万科住宅高质量通病图集
住宅工程质量通病防治质量通病防治手册
05
质量通病防治建议
加强施工前勘察和设计工作
总结词
重视勘察和设计环节
详细描述
在施工前，应重视并加强勘察和设计工作。勘察工作应全面细致，充分了解工程地质、水文等环境条 件，为设计提供准确的基础数据。设计工作应充分考虑住宅的使用功能、结构安全、节能环保等因素 ，同时结合当地的气候条件和习惯做法，合理选择建筑材料和施工工艺。
施工过程监管
总结词
通过加强施工过程的监管，可以及时发现和解决质量通病，确保住宅工程质量。
详细描述
应建立完善的施工过程监管制度，对施工过程中的各个环节进行监督和控制。对于发现的通病，应及时采取措施 进行处理，避免问题积累和扩大化。同时，还应加强质量验收工作，确保每个环节的质量都符合要求。
04
质量通病案例分析
• 管理方面：工程管理不善也是导致质量通病的原因之一。如管理人员责任心不强、管理制度不完善、质量管理 体系不健全等都会影响工程质量的控制和管理。
02
质量通病预防措施
施工前的预防措施
制定防治计划
根据工程特点、施工条件、设计要求等，制定针 对质量通病的预防和治理计划。
严格选择材料
对供应商进行严格筛选，选择符合设计要求的优 质材料。
提高施工人员的技能水平
总结词
提升施工人员的技能水平
详细描述
施工单位应加强对施工人员的技能培训，提 高他们的技能水平。培训内容应包括施工规 范、操作规程、安全知识等方面。同时，对 于关键岗位和特殊工种，应持证上岗，确保 施工质量。
强化施工过程中的质量监管
总结词
强化质量监管措施
详细描述
在施工过程中，应建立健全质量监管体系， 强化对施工质量的全过程监管。监管范围应 包括建筑材料的质量、施工工艺的执行、成 品保护等方面。同时，应定期进行质量检查
收房时房屋经常出现的八大质量通病
收房时房屋经常出现的八大质量通病09-11-18 11:50 发表于：《江苏装饰装修论坛》分类：未分类一、大面积空鼓王先生在2008年5月在位于某楼盘收房时，验房师常先生93㎡的一套房内就验出26处空鼓，而且多出空鼓面积大道近1㎡。
并且空鼓分布墙梁地坪等多出，特别在卫生间地坪存在较大面积的空鼓。
空鼓从表面看不出来，但用专用的空鼓槌轻敲打空鼓的地方会听到明显不同于其它地方的声音。
空鼓是最常见的质量通病，虽然不是严重的质量问题，但影响以后的装修，特别是室内空鼓，装修后特别容易开裂，起皮，脱落。
卫生间的地坪，窗台，窗四周的空鼓尤其不能忽视，因为这些地方的空鼓很容易造成渗水。
二、裂缝验房师在2008年6月份为王先生在淮阴区某楼盘验房时，共发现在120㎡的房间内有裂痕23条。
据验房师分析，此裂缝可以分为三类，一类裂痕为表面刮的腻子质量不合格（粒积大，胶水少）形成的表面裂痕。
第二类裂缝是在两种不同的基体交接处未采用钢丝网或耐碱玻璃，网布聚合物砂浆加强带进行处理，顶层粉刷砂浆中未掺入抗裂纤维，而造成的裂缝。
第三类外墙未采用保温砂浆，复合保温材料外墙保温措施，导致外墙受温后墙壁遇热膨胀，因为砖体层和混凝土层膨胀系数不同，产生裂缝。
此类裂缝处理不好对后期装修影响较大，特别是外墙因为温度造成的裂缝容易渗水，内墙的裂缝在装修后墙面再开裂，容易造成装饰公司和开发商负责不清。
目前因地基不均匀形成的结构层的裂缝比较危险，但是现在的商品房中不多。
三、容易渗水2008年4月验房师为孔先生在楚州区某楼盘验房时，发现厨房和卫生间的顶棚有多处渗水，但仔细观察，发现渗水都是在下水管四周。
据此验房师分析，开发商安装下水管时为按《江苏省住宅工程质量通病防治导则》第6.2.2条和第6.2.3条实施，即管道安装前，楼板范围内上下水管的光滑外币应先做毛化处理。
再均匀涂一层401塑料胶，然后用筛洗的中粗砂喷洒均匀，现浇板预留洞口填塞前应将洞口清洗干净，毛化处理，涂刷加胶水泥浆作粘结层。
住宅工程质量通病防治方案和施工措施
住宅工程质量通病防治方案和施工措施住宅工程质量通病通常指的是在建筑施工中容易出现的问题或缺陷，这些问题或缺陷对住宅的结构安全、功能使用、舒适度等方面产生影响。
在住宅工程建设过程中，为了确保工程质量，需要采取相应的防治方案和施工措施。
下面是一些常见的住宅工程质量通病及其防治方案和施工措施。
1.结构问题：住宅的结构问题是住宅工程质量的关键问题，主要包括基础不牢固、墙体开裂、梁柱不平直等。
为了预防和解决这些问题，应采取以下措施：-严格执行建筑设计和规范要求，包括基础处理要求、抗震设计要求等，确保结构的稳固和安全。
-加强施工质量监督，定期检查和评估施工过程中的结构质量，确保每个节点的施工合理性和质量。
-使用高品质的建筑材料，尤其是混凝土和钢筋等关键材料，确保其质量和合格性。
2.防水问题：住宅的防水问题主要集中在厨房、卫生间、阳台等区域，常见问题包括漏水、渗水等。
为了解决这些问题，可以采取以下措施：-严格按照防水施工规范进行施工，包括选择适合的防水材料、采用正确的施工方法、确保施工质量等。
-在设计阶段，合理规划排水系统，避免水流聚集，导致渗水、漏水等问题。
-在日常使用中，及时维修和保养防水层，避免损坏和老化导致的防水问题。
3.电气问题：住宅的电气问题主要包括线路不合理、插座不足、电器安装不规范等。
为了解决这些问题，可以采取以下措施：-在设计阶段，合理规划电气布线和插座位置，避免线路交叉和插座不足的问题。
-在施工过程中，严格按照电气安装规范进行施工，确保线路的安全和可靠。
-在日常使用中，定期检查电器设备的安全性和电线的绝缘性，及时维修和更换老化设备和线路。
4.暖通问题：住宅的暖通问题主要包括采暖不足、通风不畅等。
-在设计阶段，合理规划采暖和通风系统，确保住宅在冬季的采暖效果和夏季的通风效果。
-在施工过程中，采用高效节能的采暖设备和通风设备，确保其运行效果和能耗控制。
-在日常使用中，合理调节采暖设备和通风设备的运行参数，提高住宅的舒适度和能耗效率。
万科栏杆技术要求及验收标准
万科栏杆技术要求及验收标准技术要求及验收标准钢制栏杆⼀、适⽤范围本技术要求适⽤于中⼭万科所有室外钢质阳（露）台栏杆、钢质楼梯间栏杆及钢质花槽栏杆、⼥⼉墙顶栏杆的制安⼯程招投标及现场施⼯指导。
⼆、依据2.1除另有注明外，本⼯程须符合设计、图纸和相关国家、地⽅及⾏业标准，主要包括但不限于：《住宅设计规范》GB50096-2011《建筑防雷设计规范》GB50057-2011《包装储运图⽰标志》GB191-2010《⼯程建设标准强制性条⽂》2002年版《建筑⼯程施⼯质量验收统⼀标准》（GB50300-2001）《建筑装饰装修⼯程施⼯及验收规范》（GB50210-2001）《住宅装饰装修⼯程施⼯规范》（GB50327-2001）《⽊结构⼯程施⼯质量验收规范》（GB50206-2002）《钢结构⼯程施⼯质量验收规范》（GB50205-2001）《涂装前钢材表⾯锈蚀等级和除锈等级》 GB 8923-1988《漆膜⼀般制备法》 GB1727-92《漆膜厚度测定法》 GB1764-79（89）《测定漆膜耐湿热、耐盐雾、耐候性（⼈⼯加速）的漆膜制备法》 GB 1765-79（89）《民⽤建筑⼯程室内环境污染控制规范》（GB 50325⼀2001）结构要求及装饰要求详附件图纸2.2若承包商对以下要求有任何疑义，应⽴即向万科地产提出，由万科地产做最终决定，否则视为接受。
三、材料、设备及配件要求3.1钢材栏杆钢材应选⽤国标碳素钢Q235A，产品质量应符合相应的国家规范，并需提供出⼚合格证和检验报告。
均采⽤定制的热浸锌钢材（钢带或钢管）。
⽤于制作⾯管和⽴柱之管材，⾯管长度在3m以内的，管壁厚度不得少于1.2mm；⾯管长度在3m以上的，管壁厚度不得少于1.5mm。
横杆管壁厚度不得少于1.2mm，竖管壁厚度不得少于1.0mm。
误差在允许的公差范围内。
管材在基材双⾯浸锌厚度达到60-80g/㎡；3.2油漆所有室外栏杆的⾦属⽣铁表⾯应进⾏热浸锌处理。
万科住宅项目常见风险分类清单
10.报批、报建手续延期。如规划验收未按时通过，竣工资料不能及时备案，消防验收时间等没有控制住，可能引起的不能按时结算、入伙等重大风险
11.政府规划及周边交通等变化、民扰及不可抗力。
12.设备安装调试时，设备损坏。
8.预售后出现与合同、销售模型或展示样板等不一致的变更。
9.代理公司或者销售代理人员为了短期利益及个人利益，做出危害公司利益、不符合职业道德的行为如将客户介绍给竞争对手、欺骗客户等等。
10.由于宏观经济形势变化导致房价出现回调而产生的客户关系问题。
11.由于政府等强势部门未能正确履行土地合同中的相关承诺，导致后期客户投诉。
13.异常天气、气候等造成的工期拖延
14.安排没有经验的工程师管理关键的工作,没有控制住关键节点和环节。
15.偶然因素，如承建商履约过程中被吊销营业执照或取消施工资质，供应商生产线故障等。
营销风险
1.项目发展拿地区位存在问题、项目营销定位出现问题。
2.户型定位不准，导致重大调整。
3.由于客户、市场和宏观政策等方面的变化，提前开盘。
13.市场环境变化以及政策影响导致材料设备、人工成本价格大幅度提高而导致成本上升，如电缆涨价等。
14.合同权利、义务模糊或漏项，造成成本索赔。
15.开发计划不合理，公司决策设计临时调整等（提前开盘、提前交房、延后进程等）引起成本索赔。
16.设计图纸不全，投标有不平衡报价引起成本控制困难。
17.工程量清单计算错误。
4.营销提出更高的销售配合要求，而现场无法满足。
5.客户提出超越规范的要求，如增加车位，导致现场调整风险。
6.销售时，装修标准、配套说明、产品技术标准、绿化景观等对外承诺有误或不切实际的承诺。
万科房屋常见问题维修方案(最终版)
房屋常见问题维修方案一、渗漏类1.1 给水管：维修方案：凿开渗漏部位，找到水管渗漏部位，切除水管渗漏部位，更换水管，完成后做打压实验，确认不再渗漏后恢复装修。
1.2 地漏、烟道、风口：维修方案：将原有的保护层、装饰面铲除，找出渗漏点，之后把渗漏点周边的防水打开（要求半径大于30CM）、周边重新做防水、24小时闭水实验、不再渗漏后恢复装修；1.3 厨卫地面：维修方案：凿开渗漏部位，找到渗漏原因，把积水吸干，重新做防水、完成后24小时闭水实验，确定不再渗漏后恢复装修。
1.4 露台、屋面防水层：维修方案：若防水材料为涂膜类，则方法同上；若为卷材，则应用同样性能的自粘性卷材，在干燥后需重铺，交接处宽度符合卷材产品施工要求。
1.5 门窗：1.5.1门窗周边渗漏：维修方案：应从窗框外部修补，方法有两种：a)凿除外墙抹灰层，重新塞缝，外侧刷防水涂料，抹灰后完成饰面层修补；b)安排专业防水堵漏公司，采用专用材料，对渗漏部位高压灌浆。
1.5.2门窗自身渗漏：维修方案：a）若从窗扇和窗框的结合处渗漏：调整窗扇的铰链等，使改善窗扇关闭后的密封性，淋水实验检验是否还渗漏。
b）若从型材拼缝处处渗漏：在型材拼接处打密封胶（如窗扇拼缝大，应拆除窗扇，重新制作，满足拼缝要求后并重新打胶、安装；）1.6 外墙墙体：维修方案：按照迎水面处理的原则，最好在外墙的外面处理。
a）有条件在外面处理的：在外面凿开墙面渗漏部位，找出渗漏点，等干燥后重新做防水，淋水试验后不再渗漏，恢复外立面装修。
b）无条件在外面处理的：在房屋里面凿开渗漏部位，找到渗漏点，按1米左右直径凿开墙面到砌体后混凝土面，干燥后刷防水（有条件用高压灌浆处理），淋水实验后不再渗漏，用防水砂浆恢复墙面，恢复装修。
1.7 排水管：维修方案：找出位置，更换排水管配件，试水不再渗漏后，做好装饰面的恢复。
1.8 地下室外墙：维修方案：找出渗漏点（缝），渗漏缝凿V型槽、压力灌浆，面层恢复。
房建工程常见工程质量通病防治(图文并茂)
措施--过程控制
3、屋面改为倒置屋面即防水卷材在保温层下部，有效的减 少了防水卷材在温度应力下拉伸而导致卷材加速老化和裂 缝（该方法与设计有冲突）。在粘贴防水卷材时特别注意 屋面细部的处理做到施工全程控制特别是在泛水处和落水 管、伸出屋面管道的细部处理的管控。 4、在绑扎屋面刚性层的钢筋时按屋面分割缝绑扎钢筋，在 屋面的阳角处附加放射筋，避免屋面刚性层在温度应力下 产生裂缝。
处理：将屋面凿开重新施工，做好细部处理
屋顶渗水防治措施
• 注意：1、屋面混凝土结构本身的防水能力是工程防水的 根本，也是关键。因此，必须从结构混凝土施工质量开始 抓起，确保混凝土结构板的密实性及控制裂缝的产生，提 高结构的自防水能力。认真做好屋面细部处理 • 2、屋面泛水、滴水、管道周边以及其它节点严格按 设计图纸和技术规范施工，泛水平整光滑，滴水无缺棱掉 角，管道周边做到嵌缝密实。 • 3、做好混凝土养护工作，精心施工找平层 • 加强混凝土养护控制，特别是早期养护。保持混凝 土表面湿润状态，严禁养护期间上人和在其上进行作业。 做找平层时先清理基层，涂刷水泥浆一遍，再用1:2防水 砂浆作为找平层进行施工，厚度10～20mm，局部找平厚 度偏大的部位先用细石混凝土找平，避免空鼓的产生。
外墙外保温部位外墙砖与保温层之间粘贴不牢固导致瓷砖脱落，存在高处坠物伤人隐患。 外墙石材湿贴或胶挂不牢固导致石材面材脱落，存在安全隐患。
工程质量通病及缺陷问题
问题分类
1、屋顶渗水
2、阳台（露台）渗水 3、外墙渗水 4、地下室渗水 5、石材脱落 6、卫生间、烟道渗水 7、外窗渗水 8、墙面裂缝、开裂 9、楼面裂缝
屋顶渗水
防水层脱落 防水层脱落
女儿墙防水层脱落：主要是未设置 泛水。施工工艺或材料出现问题
住宅常见质量通病原因及预防
住宅常见质量通病原因及预防我省目前商品房按照国家建设部有关的指示要求，平屋面已改为坡屋面。
楼面由空心楼板改为整体现浇楼板。
这样的改变总的来说是有益处的。
但也随之容易产生一些质量通病。
我从工程管理岗位到售后服务工作已多年。
遇到了一些新的质量通病问题。
给用户带来了烦恼。
住户对建设单位意见纷纷。
甚至发生不愉快的纠纷。
为此就一些质量问题。
作以分析研究，与大家共同交流。
一．屋面渗漏。
屋面渗漏由于“平改坡”。
大面积渗漏的现象减少。
主要出现在变坡交接处。
管根部，沉降缝，天沟等细部构造处。
分析原因：〈1〉屋面变坡交接处，老虎窗与屋面交接处，管根处及天沟处。
无论是涂膜防水，还是卷材防水。
防水粗糙，不加防水层。
搭接处，搭接长度不够。
再加之施工监理人员，很少上屋面检查，容易造成监督盲区，造成渗漏。
〈2〉施工缝位置留设不当。
如将施工缝位置留设在屋面交接处。
屋面与屋面交接处。
这些都是结构应力转换的部位。
容易产生裂缝。
导致屋面渗漏。
〈3〉混凝土坍落度低及施工方法不当。
由于屋面坡度大，工人为了减少振捣工作量。
故意讲混凝土搅拌过稀。
混凝土凝固后有毛细孔隙，裂缝产生将防水层拉裂。
成为渗水通道。
再就是屋面现浇板坡度大，施工人员不便于站稳。
负筋很容易被踩低。
无法和混凝土一起抵挡弯距。
而使混凝土板产生裂缝。
预防措施：〈1〉加强屋面防水层的检查力度，报验制度。
防水附加层要铺设。
搭接满足设计要求。
做完后要做淋水实验发现渗漏点及时重做。
施工缝应留置在结构应力没有变化的部位。
监理人员要到现场核定。
〈3〉根据施工季节和屋面倾角大小，选择最佳坍落度。
并且加强振捣。
对已浇筑好的混凝土斜板。
应在灌注10—12h及时进行浇水养护。
提高混凝土斜板抗拉强度和抗裂缝的能力。
二现浇整体混凝土楼板裂缝〈一〉表面温度裂缝分析原因：当前整体现浇混凝土楼盖，这样较大的混凝土浇筑后，在硬化期间放出大量水化热。
内部温度不断上升。
使混凝土表面和内部温差很大。
当温度产生非均匀的降温时。
万科企业管理-万科城市花园后期高层1楼a区及车库商住楼工程质量通病防治方案 精品
目录第一章工程概况与质量通病防治目标 (2)第一节工程概况 (2)建筑概况 (3)结构概况 (3)第二节、质量通病防治目标 (3)第二章编制依据 (3)第三章可能出现的质量通病 (4)第一节严格落实《广东省住宅工程质量通病防治技术措施二十条》： (4)第二节针对本工程特点，预防以下十三方面质量通病: (4)第四章建立质量通病管理组织 (5)第一节、质量通病管理机构 (5)第二节、落实岗位职责 (6)第五章推行严格的质量管理制度 (6)第六章质量通病防治管理措施 (7)第七章严格落实《二十条》防质量通病 (8)第一节、外墙渗漏 (8)第二节、屋面漏裂 (10)第三节、排水口积水及渗漏 (10)第四节、门窗渗漏 (11)第五节、玻璃安全使用 (11)第六节、栏板、栏杆、扶手使用安全 (12)第七节、混凝土梁板裂缝 (12)第八节、模板工程夹渣、蜂窝 (13)第九节、钢筋工程施工质量 (13)第十节、混凝土工程施工质量 (15)第十一节、砌块墙材裂缝 (16)第十二节、排水地漏地漏返臭 (17)第十三节、生活、消防给水系统 (17)第十四节、生活、消防给水系统镀锌钢管焊接 (17)第十五节、电源插座接地支线串接 (17)第十六节、金属导管、线槽（母线槽）、桥架及其支架保护接地（含跨接）不良 (17)第十七节、套接紧定式金属导管的机械、电气连接不良 (17)第十八节、避雷针（带）、均压环、接地干（支）线的型钢接地（含防雷）装置焊接不良 (17)第十九节、屋面金属管道设备未做防雷接地 (18)第二十节、通风空调工程防排烟系统柔性短管未采用不燃材料及工艺不良 (18)第八章针对本工程质量通病防治的补充 (18)第一节、轴线和标高控制 (18)第二节、工程重点部位的测量控制 (18)第四节、墙面抹灰裂缝、脱层和空鼓的措施 (19)第五节、顶棚裂缝、脱落、空鼓 (21)第六节、外墙饰面砖粘结不牢固、空鼓 (21)第七节、厨卫间楼地面倒泛水、渗漏 (21)第八节、管道渗漏 (22)第九节、通风、空调风量达不到设计要求 (22)第十节、等电位连接不当 (22)第十一节、电气接地（含跨接）不可靠 (22)第十二节、楼梯、踏步踏步宽度、高度不统一 (22)第九章补充说明 (22)第一章工程概况与质量通病防治目标第一节工程概况建筑概况结构概况第二节、质量通病防治目标本工程的质量目标为：合格工程。
万科地产建筑工程质量通病防治手册_图文.
(内部资料不得外传标准化管理手册 (工程管理部二分册(建筑工程质量通病防治手册万科华南(集团东莞有限公司二 OO 七年一月前言建筑工程质量问题一直都是业主投诉的热点。
为此,我司投入了大量的人力、财力和精力,但往往也仅是亡羊补牢之举。
为从源头抓起,从根本上解决问题,我们根据历年来的工程质量投诉案例以及 2006年 11月 30日召开的“你所遇到的工程质量问题及其应对措施”座谈会的内容,整理编制成该手册。
希望工程管理部、开发管理部的同志在今后的施工管理和图纸审查过程中,认真落实《手册》内容,将工程质量管理着重点放在事前控制上。
另外, 《广东省住宅工程质量通病防治技术措施二十条》 (以下简称二十条作为本手册附件一并发行。
本手册与“二十条”可作为指导施工、设计、施工图审查、工程监理参考之用。
希望各位同志在工作中遵照相关规定,努力把工程质量搞好一些,更好一些。
由于编制时间较为仓促,理论及实践水平有限,错漏之处在所难免, 恳请指正。
同时,请各相关部门、相关施工单位在执行本防治手册的过程中,注意总结经验,积累资料,随时将有关意见和建议反馈给我们,以便我们及时调整和补充。
目录一、土建部分1、楼梯碰头2、预应力管桩断桩3、桩头碎裂4、混凝土蜂窝5、天花凹陷6、模板变形7、钢筋偏位8、保护层不足、露筋9、砖墙不平整10、填充墙、砖墙出现竖向通缝 11、梁底退缝12、砖墙与框架柱间竖向裂缝13、墙面空鼓、龟裂14、地面起砂、起粉15、墙面砖开裂16、外墙涂料流坠17、外墙涂料刷纹明显18、外墙涂膜脱落19、栏杆偏位20、门窗周边开裂21、窗口与墙节点处渗水22、窗边渗水23、门窗污染24、窗台渗水25、电梯底坑渗水26、屋面漏水27、后浇带部位漏水28、变形缝漏水29、卫生间渗水30、烟道渗水31、地面积水二、水电、设备部分1、防雷系统中接地电阻值过大2、弱电系统的遭雷击3、断路器易跳闸、电线电缆过度发热4、供配电 TN-S 系统中 N 线重复接地5、屋面天沟积水、漏水6、塑料管与楼板结合部漏水7、室内排水立管排水不畅、底层压力过大8、室外排水管排水不畅9、顶层给水压力波动大10、户内暗装给水管频遭钻破11、地下室集水井排出管经常堵塞12、泵房噪音扰民13、电箱安装位置不合理14、各种“井”的设置不合理15、计量表安装不完善16、小区电房室内地面与室外无高差17、小区供电负荷分配不和理,混合配置,或按组团配置 18、三相入户,三相漏电开关选择错误19、车管系统,入口设置出卡机20、噪音扰民、通风不畅21、防雷错、漏焊,引出线错误22、标签、标识不清楚23、疏散指示标志上方设置消火栓24、小区供电负荷未分25、三相漏电开关选择错误26、强电布线回路不清27、防雷接地电阻过大28、弱电系统雷击29、断路器跳闸、电缆发热30、区外地下水井31、供水系统一、土建部分A. 二、水电、设备部分1. 选用低噪音水泵，变频调速泵可通过变频器调 12 泵房噪音扰民泵房整载波频率消除尖锐声；2. 水泵安装基础应水平；3. 水泵机座应加装减振器（立式泵不应采用弹簧减振器，可采用橡胶减振器）；4. 管道穿越墙体时应采用软性材料填塞，以防止固体噪音的传递。
江苏高层住宅工程质量通病防治方案
江苏高层住宅工程质量通病防治方案在江苏的高层住宅建设中，工程质量通病的防治是至关重要的。
这些通病不仅影响着住宅的美观和使用功能，还可能对居民的生命财产安全构成威胁。
为了有效防治这些质量问题，提高高层住宅工程的整体质量水平，特制定本方案。
一、常见的工程质量通病及原因分析1、裂缝问题混凝土裂缝：在高层住宅施工中，混凝土裂缝较为常见。
这可能是由于混凝土配合比不合理、浇筑过程中的振捣不充分、养护不到位，或者是由于结构受力不均等原因导致的。
墙体裂缝：墙体裂缝的产生原因较为复杂，可能是由于地基不均匀沉降、温度变化引起的伸缩、墙体材料的干缩等。
2、渗漏问题屋面渗漏：屋面防水处理不当、防水材料质量不合格、施工工艺不规范等都可能导致屋面渗漏。
外墙渗漏：外墙保温层施工质量差、外墙孔洞封堵不密实、外墙砖勾缝不严密等都可能引起外墙渗漏。
厨卫渗漏：厨卫间的防水施工不到位、管道周边密封不严、防水层被破坏等是造成渗漏的主要原因。
3、空鼓、脱落问题墙面空鼓、脱落：基层处理不干净、抹灰层厚度不均匀、粘结材料质量差等可能导致墙面空鼓、脱落。
地面空鼓：地面基层不平整、基层清理不干净、结合层处理不当等容易造成地面空鼓。
4、电气、给排水问题电气线路故障：线路敷设不规范、电线接头处理不当、电气设备安装不符合要求等可能引发电气线路故障。
给排水管道堵塞、渗漏：管道材质不合格、管道连接不严密、施工过程中杂物进入管道等都可能导致给排水管道出现问题。
二、防治措施1、加强设计管理设计单位应充分考虑江苏地区的气候、地质等条件，优化建筑结构和构造设计，避免因设计不合理导致的质量通病。
对于容易出现裂缝、渗漏等问题的部位，应在设计中明确提出相应的防治措施和技术要求。
2、原材料质量控制严格把控原材料的采购渠道，选择质量可靠、信誉良好的供应商。
对进入施工现场的原材料进行严格检验，确保其质量符合设计和规范要求。
例如，对水泥、钢筋、防水材料等重要材料进行抽样检测。
3、施工过程控制混凝土施工：优化混凝土配合比，确保混凝土的强度和工作性能。
住宅质量通病万科
【结构设计新手总结精彩内容摘要】：万科集团积累了30年的质量通病图集，值得大家学习，本篇布丁重新梳理了一些有关于万科住宅常见质量通病，图文详细解析，希望对于设计的朋友有所帮助。
重点项目1.1.建筑物外墙与散水坡、台阶、明沟留沉降缝要求与做法1、散水坡、台阶、明沟本身按≤6m长度（总长度均分）留沉降缝。
2、外墙阴阳角位按450角留沉降缝。
3、散水坡与台阶交接处留沉降缝分隔。
重点项目2.2.室外地面留伸缩缝要求与做法1、伸缝纵向间距≤30m。
2、缩缝横向间距≤6m（总长度均分），做法详第三项。
重点项目3.3.室内地面楼面留缩缝（一）地面（二）楼面（三）严禁在已完成的楼地面上拌和砂浆、揉制油灰、调制油漆等，防止地面污染受损。
要求与做法1、用大面积水泥混凝土地面、楼面水泥砂浆面层。
2、横向缩缝间距按轴线尺寸。
纵向缩缝间距≤6m（横向两轴线间总长度均分）。
3、采用金界机金界缝，缝平直方正。
4、混凝土和水泥砂浆达到强度等级后才能进行金界缝。
重点项目4.4.变形沉降缝（一）楼面B—设计缝宽；H—设计面层厚度；D—找平层厚度；（二）墙面（三）天面G1.2.3-设计结构宽度要求与做法1、一面层按设计。
2、—5厚钢板3、形不锈钢或铝合金封口板。
4、—24#镀锌形铁皮。
5、一塑料胀锚木牙螺丝@500 C/C固定形镀锌铁皮。
6、一塑料胀锚不锈钢螺丝@500C/C固定形封口板。
7、一沥青胶泥填嵌。
8、一硅铜胶封缝。
重点项目5.5.屋面保护层伸缩缝①柔性防水屋面；宜采用绿豆砂或块料作保护层。
要求与做法块料按④点要求分块。
②水泥砂浆；缝宽10mm，防水油膏填缝。
要求与做法按1m2面积分块，纵向长度≤6m（按总长均分）按1m2面积分块，纵向长度≤6m（按总长均分）③细石混凝土；缝宽20mm，防水油膏填缝。
要求与做法按1m2面积分块，纵向长度≤6m（按总长均分）按1m2面积分块，纵向长度≤6m（按总长均分）④块状材料：缝宽20mm，防水油膏填缝。
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万科积累了30年的住宅质量通病图集万科集团积累了30年的质量通病图集，值得大家学习重点项目1.建筑物外墙与散水坡、台阶、明沟留沉降缝要求与做法1、散水坡、台阶、明沟本身按≤6m长度（总长度均分）留沉降缝。
2、外墙阴阳角位按450角留沉降缝。
3、散水坡与台阶交接处留沉降缝分隔。
重点项目2.室外地面留伸缩缝要求与做法1、伸缝纵向间距≤30m。
2、缩缝横向间距≤6m（总长度均分），做法详第三项。
重点项目3.室内地面楼面留缩缝（一）地面（二）楼面（三）严禁在已完成的楼地面上拌和砂浆、揉制油灰、调制油漆等，防止地面污染受损。
要求与做法1、用大面积水泥混凝土地面、楼面水泥砂浆面层。
2、横向缩缝间距按轴线尺寸。
纵向缩缝间距≤6m（横向两轴线间总长度均分）。
3、采用金界机金界缝，缝平直方正。
4、混凝土和水泥砂浆达到强度等级后才能进行金界缝。
重点项目4.变形沉降缝（一）楼面B—设计缝宽；H—设计面层厚度；D—找平层厚度；（二）墙面（三）天面G1.2.3-设计结构宽度要求与做法1、一面层按设计。
2、—5厚钢板3、形不锈钢或铝合金封口板。
4、—24#镀锌形铁皮。
5、一塑料胀锚木牙螺丝@500 C/C固定形镀锌铁皮。
6、一塑料胀锚不锈钢螺丝@500C/C固定形封口板。
7、一沥青胶泥填嵌。
8、一硅铜胶封缝。
重点项目5.屋面保护层伸缩缝①柔性防水屋面；宜采用绿豆砂或块料作保护层。
要求与做法块料按④点要求分块。
②水泥砂浆；缝宽10mm，防水油膏填缝。
要求与做法按1m2面积分块，纵向长度≤6m（按总长均分）按1m2面积分块，纵向长度≤6m（按总长均分）③细石混凝土；缝宽20mm，防水油膏填缝。
要求与做法按1m2面积分块，纵向长度≤6m（按总长均分）按1m2面积分块，纵向长度≤6m（按总长均分）④块状材料：缝宽20mm，防水油膏填缝。
要求与做法1、架空按≤100m2面积分块。
2、座砌按≤36m2面积分块。
⑤珍珠岩或轻质陶粒保温层要求与做法1、按6×6m设置纵横排气孔管。
2、按36 m2设置一个排气孔。
3、屋面宽度≥10m设置通风屋脊。
6.厨、浴厕、阳台、外走道等地面低于居室地面要求与做法①厨、浴厕间、阳台、外走道地面低于居室地面相对标高15mm。
②厨、浴厕、阳台、外走道等处的地漏低于相对地面标高10mm。
重点项目7.腰线、挑檐、雨蓬.做滴水线要求与做法重点项目8.窗楣做鹰咀，外窗台低于内窗台，外窗台做向外排水坡铝合金窗下框必须有泄水结构，如无时；①推拉窗：导轨在靠两边框位处铣8mm宽口泄水。
②平开窗：在框靠中梃位置每个扇洞铣一个宽8mm口泄水。
要求与做法1、窗楣及窗台块料贴面，其外角采用夹角镶贴。
2、窗楣突出线时按第十项施工。
窗台突出线时，按第五项施工。
3、铝合金窗外周边留宽5mm深8mm槽，防水胶密封。
4、安装用螺丝应用铜或不锈钢螺丝。
5、钢窗内外窗台高差>10mm。
重点项目9.墙面、地面镶贴块料面①不允许有小于1/4的块料。
②条形饰面砖不得小于1/2砖。
③独立柱用条形饰面砖时，宽度方向必须用整砖。
④地面铺400×400以下块料必须通缝。
400×400以上块料可用分色块料分隔。
⑤天面、地面块料铺贴缝宽≥2mm以防膨胀起鼓变形。
⑥露台铺贴块料时，地面四周留缝20mm宽，防水油膏填缝。
要求与做法1、镶贴前进行模数计算和预排、使排砖和拼缝均匀。
2、非整砖行排在阴角处或次要部位。
3、阴阳角方正顺直，不得出现鼠尾现象。
4、采取措施消除空鼓和裂纹。
10.楼梯步级要求与做法①级面平整、宽度均匀一致，防滑条采用石米、铁砂时应高出级面5mm；采用铜条时应高出2mm，并顺直、牢固。
②相邻两级差不得超过10mm。
11.木门窗安装①按规范要求做好锚固。
②铰链要用开槽机双面开槽，槽深浅度一致。
③门窗安装的留缝宽度：（1）门窗扇与框间立缝的留缝宽度为1.5-2.5mm。
（2）框与扇间上缝的留缝宽度为1.0-1.5mm。
（3）门扇与地面间缝：a）外门留缝宽度为4-5mm。
b）内门留缝宽度为6-8mm。
c）卫生间门留缝宽度为10-12mm。
要求与做法1、门窗上下冒头必须刨光，刷油漆。
2、油漆不得污染小五金。
1重点项目12.天面地漏斜水坡度及防渗要求与做法重点项目13.管道穿越楼板、屋面的套管埋设要求与做法套管的选用、加工大样及埋设工艺要求详见有关标准图集。
重点项目14.镀锌水管的连接要求与做法①生活给水管及D N≤100mm的非生活给水管（如消防、空调等）不得焊接。
②D N>100mm的非生活给水管，在特别情况下，可允许采用焊接，但不得减少通水截面，并须作防锈处理。
重点项目15.立管（包括生活和消防给水、排水、空调水系统及输送其它介质的各种立管）要离墙敷设要求与做法1、管卡设置要符合规范要求，且工艺合理。
2、管背墙面平直，装饰（粉刷）到位，不得补油漆污染。
3、PVC管的金属管卡与管外表面之间应垫软垫片。
重点项目16.防雷与接地装置的安装要求与做法①外露的避雷针（带）及引下线等防雷装置，当选用碳素型钢时，须作热镀锌处理。
镀锌层被破坏时须补涂防锈底漆后再涂面漆。
②当用圆钢作避雷针（带）及引下线时：（1）连接应采用双面搭接连续焊，焊缝长度不小于直径的6倍，焊缝外观应良好。
（2）转角处的弯曲半径应正确，一般R≥60mm。
（3）外露的避雷带应采用热镀锌的专门夹式支持码支持，避免支持件与避雷带焊接（如图示）。
（4）避雷针（带）及引下线等应横平竖直，牢固可靠；无倾斜，弯曲和高低起伏。
③用钢管作防雷接地装置（含针、带等）时，管壁厚不应小于2.5mm。
管对接焊时，管内应设置合适的衬管。
补管外径应与被连接钢管内径相吻合，衬管长度不应小于其外径的4倍。
④从接地体引上的保安接地和防雷接地干线（利用建筑物钢筋除外），应在距首层地面1.5-1.8m处设置断接卡，断接卡处应有明显的接地标志及可靠的保护措施（如带有门锁的保护箱等）。
利用建筑物钢筋引上的，也应在距首层地面1.5-1.8m处引出易于操作维护的永久性测试点。
测试点应有明显示的接地标志及可靠的防损防腐措施。
重点项目17.电气线路、电气照明器具和箱、盘、柜安装要求与做法①插座、螺口灯头的接线须正确，严禁调错及漏接。
②同一房间内高位和低位开关、插座的安装标高应一致，允差5mm；并列安装的开关、插座应平齐，允差0.5mm。
③对地面的安装标高低于2.4m的金属外壳灯具和其它电器，其金属外壳须可靠接地保护。
④顶棚的灯具和器具应专门设置独立的固定吊点。
⑤顶棚内的灯具外壳应设有管孔或带管孔的接线盒，灯具的金属外壳和金属线盒应设接地端子。
⑥箱、盘、柜上装有电器的可开启门或面板应用合适截面的裸铜软线与箱、盘、柜体作跨接。
⑦同一建筑物内的各相线应分别为同一种颜色（如黄、绿、红色），地线必须为黄绿双色，零线宜为淡蓝色。
⑧干线和支路的空气、漏电开关配选应正确合理，产品质量可靠。
18.镀锌线管敷设要求与做法①线管与线槽（盒）、箱、盘、柜等连接时，严禁用熔焊方式开孔，且应采用内外迫母锁紧固定，管端螺纹外露2-3扣（<5mm）。
管口应有护线塑料套咀。
②在安装壁灯、吸顶灯、吊灯等电器的部位应设接线盒。
③跨接地线应采用专门的接地线卡并正确选用跨接导线，且连接牢固可靠；不应采用熔焊跨接。
④在露天和潮湿场所明装时，不得用薄壁线管。
其配套的盒、箱应齐全可靠。
铁盒、箱及有关配件用热镀锌件。
⑤明配（含吊顶内）的线管应排列整齐美观。
支（吊架、卡码设置合理，固定点间距均匀；其中管卡与终端、弯头中点、电器器具或盒（箱、盘、柜）边缘的距离均宜为150-500mm。
19.风管安装要求与做法①风管的连接应严密，无脆裂，缝隙应填密封胶。
②保温棉应与风管外表面紧贴严密，胶钉应牢固且间距合理。
③风管系统应按规范装设防火阀。
④支架应按规范设置。
20.空调水系统与风机盘管安装要求与做法①冷凝水管道坡向合理，无渗漏，运行前应作排水试验。
②冷冻供回水管严禁渗漏，且保温严密、到位。
③三速开关接线正确，各档风速应有明显区别。
21.电梯安装要求与做法①电梯机房设备安装：（1）曳引机承重梁的非支承部位应明显离开楼地面，严禁在梁底填塞建材。
（2）控制柜正面和维修侧面距墙面均不小于600mm，且距机械设备不小于500mm。
（3）钢丝绳与楼板孔边间隙均应为20-40mm，楼板通向井道的孔四周应有不低于50mm高的防水台阶。
（4）电线管（槽）的敷设也应符合建筑电气装置的有关施工规范。
②电梯轿厢层站、部件的安装：（1）指示信号清晰、准确，光电数码管无缺画；面板平正、无缺损，且不应嵌入墙面。
（2）层门地坎高于装修完成地面2-5mm。
（3）防止门夹人的安装保护装置（安全触板或光电装置）灵敏可靠。
安全触板动作的碰撞力应不大于5N。
23.检查井、沉砂井、井环、盖与道路路面接顺。
要求与做法1、井盖高度与路面高程一致。
2、井砌完后，应及时装上预制井环。
安装前应校核井环面标高与路面标高是否一致。
无误后才许坐浆垫稳。
3、井底应平顺，不得有建筑杂物，管底与井底位置要准确。
4、一定要保证井的收口砖数，用M10水泥砂浆砌双偶砖，内壁1：2水泥砂浆批档15厚，且井环的灰缝要平整饱满。
5、井框、井盖必须完整无损，安装平稳，位置正确。
重点项目23.女儿墙压顶、阳台栏板压顶面做向内排水坡，下面做鹰嘴或滴水线要求与做法块料面层交接位做法设计无明确要求时，按图示施工。
重点项目24.屋面防水层与女儿墙交接阴角位做圆弧要求与做法1、防水层往女儿墙身做高≥250mm。
2、离女儿墙面200mm留全长伸缩缝。
重点项目25.架空隔热层、刚性保护层离开女儿墙间距要求与做法1、架空隔热层尚要按第八项④点要求留伸缩缝。
2、刚性保护层尚要按第八项③点要求留伸缩缝。
重点项目26.桥梁、立交要求与做法（一）构筑物各部分：①混凝土桥梁构筑物各部位不得有蜂窝、露筋等现象，表面保持清水砼，不得抹水泥浆及砂浆；②桥面砼铺装层拉毛压纹应纹深一致、耐磨；③伸缩缝必须全部贯通，不得堵塞或变形；④支座接触面必须严密，不得有空隙；⑤梁、板、柱的砼表面平整度允许偏差为5mm/2m。
（二）防撞栏：①防撞栏砼应坚实、平整，无裂缝、蜂窝、麻面、烂脚；②防撞栏线条应直顺，不得歪斜、扭曲，其伸缩缝必须贯通。
防撞栏压顶允许偏差为5mm/10m。
（三）桥台后填土：①水平分层填筑、分层夯实；②按规范，合理选择松铺厚度压实机具和压实方法；③严格控制回填材料的质量，（含水量、粒径等）；④逐层检测纵横断面标高、坡度、平整度和压实度。
重点项目27.侧入式进水井集水口、进水口标准尺寸控制要求与做法1、侧入式进入井应按设计图尺寸建造，正常情况下，集水口长度应达到2920mm，进水口长度为640mm。
2、进水口入井处应保证入口宽度达到300mm。