汕头市中心城区“三旧”改造专项规划——补充规划

《汕头市中心城区“三旧”改造专项规划——补充规划》（方案）公示

按照市政府相关会议精神及市城乡规划局的工作指示，在《汕头市中心城区“三旧”改造专项规划（方案）》的基础上，根据市“三旧”办提供的2010年6月以来由金平区、龙湖区、濠江区补充上报的“三旧”改造项目数量及用地规模（截至6月30日），编制《汕头市中心城区“三旧”改造专项规划——补充规划（方案）》。

一、用地规模

根据市“三旧”办提供的《增加列入市中心城区“三旧”改造项目表》，6月份以来（截至6月30日），中心城区“三旧”补充项目共46宗，总用地面积为1474.39亩（约98.29公顷）。其中：

金平区有22宗，用地面积387.50亩（25.83公顷）；龙湖区有22宗，用地面积731.15亩（48.74公顷）；濠江区2宗，用地面积355.74亩（23.72公顷）。

二、用地布局

1、改造单元

上述中心城区补充项目所属改造单元共21个。其中，本次新增改造单元3个（A-21、A-22、D-15），本次修改扩大的改造单元4个（A-14、A-17、C-12、D-03），其余分布于14个已编改造单元中（A-01、A-05、A-06、A-07、A-09、A-13、D-02、D-04、D-05、D-06、D-08、D-09、E-02、H-01）。其中:

金平区新增改造单元2个（A-21、A-22），修改扩大的改造单元3个（A-14、A-17、C-12），其余分布于6个已编改造单元中（A-01、A-05、A-06、A-07、A-09、A-13）；

龙湖区新增改造单元1个（D-15），修改扩大的改造单元1个（D-03），其余分布于7个已编改造单元中（D-02、D-04、D-05、D-06、D-08、D-09、E-02）。

濠江区新增项目分布于1个已编改造单元（H-01）中。

2、用地构成

上述中心城区补充“三旧”改造项目总用地面积约98.29公顷，用地构成详见下表：

汕头市中心城区新增“三旧”改造用地汇总表（改造地块）

备注：上述数据统计截至2010年6月30日。

3、分类布局

上述补充项目中，属于旧城镇改造的共12宗，用地面积351.83亩（23.45公顷）；属于旧厂房改造的共30宗，用地面积570.08亩（38.01公顷）；属于旧村居改造的共4宗，用地面积552.48亩（36.83公顷）。其中：金平区属于旧城镇改造的有6宗，用地面积96.406亩（6.43公顷）；属于旧厂房改造的有15宗，用地面积287.36亩（19.16公顷）；属于旧村居改造的有1宗，用地面积3.74亩（0.25公顷）。

龙湖区属于旧城镇改造的有6宗，用地面积255.43亩（17.03公顷）；属

于旧厂房改造的有15宗，用地面积282.72亩（18.85公顷）；属于旧村居改造的有1宗，用地面积193亩（12.87公顷）。

濠江区属于旧村居改造的有2宗，用地面积355.74亩（23.72公顷）。

汕头市中心城区新增“三旧”改造项目类型统计表

备注：上述数据统计截至2010年6月30日。

4、建设强度分区

本规划对改造单元进行专项规划层面的建设强度分区控制。为体现专项规划的宏观指导作用，本规划确定的建设强度分区标准采用区间值的形式，具体

项目编制改造方案时依据的建设强度必须以下一层次法定规划或规定为准。本规划确定的所有改造单元必须编制控制性详细规划；编制改造单元控制性详细规划时应结合现状情况、上盖建筑拆迁量、周边环境、区位条件、环境要求、土地价值等因素进行综合分析后，明确改造地块的具体建筑容量控制指标。

中心城区“三旧”改造建筑密度和容积率控制指标表

备注：1、根据《城市居住区规划设计规范》（GB 50180-93），中高层住宅为7～9层，高层住宅为大于等于10层，多层住宅为小于等于6层；2、上表备注中的《条例》是指《汕头经济特区城市规划条例》。

规划将“三旧”改造用地分为五类建设强度分区，分别为：低强度区（容积率不大于2.0～2.2，建筑密度不大于30%～35%）；中强度区（容积率大于2.2且不大于3.5，建筑密度不大于25%～30%）；高强度区（容积率大于3.5且不大于4.5～5.0，建筑密度不大于25%～30%）；特殊强度区（村镇建设用地）；生态环境培育区（生态绿地或生态敏感区）。

5、配套设施规划

（1）规划控制

本规划对改造地块和改造单元两个层面分别进行配套设施用地控制及类型引导。结合本规划的建设强度分区，确定“三旧”改造地块中居住用地应配建的居住配套设施的用地规模；结合改造单元范围内的用地布局，确定“三旧”改造单元中居住用地应配建的主要的独立占地的公益性居住配套设施类型。

“三旧”改造涉及的居住用地中，本规划确定的“改造地块”应配建的公共服务设施用地规模，以及“改造单元”应配建的主要的独立占地的公益性公

共服务设施类型为规划刚性指标，必须在下一层次控制性详细规划中予以空间落实。对本规划未予引导的公共服务设施类型，应在下一层次控制性详细规划中予以确定。

法定的控制性详细规划是落实“三旧”改造项目配套设施类型、规模、用地布局的重要手段。控规一经批准实施，必须严格依据控规对配套设施进行刚性控制，不得随意改变配套设施用地的规模和使用性质。具体“三旧”改造住宅项目编制改造方案时依据的配建设施类型、规模、布局等必须以经市规划委员会审议通过的控制性详细规划或规定为准。

编制“三旧”改造单元控制性详细规划（或出具“三旧”改造地块规划设计条件）时必须在法定文件中对项目配建设施的建设方式进行明确规定。其中，配建设施由社会投资主体负责建设的，应明确配建设施必须与主体开发项目实行同时报建、同时建设、同时验收；配建设施由政府统一建设的，应予以明确规定，并由土地管理部门完善相关土地使用手续，纳入政府土地储备。

（2）政策建议

建议政府尽快拟定并出台《汕头市中心城区“三旧”改造配套设施实施细则》，以公平、公正的原则对每一宗住宅开发地块应负担的公共服务设施进行有效控制，以切实达到通过“三旧”改造完善城市服务功能、提升宜居环境质量的目标。