2客源区域

1．受全国房价调控的影响，居民投资意识的增强，目前房价较低，项目所在地的本地居民必然是购房一支主力军。

2．市内房价也由2002年的2600元左右/平方米上涨为8300元左右/平方米，作为工薪阶层的广大市民和来鲁就业人员必将考

虑房价相对较低、交通顺畅的周边县市，因此项目必将为市内工薪阶层所亲睐。

3．济南作为省会城市，具有悠久的历史文化和良好人文生活环境，市政配套设施完善，省内其它地区及外省许多有购买力的客户随着房价的上涨而不再持币观望，因此到济南购房投资及居住的客户近年正在急剧增加。

表2-3客户购房动机

中国是一个发展中国家，人民生活水平还在一个小康的水准，大部分客户都不具备同时购置几处房产的经济实力，一般都是因在济南工作或生活而需购置房产，因此第一次购房的客户比例较大;另一方面，随着房价的上涨和居民投资意识的加强，长清项目的良好交通、居住生活环境和房产的巨大升值空间，还是有相当一部分具有购置能力的客户为二次购房和投资而购买本项目房产。

表2-4客户年龄细分

1．24-30岁年龄组为初立业者，消费承受能力较低，但属于潜在购房都的主要组成部分，适合购买单身公寓或小二房居室。

2．30-40岁年龄组为开始有家庭群体，立业在10年左右，

经济基础雄厚，自住型和改善型需求强烈，是购房的主要群体之一。

3．40-50岁年龄组为强势消费群体，追求更好的居住质量，购房主要为自己和孩子。

4．50岁及以上年龄组多为二次置业，以外地求学为子女、本区域附近居民为主。

表2-5购房面积需求预测

购买恒大绿洲项目房产的客户一般都是在济南市区或长清区内工作的人员、省内其它城市经济基础较好的富人阶级、为异地求学购房的学生家长，业主一般为三口之家，受济南市户籍入户政策的影响，居住面积在60-120平方米的需求最为旺盛；另一方面，一部分创业成功的人士、企业高级职员他们经济购买力强，居住面积一般需求在120平方米及以上。

表2-6总价承受预测

按揭购房扩大了消费者的购房空间，能有效降低首付压力，再加上一些购房优惠条件，故预计该盘主流承受总价范围60万-80万之间，即主力购房面积在80-125平方米之间。

2.2目标客户群定位分析

济南城区、周边二级城市和外地来鲁人员将是本项目所针对的主要市场，以第一居所物业定位为主。

各区域客源比例预估：外地客户50%、长清地区20%、济南及周边客户30%；

年龄层区分预估：25-45岁75%、其他25%；

购买目的预估：纯自用45%、改善居住条件45%、自住兼投资15%；

2.3价格定位

长清周边已然在售的房地产项目为参考，并结合本公司楼盘开发的品质以及“开盘必特价，特价必升值”的销售模式，本项目的建筑特色和风格综合考虑多方面的因素作为预测的依据等。销售参考价格见附表1。

（1）项目价格预测

根据对长清县城以及大学城片区房地产市场进行分析，当地房地产市场在济南市政府城市发展规划以及大学城、园博园等产业的带动下，区域内房地产发展潜力巨大，市场需求旺盛。目前该区域房产价格集中于4500—5000元/㎡左右，面向中低档客户的毛坯普通住宅较多，而高质高价精装修的精品楼盘稀缺。目前

所有的产品形态中高层、小高层花园洋房约占到整个市场的60%，电梯公寓市场正在逐步发展阶段约占道30%。由于大多楼盘缺乏独特的规划与追求精品的意识，目前价格成为该区域的主要竞争手段。

恒大绿洲项目正处于长清开发板块，交通便捷、配套设施便利，综合地产升值空间极大。参照周边已在售楼盘的规模和销售价格，并综合恒大地产规模开发的综合优势和“开盘必特价，购买必升值”的销售策略，鉴于恒大绿洲项目为精装修项目，装修标准为1500元/平米，同时考虑目前房地产市场的相对低迷，按目前销售价格预计而不考虑房价上涨的因素，以谨慎的原则预计本项目住宅销售均价将为5,700-5,900元/平方米，商铺销售均价为9,000-12,000元/平方米，车位销售均价将为80,000-85,000元/平方米。

二、项目的融资结构

1.恒大绿洲项目财务分析

1）项目市场需求分析

济南市虽属于沿海发达地区，制造业发达，从业人口众多而且收入相对较高但在城市建设和基础配套方面相对落后，从而决定着房地产市场的巨大需求。根据济南市经济状况和房地产市场发展状况分析，自主型的刚性需求仍是购房的主流，据调查济南市场刚性需求的自住型和改善型购买者的占95%以上，投机性置业仅占8-10%左右，从供求关系上就已经决定了济南楼市的价格