之江区域市场

建筑外形上对于中轴的把握、整体的均衡等方面 的 处理，充满了美式的大气之风，外形既有一 期庄重、典雅的气质，又因建筑的向上伸展 而 略带俊逸和动感。
文化背景浓厚，建筑风格经典，开发企业强势， 景观资源丰富
公元·沐桥汲取了欧洲经典建筑的造型、均衡感 、比例和尺度关系，以美国豪华公寓的设计 原理为依据，尊贵、舒适、典雅、精致，大量选 用高标准的材质和设施设备，赋予并塑造了 居住以及视觉方面的一流品质的独特享受
值，顺势推售高层公寓
可能多地赠送可变增值空间
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板块概述/转塘板块
区域内项目户型偏大，主要针对改善型客户，刚需首置房源相对较少
高尔夫艺墅
篁外
梧桐燕庐
房型 总面积 客厅面宽 主卧面宽 附加值
3房 388 5.5 4.8 270°观景阳台，环景花池设计
4房 180 5.4 4.3 赠送多个挑高阳台，客卧错层挑高
高尔夫艺墅
篁外
梧桐燕庐
天阳云筑
建筑风格 建筑排布 容积率 绿化率
现代主义 围合式
1.3 30%
英伦风格 阵列式
2 30%
ARTDECO 阵列式 1.86 30%
英伦皇家都铎 阵列式 2 30%
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板块概述/转塘板块
区域项目各有诉求重点，产品特色较为鲜明，产品力突出
高尔夫艺墅
篁外
梧桐燕庐
天阳云筑
植被景观 品质感 借鉴点
建筑面积 建筑风格 建筑排布 容积率 绿化率
4.3万 法式联排 阵列式排布
0.29 30%
8.5万 美式城市公寓
阵列式 1.2 30%
12.7万 北美建筑风格 半围合式排布
0.23 58%
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板块概述/之江度假区板块
板块内项目在强势景观资源背景衬托下塑造强有力的产品系
云栖玫瑰园
公元沐桥
九溪玫瑰园
植被景观 品质感 借鉴点
区域之于项目：
区域现状之于项目：市场空白，于项目存在较大 操作空间。
区域资源之于项目：为项目未来溢价提供保障 区域潜力之于项目：是项目得以顺利去化的利好
板块内存在树立板块标杆的契机，项目的打造 会对企业和项目取得良好的口碑和社会效应营 造空间。
本案地块
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板块总结
板块总结 整体客群以主城区客户为主，对景观资源有较高诉求，生活舒适度和品质有叫噶要求的中高端
绿树成荫的南山路，缭绕云端的六和钟声，浪漫迷 离的九溪烟树，一路的山岚水色为九溪玫瑰园的景 观塑造添彩。
建筑立面上力求融建筑于山水，编排出形式各异的 立面效果。以两层为主的山水别墅群中，不同的屋 檐勾勒出丰富多彩的建筑立面，丰富和谐的色调体 现出悠然含蓄的生活情致
别墅的布局依所处地势、地貌以及周边景观的变化 而建，形成推窗有景、移步换景的效果。各组团之 间的外立面、建筑细部、建筑材质、园区小品等有 细致的差别，追求每幢别墅之间的差异变化。以组 团为单位处理建筑外立面的色彩，强调变化中的和 谐。
4房 160 4.5 3.7 多个阳台赠送面积较多
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板块概述/沿江居住板块
该区域作为之江区规划的南部居住片区，目前房地产市场相对空白，无在售项目，未来功能规划以 文化旅游和居住为主。
区域分析：
区域现状：之江板块市场较为活跃，同时也受客户认可，而沿江板块目前房地产市场空白。 区域资源：区域内景观资源同样存在，而且存在其他区域不存在的江景资源。 区域潜力：杭州市场沿江区域唯一一个未开发的江景板块，潜力较看好。
2002 2003 2004 2005 2006
股市: 市值2年内翻三番
股市总市值[亿元]
71,612
29,804
25,363
26,014 23,096
12,965 12,652 11,041
2002 2003 2004
9,334
2005
17,791
2006
沪市
深市
汇市：人民币持续升值
人民币对美元汇率 [1RMB]
梧桐燕庐 天阳云筑
数据来源：CRIC,
物业类型
总建面 万m2
高层
14.9
高层+别墅
14.3
高层+别墅
8.8
高层+别墅
6.0
截止日期：2012.1.14
去化率
23% 59.2% 39.7%
0%
月均去化 套数 8 31 19
暂无销售
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板块概述/转塘板块
项目采用大多阵列式与半围合式建筑排布，建筑形态以高层加别墅为主， 绿化率高，自身景观资源打造的同时注重区域资源的运用。
江板块
凭借之江良好的居住环 境和景观资源口碑，同 时借助美院及高尔夫球 场等高端配套，产品也 以中高端改善需求为主。
作为靠近市中心且为数 不多有江景资源的沿江 板块处于待开发状态， 需要政府规划的导入及 品牌开发房企的打造， 有价格和景观吸引力
景观资源较 好
景观资源较 为稀缺
公寓：1400018000元/平米 别墅：2500033000元/平米
置业客群，之江以高端改善及投资人群为主，转塘以自住为主，投资为辅，整体区域较有吸引力。
板块名称
板块认知
市场表现
景观资源 价格特征
主力客源
近西湖景区但拥有自身景
之江度假区板块 观资源同时为杭州客户认
可的高端住宅板块
区域内产品表现形式以 早期的低密度豪宅别墅 和近期定位高端的空中 别墅为主，产品以高端
改善为主。
0.125
0.122 0.121 0.121 0.121
2002 2003 2004 2005 2006
股市市值、汇率以当年12月31日数为准 资料来源：中国房地产年鉴 3
板块划分
根据区域的整体规划及板块发展侧重点等特点，之江区域现有房地产市场主要分为三大区块：转塘 板块、之江度假区块以及本案所在的沿江居住区块；
之江度假区板块
宋城等文化娱乐是本板块的核心特色，该区块是杭州 市早期公认的别墅的区块，汇集了一批杭州市内顶级 的别墅项目
转塘板块
以转塘街道为核心，依托中国美院及西湖国际高尔夫 球场，周边聚集了部分高品质居住小区，产品主要以 髙加低形式展现，是当前之江区主要的供应区块
沿江居住板块
本案
本项目目前所在区块，目前区域内相关项目及配套都 相对空白
杭政储出[2011]10号（7万方）
杭政储出[2011]13号（2.8万方）
杭政储出[2011]45号（12.6万方）（本案）
杭政储出[2011]46号（12.1万方）（本案）
存量 15.95万方 23.07万方
28.37万方
24.02万方
18.77万方
在售项目
待售项目
出让土地
15
8
板块概述/转塘板块
该区域作为之江区域在售项目最多的区块，凭借较齐全的配套和成熟的居住氛围及特色的景观资源 ，以高尔夫球场和美院为核心驱动同时依托转塘配套，打造之江成熟居住区。
高尔夫
转塘板块
高尔夫艺墅 朗郡庭院
美院
百度文库
篁外 玖瓏山
云溪香山/印象
岭上花园
天阳云筑
云厦转塘项目
梧桐燕庐
钱江Block
项目
高尔夫艺墅 篁外
数据来源：CRIC,
物业类型
总建面 万m2
排屋、合院
4.4
多层、小高 层
8.5
截止日期：2012.1.14
去化率 4.8% 67.8%
月均去化 套数 1
18
5
板块概述/之江度假区板块
板块内项目表现形式以低密度高端别墅为主，档次调性较高， 其次是大平层空中别墅，面向高端客群。
云栖玫瑰园
公元沐桥
九溪玫瑰园
R202 G166 B94
R217 G178 B127
• 辅助色B：主要应用于图表（沿用原罗兰贝格图表系列）
辅色4
辅色5
R37 G104 B133 R108 G170 B192
2
色调应用示范
房市：连续5年增速超30％
商品房年销售额[亿元]
年增长率= 33%
20,510 17,576 12,967 8,531 6,468
小区中央的英式园林将英式风格 和田园风格融合一体，有大型树 阵又有叠石流水
建筑造型凸显都铎式山墙、塔楼 、烟囱、拱券等经典元素，在空 间设计上加入边套环绕型花园、 上下全贯通中庭、空中庭院多重 院落等设计
秉承英伦皇家都铎建筑风格，打 造专属主流阶层尊崇所享的闲适 生活，见证主人的尊贵与格调。
三组庭院设计由观赏型入户花园、 闲适型生活后院及聚会型侧院组成 。细致触感的勾勒欧式“刺绣园林 ”。
7
板块概述/之江度假区板块
板块内项目户型偏大，同时赠送面积大，产品附加值较高
云栖玫瑰园
公元沐桥
九溪玫瑰园
房型 总面积 客厅面宽 主卧面宽 附加值
4房 地上：475㎡，地下：182㎡
5.9 3.9 赠送182㎡地下室及生活阳台等空间
5房 355㎡
8 5 赠送24平米景观花园
5房 507 4.6 3.8 赠送南北生活阳台
4
板块概述/之江度假区板块
作为传统别墅区，该区域楼盘代表了杭州别墅的顶级水平，区域内主打景区牌，度假区资源丰富， 区块内别墅产品开发较早，目前已形成具规模的度假别墅开发氛围；
之江度假区板块
高尔夫
云栖玫瑰园 樱花小筑 国都阳明谷 宋城
枫丹白露 九溪玫瑰园 九树公寓
未来世界
公元沐桥
南都高尔夫
项目 云栖玫瑰园 公元沐桥
2014年
2015年
2016年
高尔夫艺墅（11.5万方） 篁外（5.8万方）
梧桐燕庐（5.3万方） 云栖玫瑰园（4.2万方）
公元沐桥（2.7万方） 之江九里（18.1万方）
天阳云筑（6万方） 杭政储出[2009]49号（7万方）
杭政储出[2009]94号（7万方）
杭政储出[2009]99号（12.6万方）
借势五云山，面向园区内湖资源，山湖相映，上 公元沐桥注重产品自身品质的打造，植被塑造较
千棵原生古老植物，花鸟虫鱼绘四季美景。
为欠缺
从新古典主义发展顶峰的法式建筑——卢浮宫 和凡尔赛宫等建筑中抽取经典要素，铸就恒久传 承作品，德国石灰石天然石材干挂，厚山花，廊 柱，雕花等考究的细节处理，以及庄重的古典三 段式立面，成就西方贵族居住典范的东方解读。
标题字体18号
结论字体：微软雅黑16号
正文字体：微软雅黑14号字体
Part1 项目
1
用色规范
• 主色为CRIC LOGO色，主要应用于标题，正文文字为标准黑色。
R175 G41 B56
R153 G102 B51
• 辅助色A：主要应用于需要特别标示的地方
辅色1
辅色2
辅色3
R109 G111 B113
景观资源最 为丰富
公寓：4000050000元/平米 别墅：5000065000元/平米
主要以主城区客户为主， 实体企业主及企业高管， 注重生活品质及精神追求，
有较强的投资意识。
转塘板块 沿江居住板块
配套相对成熟，居住环境 好，生活便利且舒适度较
高的之江老镇区
起步稍晚，但有政府规划 利好及稀缺江景资源的沿
东望钱塘，西倚4.38万方双流城市公 园，更有云栖竹径、九溪烟树等优质 景点，生态景观资源十分优越。
由山景地铁公馆和法式排屋鼎成尊 贵建筑群落，将中轴对称精神植入 建筑本体，传达恢弘而不失精致的 美感。
山景公馆+山麓院墅，赠送前、中、 后三重私家院落及双车位、双层地下 室，实际使用面积超600㎡。
地铁别墅盘，产品借助排屋提升价 每户均享3个以上阳台美景，并将尽
住宅将园林绿化从地面引向空中 的露台、花园，延伸至屋顶，整 栋建筑是一个个绿色的、生态的 、会呼吸的建筑。
打造“绿色建筑幸福家” 16项尖 端绿色科技，节能65%的加厚外 墙外保温系统、大金VRV III型户 式中央空调系统、热转换效率达 90%的德国燃气壁挂锅炉、双向 流全热交换户式新风系统
270度观景花池设计，使得园林景 观自然地延伸到建筑主体上。
主城区企业白领，对景观 和环境有较高追求，同时 注重配套的完善和生活的
便利。
暂无项目
探寻中·····
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潜在供应分析 经历前几年低量运行后，未来之江板块竞争环境比较宽松；但在政府规划逐步导入，土
地出让增加的话，未来供应量会逐渐增大，但在本项目面世之时，竞争不会对其产生实质性影响。
2012年
2013年