丹尼斯选址分析

丹尼斯百货荣誉
• 河南省国家税务局和河南省地方税务局授予“2009年度纳税贡献大户” 荣誉称号 • 郑州市技术监督局授予“1997年度三包服务工作先进单位”荣誉称号 • 郑州市科委、商贸委、经贸委、专利局联合授予“1996----1997年度 专利工作先进单位”荣誉称号 • 河南省外商投资管理局、外商投资企业协会授予“1999年和2002年河 南省优秀外商投资企业”荣誉称号 • 中共郑州市委、市政府颁发的“2001年度振兴杯”及奖牌 • 郑州市政府授予“2001年度郑州外商投资企业综合效益先进单位”荣 誉称号 • 郑州市工商局授予“2001年度免检企业” • 郑州市地税局授予“2001年度诚信纳税企业”荣誉称号 • 中国商业联合会授予“全国商业服务业2002年优质服务月活动先进 单位”荣誉称号 • 市商业局授予“道德规范进千店、诚信服务创名牌活动示范店”荣誉 称号 • 郑州市消费者协会授予“2002年消费者信的过商场”“2002年消费者 信的过超市” • 郑州市知识产权局授予“2002年专利工作先进集体”
竞争状况分析
• 二七商圈位于郑州市的心脏位置，集中了大 大小小的商业项目十多个，包括金博大、北京华 联、郑州华联、郑州百货大楼、亚细亚、天然商 厦、商城大厦、友谊商厦、丹尼斯百货、德化步 行街等等，商业氛围浓厚。涵盖了传统百货、超 市零售、商业步行街、批发等形态。相对来说， 竞争性较强。
• 丹尼斯人民店、百盛购物广场、紫荆山百货大楼、新 玛特购物广场、华联商厦、金智万博商城占地面积比 较： • 丹尼斯人民店营业面积33500平方米 • 百盛购物广场营业面积50000平方米 • 紫荆山百货大楼营业面积20000平方米 • 华联商厦营业面积20000平方米 • 金智万博商城营业面积20000平方米
减轻厂商负担
方便货品运送
自主物流系统
降低存储等物流成本
降低商品的缺断货
• 有利于竞争：
1、自建物业，我们有83%的物业是自建的，降低了 租金成本和管理成本，同时也不受物业方的制约； 2、连锁化、规模化发展及集团信息化发展 3、较早进入市场，取得先入为主的时机优势，建立 在全国有较高知名度和影响力的河南本土品牌。 4、将全国最低价的商品引进郑州市场 ，同时卖场 提供一个下岗职工亦能消费得起而又物美价廉、环境 舒适的购物空间 。 5、加强本土与外地加工型产业，自设食品厂的商品 开发力，体现商品的独有性、特色性和廉价性；
选址原则
动 顾 客 七 到 此 购 买 相 距 很 近 ， 便 于 流 站 车 火 与 二 与 丹尼斯百货地处繁华商圈，客流介于外地客 层与郑州本地客层的中间 心 集 等 百 业 货 态 、 为 大 一 卖 体 场 、 方便顾客购买 便 利 店 与 物 流 中 ， 百 货 与 量 贩 错 位 经 营 的 多 元 模 式
便利店：生活真方 便利店 便，新鲜每一天， 全家人的丹尼斯
大卖场：天天都省 大卖场 钱，服务更满意， 全家人的丹尼斯
丹尼斯人民店
• 丹尼斯百货是一座独栋、线条简明、服务设施齐备、 具有现代化风格的建筑，并纯为百货经营而设计，亦为永 续经营而规划。分属地下一层，地上七层，共计八层,每 层建筑面3116平方米，营业面积4200平方米，加上后栋设 备楼的面积3000平方米，总建筑面积45000平方米，营业 面积33500平方米（占建筑面积的75%）。丹尼斯百货地处 繁华商圈，客流介于外地客层与郑州本地客层的中间，由 于经营规模庞大，可自成一个集市，并应肩负起串联相通， 繁荣扩大的使命，共荣郑州商业。 丹尼斯百货人民路店连续多年进入中国百货单店销售 额20强。2009年丹尼斯人民店创造了24亿元的业绩。目前 丹尼斯百货人民路店为河南零售市场的最高端店铺。
• （2）郑州各地区人口统计： 中原区 二七区 管城回族区 金水区 上街区 惠济区 中牟县 巩义市 905430人 712597人 645888人 1588611人 131540人 269561人 727389人 807857人
经济基础及购买力分析
• （1）郑州市GDP 据统计， 2010年郑州GDP达到4000亿 元，居全国城市第22位，是05年的2.2倍， 年均增长13.7%, 总量占全省的比重17.4； 地方财政一般预算收入达到386.8亿元，是 05年的2.8倍，年均增长23.2%,总量占全省 的比重的28%,提高2.7个百分点。
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丹尼斯人民店整体规模
• 停车场 2馆内B1F—B2F共有400个停车位， 停车场： 定位：社区型购物中 提供免费停车服务，周边有郑州市体育馆停车 • 定位 心+区域型购物中心 场、新华建车停车场及省中医一附院停车场 • 员工总数：3万多 员工总数 • 业态组合 ：流行百货、 大卖场、便利店 • 聚客主体：流行百货、 聚客主体 大卖场 • 占地面积：17.8亩 占地面积
丹 尼 斯 选 址 分 析
丹尼斯百货简介
郑州丹尼斯百货于1995年筹建，是台湾东裕集团麾下 一家集百货、大卖场、便利店与物流中心等为一体的零售 集团。第一家丹尼斯百货人民路店于1997年11月16日开业。 集团董事长王任生1949年离开河南到台湾高雄，而今已身 为台湾东裕国际集团董事长、台湾“中华银行”监事、台 湾“全国商业总会”理事、河南省投资企业协会副会长、 郑州台商协会会长。目前丹尼斯百货遍布郑州、洛阳、新 乡、安阳、济源、平顶山、南阳、商丘、漯河、焦作。
人口分析
（1）从郑州市的整体来看： 郑州地处中华腹地，九州之中，十省通衢。 北临黄河，西依嵩山，东、南接黄淮平原，全市 总面积7446.2平方公里，常住人口862.65万人的 数量，跃居河南省辖市第三位，. 郑州的跨越发 展，省城首位度的持续提升，以及城市框架的不 断拉大，正吸引越来越多外地人前来这里落户， 10年多了196万人。
• （二）据调查分析，丹尼斯人民店市场占有率在主要商圈为25 ％，在次要商圈为15％，在边际商圈为10％，流动人口为10%， 则：
• 主要商圈购买力为： 534447000 ×45％＝2.41（亿元） • 次要商圈购买力为： 2655772000 ×15％＝3.98（亿元） • 边际商圈购买力为： 633288700 ×10％＝0.63 （亿元） • 流动人口的购买力： 3047678000 ×10％＝ 3.05（亿元） • 该店月营业潜力为： 2.41 ＋ 3.98 ＋ 0.63 ＋ 3.05 ＝10.07 （亿元） • 则一年的总销售额估计为： 10.07 ×12＝120.84 （亿元）
丹尼斯人民店俯视图
丹尼斯人民店周边环境
商圈分析
郑州目前有三大市级商业中心： 郑州目前有三大市级商业中心：
1
2
3
二七商圈
紫荆山商圈
碧沙岗商圈
• 严格来讲隶属于人民路商圈，和百盛购物广 场在一个商圈范围内，只是不是同一个层次而 已。其在二七商圈和紫荆山商圈的边缘，但是 丹尼斯凭借自己的高端消费层次和霸权团购优 势把人民路商圈也打造的很有人气和号召力， 与二七商圈和紫荆山商圈相比，有过之。
整体规模
• 建筑面积 建筑面积：45000平方米 • 楼层： 8层 楼层
总体环境空间分析
丹尼斯百货大楼是在人民 路段上，这是一条繁华的街道， 连接郑州最大的步行街和郑州 市的标志性建筑二七纪念塔及 二七广场，人流量和车流量都 非常巨大。丹尼斯百货大楼有 两个入口，其中主入口设在人 民路上，面对河南中医学院附 属医院。而在主入口不远的地 方是一个人公交站点，可以方 便较远的人来这里购物。而现 在有在建的地铁站，这对将来 的流量和销售预期有很大的帮 助。
• 顾客评价： • 丹尼斯百货(人民路店) 好评率 74% 丹尼斯百货(人民路店) 附近其他商户 紫荆山百货大楼 好评率 44% 华联商厦(二七广场店) 好评率 86% 百盛购物中心 好评率 80% 金智万博商城 好评率 69% （数据来源网络）
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人民店店址评估
（1）月营业潜力 假设丹尼斯百货人民店有三个层次和一个流动消费人群：第一层 次的主要商圈内居民户数（二七区）为534447万户，第二层次的次要 商圈内居民户数（郑州市非二七区）为2655772万户，第三层次的边 际商圈内居民户数（周边县市）为1151434万户。若市区和流动人口 平均每户居民消费水平为1000元，周边县市的为550元，则： 主要商圈居民支出总额： 1000 ×534447＝ 534447000 （元） 次要商圈居民支出总额 1000 ×2655772＝ 2655772000 （元） 边际商圈居民支出总额： 550×1151434＝633288700（元） 流动人口支出总额：(1293975-4341653) ×1000=3047678000 （元）
• （2）人均可支配收入及人均消费支出 –全市城乡居民收入分别达到18897元和 9225元; –人均消费性支出12790元，比上年实际增 长15.0%。 –市区城镇居民人均可支配收入19376元， 比上年实际增长8.0%； –人均消费性支出12588元，比上年实际增 长19.5%。 –农村居民人均纯收入9225元，比上年实际 增长10.0%； –人均生活消费支出6254元，比上年实际增 长12.7%。
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中 心 思 想
经营理念
落实本地化，贯彻永续经营。
巩固省区经营，以百货店为 基础、大卖场为重点、便利 店为补充，发挥多业态经营 的集团优势。
明确业态的专业经营，强化 连锁的规模效应，并赋予各 店不同的经营定位。

经营策略
积极参与社会活动，倡导传 统民俗节日。 引导消费观念，提升生 活品质。
服务宣言
百货店：流行时尚， 百货店 精致生活，全家人 的丹尼斯