银川金凤万达广场房地产项目投资财务分析报告可修改

银川金凤万达广场房地产项目投资财务分析报

告可修改

TPMK standardization office【 TPMK5AB- TPMK08- TPMK2C- TPMK18】

万达广场

目录

目录............................................................................ . (1)

一摘要............................................................................ . (2)

二项目背景分析 (2)

（1）项目概括 (2)

（2）项目的主要技术经济指标 (3)

（3）项目方案 (3)

（4）项目功能面积分布 (3)

三项目投资估算与资金筹措 (4)

四项目销售与租赁收入测算 (5)

五项目借款还本付息分析 (6)

六项目销售与租赁税金及附加测算 (7)

七项目财务评价 (8)

（1）本项目财务分析的假设前提 (8)

（2）损益表与项目静态盈利能力分析 (9)

（3）现金流量表与动态盈利能力分析 (9)

（4）项目资金来源与运用表 (11)

八项目盈亏平衡分析 (11)

（一）销售部分盈亏平衡分析 (12)

（二）租赁部分盈亏平衡分析 (12)

九项目财务评价结论 (12)

一摘要

万达集团创立于1988年，伴随中国改革开放的时代步伐，万达集团迅速成长为中国民营企业的龙头企业，形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货四大支柱产业，企业资产达到1000亿元，年销售额600亿元，年纳税超过50亿元。万达集团在全国50多个城市投资项目，已在全国开业27个万达广场、8家五星级酒店、400块电影银幕、11家连锁百货店。计划到2012年，企业资产超过1500亿元，年销售额1000亿元，年纳税80亿元，成为世界级的企业集团。

银川金风万达广场总投资约20亿元。是万达集团在银川市的首个综合性商贸品牌项目，建筑面积28.8万平方米，将在新街区着力打造集高档写字楼、顶级品牌专卖店、高档百货、多元化特色餐饮、时尚休闲、娱乐为一体的综合性、新地标商街。因项目发展需要，银川金凤万达广场投资有限公司诚聘各界精英加盟万达。

二项目背景分析

（1）项目概括

银川金凤万达广场是2010年自治区重点招商引资项目，总投资30亿元，是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院及精装公寓共同组成约30万平方米的城市综合体。通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城，为银川人民提供全业态、一站式、多方位的便捷服务，满足各项商务、生活、娱乐体验需求，成为银川市业态最为齐全和丰富的商业中心。

（2）项目的主要技术经济指标

1、总用地面积：70143 ㎡

2、总建筑面积：288000㎡

3、建筑密度：49.75％

4、容积率：3.80

5、地下建筑面积：11743m2

6、地上建筑面积：161197m2

7、西塔楼建筑面积：71771m2

8、东塔楼建筑面积：101169m2

9、已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构

（3）项目方案

根据市场调查与分析的结构（过程略），主要建主力楼（以出租为主）和公寓（以出售为主）。主力楼是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院共同组成约30万平方米的城市综合体。通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城

（4）项目功能面积分布

表1（主力楼）功能面积分布表

表2（公寓楼）功能面积分布表

三项目投资估算与资金筹措

（1）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表

1、本项目的开发总工期为2年，从2010年3月起，至2011年10月。

2、从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为50年。

3、根据银川市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地购置

费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。

经测算，开发总投资为：3012706132元人民币，

表3 项目总投资估算表

（2）项目投资计划与资金筹措表

本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了5亿元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为5.52亿元，计划由开发商投入自有资金0.97亿元作为启动资金，另需向银行贷款4.55亿元用于投资，剩余部分6.67亿元由租售收入补充，总追加投资为10亿元。项目投资计划与资金筹措表详见表4所示。

表4 项目投资计划与资金筹措表

四项目销售与租赁收入测算

本项目的经营方案是将纯公寓楼全部用于出售，共58093m2。主力楼的写字楼和商场以及步行街楼的商场全部用于出租。每年各项收入预测详见表5、表6、所示。

表5 主力楼写字楼销售收入测算表

表6 主力楼商场租赁收入测算

项目借

款还本

付息分

析

根据建设

期每年投资额

估算，本项目

需向银行贷款

4.55亿元用于

投资。

银行贷款还本付息方式采用等额还本付息，从2010年开始还本付息，2020年还清。根据中

国人民银行2009年2月调整后的利率，10年以上的贷款年利率为5.76％。目前银川市房地产开

发贷款利率通常为中国人民银行公布的贷款利率乘以1.1的系数，即本项目当前融资成本为年利

率：5.76％*1.1＝6.336％。本项目合计需支付利息113648001元，详见借款还本付息表7。

表7 借款还本付息表（单位：元）