公寓研究汇报ppt
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“LOFT就是那些层高高的商业或办公项目”。
公建产品的成本高于同档次住宅，但由于缺乏政府支持，公建项目卖不过住宅项目，
利益最大化 因此开发商将商用价值不高的公建项目改造成住宅产品，达到
；
各类用地规定了商业配比或其他各种指标，
投资回收快 因此开发商在难以消化更多商业指标、商业空置率高时，选择
的商务公寓。
2.0 规范解读
国家规范
商服用地
公建产品的成本高于同档次住宅，但由于缺乏政府支持，公建项目卖不过住宅项目，
利益最大化 因此开发商将商用价值不高的公建项目改造成住宅产品，达到
-
公寓产品研究
30
2.0 规范解读
地方规范
商服用地
-
公寓产品研究
2.0 规范解读
国家规范
居住用地
30
各类用地规定了商业配比或其他各种指标，
蒙太奇
蒙太奇
-
STUDIO
SOHO 公寓产品研究
30
1.0 背景概要
Loft定义
阁楼 LOFT原指工厂或仓库，“在屋顶之下，存放东西的
.
20世纪后期，欧美将其逐渐演化成都市中最具时尚个性
的建筑形式。
更先进的生活方式
Loft起源
20世纪40年代的时候，LOFT这种居住生活方式首次在
美国纽约出现。 当时，艺术家与设计师们利用废弃的工业厂房，从中分隔出居住、
新华名典 金地国际花园
福星惠誉水岸国际
金寓 爱家国际华城
南国北都城市广场
福星惠誉福星城 光谷坐标城峯馆
兰亭熙园 优活城 金鑫御江名苑 壹加壹空间 朗诗绿色街区 大武汉1911
77-99 31-54 40-60 78-99 31-81 48-50 30-60 53-77
40-70
45-67 53-78
＞14㎡0㎡
30
商品住宅统计
小户型住宅产品日益稀缺 公寓产品取代小面积户型住宅产品的趋势明显
新房成交不断向远城区扩展，在远城区价格相对较低的情况下，套均成交面积扩大趋势显著
-
公寓产品研究
LOFT公寓的生存之道
—— 基于武汉- 市场的 ——
2.0
政策解读
2.01 国家规范 2.02 地方规范
-
30
37-72
48-53 48-76
50 33-39 34-52 30-65
45
60 3 0 3 5 4 0 4 5 5 0 5 5 6 0 6 5 7 0 7 5 8 0 8 5 9 0
-
公寓产品研究
16 82 22 9 %%%%
1.0 背景概要
市场引导
120 8＜90㎡
90-120㎡
120-140
30
2019-05-28
武汉市挂牌出让国有建设用地使用权公告武告字（2019年）17号
-
45.45%
公寓产品研究
1.0 背景概要
市场引导
30
户型面积ຫໍສະໝຸດ Baidu求统计
Loft产品以45-55平供应量最大 35-75平为主力面积区间
宝利金国际公馆 天下晶立方
普提金国际公寓 宝利金中央荣御 人信汉商银座 南国SOHO520
P ——公寓通燃气的条件
OINT
01公寓厨房空间在报建时必须是围蔽空间
02这个空间要有直接对外的窗户
-
公寓产品研究
30
2.0 政策解读
地方规范
2014
《武汉市建设工程建筑面积计算规则》
2018 168号令
AREA STANDARD FOR WUHAN
AREA STANDARD FOR WUHAN
第十二条 商业结构层高不应超过6.0米。结构层高大于6.0米且不大于 8.2米（6.0+2.2米）的，按该层外墙结构外围水平面积的2倍计算建筑 面积；结构层高大于8.2米且不大于10.4米（8.2+2.2米）的，按该层外 墙结构外围水平面积的3倍计算建筑面积；结构层高大于10.4米的，以 此类推。
4.01 户型选型
4.02 户型模块
-
4.03 标准层
1.0
背景概要
1.01 小户型类型 1.02 Loft定义 1.03 Loft起源
-
1.0 背景概要
小户型产品类型
中小型工作室
30
SOHO
STUDIO
……
蒙太奇
LOFT
SOLO
以小户型为基本设计单元积木式 自由组合，可实现户与户的合并
超小户型 办公居家一体
LOFT公寓研究
Product research
2019.06.24
-
目录
1.0 背景概要
1.01 小户型类型 1.02 Loft定义 1.03 Loft起源 2.0 政策解读
2.01 国家规范 2.02 地方规范
3.0 案例分析
3.01 北京密码 3.02 绿地·越秀·海玥 3.03 HBC汇隆中心 4.0 成果展示
第十三条 办公、酒店结构层高不应超过4.5米。结构层高大于4.5米 且不大于6.7米（4.5+2.2米）的，按该层外墙结构外围水平面积的2倍 计算建筑面积；结构层高大于6.7米且不大于8.9米（6.7+2.2米）的， 按该层外墙结构外围水平面积的3倍计算建筑面积；结构层高大于8.9米 的，以此类推。
-
公寓产品研究
LO
LOFT以其在规划指标内最大限度利用土地创造出额外价值，和高性价比的特点，
取代平层公寓成为了
公建立项产品的主流
-
FT
1.0 背景概要
市场引导
2019
经武汉市 人民政府、 黄陂区、 东西湖区 和蔡甸区 人民政府 批准，武 汉市自然 资源和规 划局决定 以挂牌 （包括现 场挂牌和 网上挂牌） 方式出让 22宗地块 的国有建 设用地使 用权。
投资回收快 因此开发商在难以消化更多商业指标、商业空置率高时，选择
的商务公寓。
地方规范
-
公寓产品研究
2.0 规范解读
国家规范
30
GB50494-2009
《城镇燃气技术规范》 2009
GAS STANDARD FOR CHINA
8.2 居民用燃具 8.2.2 居民住宅用燃具不应设置在卧室内。燃具应安装在 通风良好，有给排气条件的厨房或非居住房间内。
工作、社交、娱乐、收藏等各种空间，在浩大的厂房里，他们构造各种 生活方式，创作行为艺术，或者办作品展，淋漓酣畅，快意人生。而这 些厂房后来也变成了最具个性、最前卫、最受年轻人青睐的地方。
2000年之后LOFT才开始在国内市场出现。这种建筑风格
主要讲求的是高大和开敞的空间，以及开放性和透明性。这种特性对于 年轻购房者来说，是非常具有吸引力的。
-
公寓产品研究
30
1.0 背景概要
Loft特点
空间高大开敞 流动性 上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁
户型内无障碍；透明性，减少私密程度。
开放性 艺术性 户型间全方位组合
通常是业主自行决定所有风格和格局。
-
公寓产品研究
30
1.0 背景概要
Loft本土化
开发商发现，并不一定要找到旧厂房和仓库，可以重新定义LOFT，来进一步利用这个概念，于是就有了LOFT的最本土化的版本——
公建产品的成本高于同档次住宅，但由于缺乏政府支持，公建项目卖不过住宅项目，
利益最大化 因此开发商将商用价值不高的公建项目改造成住宅产品，达到
；
各类用地规定了商业配比或其他各种指标，
投资回收快 因此开发商在难以消化更多商业指标、商业空置率高时，选择
的商务公寓。
2.0 规范解读
国家规范
商服用地
公建产品的成本高于同档次住宅，但由于缺乏政府支持，公建项目卖不过住宅项目，
利益最大化 因此开发商将商用价值不高的公建项目改造成住宅产品，达到
-
公寓产品研究
30
2.0 规范解读
地方规范
商服用地
-
公寓产品研究
2.0 规范解读
国家规范
居住用地
30
各类用地规定了商业配比或其他各种指标，
蒙太奇
蒙太奇
-
STUDIO
SOHO 公寓产品研究
30
1.0 背景概要
Loft定义
阁楼 LOFT原指工厂或仓库，“在屋顶之下，存放东西的
.
20世纪后期，欧美将其逐渐演化成都市中最具时尚个性
的建筑形式。
更先进的生活方式
Loft起源
20世纪40年代的时候，LOFT这种居住生活方式首次在
美国纽约出现。 当时，艺术家与设计师们利用废弃的工业厂房，从中分隔出居住、
新华名典 金地国际花园
福星惠誉水岸国际
金寓 爱家国际华城
南国北都城市广场
福星惠誉福星城 光谷坐标城峯馆
兰亭熙园 优活城 金鑫御江名苑 壹加壹空间 朗诗绿色街区 大武汉1911
77-99 31-54 40-60 78-99 31-81 48-50 30-60 53-77
40-70
45-67 53-78
＞14㎡0㎡
30
商品住宅统计
小户型住宅产品日益稀缺 公寓产品取代小面积户型住宅产品的趋势明显
新房成交不断向远城区扩展，在远城区价格相对较低的情况下，套均成交面积扩大趋势显著
-
公寓产品研究
LOFT公寓的生存之道
—— 基于武汉- 市场的 ——
2.0
政策解读
2.01 国家规范 2.02 地方规范
-
30
37-72
48-53 48-76
50 33-39 34-52 30-65
45
60 3 0 3 5 4 0 4 5 5 0 5 5 6 0 6 5 7 0 7 5 8 0 8 5 9 0
-
公寓产品研究
16 82 22 9 %%%%
1.0 背景概要
市场引导
120 8＜90㎡
90-120㎡
120-140
30
2019-05-28
武汉市挂牌出让国有建设用地使用权公告武告字（2019年）17号
-
45.45%
公寓产品研究
1.0 背景概要
市场引导
30
户型面积ຫໍສະໝຸດ Baidu求统计
Loft产品以45-55平供应量最大 35-75平为主力面积区间
宝利金国际公馆 天下晶立方
普提金国际公寓 宝利金中央荣御 人信汉商银座 南国SOHO520
P ——公寓通燃气的条件
OINT
01公寓厨房空间在报建时必须是围蔽空间
02这个空间要有直接对外的窗户
-
公寓产品研究
30
2.0 政策解读
地方规范
2014
《武汉市建设工程建筑面积计算规则》
2018 168号令
AREA STANDARD FOR WUHAN
AREA STANDARD FOR WUHAN
第十二条 商业结构层高不应超过6.0米。结构层高大于6.0米且不大于 8.2米（6.0+2.2米）的，按该层外墙结构外围水平面积的2倍计算建筑 面积；结构层高大于8.2米且不大于10.4米（8.2+2.2米）的，按该层外 墙结构外围水平面积的3倍计算建筑面积；结构层高大于10.4米的，以 此类推。
4.01 户型选型
4.02 户型模块
-
4.03 标准层
1.0
背景概要
1.01 小户型类型 1.02 Loft定义 1.03 Loft起源
-
1.0 背景概要
小户型产品类型
中小型工作室
30
SOHO
STUDIO
……
蒙太奇
LOFT
SOLO
以小户型为基本设计单元积木式 自由组合，可实现户与户的合并
超小户型 办公居家一体
LOFT公寓研究
Product research
2019.06.24
-
目录
1.0 背景概要
1.01 小户型类型 1.02 Loft定义 1.03 Loft起源 2.0 政策解读
2.01 国家规范 2.02 地方规范
3.0 案例分析
3.01 北京密码 3.02 绿地·越秀·海玥 3.03 HBC汇隆中心 4.0 成果展示
第十三条 办公、酒店结构层高不应超过4.5米。结构层高大于4.5米 且不大于6.7米（4.5+2.2米）的，按该层外墙结构外围水平面积的2倍 计算建筑面积；结构层高大于6.7米且不大于8.9米（6.7+2.2米）的， 按该层外墙结构外围水平面积的3倍计算建筑面积；结构层高大于8.9米 的，以此类推。
-
公寓产品研究
LO
LOFT以其在规划指标内最大限度利用土地创造出额外价值，和高性价比的特点，
取代平层公寓成为了
公建立项产品的主流
-
FT
1.0 背景概要
市场引导
2019
经武汉市 人民政府、 黄陂区、 东西湖区 和蔡甸区 人民政府 批准，武 汉市自然 资源和规 划局决定 以挂牌 （包括现 场挂牌和 网上挂牌） 方式出让 22宗地块 的国有建 设用地使 用权。
投资回收快 因此开发商在难以消化更多商业指标、商业空置率高时，选择
的商务公寓。
地方规范
-
公寓产品研究
2.0 规范解读
国家规范
30
GB50494-2009
《城镇燃气技术规范》 2009
GAS STANDARD FOR CHINA
8.2 居民用燃具 8.2.2 居民住宅用燃具不应设置在卧室内。燃具应安装在 通风良好，有给排气条件的厨房或非居住房间内。
工作、社交、娱乐、收藏等各种空间，在浩大的厂房里，他们构造各种 生活方式，创作行为艺术，或者办作品展，淋漓酣畅，快意人生。而这 些厂房后来也变成了最具个性、最前卫、最受年轻人青睐的地方。
2000年之后LOFT才开始在国内市场出现。这种建筑风格
主要讲求的是高大和开敞的空间，以及开放性和透明性。这种特性对于 年轻购房者来说，是非常具有吸引力的。
-
公寓产品研究
30
1.0 背景概要
Loft特点
空间高大开敞 流动性 上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁
户型内无障碍；透明性，减少私密程度。
开放性 艺术性 户型间全方位组合
通常是业主自行决定所有风格和格局。
-
公寓产品研究
30
1.0 背景概要
Loft本土化
开发商发现，并不一定要找到旧厂房和仓库，可以重新定义LOFT，来进一步利用这个概念，于是就有了LOFT的最本土化的版本——