某楼盘项目计划书

淄博现代城工程计划书

作为淄博市的中心城市，张店区被人们寄予了厚望。随着近年来经济的飞速发展，越来越多的商家在这片土地上成长起来。另外，许多外地的企业纷纷登陆，力求把握商机，开拓市场。这些外地驻淄的办事处、分公司和本地中小企业的发展壮大，如春风拂地，激活了张店区的商务写字楼市场。一些面对中小企业的商务写字楼开始热销，定位准确并致力写字楼创新的张店区新一代商务写字楼工程呈现出良好的发展空间和发展潜力。

一、市场调查分析：

淄博市近年来中小企业的发展已明显呈上升势头，并逐渐成为本市经济发展的一股生力军。这些中小企业对办公物业的需求一般有以下几个特点：一是性价比高，朴素简约中透露出适合这些人群的人文气氛就可以；二是全天候办公条件，有专业的现代办公条件，有餐饮，有健身场所，适合24小时办公；三是多功能，反用SOHO的概念，在办公的物业中加上居家的概念，既能办公，也能休闲娱乐；四是现房。而目前，根据我们对写字楼市场的调查，除了过去已有的与大宾馆酒店结合的写字楼外，从近两年开始，为吸引高科技公司及跨地市、跨国大公司进驻淄博，近几年新建的写字楼多趋于高档。各写字楼大都集中在人流较大、商业繁华地段，出租条件也基本相同（水、电、暖、网配套齐全），租金一般一年结算一次，每平方M每天2—2.5元，也有按月交租的情况。

未来淄博市对商务写字楼的主流需求市场是外地驻淄办事处、分公司和本地成长中的中小企业。商住两用公寓会在一定的时期内成为商务楼市场的宠儿，但根据北京、上海等大城市商务写字楼的发展情况和现状分析，性价比高、功能设计出新、体现淄博本地文化的新型商务楼将会成为成熟企业最终的选择。

二、竞争对手调查分析：

目前与本工程邻近的较有规模的写字楼有“园林大厦”、已经开盘的“钻石大厦”、即将开盘的“荣宝斋”、天乐园集团兴建的商务大厦和齐赛电脑城二期工程以及中关村科技电脑城。

其中园林大厦由于开发早，入住率较高，经营稳定。但其由于兴建较早，配套设施不完善，越来越不能够满足现代商家多方面、高水平、全方位的办公要求，对新客户吸引力相对不足；

钻石大厦与容宝斋隔路相望，位置与价格相差无几，同质化现象比较严重。虽然后者着力宣传传统文化，想突出文化定位上的差异，与前者做出区别，但客户看到的多是二者之间的共同之处。钻石大厦从前期的销售情况来看并不乐观，由于与园林大厦相隔太近，客户相对较少，而其他地段新旧商务写字楼林立，新客户的开发上也颇具难度。其所处的位置虽然不错，但由于许多客观原因，并不能够突现地段优势，反而成为其发展客户的一个瓶颈，相同的情况也将出现在即将开盘的容宝斋身上。

天乐园集团兴建的商务大厦地处柳泉路与人民西路交叉路口，交通便利，是政府机关和商贾云集的政务、商务中心所在，位置十分优越。

其资金之雄厚、规模之大、配套设施之完善，使之在同行业内充满竞争力。是本工程最具竞争力的对手之一。而正由于其规模庞大，所占用的资金和人力物力也耗费巨大，高额的成本使其急需资金的回笼，但就目前写字楼市场的宏观供求现状来分析不容乐观，所以大厦本身蕴藏着较大的风险。（位于共青团路和西六路交叉路口的中关村科技大厦情况类似）

由金昌房地产开发公司开发的齐赛科技城二期工程已经进入收尾阶段，由于紧靠已经形成规模和拥有较高知名度及人气的一期工程，新楼盘的销售形式乐观。其中1、2层是沿街商铺，均价在4960元/平方M上下，3—5层为SOHO式公寓，均价为2200元/平方M左右。当工程全面竣工后，总营业面积达到6万平方M，逐渐形成鲁中地区规模最大的电脑销售市场和高科技标志性园区。资金方面由淄博市中国银行为其做为金融支持，有强有力的后盾。其弱点在于过分依赖长期以来一期工程所形成的良好人气，在二期工程的推广宣传上没有力度，售楼处极为简陋，缺乏专业策划包装，这将会使其流失很大一部分不知情的客户。

三、工程定位

1、定位

新都市主义社区——淄博现代城

2、定位诠释

位置：黄金区位，紧邻核心商务圈及政府重要职能部门。

总规划用地面积6000平方M

主体建筑用地4000平方M

公共建筑用地1000平方M

公共绿地500平方M

道路用地面积500平方M

主体建筑共4层，建筑面积16000平方M

公共建筑面积800平方M

形象：现代都市主义办公社区。

配套设施：档次最高、配置最好，全智能化建筑，适应信息时代需求；平面特性：完全框架结构，可自由分割组合、间隔合理实用，满足不同企业需要。

3、文案

21世纪的中国，正以日新月异的速度全速前进；21世纪的淄博，紧跟时代步伐，向现代化大都市的目标努力奋斗。现代化的都市需要高效的现代化办公，为各行业的创业者提供黄金地段、现代化配套设施、人性化物业服务，“中国·淄博现代城”应韵而生。

四、工程可行性报告分析

1、工程简况：

金润公司预代理开发的淄博现代城商务写字楼位于淄博市张店区西六路与人民西路交叉路口。新城区的规划已经走上日程，市政中心和商务中心渐渐西移，纷纷向世纪路靠拢。淄博现代城正处于城市重心西行的主干道上，位置绝佳。北邻淄博市招办、淄博职业学院；南邻齐赛科技电脑城和正在建设中的中关村科技城；西靠刚刚建成的张店

区政务中心；东临市土地局；与正在兴建的市法院办公大厦和齐鲁证券大厦隔路相望。紧靠五里桥综合市场，与东北方向的大富源超市及东面的淄博人民公元仅相隔1500M，且有直达公交车相通；2路、121路、34路公共汽车均可直达本工程，购物出行方便，地处黄金位置，交通便利，商机无限。

2、工程规划布局：

现代城工程开发规模定位中等，整体建筑4层，其中1层为沿街商铺，2-4层为统一样式的单元房采用排列式布局，所有单位均为南北朝向，通风采光具佳。

3、相关市政规划的影响力：

目前市政中心西移的规划正在实施，本工程处于政府重要职能部门聚集的人民路西首，是市政中心西迁过程中最大的收益者。日前政府对人民路的改造基本完成这对本工程建成后小区的业主出行提供极大的便利，有利于本工程的推广，改变人们对本工程所在片区的认识。

五、目标客户群分析锁定：

根据上述市场调查分析，结合我们商务楼的自身情况和特点，我们可以把目标消费群体做出如下分析：

从区域分布来看，整个淄博现代城的目标客户主要集中市政路两旁或市中心区的中小企业公司；从经营状况上来看，淄博现代城的目标客户普遍经营较为稳定，有一定利润空间，但普遍存在规模小、资金少、看重眼前利益等问题，这和本工程的档次定位是密切相关的；从职业构成来看，本工程的目标客户大多集中在效益较好的证券、法律、财