B嘉兴体育中心商业项目业态规划提案
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大型主力店租金水平及承租面积 规律
具 体 分 别 予 以 分 析
特色主力店租金水平及承租面积 规律
一般零售店铺租金水平及承租面 积规律
特色餐饮店租金水平及承租面积 规律
*注：特色餐饮指酒吧、西餐厅、咖啡厅、快餐厅等类型
特色餐饮的承租水平
承租均价
(元/平方米/月) 五层 四层 三层 二层 首层 下首层
客户期望 调查总结
关于我们
各行业商户承租水平及承租面积基本规律
大型主力店租金水平及承租面积 规律
具 体 分 别 予 以 分 析
特色主力店租金水平及承租面积 规律
一般零售店铺租金水平及承租面 积规律
特色餐饮店租金水平及承租面积 规律
各行业商户承租水平及承租面积基本规律
大型主力店租金水平及承租面积 规律
具 体 分 别 予 以 分 析
城市奥特莱斯
业态分析及布局
各行业商户承租水平及承租面积基本规律 业态分布方案
各行业商户承租水平及承租面积基本规律
零售商铺 化妆品、服装、珠宝、皮 具、鞋、钟表、眼镜、通 信 租金
最高
特色主力店
电器、音像、美容中心、家居用品、运动 用品、健身中心 最小
其次 大型主力店
最大 面积
最低
美食广场、百货公司、超市、 大型中式酒楼、娱乐中心、电 影院
慧通行 一群热爱商业与地产并愿意终生为之努力的人
首层 下首层
各行业商户租金水平及承租面积基本规律
大型主力店租金水平及承租面积 规律
具 体 分 别 予 以 分 析
特色主力店租金水平及承租面积 规律
一般零售店铺租金水平及承租面 积规律
项 目 租 金 方 案
特色餐饮店租金水平及承租面积 规律
Leabharlann Baidu
特色主力店承租特征总结
“中国化！本土化！”
“城市奥特莱斯”
三、城市奥特莱斯是奥特莱斯本土化创新
1、什么是城市奥特莱斯？
城市奥特莱斯是依托公共交通、利用城市次商业中心资源打造具有该城市前
瞻特色的全新商业形态，是对奥特莱斯原生概念创新升级，它更适合中国当前
的经济环境和消费市场现状和发展特征。
城 市 奥 莱 升 级 点
便利升级
Ø Í µ õ ¹ º Î ï Ö Ð Ð Ä × â ½ ð · Ö ö Î
63%
4F 182 3F 2F 1F LG 353 493 614
各楼层递增 （减）差幅
20% 26%
835
58%
400 500 600 700 800 900
元 /㎡
0
100
200
300
各行业商户租金水平及承租面积基本规律
商户有序排布帮助实现最大租金收益；。
业态分布方案
经营管理建议
附件
参考项目 项目周边商业租金状况 项目周边业态分布和数量 消费者调查（地点，人数，有效答卷，调查对象职 业分布）（略） 区域内商务消费的频繁度——
A1. 请问您是否经常与客户有商务往来？ A2.请问您与客户/商业伙伴一般进行何种消费? 区域内业态的空缺——类型，档次 购物、休闲性消费的主要场所——（略 ）
2、成为风靡全球的特色商业形态
欧美发达国家，奥特莱斯达到总零售额的50%以上比重，占消费者每年购物消费的1/3以上。 世界上经营奥特莱斯规模最大的美国切尔西财团，至2007年，全球拥有52个奥特莱斯中心， 国内36个中心的出租率高达99%，每平方米的平均销售额为5070美元。
二、奥特莱斯的中国化命题
嘉兴体育中心商业项目业态规划提案
——城市奥特莱斯
AGENDA
项目现况 二． 关于奥特莱斯 三． 业态分析及布局 四． 经营管理建议 五． 附件 六． 关于我们
一．
项目现况
项目大环境：
地理： 交通： 经济： 历史 人文
项目现况
项目小环境：
项目周边概况： 项目周边商业概况： 经济：
二层
首层 总体承租能力较低，一般放在 商场中层以上，如3F以上
下首层
各行业商户租金水平及承租面积基本规律
大型主力店租金水平及承租面积 规律
具 体 分 别 予 以 分 析
特色主力店租金水平及承租面积 规律
一般零售店铺租金水平及承租面 积规律
特色餐饮店租金水平及承租面积 规律
*注：一般零售店铺包括服装、鞋、珠宝、眼镜、精品 等
www.fdcew.com房地产E网
大型主力店承租特征总结
承租面积较大，通常在3000平方米以 承租能力最低，通常为营业额抽 上； 大型中式 成形式或自营形式，放至较高楼层； 酒楼 一般设置在商场顶层，提供休憩、餐 提供娱乐、休闲功能，能聚人气， 饮场所； 将人引导至高楼层； 娱乐、美食、电承受租金多在50-70元。 承租面积相对较小，但至少在千 影院 余平方米以上。 占据最佳位置，体现项目档次和特色；
相对于上海青浦和北京燕莎等少数奥特莱斯的 成功，跟风的200多家奥特莱斯由于照搬欧美 模式，未与中国国情相结合，不符合中国消费 者购物习惯，且品牌层次混乱、布局相似等因 素，造成经营比较困难，没有达成预定的经营 目标。
奥特莱斯模式必须中国消费结构现状 和符合中国城市人口消费行为特点进 行创新和升级！
院食娱 、乐 电、 影美
承租面积
大型主力店特征总结
百货公司——承租面积最大，承租水平最高，放在商场最佳位 置； 超市——承租面积大，承租水平低，放至地下既可满足面积需 求，又可聚集人流，向上辐射； 娱乐、美食、电影院——承租能力最低，但能聚集人流，设置 在商场高楼层，既能满足面积需求，又可将人流引导上来，同 时提升周边商铺价值； 大型中式酒楼——承租水平低，要求面积大，但可提供消费者 休憩、餐饮场所，是购物中心必要因素，一般放至最高楼层。
单位承租水平
（元/平方米/月）
递 增 趋 势
80-120
体育运动用品专门 店、美容院
90
中健 心身
递 增 趋 势
60
电器城
50
用大 品型 店家 居
承租面积
特色主力店承租特征总结
五层 用大 品型 店家 居 承租能力高、 承租面积小的 放至较低楼层， 反之放至高楼 层
电器城
四层 中健 心身
三层
体育运动用品专门 店、美容院
特色主力店租金水平及承租面积 规律
一般零售店铺租金水平及承租面 积规律
特色餐饮店租金水平及承租面积 规律
www.fdcew.com房地产E网
大型主力店特征总结
承租水平 递增趋势 百货公司
娱 乐 、 美 食 、 电 影 院
大 型 中 式 酒 楼
式大 酒型 楼中 大型超市 大型超市 百货公司
递 增 趋 势
离消费者更近，利用公交、地铁等城市公共交通工具 即可前往
内容升级
结合都市生活进步，提供食、尚、娱、教等前卫的都 市生活服务内容
特色升级
将奥特莱斯发展成为中国新兴城市品质生活人群的活 动中心，形成差异业态竞争
国内奥特莱斯一览： 时间 ，城市，规模，效益……
所以， 现有基础上，比较合适的商业组合方式应该是： 体育中心和
零售店铺承租特征总结
Ð Ð Ö Å ³ Ç Ê Ð ¹ ã ³ ¡ × â ½ ð · Ö ö Î
4F 323 3F 350 2F 1F 664 LG 511
各楼层递增 （减）差幅
8%
32% 27%
699
元 /㎡
5%
0 100 200 300 400 500 600 700 800
同一商场 不同楼层 的平均租 金以首层 为原点， 往上层和 下层租金 均递减
地王商场
无第5F
中信广场
65 （逸和轩）
70 (金城太子,2081m2)
230 (意大利咖啡,33m2) / 100 （Friday,866m2) 350 （肯德基）
180 (豫园上海饭庄,530m2)
/ 250 （必胜客) 450 （星巴克,230m2) /
分析说明的问题
商户承租水平和承租规律的研究在招商实战的基础； 业态规划除了要依据商户的特性和关联性外，重点还要进行商 户承租能力研究；
如何规划才能够使本项目综合收益最大化？ 经济收益？ 城市名片？ 新地标？ 我们先来了解一下奥特莱斯
一、奥特莱斯是什么？
1、奥特莱斯的定义
奥特莱斯（Outlets）即“品牌直销购物中心”，源于美国，盛于欧洲，正在从欧美向亚洲、 中东、南美等国家和地区蔓延，凭借“放心挑选的世界知名品牌、超低折扣价格优惠、舒适 的购物氛围”，形成全球化热潮。
五层 四层
三层 二层 百 货 公 大 司 型 超 市
承租面积最大，通常在万平方米以上，可贯 穿于商场首层~4、5F ； 放至底层以汇聚人流，使人流辐射至其它 租金承受水平相对较低，大型综合性百货单 楼层 位租金在60-140左右。 承租面积大，通常在5000平方米以上，仅 次于百货公司；
租金承受水平较低，单位租金通常在35-90 元。
具 体 分 别 予 以 分 析
特色主力店租金水平及承租面积 规律
一般零售店铺租金水平及承租面 积规律
特色餐饮店租金水平及承租面积 规律
*注：特色餐饮指酒吧、西餐厅、咖啡厅、快餐厅等类型
特色餐饮的承租水平
承租均价
(元/平方米/月) 五层 四层 三层 二层 首层 下首层
客户期望 调查总结
关于我们
各行业商户承租水平及承租面积基本规律
大型主力店租金水平及承租面积 规律
具 体 分 别 予 以 分 析
特色主力店租金水平及承租面积 规律
一般零售店铺租金水平及承租面 积规律
特色餐饮店租金水平及承租面积 规律
各行业商户承租水平及承租面积基本规律
大型主力店租金水平及承租面积 规律
具 体 分 别 予 以 分 析
城市奥特莱斯
业态分析及布局
各行业商户承租水平及承租面积基本规律 业态分布方案
各行业商户承租水平及承租面积基本规律
零售商铺 化妆品、服装、珠宝、皮 具、鞋、钟表、眼镜、通 信 租金
最高
特色主力店
电器、音像、美容中心、家居用品、运动 用品、健身中心 最小
其次 大型主力店
最大 面积
最低
美食广场、百货公司、超市、 大型中式酒楼、娱乐中心、电 影院
慧通行 一群热爱商业与地产并愿意终生为之努力的人
首层 下首层
各行业商户租金水平及承租面积基本规律
大型主力店租金水平及承租面积 规律
具 体 分 别 予 以 分 析
特色主力店租金水平及承租面积 规律
一般零售店铺租金水平及承租面 积规律
项 目 租 金 方 案
特色餐饮店租金水平及承租面积 规律
Leabharlann Baidu
特色主力店承租特征总结
“中国化！本土化！”
“城市奥特莱斯”
三、城市奥特莱斯是奥特莱斯本土化创新
1、什么是城市奥特莱斯？
城市奥特莱斯是依托公共交通、利用城市次商业中心资源打造具有该城市前
瞻特色的全新商业形态，是对奥特莱斯原生概念创新升级，它更适合中国当前
的经济环境和消费市场现状和发展特征。
城 市 奥 莱 升 级 点
便利升级
Ø Í µ õ ¹ º Î ï Ö Ð Ð Ä × â ½ ð · Ö ö Î
63%
4F 182 3F 2F 1F LG 353 493 614
各楼层递增 （减）差幅
20% 26%
835
58%
400 500 600 700 800 900
元 /㎡
0
100
200
300
各行业商户租金水平及承租面积基本规律
商户有序排布帮助实现最大租金收益；。
业态分布方案
经营管理建议
附件
参考项目 项目周边商业租金状况 项目周边业态分布和数量 消费者调查（地点，人数，有效答卷，调查对象职 业分布）（略） 区域内商务消费的频繁度——
A1. 请问您是否经常与客户有商务往来？ A2.请问您与客户/商业伙伴一般进行何种消费? 区域内业态的空缺——类型，档次 购物、休闲性消费的主要场所——（略 ）
2、成为风靡全球的特色商业形态
欧美发达国家，奥特莱斯达到总零售额的50%以上比重，占消费者每年购物消费的1/3以上。 世界上经营奥特莱斯规模最大的美国切尔西财团，至2007年，全球拥有52个奥特莱斯中心， 国内36个中心的出租率高达99%，每平方米的平均销售额为5070美元。
二、奥特莱斯的中国化命题
嘉兴体育中心商业项目业态规划提案
——城市奥特莱斯
AGENDA
项目现况 二． 关于奥特莱斯 三． 业态分析及布局 四． 经营管理建议 五． 附件 六． 关于我们
一．
项目现况
项目大环境：
地理： 交通： 经济： 历史 人文
项目现况
项目小环境：
项目周边概况： 项目周边商业概况： 经济：
二层
首层 总体承租能力较低，一般放在 商场中层以上，如3F以上
下首层
各行业商户租金水平及承租面积基本规律
大型主力店租金水平及承租面积 规律
具 体 分 别 予 以 分 析
特色主力店租金水平及承租面积 规律
一般零售店铺租金水平及承租面 积规律
特色餐饮店租金水平及承租面积 规律
*注：一般零售店铺包括服装、鞋、珠宝、眼镜、精品 等
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大型主力店承租特征总结
承租面积较大，通常在3000平方米以 承租能力最低，通常为营业额抽 上； 大型中式 成形式或自营形式，放至较高楼层； 酒楼 一般设置在商场顶层，提供休憩、餐 提供娱乐、休闲功能，能聚人气， 饮场所； 将人引导至高楼层； 娱乐、美食、电承受租金多在50-70元。 承租面积相对较小，但至少在千 影院 余平方米以上。 占据最佳位置，体现项目档次和特色；
相对于上海青浦和北京燕莎等少数奥特莱斯的 成功，跟风的200多家奥特莱斯由于照搬欧美 模式，未与中国国情相结合，不符合中国消费 者购物习惯，且品牌层次混乱、布局相似等因 素，造成经营比较困难，没有达成预定的经营 目标。
奥特莱斯模式必须中国消费结构现状 和符合中国城市人口消费行为特点进 行创新和升级！
院食娱 、乐 电、 影美
承租面积
大型主力店特征总结
百货公司——承租面积最大，承租水平最高，放在商场最佳位 置； 超市——承租面积大，承租水平低，放至地下既可满足面积需 求，又可聚集人流，向上辐射； 娱乐、美食、电影院——承租能力最低，但能聚集人流，设置 在商场高楼层，既能满足面积需求，又可将人流引导上来，同 时提升周边商铺价值； 大型中式酒楼——承租水平低，要求面积大，但可提供消费者 休憩、餐饮场所，是购物中心必要因素，一般放至最高楼层。
单位承租水平
（元/平方米/月）
递 增 趋 势
80-120
体育运动用品专门 店、美容院
90
中健 心身
递 增 趋 势
60
电器城
50
用大 品型 店家 居
承租面积
特色主力店承租特征总结
五层 用大 品型 店家 居 承租能力高、 承租面积小的 放至较低楼层， 反之放至高楼 层
电器城
四层 中健 心身
三层
体育运动用品专门 店、美容院
特色主力店租金水平及承租面积 规律
一般零售店铺租金水平及承租面 积规律
特色餐饮店租金水平及承租面积 规律
www.fdcew.com房地产E网
大型主力店特征总结
承租水平 递增趋势 百货公司
娱 乐 、 美 食 、 电 影 院
大 型 中 式 酒 楼
式大 酒型 楼中 大型超市 大型超市 百货公司
递 增 趋 势
离消费者更近，利用公交、地铁等城市公共交通工具 即可前往
内容升级
结合都市生活进步，提供食、尚、娱、教等前卫的都 市生活服务内容
特色升级
将奥特莱斯发展成为中国新兴城市品质生活人群的活 动中心，形成差异业态竞争
国内奥特莱斯一览： 时间 ，城市，规模，效益……
所以， 现有基础上，比较合适的商业组合方式应该是： 体育中心和
零售店铺承租特征总结
Ð Ð Ö Å ³ Ç Ê Ð ¹ ã ³ ¡ × â ½ ð · Ö ö Î
4F 323 3F 350 2F 1F 664 LG 511
各楼层递增 （减）差幅
8%
32% 27%
699
元 /㎡
5%
0 100 200 300 400 500 600 700 800
同一商场 不同楼层 的平均租 金以首层 为原点， 往上层和 下层租金 均递减
地王商场
无第5F
中信广场
65 （逸和轩）
70 (金城太子,2081m2)
230 (意大利咖啡,33m2) / 100 （Friday,866m2) 350 （肯德基）
180 (豫园上海饭庄,530m2)
/ 250 （必胜客) 450 （星巴克,230m2) /
分析说明的问题
商户承租水平和承租规律的研究在招商实战的基础； 业态规划除了要依据商户的特性和关联性外，重点还要进行商 户承租能力研究；
如何规划才能够使本项目综合收益最大化？ 经济收益？ 城市名片？ 新地标？ 我们先来了解一下奥特莱斯
一、奥特莱斯是什么？
1、奥特莱斯的定义
奥特莱斯（Outlets）即“品牌直销购物中心”，源于美国，盛于欧洲，正在从欧美向亚洲、 中东、南美等国家和地区蔓延，凭借“放心挑选的世界知名品牌、超低折扣价格优惠、舒适 的购物氛围”，形成全球化热潮。
五层 四层
三层 二层 百 货 公 大 司 型 超 市
承租面积最大，通常在万平方米以上，可贯 穿于商场首层~4、5F ； 放至底层以汇聚人流，使人流辐射至其它 租金承受水平相对较低，大型综合性百货单 楼层 位租金在60-140左右。 承租面积大，通常在5000平方米以上，仅 次于百货公司；
租金承受水平较低，单位租金通常在35-90 元。