消费支出规划_6216575

专业能力：消费支出规划消费支出规划⏹内容：住房、汽车、信用卡消费⏹规划目的：合理安排消费资金，树立正确的消费观念，节省成本，保持稳健的财务状况金融市场与消费支出的关系⏹金融市场发达，才能融资或投资⏹结合方式：1、融资：从金融市场借贷调整消费模式——住房消费信贷、汽车消费信贷和信用卡消费信贷2、投资：投资于金融产品：股票、债券和基金来获取收益，增强可消费能力收入、支出与财务安全和自由⏹收入与支出关系：收入大于支出⏹收入小于支出⏹收入等于支出⏹财务安全：现有财富足以应付未来财务支出和其他目标出现，人生各阶段收支大体平衡⏹财务自由：主动投资足以覆盖各项支出，已有财富成为创造更多财富工具例如：月支出１．５万元，买股票、债券投资收入２万住房消费⏹购房的基本思路：1、根据自己的能力估计能够负担得起的房屋总价：计算2、参考指标：判断计划是否可行3、融资渠道：公积金贷款、商业性贷款、组合贷款等（各种方式的优缺点）4、还款：还款方式和月供（计算）⏹租房：租房的基本思路：1、适合人群2、与购房比较住房支出的分类购房购房目标⏹购房目标三要素：客户家庭计划购房时间⏹希望的居住面积⏹届时房价⏹例如：我希望５年后购买１２０平米左右，价格为５０００元每平米的房屋。

⏹注意：购房目标必须明确，不能模糊购房面积需求和购房环境需求（即购房目标）⏹1、购房面积需求把握：购房财务规划基本方法（房屋总价）以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价⏹可负担首付款＝目前净资产在未来买房时的终值＋以目前到未来购房这段时间内年收入在购房时的终值×年收入中可负担首付比例的上限⏹可负担房贷＝以未来购房时年收入为年金的年金现值×年收入中可负担贷款的比率上限注意：该公式的现值以购房的时间为准⏹可负担房屋总价＝可负担首付款＋可负担房贷⏹可负担房屋单价＝可负担房屋总价÷需求平方米数案例练习题⏹王先生年收入为15万元，每年的储蓄比率为40%。

目前有存款2万元，打算5年后买房，假设王先生的投资报酬率为15%。

王先生买房时准备贷款20年，假设房贷利率6%。

王先生可负担的首付款为（）万元。

计算：=2*复利终值系数+15*年金终值系数*40%=44.48A.44.48万元B.28.66万元C.27.34万元D.28.34万元⏹王先生可负担的贷款为（）万元。

A.99.64万元B.37.56万元C.68.8万元D.50.7万元计算：15*年金现值系数*0.4=68.8 (系数：20年、6%)接上题，王先生可负担的房屋总价为（）万元。

A.82.04B.81.9C.113.28D.79.8⏹房屋贷款占总房价的比率为（）。

A.46%B.70%C.61%D.80%注意：房屋贷款占房价的比例应小于70%。

⏹假设王先生计划购买100平方米的房子，则可负担的房屋单价为（）元。

A.8204B. 11328C.8210D.7980案例练习题⏹接上题，理财规划师在给王先生做住房消费规划时，为避免王先生因为还房贷而陷入财务危机，理财规划师应测算一下。

按照经验测算，贷款购房房价最好控制在年收入的（）倍。

⏹A.6 B.5⏹C.7 D.10提示：房价最好控制在年收入的6倍以下贷款年限在8-15年之间反方向的计算：按照想购买的房屋价格来计算每月负担的费用⏹欲购买的房屋总价＝房屋单价×需求面积⏹需要支付的首期＝欲购房总价×（１－按揭贷款成数比例）⏹每月摊还的贷款本息费用＝需要支付的贷款部分的以月为单位的准年金值练习题⏹例：张先生想买100平米的房子，单价6000元/平米，总价60万元。

按7成按揭，贷款期限20年，利率6%。

⏹首付款=60*30%=18⏹贷款额度=60*70%=42⏹每月偿还的本金和利息：即月供（年金）42=年金*年金的现值系数系数：期数240（20*12）、利率0.5%（6%/12）购房相关税费⏹契税：普通住宅按房屋成交价１.５％缴纳非普通住宅按房屋成交价３％缴纳⏹评估费：抵押品评估，各银行有自己的规定⏹律师费：公积金贷款不付商业贷款收取（各银行有自己的规定）商业贷款二手房要办理公证，每件200元。

⏹保险费：额度最大费用，主要是抵押物财产保险及贷款信用保险公积金贷款可不买保险商业贷款：财产抵押担保时，购买房屋综合险；财产抵押和连带担保的，购买房屋险。

购房相关税费⏹抵押登记费：每平米０.３０元，二手房每间200元⏹印花税：《商品房买卖合同》：5％００《个人购房贷款合同》：0.５％００领取房屋产权证时，每件贴花5元⏹装修费用：经济型、舒适型、豪华型⏹购置家具和电器费用以上开支形成了住房规划的财务目标。

购房财务规划指标⏹房屋月供款与税前月总收入比率：不超过２５％－３０％⏹所有贷款月供与税前月收入比率：控制在３３％－３８％以内住房消费信贷⏹个人公积金贷款、个人住房商业性贷款和个人住房组合贷款⏹个人公积金贷款：按规定缴存住房公积金的借款人，在购买自住房时，以所购住房为抵押或其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或第三人担保，申请以住房公积金为资金来源的住房贷款特点：期限短：最长30年，（中国银行规定不超过65岁）需要提供担保利率低贷款对象有要求：当地系统公积金缴存人不限制年龄有贷款额度：一般70%。

不超过购房合同，各地最高限额不同例如：某职工已经存有公积金20 000元，上月公积金汇储300元，还有10年退休。

⏹该职工在退休年龄内可交存的公积金总额：=20 000+300*10*12=56 000⏹能够借入的总额为以下三者中最低者：1、借款人在退休年龄内可交存的公积金总额56 000元2、住房价格的70%。

设住房评估价90 000元。

90 000*70%=63 0003、该市住房公积金管理中心的最高额度。

设为30 000元。

该职工的借款额度为30 000元。

个人住房商业性贷款（按揭）⏹具有完全行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其购买的产权住房为抵押，作为还款保证向银行申请的住房商业性贷款（俗称按揭）⏹贷款额度根据申请人的资信程度确定，同时不超过住房售价的80%，期限不超过30年。

个人住房商业性贷款方式64⏹抵押贷款、质押贷款、保证贷款和抵（质）押加保证⏹◆抵押贷款：抵押人拥有的房屋或预购房屋土地使用权等⏹◆质押贷款：动产或权力质押作为还款保证国库券、金融债券、AAA企业债券⏹◆保证贷款：第三人保证作为还款担保⏹◆抵（质）押加保证：抵押物或质押物第三人保证个人住房组合贷款⏹公积金贷款＋个人住房商业性贷款⏹借款人以所购本市城镇自住住房作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款⏹例如：房产价格80万元，两部贷款的总金额为房价的70%，即56万元。

⏹1、公积金贷款10万元，期限15年（180个月），利率5%，计算出每月还款额，即计算准年金。

⏹2、商业贷款41万元，20年期限，利率6%，即计算准年金。

贷款的还款方式和金额⏹首付款：房屋总价２０％－３０％⏹◆等额本息还款法：每月相等还款额足额偿还本息p67⏹每月还款额＝贷款本金×月利率×（１＋月利率）还款期数（１＋月利率）还款期数-1（该公式由年金现值的计算公式推导出来）⏹适用：收入稳定家庭：最常见得公务员、教师⏹例题⏹理财规划师根据小李情况，为他制定住房商业性贷款还款方案，向银行申请２０年期３０万元贷款，利率６.３９％，如果采用等额本息还款法，每个月的还款额是多少？（注意：将年利率、期限均换算为月利率、月份）⏹等额本息还款法：还款额＝30万元×6.39%/12×（１＋6.39%/12）20*12（１＋6.39%/12）20*12-1=2217灵活运用：1、计算贷款支付的总利息=月供*期限-本金2、第一个月的月供中，含有的利息=贷款本金*利率，本金=月供-利息同样，可以计算第二个月的利息3、前t期共偿还的本金、利息分别为：p85财务计算器计算等额本金还款法⏹◆等额本金还款法：每月偿还本金相等，利息递减每月还款额＝贷款本金／还款期数＋（本金⏹－累计已还本金）×月利率⏹偿还的总金额逐月递减。

⏹适用：目前收入较高但将来收入会减少或还款能力下降的借款人例题：接上例⏹理财规划师根据小李情况，为他制定住房商业性贷款还款方案，等额本金还款，向银行申请２０年期３０万元贷款，利率６.３９％，第一个月还款额为多少？⏹第一个月还款额=300 000/（20*12 ）+（300 000-0）*6.39%/12=1250+1597.5=2847.5其中，已经偿还本金=300 000/（20*12）=1250第二个月的还款额=300 000/（20*12）+（300 000-1250）*6.39%/12=2840.8两种方法比较p70⏹1、利息：等额本息还款法＞等额本金还款法⏹2、适用情况：教师、一般研究人员或工作平稳采用第一种方法。

高收入、收入多元化、现在资金雄厚等采用后一种方法，因为日后压力减小还款方式和还款金额⏹◆等额递增还款法：⏹适用人群：目前收入一般、还款能力弱但未来预期收入增加人群。

刚毕业学生、年轻人⏹◆等额递减还款法：⏹适用：目前还款能力较强，但预期收入减少（有规律减少）。

中年人、未婚白领人士提前还贷组合贷款：先还商业性贷款商业贷款：采用等额本金还款：利息少提前还贷的有关计算：p85看书（注意计算结果的含义）1、到提前还贷的时间为止，已经偿还利息和本金。

2、重新计算月供3、尚未偿还的本金、利息。

（用新的月供总计，扣除本金）4、节省的利息。

原来总计利息-已经偿还的利息-尚未偿还的利息，即提前偿还部分金额的利息提前还贷注意问题p71⏹签借款合同１年后，经银行同意，书面申请⏹银行对提前次数和起点金额有要求⏹前提：以前贷款不拖欠或拖欠利息和违约金已还清⏹提前１５天提出申请⏹短期贷款实行到期本息一次性清偿，可以全部还，不能部分还本⏹中长期贷款可部分或全部还本⏹提前全部偿还后可到保险公司退还保费⏹办理抵押注销延长贷款借款人财务紧张或不能按时还贷，可申请延期1、提前２０个工作日向贷款行申请2、借款人只能申请延期一次3、条件：贷款没有到期、先偿还应还的本金、利息以及违约金4、原借款期限＋延期期限不超过３０年贷款利率及调整对还款总额的影响⏹短期贷款遇法定利率调整，继续执行原合同利率⏹中长期贷款：于下年１月１日起执行新利率⏹借款合同约定，如在签订合同与贷款发放之间法定利率调整，贷款账户开立时，执行新的利率。

租房适合租房人群：刚踏入社会年轻人工作地点或范围不固定者储蓄不多家庭不急需买房或看不清房价走势者租房与购房的比较分析（了解）租房：负担较轻，灵活方便，节省交通费用，自由性强。

但没有保障，较不稳定。

所得要靠自备款所衍生的收入。