浅谈精装修住宅项目管理问题与措施

浅谈精装修住宅项目管理问题与措施

发表时间：2018-05-16T15:59:33.900Z 来源：《基层建设》2018年第3期作者：刘宝琦1 杨许文2

[导读] 摘要：现阶段我国上市地产所销售的商品房多数是“毛坯房”，在交房之后需要进行二次装修，造成的装修过度和装修浪费情况十分严重，部分购房者由于没有建筑力学的相关知识，导致在装修过程中对建筑的原有受力结构造成破坏，对用户的安全造成严重威胁。

1.浙江绿城建筑工程管理有限公司浙江杭州 310011

2.上海碧桂园企业管理有限公司上海 200000

摘要：现阶段我国上市地产所销售的商品房多数是“毛坯房”，在交房之后需要进行二次装修，造成的装修过度和装修浪费情况十分严重，部分购房者由于没有建筑力学的相关知识，导致在装修过程中对建筑的原有受力结构造成破坏，对用户的安全造成严重威胁。精装修的住宅的出现，一次性的解决了用户装修所产生的污染、浪费等情况，有利于保障居民的安全和健康，符合国家在建筑行业所倡导的可持续发展理念。

关键词：精装修；住宅项目；管理

1 住宅精装修特点

1.1 成本低，具有经济优势

当下的精装房市场已经成为很多购房者的首选，因为它不需要业主自己装修住宅，满足了人们缺少时间和精力进行装修的需求。精装房是由开发商方面来进行装修事宜的，具有规模化，价格低，且速度快，减少了一定程度上个人装修的人力和财力浪费，具有经济优势。

1.2 减轻购房者经济负担

很多购买者是刚性需求，购房本身存在很大的经济压力，装修会增加购房者的经济压力和购买压力。精装房为此类消费群体提供了非常好的选择，减轻了购房者后期可能出现的装修压力，经济负担减轻。

1.3 具有环保的特点

建筑行业是能耗和环境污染较大的行业，在当前推行绿色经济，积极践行低碳、节约、绿色、环保理念的背景下，建筑行业也要积极进行产业升级调整，响应政策号召。越来越多的房地产开发商推行住宅精装修，规模化效益，节约成本，又减少了能耗和污染，尤其是建筑垃圾和环境污染方面。

1.4 避免过度装修

精装修住宅是开发商统一进行装修，避免了私人装修中常见的改结构、多度装修、污染、噪音等问题，并且更加专业化，装修质量和水平又有保证。

2 精装修住宅项目管理流程中的问题与实施措施

2.1 设计方案

在前面谈到精装修住宅在设计选择上，消费者的参与度的缺失，一方面显示了开发商的主观决定权，另一方面也会难以避免的存在开发商在销售过程中设计方案不被消费者接受的风险。因此，在整个设计方案开始前，开发商理应做好以下工作：①资源整合。将同类型与不同类型的设计师进行有意识的区分与掌握，其设计代表作、风格运用、设计工时、费用收取等方面尤为重要。②项目特点定位以及设计定位的结合。开发项目的环境特点、人文特色、风俗习惯、审美喜好，开发商理应结合自身项目的特色来选择设计师及其设计风格，③成功案例的审度与团队安排。理性考察成功设计案例，有效协调团队间的协作。④明确装修设计师的主导地位。设计师在整个项目设计上处于一个十分关键和重要的位置，他需要清楚掌握住宅项目的功能配置、使用范围，需要掌握开发商提供的施工能力，并明确施工方法，清楚定位风格。在此基础上，才能把设计与生产、施工与销售有效结合，从初始的设计方案令消费者满意。

2.2 设计监督与审定

精装修设计监督与审定阶段是房地产精装修住宅项目施工管理中比较重要的阶段，该阶段会直接影响到装修施工的正常运行，也会影响到整个设计方案的变动。倘若在精装修施工过程时，前后共工作衔接不上，导致施工单位工期延误和招投标工作延误，是会直接导致整个开发项目的滞后，直接产生严重的经济损失。因而务必要严加把控每个环节的衔接以及整体的控制管理，具体措施大致如下：施工流程与周期安排。房地产开发商理应对整个精装修住宅项目管理做一个全面管控，对每个施工流程与周期进行合理安排，避免施工延误以及人力物力的浪费；各个专业领域设计的紧密衔接。在整个精装修住宅项目中，除了房屋风格装修要求有具体的设计，相关的家居用电、厨房、卫浴空间的管道铺设的设计需要紧密衔接，避免出现设计要求冲突。

2.3 项目招标

精装修住宅项目本身具有标段的灵活性，为保证工程高质完成，招标根据整体项目工程的阶段需求进行，细化项目的工程报价，避免管理的复杂性。

2.4 项目施工

项目施工阶段属于整个开发项目当中最为困难的管理阶段，当中包含了施工的设备设施、工人技术以及人员的复杂。因此必须对各个施工工程队有序调配，区间错开与时间重合的方式有效安排。同时加强对施工设施设备的安全管控，对施工材料定量采购，避免不必要的浪费以及增加材料管理的难度。

2.5 装修材料管理

精装修房屋使用的装修材料是开发项目中最受人关注的一环，也是决定住宅产品室内外风格、档次、品位的关键，不仅直接影响住宅产品质量，而且在精装修实施过程中经常会出现成本与效果之争。精装修住宅整体工程庞大，涉及的各项装修五金配件、地板石材、油漆等材料数量大，种类多。为降低采购成本以及提高自身利润，开发商与相关行业品牌签订合作协议，指定相应装修材料。那么在管理层面，对材料申报的节点以及现场材料的验收及保管提出了很高的要求，一方面要密切跟随项目施工进度，保障装修材料在对应的施工环节到位；另一方面对应管理工程师要对材料的质量加以辨别。

3 精装修住宅的发展

3.1 经济与环保成本更低

建楼、装修由开发商统一规划，统一设计，统一施工，减少了中间环节，避免材料浪费，缩减成本，也缩短了施工周期，更减少了施工期间对环境的反复污染。另一方面，精装修楼盘的装修材料由开发商统一采购，相对于购房者自行购买，其成本可降低近30%，可见其

经济效果也优于毛还房。

3.2 科学装修

精装修房使住宅设计与装修设计有机地结合，可以对户型进行科学改造，弥补户型设计上的不足，进一步提升住宅的品位，在有限的建筑面积内为业主提供更多使用功能。开发商聘请专业的室内设计师、专业的装修单位和监理单位进行整体建设，从而获得更有品质保障的方案设计和工程质量。为实现更好的装修效果，更合理利用空间，开发商一般都会委托有实力、有信誉的设计单位和设计师，进行多方案的住宅装修“菜单”设计，一方面保障了住宅设计与装修设计整体风格的协调统一，另一方面也为业主提供更优良的视觉享受。

3.3 清洁环保

据统计，中国每年住宅装修造成的浪费高达300多亿元。若客户自行装修住宅，不仅耗费大量时间，而后续所产生的一系列事宜如选择装修队伍、选购材料、运输、监督等等会令很多客户力不从心，而精装修住宅的装修工作统一在交付前完成，不但可以有效减少各种施工垃圾对住宅环境的反复污染，同时避免先入住的业主被后人住业主装修时的噪音以及环境污染影响，从而减少邻里之间的矛盾，保证社区的和谐与环保。

3.4 投资回报率更高

相对于客户自行装修，项目采取精装修交房，则因户数较多以及统一采购、统一装修，而在装修材料和装修费用上都有明显的价格优势。若达到同样的装修标准和质量，开发商统一装修的费用非常的低廉，而自行装修将增加大量的支出。对于开发商而言，精装修后的楼盘在销售过程中有更好的视觉效果，通过对整体环境的高品质设计，虽然增加了投资，但却可以吸引更高品质的顾客，从而创造更大的溢价空间，实现更高的投资回报率。

3.5 家政策导向与推进

精装修住宅为消费者提供可柃包人住的完全装修住宅，一方面节约采购成本、提高施工效率、避免装修扰民、保护建筑结构免遭肆意破坏，另一方面又促使住宅装修生产从无序走向有序，体现了集约化大生产的优势，符合住宅产业现代化的发展要求。因此，国家近年来连续出台相关政策，仅建设部从2001年10月开始，先后下达的有关装修的施工设计管理、资质、计价、环保、验收等文件就达10个，对规范精装修住宅起到了推动作用，成为精装修住宅飞速发展最主要的外在动力。

结束语

自从我国房地产开发行业发展以来，我国的住宅产业飞速前进，但是，精装修住宅任然没有得到有效推广，精装修的质量管理等有关问题也没有具体的措施。但是，我们相信，随着社会需求的变化，精装修住宅一定能够有效推广开来，其质量也将更加可靠，以此，二次装修对社会环境造成的污染将得到有效控制，促进我国资源节约型、环境友好型社会的建成。

参考文献：

[1]周飞云.浅析精装修住宅的发展趋势与质量管理[J].福建建材，2012（11）：93～95.

[2]张昕.基于模块化方法的住宅精装修施工工艺规划系统的研究[D].浙江大学，2014.