商铺价值投资理论

商铺价值投资理论

6S 价值投资理论：

自身品质(self)

内部因素｛

独特性(singlenesS 消费环境

(surrounding )

6S 价值投资理论｛外部因素｛

政策支持 (support) 时机选择

(selection)

操作运营

｛

运营情况(solutiong)

1S (self):自身条件奠定商铺价值基础1.

可视性

沿街商铺理想的面宽与径深比一般为2：3 左右。

2. 楼层

商铺有“一金二银三铜”的说法，所以一、二、三楼的租金比例一般为5：2：3。

3. 停车条件

通常每15^的商铺面积，需要一个停车位。

4. 规划的科学性

方正的格局便于殿堂布置，合理的径深和层高影响着商铺的可分

割性；店面的走向和采光关系到通风、日照等各方面。

5. 功能的广泛适用性

适用行业广是好的商铺的一个重要特点。

一个商铺功能齐全，比如水、电、煤气、污水排放、排风口、油

烟口等设施齐全，可以广泛适用于餐饮或其他服务行业，这样有

利于招商、实现商铺价值。

6. 交通的易达性

人流易达有利于商铺后期的经营；比如与人行道的衔接方式会直接影响商铺对人流量的吸引力；有台阶的商铺起到阻隔无效人流的作用。直接与人行道相连的商铺适合一些商品展示性好的行业。

2S (singleness)商铺的独特性会提高商铺价值

1. 交通的独特性

通常旺铺所处的道路是，路面宽度适中(以3~4车道为宜 )。有一定的车流，有相对方便的停车地点、公共交通便捷、公交线路较集中。

2. 位置的独特性

处在交叉路口，黄金商圈等位置的商铺，具有得天独厚的位置条

件。因此，含金量非常高。

3. 设计的独特性

通过创造性设计，最大限度地使尽可能多的商铺在平面、立面范

围内极容易被消费者看到，并给消费者以深刻的印象。

3S(surrounding )周边有效消费群体决定商铺升值

1. 商业氛围

人气是考察一个商铺商业环境的重要指标。人气的考察至少要分

几个时段考察：一是同一天的白天和晚上的差别；二是节假日、

休息日和工作日的差别。

优质的区位条件代表着城市资源的高度聚集，综合配套越完善，

商业氛围越浓厚，对应的商务效率就越高，交易成本也越低。

2. 客流量

测定客流量时要区分人流的种类：休闲人流的价值要远远高于交通人流。

前者如商业中心、娱乐中心；后者如地铁通道等。

测定客流量要区分人流的年龄：20~40 岁是人消费欲望最强烈的

年龄段；30~50 岁则是人消费能力最高的年龄段。

测定客流量要调研目标群体的人均收入状况。

4S(support )政策支持决定商铺投资潜力

商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值起到核心作用

当一个商圈已成熟，商铺价值已基本发掘，价格受到追捧，供应趋

于饱和，在这样的商圈里，商铺已不适合投资者追涨。

区域规划较好，某类型商业形态相对集中，已初具规模的渐成熟的商圈既有一定的增值潜力，又能避免风险过大。

5S (selection)时机把握决定利润最大化

1. 对原始售价的把握

那些目前虽然不是很热但未来将是旺铺的项目，原始价格较低，

而且往往契合城市发展的方向，城市中心区域的外移或者周边大

型居住区的开发建设，都有可能使得这些沿街商铺身价倍增；

开发商在商铺销售时，往往采用的是低开高走的价格战略，投资者在低售价时入市能够在价格上赢得主动。

2. 对最终售价的把握

商铺的成熟周期：培育期T成长期T成熟期T衰退期

培育期：没有见到投资回报的时期，这时租金收入甚至比不上支出，

再加上机会成本的损失，所以这个阶段往往是亏损的。

成长期：商铺的经营步入正轨，租金每年都在上涨。

成熟期：经过运行达到了商铺的黄金期，此时现金流稳定且回报率高。

衰退期：随着商圈的老化或新的竞争者的加入，商铺开始进入衰退

期。

6S (solutiong)有效运营方案是商铺价值源泉

1. 经营商品类型

不同的商品，其利润空间显著不同。

2. 项目的管理状况

第一，高档和中、低档商业项目，商铺的价值会有较大差别。

第二，商铺隶属项目的类型、运营方式、运营状态、管理水平、

后续配备的物业管理公司的管理等直接影响整体商铺的未

来发展及走势

第三，完整的培育计划

一个项目的商业氛围及购物人群的形成和聚集，大约需要

两三年时间才能培育出来，开发商在最初开发商铺时，是

否有推广预算，计划是否完善，这些都将影响商铺的未来发展。商铺投资模式

一．无承诺销售

承诺只是一种营销手段。没有承诺的项目并不意味着商铺没有投资

价值。比如：北京富力城“星光大道”商业街的商铺，在销售时并

没有对投资者承诺回报，而且基本都是小业主自己找商家经营。但

由于项目本身就具有6000多套高档住宅，社区长期居住人群至少达

2.4 万人/次，再加上靠近北京CBD 的地域优势，富力城的租金回报理想，回报率在9%以上。

二．拍卖销售

拍卖是一种市场定价的行为，选择拍卖方式的主要原因是，由于看

中旺铺的买家多，增加了销售价格的不确定性，所以采取拍卖方式，

通过竞争可以使商铺的定价更为合理。比如：新中关04 年10 月对商铺的三个铺位进行拍卖，平均单价为3.8 万元/平方米，而最高的单价达到了5万元/平方米。04年8月，建外SOHO的商铺曾经拍卖出了8.84万元/平方米的价格。

三．承诺收益回报

承诺投资回报。比如：较早进行商业地产投资的第一城项目，对于每10 万元的投入，回报方案是每年获得6000 元现金收益，每半年支付一次；每年支付2.3%的消费代金卡；三年合同期满后，客户可将房产等值转售给经营公司，