某房地产市场研究报告PPT
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
邯郸市房地产市场销售分析报告
目录
1. 邯郸市房地产市场总体概况 2.竞品楼盘分析 3. 市内代表性楼盘分析 4. 调研结论
一、邯郸市房地产市场总体概况
整体概况 土地供应 政策解读
整体概况
据调查，2012年邯郸主城区在售及在建楼盘约172个，其中住宅项目144个，商业项目28个，在售及 预售面积3480万平米，年销售443万平米，从统计结果来看，2012年邯郸房地产开发规模及销售 数量均创历史新高。
解读：此项作为“要求”并未提出实际调控措施。
二、竞品楼盘分析
市场案例 横向分析 户型配比
市场案例 赵都华府
月亮湾
万浩郦城 心海假日
区位关系
安联印象
心海假日 赵都华府
月亮湾
万浩郦城
赵都华府
赵都华府是由隆基泰和集团旗下的 邯郸市智华房地产开发有限公司开 发的高端住宅项目，位于中华北大 街与北环交叉口西北角。项目用地 面积157亩，容积率1.98，总建筑 面积27万平方米，物业类型为17 栋花园洋房、小高层和7栋高层以 及一栋大型会所组成，户型面积范 围220—370㎡，小区规划900户， 车位配比1200套。内部配套齐全 高档，社区商街、12班幼儿园、大 型社区卫生院、沿街商业街及内街 等
区域及县级市
丛台区 邯山区 复兴区 邯郸县
邯郸城区概况
总体特征
邯郸城市核心区域，商业繁华 老城区，人口大区 工业区 围绕邯郸城区
主要产业
商贸、金融业、服务业 物流、建材、仓储
有色金属、机械加工等重工业 文化旅游、农业、商贸
在建项目数量
75 49 27 21
4
截止2012年12月，邯郸是普通商品住宅样本项目均价为4652元/平米，同比2010年房地产住宅样 本价格4400元/平米相比，两年上涨252元/平米，年均上涨不足3%，远远低于国家统计的国内大中 城市2012年上涨8%的幅度。
150
262.30 176.23
100
50
0 2010年 2011年 2012年 2013年
住房用地供应量 普通商品房用地
除2012年在国务院“增加保障房用地供应”的背景下出现了供应高峰外，近3年内 邯郸的土地供应相对较为平稳
2012年邯郸土地实际成交均价在291万元/亩，折合楼面地价为1455元/平米，这也意味着邯郸楼盘开发 综合成本至少4000元/平米起算，而2012年底邯郸商品房在售均价为4760元/平米，综合各项费用其平 均利润不高于15%，正式退出暴利时代。
心海假日
该项目规划总用地面积51971.5平方米,净 用地面积40201.2平方米，城市道路用地面 积797.3平方米，城市公共绿化带面积 10973平方米，由8幢18至27层的商住小 区，总建筑面积153640平方米,其中:住宅 面积122680平方米,商业5799平方米,地下 储藏室及车库面积为24285平方米,其它配 套公建筑面积为876平方米。容积率为 2.93%,总户数1158户,建筑密度18.44%, 绿化率36%，并按规定配有相应比例的廉 租房项目。社区规划有会所一栋，用以物业 办公及幼儿园。
二、坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施。 解读：投资投机客户在邯郸尚可继续存在。因为：1、邯郸不在限购城市之列，投资客户不受政策约束。 2、政策初期，避税方法仍有很多，开发商也可放开更名条件鼓励短期投资。 三、增加普通商品住房及用地供应。 解读：事实上邯郸市2013年度的土地供应计划已经减少。 四、加快保障性安居工程规划建设。 五、加强市场监管。加强商品房预售管理。
470
206
始装修
万浩郦城 滏河大街 23
中低端
封顶，已开始装 4900
380
200
土地成本 建安成本 税费等 管理费用 利润
政策解读
政策
2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施，即新国五条， 虽然各地方针对国五条的细则尚未出台，但可以预测目前宏观政策上对新房政府已无更多 的调控手段。新政策的出台形象大于实际意义。
政策解读
一、完善稳定房价工作责任制。 解读：一方面邯郸房地产市场近年来并未出现较大的价格波动，市场整体平稳，另一方面做为三线城市， 又不在严控城市名单呢，所以本项暂不针对邯郸；
800000 600000 400000 200000
0
供应总量
实际成交
土地供应
历年土地供应
邯郸市2010年住房供地135公顷，2011年住房用地总供应量180.6公顷，2012年住房用地总供 应量262.30公顷，2013年计划住房用地总供应量为176.23公顷
300
250
200
180.60
135.00
4700 4650 4600 4550 4500 4450 4400 4350 4300 4250
2010
2011
住房均价 2012
土地供应（商品房用地）
截止到2012年12月，邯郸政府出让商品房用地约1533318平米，实际成交 843288平米，土地成交面积占全部土地供应量的55%
1800000 1600000 1400000 1200000 1000000
基础信息表
项目
区位
赵都华府 北湖
体量
定位
（万㎡）
27
中式高端
工程进度
洋房封顶、高层 已出地面2层
售价（元/ 平）
7500
2012年销 量（套）
85
2013年1 季度销量 （套）
24
心海假日 北湖
15.4 中高端
封顶，已开始装 4800
160
28
修
月亮湾 滏河大街 23.58 中高端
ห้องสมุดไป่ตู้
住宅封顶，已开 5000
月亮湾
项目总占地 107 亩，总建筑面积 23.58万平 ,容积率 2.99，绿化率 35% ，由9栋21-33层住宅和1栋高 档写字楼组成，并有3、4层临街底商； 其中，住宅部分以二梯三户为主，总 规划1100户；
万浩郦城
万浩俪城由邯郸本地开发商河北万 浩房地产开发有限公司开发，位于 丛台区滏河北大街与果园路交叉口 东北角。占地109亩，容积率2.99， 绿化率35%，规划11栋板式高层 住宅及2层临街底商，分为南北两 个区域，南区为1号楼—5号楼， 北区为6号楼—11号楼。住宅部分 以二梯四户为主，规划户数1700 户。小区施行人车分流，地下停车 场，机动车位配比70%。该项目 计划2013年年底交房。
目录
1. 邯郸市房地产市场总体概况 2.竞品楼盘分析 3. 市内代表性楼盘分析 4. 调研结论
一、邯郸市房地产市场总体概况
整体概况 土地供应 政策解读
整体概况
据调查，2012年邯郸主城区在售及在建楼盘约172个，其中住宅项目144个，商业项目28个，在售及 预售面积3480万平米，年销售443万平米，从统计结果来看，2012年邯郸房地产开发规模及销售 数量均创历史新高。
解读：此项作为“要求”并未提出实际调控措施。
二、竞品楼盘分析
市场案例 横向分析 户型配比
市场案例 赵都华府
月亮湾
万浩郦城 心海假日
区位关系
安联印象
心海假日 赵都华府
月亮湾
万浩郦城
赵都华府
赵都华府是由隆基泰和集团旗下的 邯郸市智华房地产开发有限公司开 发的高端住宅项目，位于中华北大 街与北环交叉口西北角。项目用地 面积157亩，容积率1.98，总建筑 面积27万平方米，物业类型为17 栋花园洋房、小高层和7栋高层以 及一栋大型会所组成，户型面积范 围220—370㎡，小区规划900户， 车位配比1200套。内部配套齐全 高档，社区商街、12班幼儿园、大 型社区卫生院、沿街商业街及内街 等
区域及县级市
丛台区 邯山区 复兴区 邯郸县
邯郸城区概况
总体特征
邯郸城市核心区域，商业繁华 老城区，人口大区 工业区 围绕邯郸城区
主要产业
商贸、金融业、服务业 物流、建材、仓储
有色金属、机械加工等重工业 文化旅游、农业、商贸
在建项目数量
75 49 27 21
4
截止2012年12月，邯郸是普通商品住宅样本项目均价为4652元/平米，同比2010年房地产住宅样 本价格4400元/平米相比，两年上涨252元/平米，年均上涨不足3%，远远低于国家统计的国内大中 城市2012年上涨8%的幅度。
150
262.30 176.23
100
50
0 2010年 2011年 2012年 2013年
住房用地供应量 普通商品房用地
除2012年在国务院“增加保障房用地供应”的背景下出现了供应高峰外，近3年内 邯郸的土地供应相对较为平稳
2012年邯郸土地实际成交均价在291万元/亩，折合楼面地价为1455元/平米，这也意味着邯郸楼盘开发 综合成本至少4000元/平米起算，而2012年底邯郸商品房在售均价为4760元/平米，综合各项费用其平 均利润不高于15%，正式退出暴利时代。
心海假日
该项目规划总用地面积51971.5平方米,净 用地面积40201.2平方米，城市道路用地面 积797.3平方米，城市公共绿化带面积 10973平方米，由8幢18至27层的商住小 区，总建筑面积153640平方米,其中:住宅 面积122680平方米,商业5799平方米,地下 储藏室及车库面积为24285平方米,其它配 套公建筑面积为876平方米。容积率为 2.93%,总户数1158户,建筑密度18.44%, 绿化率36%，并按规定配有相应比例的廉 租房项目。社区规划有会所一栋，用以物业 办公及幼儿园。
二、坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施。 解读：投资投机客户在邯郸尚可继续存在。因为：1、邯郸不在限购城市之列，投资客户不受政策约束。 2、政策初期，避税方法仍有很多，开发商也可放开更名条件鼓励短期投资。 三、增加普通商品住房及用地供应。 解读：事实上邯郸市2013年度的土地供应计划已经减少。 四、加快保障性安居工程规划建设。 五、加强市场监管。加强商品房预售管理。
470
206
始装修
万浩郦城 滏河大街 23
中低端
封顶，已开始装 4900
380
200
土地成本 建安成本 税费等 管理费用 利润
政策解读
政策
2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施，即新国五条， 虽然各地方针对国五条的细则尚未出台，但可以预测目前宏观政策上对新房政府已无更多 的调控手段。新政策的出台形象大于实际意义。
政策解读
一、完善稳定房价工作责任制。 解读：一方面邯郸房地产市场近年来并未出现较大的价格波动，市场整体平稳，另一方面做为三线城市， 又不在严控城市名单呢，所以本项暂不针对邯郸；
800000 600000 400000 200000
0
供应总量
实际成交
土地供应
历年土地供应
邯郸市2010年住房供地135公顷，2011年住房用地总供应量180.6公顷，2012年住房用地总供 应量262.30公顷，2013年计划住房用地总供应量为176.23公顷
300
250
200
180.60
135.00
4700 4650 4600 4550 4500 4450 4400 4350 4300 4250
2010
2011
住房均价 2012
土地供应（商品房用地）
截止到2012年12月，邯郸政府出让商品房用地约1533318平米，实际成交 843288平米，土地成交面积占全部土地供应量的55%
1800000 1600000 1400000 1200000 1000000
基础信息表
项目
区位
赵都华府 北湖
体量
定位
（万㎡）
27
中式高端
工程进度
洋房封顶、高层 已出地面2层
售价（元/ 平）
7500
2012年销 量（套）
85
2013年1 季度销量 （套）
24
心海假日 北湖
15.4 中高端
封顶，已开始装 4800
160
28
修
月亮湾 滏河大街 23.58 中高端
ห้องสมุดไป่ตู้
住宅封顶，已开 5000
月亮湾
项目总占地 107 亩，总建筑面积 23.58万平 ,容积率 2.99，绿化率 35% ，由9栋21-33层住宅和1栋高 档写字楼组成，并有3、4层临街底商； 其中，住宅部分以二梯三户为主，总 规划1100户；
万浩郦城
万浩俪城由邯郸本地开发商河北万 浩房地产开发有限公司开发，位于 丛台区滏河北大街与果园路交叉口 东北角。占地109亩，容积率2.99， 绿化率35%，规划11栋板式高层 住宅及2层临街底商，分为南北两 个区域，南区为1号楼—5号楼， 北区为6号楼—11号楼。住宅部分 以二梯四户为主，规划户数1700 户。小区施行人车分流，地下停车 场，机动车位配比70%。该项目 计划2013年年底交房。