物业管理概论第一篇剖析讲解
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物业管理
第一篇 物业管理的基础知识
教学内容 ❖ 一、朝阳行业——物业管理 ❖ 二、物业管理的概念 ❖ 三、物业管理的基础理论 ❖ 四、业主自治管理 ❖ 五、物业服务企业 ❖ 六、物业服务相关费用
第二篇 物业管理的运行
教学内容 ❖ 一、物业管理招标投标 ❖ 二、物业管理的前期介入 ❖ 三、前期物业管理 ❖ 四、物业接管与验收 ❖ 五、物业装修与管理 ❖ 六、《物业管理条例》《物权法》简介
1、物业管理的主体：
业主和物管企业按照“物业服务合同“的 约定来进行活动,因此物管活动具有委托和有偿服 务两个基本特征。
物业管理的委托关系，是指房屋产权人为了
使自己名下的物业能够正常使用、保值增值，需
要在市场上寻找合适的委托人，将其物业的管理 权委托给受托人行使的行为。
2、具体的物管活动由专门的机构和人员——物管企 业来进行
体的服务。
6、物业管理的目的：追求综合效益。
二、物业管理的性质（特性）
1、物业管理是以”经济性质服务“为核心的 第三产业。
2、物业管理是管理、服务、经营为一体的服 务管理。
3、物业管理是
社会化（总管家、总代管）、 专业化（高质量、高水平、高标准）、 企业化（自主经营、以经济手段为主）） 经营型（有偿服务、合理收费）
第三篇 物业经营管理
1
物业经营管理概述
2
收益性物业价值评估
3
物业经营管理步骤
4
零售商业物业经营管理
5
写字楼物业经营管理
导入语
Biblioteka Baidu朝阳行业——
物业管理
原因之一政府支持
▪ 1、解决就业
▪ ２０1 3年实现８０％的物业管理覆盖率，每年仅新 建住宅的物业管理服务就能解决8７万人的就业问题。 再加上其他各类物业服务所带来的就业机会，整个物 业管理业每年吸纳的劳动力数目大约在400万到50０ 万人之间。目前物业管理企业接近5万家，从业人员 接近1000万，相当于我国社会服务业从业人员的23％， 其中10%从事 管理，20%左右从事房屋及相关设施设 备管理，40%左右从事保安， 30%左右从事环境清洁。 据保守估计，今后十几年内，城镇每年要建7亿平方 米的住宅，按普通住宅每2000平方米、高档住宅每 1000平方米安排一人就业计算，仅新建住宅物业管理 每年就可安排45万—50万人就业。
律观念淡薄。 ❖ 5、物业管理从业人员素质偏低、人才缺少。
未来发展趋势
❖ 1、传统和非市场化的房屋管理模式都将纳入市场 化的物业管理轨道
❖ 2、法规建设进一步完善 ❖ 3、物业资产管理 ❖ 4、新技术在物管行业普遍应用 ❖ 5、物业管理将实现规模化经营 ❖ 6、可持续性的物业管理
案例1
1、物管企业能否停水停电？ 为什么不能停？一定不能停吗？
《最高人民法院 关于审理建筑物区分所有权纠纷案 件具体应用法律若干问题的解释 》
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应 用法律若干问题的解释 》
❖《《成都市住宅物业服务收费指导价标准（ 试 行）》
❖ 《成都市住宅物业服务等级指导标准（试行）》 ❖《成都市住宅物业环境设施设备 项目等级指导标
准（试行）》
服务原则
服务 至上
按 合同
服务
收费 与 质量 相符
有 限 责 任
提高 服务 手段
❖ 《成都市业主大会成立运作指南》
❖ 3、促进经济增长 ❖ 4、推动房地产业发展
原因之二企业“钱途无量”
❖ 1、收入来源稳定 ❖ 2、收入多样化 ❖ 3、行业门槛低
目前存在的问题
❖ 1、市场化、专业化不足。 ❖ 2、社会舆论环境较差。 ❖ 3、部分业主没有确立有偿服务的观念，缺乏履行
合同意识。 ❖ 4、物管企业定位不准确，没有建立服务意识，法
物管企业要经过有关部门的资质审查和批准， 物管人员必须通过资格考试，领取上岗证书才能 上岗。
3、物业管理的对象——已经竣工并投入使用的各类 房屋及其附属配套设施、设备和场地。
4、物业管理的手段——以经营的方式进行统一的专 业化管理。
5、物业管理从来源、产品、效果上看物管的核心
（宗旨）——服务，是集管理、服务与经营为一
❖ 结论:
❖物业管理是以“经营”为手段，以“服 务” 为宗旨，以“综合效益” 为目标
的集管理、服务、经营为一体的服务管理。
三、什么是物业？
1、物业的含义——指已建成并投入使用的各类建筑 物及相关的设施设备和场地。
2、物业的类别：
居住物业
按特性分：
商业物业
工业物业
特种物业
3、物业、房地产、不动产的区别
2、开发商能否罚款？ 设置灯箱广告需要谁的同意？ 灯箱广告的收入归谁所有？
3、张先生有何错误行为？有何危害？
案例2 “收费难题”
❖ 1、未出售的空置房是否交物管费？ ❖ 2、虽然物管企业与开发商签订了物业服务合同，
但业主以其并非合同当事人为由拒不缴纳，是否 缴费？ ❖ 3、业主已经接房，但长期不在家，是否缴费？ ❖ 4、出租房谁缴费？ ❖ 5、电梯公寓，低层住户是否缴费？
2、政策支持 1994年3月建设部33号令《城市新建住宅小区管理办
法》
2003年9月1日 国务院《物业管理条例》
2004年1月1日发改委与建设部《物业服务收费管理 办法》
2004年5月1日建设部125号令《物业管理企业资质管 理办法》
2005年12月1日实施的《物业管理师制度暂行》
2007年10月1日实施的《物权法》 2008年2月1日实施的《住宅专项维修资金管理办法 》
（1）内涵不同 （2）概念的外延不同 （3）称谓领域不同
❖
法 律 性 质
4、物业的性质
经
物
济
理
性
性
质
质
敏 感 性
“
权 利 束 ”
相 邻 性
商 品 性
短 缺 性
保 值 、 增 值 性
不 可 移 动 性
多 样 性
长 期 性
四、物业管理服务标准及原则
1、服务标准——参照《成都市住宅物业服务等级指 导标准（试行）》 、《成都市住宅物业环境设施 设备 项目等级指导标准（试行）》
第二章 物业管理的概念 一、什么是物业管理？
业主
选聘 合同
物业服务企业
房屋及配套的设施设备和相关场 地进行维修、养护、管理，维护 相关区域内的环境卫生和秩序的 活动。
关于概念的几点解释
1、物业管理的主体？ 2、物业管理由谁来做？ 3、物业管理的对象是什么？ 4、物业管理的手段是什么？ 6、物业管理的宗旨是什么 5、物业管理的目的是什么？
第一篇 物业管理的基础知识
教学内容 ❖ 一、朝阳行业——物业管理 ❖ 二、物业管理的概念 ❖ 三、物业管理的基础理论 ❖ 四、业主自治管理 ❖ 五、物业服务企业 ❖ 六、物业服务相关费用
第二篇 物业管理的运行
教学内容 ❖ 一、物业管理招标投标 ❖ 二、物业管理的前期介入 ❖ 三、前期物业管理 ❖ 四、物业接管与验收 ❖ 五、物业装修与管理 ❖ 六、《物业管理条例》《物权法》简介
1、物业管理的主体：
业主和物管企业按照“物业服务合同“的 约定来进行活动,因此物管活动具有委托和有偿服 务两个基本特征。
物业管理的委托关系，是指房屋产权人为了
使自己名下的物业能够正常使用、保值增值，需
要在市场上寻找合适的委托人，将其物业的管理 权委托给受托人行使的行为。
2、具体的物管活动由专门的机构和人员——物管企 业来进行
体的服务。
6、物业管理的目的：追求综合效益。
二、物业管理的性质（特性）
1、物业管理是以”经济性质服务“为核心的 第三产业。
2、物业管理是管理、服务、经营为一体的服 务管理。
3、物业管理是
社会化（总管家、总代管）、 专业化（高质量、高水平、高标准）、 企业化（自主经营、以经济手段为主）） 经营型（有偿服务、合理收费）
第三篇 物业经营管理
1
物业经营管理概述
2
收益性物业价值评估
3
物业经营管理步骤
4
零售商业物业经营管理
5
写字楼物业经营管理
导入语
Biblioteka Baidu朝阳行业——
物业管理
原因之一政府支持
▪ 1、解决就业
▪ ２０1 3年实现８０％的物业管理覆盖率，每年仅新 建住宅的物业管理服务就能解决8７万人的就业问题。 再加上其他各类物业服务所带来的就业机会，整个物 业管理业每年吸纳的劳动力数目大约在400万到50０ 万人之间。目前物业管理企业接近5万家，从业人员 接近1000万，相当于我国社会服务业从业人员的23％， 其中10%从事 管理，20%左右从事房屋及相关设施设 备管理，40%左右从事保安， 30%左右从事环境清洁。 据保守估计，今后十几年内，城镇每年要建7亿平方 米的住宅，按普通住宅每2000平方米、高档住宅每 1000平方米安排一人就业计算，仅新建住宅物业管理 每年就可安排45万—50万人就业。
律观念淡薄。 ❖ 5、物业管理从业人员素质偏低、人才缺少。
未来发展趋势
❖ 1、传统和非市场化的房屋管理模式都将纳入市场 化的物业管理轨道
❖ 2、法规建设进一步完善 ❖ 3、物业资产管理 ❖ 4、新技术在物管行业普遍应用 ❖ 5、物业管理将实现规模化经营 ❖ 6、可持续性的物业管理
案例1
1、物管企业能否停水停电？ 为什么不能停？一定不能停吗？
《最高人民法院 关于审理建筑物区分所有权纠纷案 件具体应用法律若干问题的解释 》
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应 用法律若干问题的解释 》
❖《《成都市住宅物业服务收费指导价标准（ 试 行）》
❖ 《成都市住宅物业服务等级指导标准（试行）》 ❖《成都市住宅物业环境设施设备 项目等级指导标
准（试行）》
服务原则
服务 至上
按 合同
服务
收费 与 质量 相符
有 限 责 任
提高 服务 手段
❖ 《成都市业主大会成立运作指南》
❖ 3、促进经济增长 ❖ 4、推动房地产业发展
原因之二企业“钱途无量”
❖ 1、收入来源稳定 ❖ 2、收入多样化 ❖ 3、行业门槛低
目前存在的问题
❖ 1、市场化、专业化不足。 ❖ 2、社会舆论环境较差。 ❖ 3、部分业主没有确立有偿服务的观念，缺乏履行
合同意识。 ❖ 4、物管企业定位不准确，没有建立服务意识，法
物管企业要经过有关部门的资质审查和批准， 物管人员必须通过资格考试，领取上岗证书才能 上岗。
3、物业管理的对象——已经竣工并投入使用的各类 房屋及其附属配套设施、设备和场地。
4、物业管理的手段——以经营的方式进行统一的专 业化管理。
5、物业管理从来源、产品、效果上看物管的核心
（宗旨）——服务，是集管理、服务与经营为一
❖ 结论:
❖物业管理是以“经营”为手段，以“服 务” 为宗旨，以“综合效益” 为目标
的集管理、服务、经营为一体的服务管理。
三、什么是物业？
1、物业的含义——指已建成并投入使用的各类建筑 物及相关的设施设备和场地。
2、物业的类别：
居住物业
按特性分：
商业物业
工业物业
特种物业
3、物业、房地产、不动产的区别
2、开发商能否罚款？ 设置灯箱广告需要谁的同意？ 灯箱广告的收入归谁所有？
3、张先生有何错误行为？有何危害？
案例2 “收费难题”
❖ 1、未出售的空置房是否交物管费？ ❖ 2、虽然物管企业与开发商签订了物业服务合同，
但业主以其并非合同当事人为由拒不缴纳，是否 缴费？ ❖ 3、业主已经接房，但长期不在家，是否缴费？ ❖ 4、出租房谁缴费？ ❖ 5、电梯公寓，低层住户是否缴费？
2、政策支持 1994年3月建设部33号令《城市新建住宅小区管理办
法》
2003年9月1日 国务院《物业管理条例》
2004年1月1日发改委与建设部《物业服务收费管理 办法》
2004年5月1日建设部125号令《物业管理企业资质管 理办法》
2005年12月1日实施的《物业管理师制度暂行》
2007年10月1日实施的《物权法》 2008年2月1日实施的《住宅专项维修资金管理办法 》
（1）内涵不同 （2）概念的外延不同 （3）称谓领域不同
❖
法 律 性 质
4、物业的性质
经
物
济
理
性
性
质
质
敏 感 性
“
权 利 束 ”
相 邻 性
商 品 性
短 缺 性
保 值 、 增 值 性
不 可 移 动 性
多 样 性
长 期 性
四、物业管理服务标准及原则
1、服务标准——参照《成都市住宅物业服务等级指 导标准（试行）》 、《成都市住宅物业环境设施 设备 项目等级指导标准（试行）》
第二章 物业管理的概念 一、什么是物业管理？
业主
选聘 合同
物业服务企业
房屋及配套的设施设备和相关场 地进行维修、养护、管理，维护 相关区域内的环境卫生和秩序的 活动。
关于概念的几点解释
1、物业管理的主体？ 2、物业管理由谁来做？ 3、物业管理的对象是什么？ 4、物业管理的手段是什么？ 6、物业管理的宗旨是什么 5、物业管理的目的是什么？