房地产项目投资可行性研究报告

房地产项目投资

可

行

性

研

究

报

告

编制单位：深圳市润达房地产经纪有限公司

目录

第1章前言

第2章房地产项目决策背景

1.设立房地产项目理论依据

2.设立房地产项目的模式

3.投资和合作方式

第2章市场调查与分析

1.深圳市房地产市场回顾

2.深圳市房地产市场发展前景与趋势

3.房地产开发市场潜力

4.结论

第三章房地产项目运作模式及发展规划

1.组织机构的设置

2.组织机构的运作

3.组织机构的经营范围

4.组织机构投资总额、注册资本、投资方式

5.组织机构的发展规划

第四章投资概算及资本预测

1.投资收益分析和预测

2.资本预测

第五章项目可持续发展战略及经济效益评价2.项目资金预测

2.1.启动资金

2.2.资金需求

2.3资金来源

2.4.资金周转

第一章前言

我们以建立国际化模式的房地产公司为目标、实现利润最大化、价值最大化为己任，高瞻远瞩、运筹帷幄的经营理念来实现具有专业人才、全面稳定的社会关系和社会责任的现代化房地产企业。就房地产项目而言，是关系到民生的产业，无论整个国家、省市、自治区都是允许、鼓励类项目。因此，投资该项目是可行的。

第2章房地产项目决策背景

1.设立房地产项目理论依据

2006年是中国房地产业调控强度最大的一年，而作为此轮调控焦点之一的深圳自然遭遇到前所未有的严厉调控——国家宏观调控政策频繁出台，深圳有关部门紧跟相应，土地、税收、信贷一并发力，着实给深圳的房地市场造成一定震荡。即便如此，纵观一年来深圳楼市的发展：住宅价格持续上涨，二手楼交易成交量超新房，高品质写字楼租售价格快速攀升，大型商业项目供应增加，工业物业需求继续扩大，外销市场稳定增加……深圳房地产市场仍然呈上升趋势。

2006年深圳市的房价同比2005年上升28.5%，房价的持续上涨一方面是的投资性需求不断增加，另一方面是的中低收入消费者需求下降。深港两地24小时通关、CEPA签署、深圳地铁开通、WTO

商业条款生效、深圳市城市化进程加速等因素影响，深圳房地产业呈现“百家争鸣，百花齐放”的欣欣向荣的局面，真正进入房地产繁荣发展的时代。

2.设立房地产项目的模式；

2.1.独立法人企业集团；

2.2.自主开发、经营；

2.3.收购（主要为宝安区的工业厂房、二手住宅、银行等金融机构的不良资产等）；

2.4.租赁（主要为收购服务）；

2.5.整合资源（主要为寻找具备实力的企业、个人参与项目，降低投资风险）；

3.投资和合作方式；

3.1投资方以现金投入的方式注入运作资金，其投资额按项目设立时的公司章程和合同约定的比例注入；

3.2.资金一旦注入，便不可撤资；

3.3.接受投资方负责项目运作及处理项目一切经营事宜；

3.4.建立健全审计、会计核算、财务管理制度；

第2章市场调查与分析

1.深圳市房地产市场现状调查；

1.1.房地产开发投资持续扩大

2006年1—11月深圳市房地产开发投资额持续上升，完成开发投资400.87亿元，较上年年同期增加11.12%，其中住宅开发投资达273.54亿元，同比增长26.73%。全市已竣工面积达到528.58平方米，同比增长30.14%。各项指标如下表：

指标计算单位1—11月上年同期同比

完成房地产开发投资亿元400.87 360.75 11.12

商品房施工面积万平方米3116.13 3075.47 1.32

商品房新开发面积万平方米643.36 897.24 -28.3

商品房竣工面积万平方米528.58 406.17 30.14

商品房空置面积万平方米153.67 160.69 4.37 1.2.深圳商品房批准预售面积599.83万平方米，较2005年同期减少10.04%，特区内除罗湖、福田两区减幅较大外，其余四个区新房供应面积与去年同期持平。

1.3.2006年商品房销售情况

1.4.新房价格大幅上涨，非普通住宅表现突出；

2006年深圳房价大幅上涨，全市商品住宅均价达9081.24元/㎡，较2005年同期上涨30.37之多。其中福田区家阿格涨幅达到54.4，居各区之首。而新房供应量最大的宝安区则在宝安中心区快速发展的带动下以48.96%的价格增幅拉动了全市均价的快速上升。

此外，2006年对住宅供应结构调整限制了未来非普通住宅的供应，从而导致非普通住宅价格的飞速上涨。截至2006年10月，占全市销售总套数11.46%非普通住宅价格为14312.67元/㎡，同比增幅高达59.58%；占全市住宅销售总套数88.53%的普通商品住宅价格为7307.88元/㎡，同比上涨20.37%。

1.5.二手楼市发展快速，住宅成交首超新楼；

特区内住宅开发用地连续五年的零供应和新房的供应量逐渐减少加速了深圳二手市场的发展，其分流新房需求的功能也日益强大。2006年1—11月，在新房供应量减少的情况下，二手住宅交易面积较2005年增长了23.95%，达到了42.04万平方米，首次超过一手住宅的销售面积，两者交易量的比例达到了1.03︰1。预计随着二手市场的进一步规范和发展，未来其在房地产市场的比重还将继续提高。此外，新房价格的快速上涨，必然拉动二手楼价的上升；而处于卖方市场的二手住宅交易，业主多要求实收价而将营业税等交易费用转嫁给买方，变相提升了价格。

DTZ Index (Residential)

1.6.写字楼市场集中放量，福田中心区充当主力；

2006年深圳写字楼市场进入集中放量期，2006年1—11月，全市写字楼竣工面积达到了19.49万平方米，较上年同期增加了198.83%。从写字楼入伙的情况来看，2006年新入伙的卓越时代官