房地产估价市场法练习题

市场法练习题

单项选择题

1、某计税的土地面积为500 m2，土地价格为2000 m2，建筑面积为1000 m2。成本法估算建筑物重置价格为1800元m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/ m2，则该房地产中建筑物的实际价格比重置价格低（）元m2。 A 200 B 300 C 700 D 1000

2、某宗地的面积为1000m2，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/ m2，2190元/ m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权平均法得到的比准价格为（）元/m2。

A 2160

B 2175

C 2181

D 2205

3、某房地产在2006年3月的价格为2009元/ m2，现在调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（）元/ m2。

A 2700.8

B 2800.1

C 2800.8

D 2817.7

4、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊子面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元/ m2。

A 2593

B 2619

C 2727

D 2862

5、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/ m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（）元/ m2。

A 2139

B 2146

C 2651

D 2659

6、在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（）。

A 0.95

B 0.99

C 1.01

D 1.05

7、按间接比较的判定，某可比实例的不动产状况劣于标准不动产状况，价格低2％；而估价对象的不动产状况优于标准不动产状况，价格高5％。若改为直接比较判定，将出现（）的情形。

A．估价对象的不动产状况优于可比实例的不动产状况，价格高7％

B．可比实例的不动产状况劣于估价对象的不动产状况，价格低7％

C．可比实例价格的不动产状况调整系数为1．071

D．可比实例价格的不动产状况调整系数为0．933

8．现需评估某宗不动产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元／m2，成交日期为2004年1月末，该类不动产自2003年7月末至2004年6月末平均每月价格递增1％，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元／m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（）。

A．2648元／m2B．2688元／m2C．2708元／m2D．2734元／m2

9、某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为( )。

A．0．91 B．0．92 C．1．09 D．1．10

多项选择题

1、市场法中实物状况比较和调整的内容包括（）。

A 环境

B 地形地势

C 外部配套设施

D 内部基础设施完备程度

E 装饰装修

2、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于（）。

A 卖方实际得到的价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）

B 卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费

C 买方实际付出的价格-应由买方负担的税费

D 应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率

E 买方实际付出的价格/（1-应由买方缴纳的税费比率）

3、选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。

A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同

B．可比实例的交易类型与估价目的吻合

C．可比实例的规模与估价对象的规模相当

D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格

E．可比实例的大类用途与估价对象的大类用途相同

4、市场比较法估价中需要建立价格可比基础，主要包括（）

A．统一币种B．统一面积内涵

C．统一交易方式D．统一货币单位E．统一交易日期

5、下列关于可比实例的说法中，正确的有( )。

A．可比实例一定是交易实例

B．可比实例不一定是交易实例

C．交易实例一定是可比实例

D．交易实例不一定是可比实例

E．可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例

判断题：

1、某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/ m2，该类房地产以美元为基准的价格变动

平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元=7.98元人民币，2006年9月30日为1美元=7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为3758人民币/ m2。

2、交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。( )

3．对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。 ( ) 4. 市场比较法中，采用间接比较得出房地产状况修正系数为0.951，其依据是可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得102分，估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得97分。 ( )