合肥市滨湖项目及物业发展定位分析报告
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项目分析
项目概况
本项目位于合肥市滨湖新区 核心启动区内西藏路和林芝 路交口西北侧，北至合肥师 范附小，南至林芝路，东西 两侧均有规划用地。 项目总占地面积23.23亩，容 积率3.5，规划建设30-32层 高层住宅，总建筑面积约 64200平方米。
本案
项目分析
项目区位
滨湖新区启动区位于徽州大道与 方兴大道交口区域，北承合肥主 城区，西接经济技术开发区，南 延滨湖新区核心区，距巢湖岸线 3.8公里，总用地规模约3200亩。 一幅宏伟蓝图正在盛情展开，一 个大型滨湖新城的中心区正在迅 速崛起。 滨湖新区是合肥城市规划重点发 展区域，大规划指引，大市政配 套跟进，必将创建一个区域的奇 迹。
滨湖区将成为 “最宜人居的生态滨湖城” 发展前景可观
老城区
经开区
滨湖区
项目分析 项目四至
北 合肥示范附小
西 在建滨湖新区经济适用房
学区配套，路网建设，在 建小区，临近巢湖，对项 目启动存在利好因素
东 拟建五星级酒店及西藏路
南 林芝路南面待开发地
项目分析 项目交通 目前项目周边交通环境较为不便，仅有快速公交1号线和18路公交两条线路，显 然给本区域的住户带来出行上的影响，但近期合肥将拟建轻轨线路直达滨湖区以 及增加多条公交线路，这必然将在一定程度上缓解滨湖区的交通问题以及消费者 对滨湖区交通上的抗性因素
城市大建设，特别是长江路的改造，轻轨2号线的规划，将提升 合肥整个城市的发展潜力；城市建设所带来的便利，将促进房地产 市场的持续繁荣
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略 机会二：
合肥重点规划区域——滨湖区的发展建设，给项目发展带来契机
滨湖区将成为“最宜人居的生态滨湖城”发展前景可观 ，利用该机会扩大项目的区位优势
让本案置身于整个滨湖区，从整个滨湖区的居住和规划高度来看， 从而达到一定的集群效应。
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略
项目分析
项目SWOT分析及策略
项目机会 及
把握
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略 机会一：
合肥城市经济指标年年窜高，合肥城市大建设的开展以及合肥房地产市场 的持续不断繁荣，给项目带来利好消息
中小体量的社区，适宜居住，短时间内达到较为浓厚的居住氛围
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略 优势三： 户型以中小户型为主，总价相对不高，市场接受度较好
利用项目这项优势，可以提升项目销售单价，实现项目的快速销售
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略 优势四：
滨湖投资控股集团公司的大品牌优势
在营销推广中对开发商的品牌进行重点塑造， 强大的开发背景，增强客户置业信心
项目周边居住氛围不浓厚，不利于项目居住品质的提升
向客户群阐明本项目建成以后，将成为片区乃至合肥 独一无二的居住标杆，并和周边数个居住区形成浓厚的居住氛围
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略 劣势三：
目前项目所在区域公共交通较少，出行较为不便
快速公交1号线和18路的开启，表明政府将在滨湖区的交通配套 上投入更多的资金，2008年年底轻轨的建设将大大缓解滨湖区的出 行问题。
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略 机会三：
滨湖区的整体建设，多个居住区在建或完建，将提升整体居住氛围
项目周边的经济适用房，滨湖品阁、滨湖明珠，滨湖世纪城 等，可在营销中借此提升项目的居住氛围
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略 机会四： 区域大型商业的建设，促进项目周边配套完善，提升项目升值潜力
项目周边规划有商业MALL、五星级酒店、极品学区以及现在的 合家福超市组团商业街等均为本案及区域客户提供完善的配套项目。
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略 机会五：
滨湖区的房产价格指数在合肥市场上处于中低下游
合肥房地产市场目前仍然处在总价市场，特别在本项目区域内， 刚性需求占主导地位，尤其反映在总价市场上
轻轨线路1号线直达滨湖区
项目分析
项目配套
集中的商业街，合家福超市，合肥示范附小，农业服务中心等相关区域配套逐渐 完善，对项目区域价值提升带来利好。
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略
项目分析
项目SWOT分析及策略
项目优势 及
利用
Biblioteka Baidu
项目劣势 及
应对
项目机会 及
把握
项目威胁 及
规避
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略
项目分析
项目SWOT分析及策略
项目劣势 及
应对
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略 劣势一：
项目西临滨湖经济适用房、南挨高压线，将对项目品质产 生较大的负面影响
可以通过对客户的说辞引导，以及相关数据证明南面的高压线对项目居住 并不产生负面影响。
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略 劣势二：
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略
本案地块
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略 劣势四：
项目为纯高层项目，市场接受度相对不高
以高层的“远景”来打动客户，本项目的高层可以远眺800里巢湖 和老城区，从而引导“空中生活”概念。
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略 劣势五：
项目地块较小，不利于项目进行整体规划，无法形成 规模社区效应
项目周边地块供应增多，潜在竞争威胁较大
快速启动项目，迅速占有市场，树立项目名牌，增强竞争壁垒。
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略 威胁二：
滨湖区以及经开区等区域在售楼盘供应量较大，分流项目的客户群 （滨湖前城、滨湖品阁、滨湖明珠、滨湖世纪城）
强化营销和推广，以项目的优势与卖点，吸引目标客户群。主要突显项 目的区位前景优势、未来交通配套优势、环境优势。
项目分析
项目SWOT分析及策略
项目优势 及
利用
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略 优势一： 项目位于滨湖启动区的核心区域，在合肥的城市发展中占有重要地位
结合市政府对滨湖区的前瞻规划，炒热项目区域，获得目标客户群的认同
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略 优势二： 项目体量较小，开发周期较短，易在短时间内交付使用
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略 机会六：
项目周边大型在建同类项目及产品较少，减轻了竞争压力
项目周边竞争项目较少，本项目可利用市场存在的空白点，快速 打开市场，实现项目快速销售。
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略
项目分析
项目SWOT分析及策略
项目威胁 及
规避
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略 威胁一：
项目概况
本项目位于合肥市滨湖新区 核心启动区内西藏路和林芝 路交口西北侧，北至合肥师 范附小，南至林芝路，东西 两侧均有规划用地。 项目总占地面积23.23亩，容 积率3.5，规划建设30-32层 高层住宅，总建筑面积约 64200平方米。
本案
项目分析
项目区位
滨湖新区启动区位于徽州大道与 方兴大道交口区域，北承合肥主 城区，西接经济技术开发区，南 延滨湖新区核心区，距巢湖岸线 3.8公里，总用地规模约3200亩。 一幅宏伟蓝图正在盛情展开，一 个大型滨湖新城的中心区正在迅 速崛起。 滨湖新区是合肥城市规划重点发 展区域，大规划指引，大市政配 套跟进，必将创建一个区域的奇 迹。
滨湖区将成为 “最宜人居的生态滨湖城” 发展前景可观
老城区
经开区
滨湖区
项目分析 项目四至
北 合肥示范附小
西 在建滨湖新区经济适用房
学区配套，路网建设，在 建小区，临近巢湖，对项 目启动存在利好因素
东 拟建五星级酒店及西藏路
南 林芝路南面待开发地
项目分析 项目交通 目前项目周边交通环境较为不便，仅有快速公交1号线和18路公交两条线路，显 然给本区域的住户带来出行上的影响，但近期合肥将拟建轻轨线路直达滨湖区以 及增加多条公交线路，这必然将在一定程度上缓解滨湖区的交通问题以及消费者 对滨湖区交通上的抗性因素
城市大建设，特别是长江路的改造，轻轨2号线的规划，将提升 合肥整个城市的发展潜力；城市建设所带来的便利，将促进房地产 市场的持续繁荣
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略 机会二：
合肥重点规划区域——滨湖区的发展建设，给项目发展带来契机
滨湖区将成为“最宜人居的生态滨湖城”发展前景可观 ，利用该机会扩大项目的区位优势
让本案置身于整个滨湖区，从整个滨湖区的居住和规划高度来看， 从而达到一定的集群效应。
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略
项目分析
项目SWOT分析及策略
项目机会 及
把握
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略 机会一：
合肥城市经济指标年年窜高，合肥城市大建设的开展以及合肥房地产市场 的持续不断繁荣，给项目带来利好消息
中小体量的社区，适宜居住，短时间内达到较为浓厚的居住氛围
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略 优势三： 户型以中小户型为主，总价相对不高，市场接受度较好
利用项目这项优势，可以提升项目销售单价，实现项目的快速销售
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略 优势四：
滨湖投资控股集团公司的大品牌优势
在营销推广中对开发商的品牌进行重点塑造， 强大的开发背景，增强客户置业信心
项目周边居住氛围不浓厚，不利于项目居住品质的提升
向客户群阐明本项目建成以后，将成为片区乃至合肥 独一无二的居住标杆，并和周边数个居住区形成浓厚的居住氛围
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略 劣势三：
目前项目所在区域公共交通较少，出行较为不便
快速公交1号线和18路的开启，表明政府将在滨湖区的交通配套 上投入更多的资金，2008年年底轻轨的建设将大大缓解滨湖区的出 行问题。
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略 机会三：
滨湖区的整体建设，多个居住区在建或完建，将提升整体居住氛围
项目周边的经济适用房，滨湖品阁、滨湖明珠，滨湖世纪城 等，可在营销中借此提升项目的居住氛围
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略 机会四： 区域大型商业的建设，促进项目周边配套完善，提升项目升值潜力
项目周边规划有商业MALL、五星级酒店、极品学区以及现在的 合家福超市组团商业街等均为本案及区域客户提供完善的配套项目。
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略 机会五：
滨湖区的房产价格指数在合肥市场上处于中低下游
合肥房地产市场目前仍然处在总价市场，特别在本项目区域内， 刚性需求占主导地位，尤其反映在总价市场上
轻轨线路1号线直达滨湖区
项目分析
项目配套
集中的商业街，合家福超市，合肥示范附小，农业服务中心等相关区域配套逐渐 完善，对项目区域价值提升带来利好。
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略
项目分析
项目SWOT分析及策略
项目优势 及
利用
Biblioteka Baidu
项目劣势 及
应对
项目机会 及
把握
项目威胁 及
规避
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略
项目分析
项目SWOT分析及策略
项目劣势 及
应对
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略 劣势一：
项目西临滨湖经济适用房、南挨高压线，将对项目品质产 生较大的负面影响
可以通过对客户的说辞引导，以及相关数据证明南面的高压线对项目居住 并不产生负面影响。
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略 劣势二：
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略
本案地块
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略 劣势四：
项目为纯高层项目，市场接受度相对不高
以高层的“远景”来打动客户，本项目的高层可以远眺800里巢湖 和老城区，从而引导“空中生活”概念。
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略 劣势五：
项目地块较小，不利于项目进行整体规划，无法形成 规模社区效应
项目周边地块供应增多，潜在竞争威胁较大
快速启动项目，迅速占有市场，树立项目名牌，增强竞争壁垒。
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略 威胁二：
滨湖区以及经开区等区域在售楼盘供应量较大，分流项目的客户群 （滨湖前城、滨湖品阁、滨湖明珠、滨湖世纪城）
强化营销和推广，以项目的优势与卖点，吸引目标客户群。主要突显项 目的区位前景优势、未来交通配套优势、环境优势。
项目分析
项目SWOT分析及策略
项目优势 及
利用
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略 优势一： 项目位于滨湖启动区的核心区域，在合肥的城市发展中占有重要地位
结合市政府对滨湖区的前瞻规划，炒热项目区域，获得目标客户群的认同
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略 优势二： 项目体量较小，开发周期较短，易在短时间内交付使用
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略 机会六：
项目周边大型在建同类项目及产品较少，减轻了竞争压力
项目周边竞争项目较少，本项目可利用市场存在的空白点，快速 打开市场，实现项目快速销售。
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略
项目分析
项目SWOT分析及策略
项目威胁 及
规避
项目分析 项目ＳＷＯＴ分析及应对策略 威胁一：