拓展管理暂行办法

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项目拓展管理办法

第一章总则

一、目的：为保证股份公司第二个五年计划拓展目标及长远发展战略的实现，明确投资发展中心、区域房产公司及投资公司的职责，使拓展管理符合“快速流转”经营模式的要求，结合原有拓展管理制度制定本办法。

二、依据：股份公司实行的职业经理人制度以及投资发展中心与房产公司（投资公司）的职能分工原则。

三、适用范围：投资发展中心、房产公司（投资公司）。其他区域的投资项目参照本办法执行。

四、投资发展中心、房产公司（投资公司）的工作职责：

1、投资发展中心工作职责：

（1）拓展目标的确立及分解，拟定年度投资发展计划和实施办法。

（2）对房产公司（投资公司）项目拓展工作的指导、监督、协调和服务，协助房产公司（投资公司）完成拓展计划。

（3）对各拓展项目的比较、筛选。

（4）对投资项目进行评估、测算，提供决策依据。

（5）房地产政策、市场、规划等信息的收集、整理、交流和发布。

（6）对房地产产业和发展动态的研究。

（7）完善和改进项目拓展管理办法。

（8）向“快速流转”各环节提供信息支持。

（9）对房产公司（投资公司）年度项目拓展情况进行考核。

（10）负责拓展人员的培训和人才培养。

（11）完成股份公司领导交办的各项任务。

2、房产公司（投资公司）工作职责：

（1）对所属和关注区域的房地产市场动态调查、归类和信息汇编，并对土地出让或转让信息进行搜集、整理，及时上报。

（2）制定各所属区域的拓展计划及实施办法，完成拓展目标。

（3）依照股份公司拓展要求寻找拓展项目。

（4）对拓展项目进行市场调研、分析和可行性评价。

（5）负责当地公共关系的建立和政府关系的协调沟通。

（6）拓展项目的商务谈判。

（7）依照拓展管理办法向投资发展中心汇报项目拓展情况，并提供相关资料。

（8）负责所属区域的各项拓展管理工作。

（9）根据投资发展中心的要求，协助投资发展中心或其他房产公司（投资公司）开展拓展工作。

（10）负责完成项目用地手续及交地手续的办理。

第二章年度项目拓展计划的制定与实施

一、股份公司年度投资发展计划：

1、计划制定的依据：股份公司五年的战略目标和长远发展目标。

2、计划制定的主体：由投资发展中心草拟后报总裁室审定。

3、计划制定的时间：投资发展中心在每年12月底前完成新一年投资发展计划方案，并在股份公司年终总结及新一年工作部署后二个工作周内修订完成。

二、房产公司（投资公司）年度项目发展实施计划：

1、计划制定的依据：股份公司年度投资发展计划和房产公司（投资公司）五年战略目标。

2、计划制定的主体：由各房产公司（投资公司）制定后报投资发展中心备案。

3、计划制定和上报的时间：新一年的项目发展实施计划在每年的12月中旬前完成，上报投资发展中心。在股份公司年度计划下达后二个工作周内完成年度实施计划。

三、为确保年度投资发展计划的顺利实施，股份公司对房产公司（投资公司）的年度发展实施计划实行动态管理，并按照“股份公司统筹兼顾、向成熟项目倾斜”的原则进

行决策。

第三章项目拓展工作流程

根据“积极参与，谨慎投资”的原则，依据项目“快速流转”的要求，结合公司拓

展管理的实际情况，制定项目拓展管理流程如下：

一、流程要素

1、流程目标：为保持公司可持续发展，寻找房地产新项目并在确定项目前对其可行性进行科学论证。

2、流程主要责任部门：房产公司（投资公司）项目发展部。

3、流程关键控制点：

二、适用范围

适用于房地产新项目发展的论证工作，以及为之展开的相应研究和决策工作。

三、术语与定义

1、房地产土地储备：为保证公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制土地开发权力为目的购入土地的行为。

2、可行性研究：就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。

四、职责权限

1、房产公司（投资公司）项目发展部：

（1）在信息收集与分析阶段负责区域内城市土地信息收集。

（2）在信息收集与分析阶段根据股份公司对土地信息的A、B、C、D类项目评价设置，进行土地信息的甄别。

（3）在项目预研阶段进行项目背景调查。

（4）在项目预研阶段提出项目发展建议，报房产公司（投资公司）总经理室审核。

（5）在项目预研阶段将没有通过审批的项目发展建议归档。

（6）在项目可行性研究阶段负责项目可行性研究的组织和项目可行性研究报告的编写。（7）组织以下相关部门为可行性研究报告提供专业支持：

成本控制部门：建安成本测算

工程技术部门：初步工期计划

房产营销部门：市场初步定位与销售预测

开发部门：概念规划草案

财务部门：财务筹划

法务人员：法律支持

（8）在项目可行性研究阶段，对被总裁否决的可行性研究报告进行存档。

2、房产公司（投资公司）总经理室：

（1）在项目预研阶段对房产公司（投资公司）项目发展部提出的项目发展建议进行审核，提出总经理室的意见和建议。

（2）在项目可研阶段对房产公司（投资公司）项目发展部提出的项目可行性研究报告进行审核，提出自己的意见和建议。

（3）在项目获取阶段负责土地获取的招拍挂和商务谈判。

（4）在项目获取阶段负责土地协议的签署。

（5）获取土地之后负责进行项目组织的筹建工作。

3、法务人员：

（1）在项目预研和可研阶段进行项目背景调查，进行法律风险分析，规避法律风险。（2）在项目获取阶段的土地招拍挂、合作谈判和土地协议的签署中提供法律支持，对合作合同等法律文件进行把关。

4、投资发展中心：

（1）在项目预研阶段对房产公司（投资公司）总经理室审核过的项目发展建议进行专业审核，提出专业意见。

（2）在项目可行性研究阶段对房产公司（投资公司）总经理室审核过的项目可行性研究报告进行论证，提出专业意见。

（3）在项目获取阶段参与房产公司（投资公司）总经理室获取土地的过程，并提供专业支持。

5、总裁室：

（1）在项目预研阶段对投资发展中心审核过的项目发展建议进行审批，决定是否进入可行性研究阶段，指导项目发展方向。

（2）在可行性研究阶段针对项目A、B分类的不同，参与或者审核项目可行性研究报告。

6、总裁