社区物业管理基本知识

社区物业管理

社区物业管理

一、社区管理的基本涵义：所谓社区管理，就是在一定的社会环境下，社区管理组织为了维护社区的正常秩序，满足居民物质生活、精神生活等特定需要，通过各种体制、手段、方式等对社区公共事务以及自身进行的一系列的自我管理和行政管理。

二、社区管理的主要特征：公共性；综合性；规范性；具体性

三、社区管理主体

1、依据他们的权利与社区的关系可分为：

一类是其权力产生于社区，并以社区公共事务为取向的各管理主体；

一类是指不直接参与社区活动，但对社区各管理主体有指导或领导权力的组织。

2、按照各管理组织的性质分为：行政管理系统；社会自治管理系统；生活服务管理系统

四、社区管理的内容——社区内的公共事务

五、社区管理的主要方法：行政方法；经济方法；法律方法；情感教育方法。

六、社区管理体制与模式：

（一）社区管理体制

社区管理体制是指参与社区管理的管理主体组织结构、职权划分和运行机制的总称。

（二）社区管理模式

社区自治模式：社区主导、居民主动参与、由下而上实施

政府主导模式：政府主导、居民响应参与、自上而下推行

混合模式：政府—居民处于双重主导地位、自上而下及自下而上两种实施方式并行

（三）我国社区管理模式的创新探索

1、上海卢湾区模式：其特点是权力重心下移至街道，强化街道办事处的权限和职能，使街

道办事处成为社区建设的管理机构。

2、沈阳模式：其特点是理顺关系，明晰社区责权，还权、转权、赋权于社区，建立了比较

系统的社区内部管理体制。

3、武汉江汉区模式：其特点是工作重心下移社区，以体制的创新推动政府职能的转变。

4、宁波海曙区模式：其特点是构建社居委和职业化社工“选聘分离”的管理体制。

5、深圳罗湖模式——市场化模式：其特点是在政府的统一规划指导下，引入市场运作机制。即政府主导、市场运作、企业参与、物业介入。

第二章物业与社区物业管理

一、物业

1、物业的概念：专指已进入了消费领域的房地产产品，即已建成并投入使用的各种房屋及

与之配套的设施、设备和场地。

2、物业的构成部分：（ 1）已建成并具有使用功能的各类居住和非居住的建筑物

（2 ）与这些建筑物相配套的设备和设施（ 3）相关场地及内部非主干道

3、物业的性质：

自然属性：二元性、有限性、差异性和多样性、固定性、永久性和长期性、配套性，

社会属性：经济属性——商品属性、短缺性、保值、增值性、配套性。法律属性。

4、物业的分类：

（1 ）按功能划分：居住型、非居住型及综合型

（2 ）按产权划分：国有、集体所有、私有、公私合有、外资及中外合资

（3 ）按经营性质划分：收益性物业、非收益性物业

5、社区物业的特点：

（1 ）居住功能单一，相对封闭独立

（2 ）社区人口密度高，人口结构复杂，形成相对独立的社区文化

（3 ）社区居住物业产权多元化，公用设施社会化

（4 ）规划建设合理，配套齐全，居住方便

二、物业管理

1、现代物业管理的产生与发展：

（1 ）传统意义上的“物业管理”起源于19 世纪 60 年代的英国。

（2 ）真正意义上的物业管理产生于19 世纪最后10 年的美国。

（3 ） 20 世纪 50 年代香港地区的物业管理开始起步。

（4 ）内地对物业管理的探索始于20 世纪 80 年代初期。

2、物业管理的概念及特点（社会化专业化市场化）

（1）物业管理的概念：物业管理就是由物业管理经营专业机构人员，受物业所有人

（业主）的委托，依照有关的法律、法规，按照合同和契约，运用现代化的管理科学和

先进的维

修养护技术，以经济的手段管理房屋及其附属设施，并对房屋周围的环境实施有偿管理活动的总称。“三位一体：”管理服务经营

3、物业管理内容：

服务内容1、常规性的公共服务：①房屋建筑物的基本管理。②房屋设备、设施的基本管

理。③环境卫生和绿化管理。④安全防范和消防管理。⑤车辆停放秩序和道路、场地的管理。

⑥物业维修费用和维修基金的账务管理。⑦物业档案资料的管理。

2 、针对性专项服务3、委托特约服务

经营内容、社会管理内容

4、物业管理的基本环节：

（ 1 ）物业管理的策划阶段：物业管理的前期介入；制定物业管理方案；选聘或组建物业

服务企业。

（2 ）物业管理的前期准备阶段：物业服务企业内部的机构设置与拟定人员编制；物

业管理人员的选聘与培训；规章制度的制定。

（3 ）物业管理的启动阶段：物业的接管验收；用户入住；产权备案和档案资料的建

立；首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立。

（4）物业管理的日常运作阶段：日常的综合服务与管理；系统的协调。

三、社区物业管理

1.社区物业管理的概念：社区物业管理是指物业服务企业运用现代管理理念及管理手

段，依法或依合同对其负责社区内的居民、房屋建筑及其配套的设备设施、绿化、交通、治

安、环境等管理项目进行维护、修缮、整治及服务的过程，使社区内的居民有一个优美、方

便、舒适、安全、安静的居住环境。

2、社区物业管理的目标：社区物业管理要实现社会效益、经济效益、环境效益及心理效益

的统一。

3、社区物业管理的特点：（ 1 ）服务为主，管理重物；（ 2 ）业主差异多，管理难度大；（ 3 ）

自律是基础、强制是辅助；（ 4 复杂性决定权威性；（ 5 ）日趋专业化；（ 6 ）综合性特征明显

4、社区物业管理的原则：① 业主自治与专业管理相结合的原则；

②依法管理原则；③有偿服务原则；

④状态化管理原则；⑤超前管理原则。

四、社区物业管理模式

荷兰：提前介入的物业管理德国：一丝不苟的物业管理俄罗斯：福利型的物业管理；

瑞士：物业管理与社区管理相结合法国：民主式物业管理意大利：互助会式物业

管理日本：一专多能的物业管理。