北京市场调研报告

调研目标卖场
燕莎奥特莱斯 调研目标卖场
卖场商品及品牌定位
燕莎奥莱B座定位以国内一二线皮鞋皮具品牌折扣店为主，品 牌总数约为200个，绝大部分品牌销售折扣3-5折，折后价约为 400-800元之间，商场采取与品牌联营扣点形式，扣点为1518%，月度销售保底约为20-30万元之间。
燕莎奥特莱斯 调研目标卖场
新光天地SKP 调研目标卖场
卖场调研小结
新光天地SKP购物环境一流，高端客群聚集且客流量很大，提 袋率调研期间较好。负一层鞋区品牌组合主要以国际三线及 国内一线品牌为主，主打价位3000—5000元，销售情况较好 问题点为中岛位无法有效展示形象，品牌形象力展示很弱。 四楼鞋区品牌主要以国际一二线品牌为主，边厅均为国际一 线品牌皮鞋皮鞋皮具，中岛位为国际二线及部分国内一线品 牌，中岛位品牌形象好于负一层，品牌定位高于负一层，根 据GML的品牌定位于轻奢，建议进入新光天地四层中岛位。
金融街购物中心 调研目标卖场
卖场介绍
金融街购物中心2007年开业运营，定位为高端奢侈品卖场，地 处北京西城区，周边金融机构及国家机构众多，营业面积为8万 平米左右，地理位置优越，环境一流！
金融街购物中心 调研目标卖场
卖场商品及品牌定位
金融街购物中心一层主力位为连卡福百货主力店及国际一线品 牌组合布局而成。二层主力位由迪奥及连卡福组合布局而成， 占据80%面积，剩余部分由其他名牌填补。其中鞋区主要位于 为一楼连卡福百货内，均为国际一线品牌皮鞋产品，价格约为 5000—8000元。其他只有二楼的乐途士专卖店，以男鞋为主， 成交价格约为1200—1500元为主，以及负一层的嘉宝专卖店一 家，成交价格约为600—1000元。
赛特奥特莱斯 调研目标卖场
卖场促销情况
在6月25日---29日四天的调研期间了解，赛特奥莱各品牌店 铺均采取正特价混卖方式进行，正特价比例约为3:7，最低折 扣约为4折，正价产品约我8折销售。这其中销售最好的品牌 为COACH，2014年销售额为4000余万元。其他品牌不详！
赛特奥特莱斯 调研目标卖场
燕莎奥特莱斯
卖场介绍
中国第一家城市奥特莱斯，地 处北京东四环南路，周边住宅 区密集，目标消费者众多。 2002开业，由ABC三座构成，A 座为主要经营服饰类、B座为皮 鞋皮具类，C座为国际品牌区， 经营面积近10平米，年度销售 额近30亿元，其中B座鞋区单个 品牌年度销售近500万元，月度 销售均在30万元以上。目前为 中国最知名及销售排名第一的 奥特莱斯。
金融街购物中心 调研目标卖场
卖场促销情况
在6月25日---29日四天的调研期间，一楼连卡福百货皮鞋产 品有小幅的促销活动，约为8折。乐途士及嘉宝品牌促销 以5折销售为主，乐途士品牌据了解月度平均销售约为60万元 左右，嘉宝销售不详！
金融街购物中心 调研目标卖场
卖场调研小结
金融街购物中心环境一流，但客流量很少，提袋率调研期间 为零。鞋区高端品牌组合主要以国际高端品牌为主，主打价 位5000—8000元。品牌主要展示区在一楼，目前一楼铺位均 为国际一线奢侈品牌，GML品牌目前不具备进场条件。
新光天地SKP 调研目标卖场
卖场促销情况
在6月25日---29日四天的调研期间，全场均无促销折扣活 动，负一楼皮鞋区域略有小幅的促销活动，约为8-9折，目前 据了解月度销售约为15-20万元左右。四楼无任何促销活动， 其中SHEME月度销售约为40万元左右，其他国际知名品牌月度 销售约在百万以上。
卖场促销情况
在6月25日---29日四天的调研期间，全场促销折扣活动均为 3-5折，平均客单价约在300-500元为主，单品牌商品SKU数量 均在200个以上，商品库存量较大。 在调研期间，卖场客流量巨大， 开门前有客流等候，成交率 很高，卖场人气很高。
燕莎奥特莱斯 调研目标卖场
卖场调研小结
燕莎奥莱客群聚集且客流量很大，提袋率调研期间较好。目 前国内众多皮鞋皮具品牌均设有专柜，专柜面积约在30平米 月度销售约在30万元以上， 问题点为目前其他品牌折后主力 价约在400-600元期间，GML目前产品折后价格较高，销售情 况无法预测！ 根据燕莎奥莱目前的实际情况，建议GML拉宽价格带后，进入 燕莎奥莱。
特价场为：燕莎奥特莱斯、赛特奥特莱斯
进场顺序为：首先进入燕莎友谊商城+新光天地（SKP) 后续进入燕莎奥特莱斯+赛特奥特莱斯
进入北京市场 项目准备
进场前项目前期必备基础准备工作
1，品牌SI、及画册 2，品牌网站 3，互联网上GML打折负面信息删除或者新信息覆盖 4，自有产品开发及进口产品选择及生产 5，项目运营团队组建 6，资金注入
调研目标卖场
燕莎友谊商城 调研目标卖场
卖场商品及品牌定位
燕莎的商品以高价闻名，在发展高峰期的燕莎本身就如同奢侈 品，以致于有一种说法想了解富豪的生活，就去燕莎看看。目 前的燕莎产品结构中进口产品约于30%的比例，主要为国外品牌 的瑞士钟表、法国化妆品、日本的家具用品、意大利的服装等。 目前的燕莎由于受到其他高端卖场的激烈竞争及硬件老化等原 因经营情况以大不如前，客流较少。鞋区位于四楼，主要女鞋 品牌为迪桑娜，嘉宝，Are,CD，等！销售情况一般！
卖场商品及品牌定位
新光天地SKP商品以进口商品为主，约占90%的比例，皮鞋价 格3000元以上的商品占90%的比例，国际一二线知名品牌占比 约占80%，国内一线品牌约占20%。其中鞋区分别位于负一层和 四层，负一层主要为国际三线和国内一、二线皮鞋皮具专业品 牌，主打价格段3000-5000元，目前国内熟知品牌有MUX、贵之 步等四层主要为国际一二线知名品牌皮鞋产品，主打价格段 5000元以上，品牌丰富，从LV—施诺奇等，其中LUNA及SHE ME、 巴尔蒂尼品牌专柜位于四楼。
燕莎友谊商城 调研目标卖场
卖场商品定位
燕莎的商品以高价闻名，在发展高峰期的燕莎本身就如同奢侈 品，以致于有一种说法想了解富豪的生活，就去燕莎看看。燕 目前的燕莎产品结构中进口产品约于30%的比例，主要为国外品 牌的瑞士钟表、法国化妆品、日本的家具用品、意大利的服装 等。目前的燕莎由于受到其他高端卖场的激烈竞争及硬件老化 等原因经营情况以大不如前，客流较少。鞋区位于四楼，主要 为国内公司运营品牌女鞋品牌为主，如迪桑娜，嘉宝，Are,CD， 24TH等！销售情况一般！
调研目标卖场
赛特奥特莱斯 调研目标卖场
卖场商品及品牌定位
赛特奥莱定位以国际一二线品牌折扣店为主，占比约为90%， 商品以进口商品为主，约占90%的比例，部分国内一线品牌以 服饰品牌为辅，国内一线知名品牌占比约为10%。单品类鞋包 品牌店铺较少。目前赛特奥莱是以独立品牌店铺形式运营管 理，采用租金形式，据了解每平米月度租金约为600-800元， 独立店铺面积200-500平米面积不等。目前一层店铺全部营业 中，二楼部分有空位。
燕莎友谊商城 调研目标卖场
卖场促销情况
在6月25日---26日两天的调研期间，卖场鞋区平均的促销活 动为7折销售，无赠品，成交率或者提袋率均较低！
燕莎友谊商城 调研目标卖场
卖场调研小结
目前的燕莎友谊商城（亮马桥店）硬件老化，环境一般，客 流量较少，鞋区高端品牌组合主要以国内知名中高端为主， 主打价位1500—3000元，高端奢侈品牌已撤离燕莎，综合来 看目前的燕莎友谊商城象征意义大于实际的销售意义，对于 品牌公司来讲进入燕莎主要为品牌推广的角度需要，目的已 不是为了实际的销售获取利润！ 根据GML品牌线下市场推广的需要，建议考虑首先进入燕莎友 谊商城，做为进入北京高端卖场的展示店铺。
赛特奥特莱斯
卖场介绍
赛特奥特莱斯，国内目前销售 前十名的城郊奥特，地处北京 马泉营西路，购物环境舒适， 交通便利！
作为北京第一家纯欧美式 outlet，赛特奥莱以欧美小镇 建筑风格打造最纯正的美式奥 莱商业街道，各商铺之间紧密 相联，形成一个集购物、文化、 娱乐、休闲的超大型、超完备 的商业空间。经营管理的名品 折扣购物中心，汇聚了众多顶 级奢侈品牌，以及最受大众喜 爱的时尚休闲品牌。
THE END
新光天地SKP
卖场介绍
新光天地是由台湾新光三越百货公司 与北京华联集团合资成立的第一家百 货店，目前改名为SKP,由北京华联集 团独立运营管理，是目前国内销售排 名第一的高端卖场。卖场定位高端， 国际知名品牌从一层到四层云集，卖 场环境优雅舒适，高端客流量较大。
调研目标卖场
新光天地SKP 调研目Hale Waihona Puke Baidu卖场
进入北京市场 运营风险
项目运营风险
1，正价店销售低于商场销售保底风险 2，正价店连续3个月销售低于商场最低销售额被撤场风险 3，正价店销售低于预期或者商场保底自购费用过高风险 4，进口产品高成本的风险 5，GML折后产品价格过高导致燕莎奥莱店铺销售低于保底风险 6，GML赛特奥莱店铺租金较高无法盈利风险 7，较大量库存积压风险 8，项目亏损风险
卖场调研小结
赛特奥莱周日客群聚集且客流量很大，购物环境体验很好， 配套设施完善，问题点在于日常客流不确定，店铺租金装修 费用高。综合以上，建议考虑进入赛特奥莱！
北京市场 实际调研目标卖场
北京市场调研结论
综合以上，建议GML品牌线下北京市场卖场选择为2个正价场 及2个特卖场，正价场为：燕莎友谊商城、新光天地（SKP)
北京市场调研报告
北京市场 调研目标卖场
燕莎友谊商场（亮马桥店） 北京金融街购物中心 新光天地（现为SKP) 燕莎奥莱 赛特奥莱
燕莎友谊商城
卖场介绍
中国第一家中外合资高端百货 商场，营业面积2万平米以上
地处北京东三环亮马河畔，毗 邻使馆区，周边高级酒店众多
凯宾斯基，长城、昆仑等，是 北京著名的高级消费场所，全 国知名度很高。随着北京越来 越多的高端购物场所开业运营 如今的燕莎友谊商城，名气早 已超过燕莎本身的销售意义， 品牌进入燕莎就标志着自身的 高端定位及高端品质。