主题公园土地开发模式

运营权在特许期限内 属于项目公司。项目 公司可把项目的运营 权分包给运营维护承 包商
运营的基础设施项目 移交给投资方进行运 营
政府凭借移交的基础
由财团进行项目建设 和运营，并按事先的 规定提供所需的服务
政府在合同期限内因
使用承包商提供的设 施而向其付款
在合同结束时，有关
资产的所有权或者留 给私人承包商，或交 给政府，取决于原始 合同的条款规定
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开发原则—土地开发分期原则
优先考虑具备开发条件的可建设用地，加快推进速度，降低实施难度 坚持启动区的整体性，避免破碎性的点式开发，以便最大程度的资源共享 关键景观资源和配套设施 优先启动，奠定区域形象，有利于提升后期区 域的价值 最优质的地块后期开发，实现土地价值最大化 阶段开发的片区构成应充分考虑市场实现性和区域阶段性发展目标，同时 兼顾短期目标和长期目标
主题设施和常规地产项目的开 捆绑项目和常规地产项 发费用，以及后续运营支出 目的开发费用，以及后 续运营支出
政府收益时间
收益来源
土地出让时
土地出让时，及主题设施成功 土地出让时 运营后
政府获得土地出让收益， 政府获得土地出让收益，以及 政府获得土地出让收益， 开发商获得项目销售/ 主题设施经营收入的税收 开发商获得项目销售/ 租赁收益 开发商获得项目销售/租赁收 租赁收益
一般适合大规模、高
起点规划的区域开发， 需要大量的资金投入， 当地政府希望减少财 政投入
要求企业具备丰富的
一级开发经验和实力， 协助政府进行整体规 划、土地推介等 适用项目 高利润项目 非成熟区域的整体开 发 旅游主题区域或社区 利润稳定的成熟区域
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主题型带土地开发模式案例—华侨城
华侨城地产有限公司
大规模的区域项目往往具有很多市场不确定因素，需分期开发，且各期开 发的面积不宜过大，以控制成本和市场运营风险
优先考虑对外交通相对便利区域，以增强启动区物业的可达性和昭显作用
各分期之间具有一定的连续性和互动性，但各分期对内应具有一定的集聚 性和独立性
社会效益高的项目提早建设，经济效益高的项目较晚建设，以实现较大开 发价值
投入
由政府承担开发成本、 由私营机构承担开 私营机构承担日常运作 发成本、日常运作 和管理支出 和管理支出 特许经营权期限前 -
政府收益时间
收益来源
政府与私营机构 分享公建设施日 常运营收益 低 强
私营机构在特许经营权 私营机构在特许经 期限内获公建设施日常 营权期限内获公建 运营收益；政府一次性 设施日常运营收益 地获得所移交项目未来 若干年内的收益 低 强 低 弱
开发商获利 •政府支持力度大，较易获得成片开发的土地 •规模大，门槛高，拿地竞争小 •土地交割较低 •主题项目经营前景乐观，并为房地产开发带来高附加值
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公建配套开发模式分类
开发模式
PPP（公私合营）模式 BOT（建造—运营—移 TOT（移交—运营—移 PFI（私营机构融资） 交）模式 交）模式 模式
社会福利性项目，如 学校、医院
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商品房开发模式介绍
开发模式
常规地产项目开发模式
捆绑项目开发模式
复合型地产开发模式
模式特点
一般规模适中或较小项 目的开发、
功能比较单一
政府带控规出让地块， 地产开发与其它资源的 并设定附加条件，如规 整合或产业嫁接，如旅 定开发商兴建星级酒店、 游休闲、教育、运动等 大型商业等 设施运营提升地产项目
政府主导的传统开发模式
城市运营开发模式
BOT(运营-移交)模式
复合型地产开发模式
工业开发商主导的工业地产 模式
主题型项目带土地开发模式 TOT(移交-经营-移交)模式
捆绑项目开发模式
一级开发招投标模式
PFT(私营机构融资)模式
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一级开发模式分类
开发模式
政府独立开发模式
政府委托下属企业进
城市运营开发模式
政府获得土地增值 政府与开发商分享 政府获得生地出让 政府与开发商分享 收益 土地增值收益 收益 土地增值收益 开发商获得公建设 开发商获得土地增 施日常运营的管理 值收益和地产开发 收益 收益
风险 功能实现
高 区域带动性弱
低 区域带动性强
低 区域带动Fra Baidu bibliotek强
低 区域带动性弱
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土地开发模式比较与总结2
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专题：主题公园商业运作模式 市场化商业运作模式
资源型模式 •针对自然和人文资源比 较丰富的主题公园
•通过对例如土地、林地、 水资源等部分资本化展开 经营
人造型模式
•针对本身资源不够形成 游客吸引力的情况下，通 过注入性的产品来打造设 计出游客吸引力 •需结合以下因素加以 考虑： •所在地的饿经济发展 水平 •旅游目的地的想象感 知 •主题公园产品的稀缺 性
同系二级开发商
商品房 一般开发商 代建开发商 复合地产开发商
旅游
专业运营商
政府 复合地产开发商
工业企业(自建)
复合地产开发商
公私合营公司
复合地产开发商
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土地开发模式介绍
土地二级开发模式 土地一级开发模式 公建配套开发模式 商品房开发模式 工业园开发模式
政府独立开发模式
PPP(公私合营)模式
常规项目开发模式
丰富期 完善基建配套
文化设施建设 生活配套建设
增值期 开发房地产项目
住宅区全面启动
16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 1994年 1996年 1999年 2000年
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房价
土地开发模式比较与总结1
在现金流吃紧的情况下，可部分采取城市运营开发模式、主题型项目带土地开发模式和一级开 发招投标模式 政府独立开发模式 城市运营开发模式 主题型项目带土地 一级开发招投标模 开发模式 式 主导者 投入 政府收益时间 收益来源 政府 由政府承担 熟地招拍挂 开发商+政府 由开发商承担 熟地招拍挂 开发商 由开发商承担 生地挂牌 开发商+政府 由开发商承担 熟地招拍挂
的整体价值
地产销售回笼资金，填 补设施前期开发的投入 和后期运营支出，形成 功能嫁接
形成良好的品牌和复制 模式 适用项目 利润空间较大的普通项 目 相对非成熟区域的建设 相对非成熟区域的主题 型地产项目，类似捆绑 开发
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复合型地产开发模式—深圳华侨城 启动期 全面启动华侨城旅游区 关 键 举 措
锦绣中华 世界之窗 民俗村 欢乐谷
政府和企业合作进行
主题型项目带土地开 发模式
常见于主题型地产开
一级开发招投标模式
通过招投标方式，由
模式特点
一级土地开发,并分享 发，如旅游主题地产， 一级开发公司具体实 文化主题地产等 施 要求政府有相对雄厚 土地一级开发后土地 增值的收益 的资金实力 常以招标或挂牌形式 政府指定土地一级开 发的时间、流程 政府承担前期大量资 企业和政府签定合作 出让生地，引进具备 协议,明确双方的责任、一级开发和二级开发 降低一二级联动可能 金投入的风险 权利和义务，可加快 能力的专业开发商 性，使二级市场竞争 操作不透明,土地一 环境更加公平 级开发的利润率计算 区域开发的速度 行一级开发 方式很难确定
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提升主题公园成功的附加因素 市场导向 了解游客最佳的参与方式、旅游动机、旅行方式、消费额度 选择有市场的主题以及成熟的运营商，选择以商业先行，再精选文化的运营方式 持续创新 在选材上要避免主题雷同、特色不明显的项目，以避免同类项目之间的恶性竞争 在建成后不断创新，定期更新/淘汰部分设施和节目，以保持长久的新鲜感和吸引力 多元化盈利方式 不过分依赖门票收入，加强分支链和子链上的设施建设
情境模拟
游乐型
观光型
主题和 风情体验
4D体验
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土地开发模式介绍
委托
生地/拆迁地块
委托/招投标
土地一级开发 土地增值收益
政府下属开发企业 可建设用地(熟地) 国土整理储备中心 公开招拍挂/土地储备 二级开发土地使用权
一级开发商
项目开发 出售/出租/代建工程收益
二级开发商 各功能性质用地 工业 政府 工业开发商 公建配套 政府 民营机构
主题公园 土地一级开发模式
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主题公园介绍
主题公园是为了满足旅游者多样化休闲娱乐需求和选择而建 造的一种具有创意性活动方式的现代旅游场所。它是根据特定的 主题创意，主要以文化复制、文化移植、文化陈列以及高新技术 等手段、以虚拟环境塑造与园林环境为载体来迎合消费者的好奇 心、以主题情节贯穿整个游乐项目的休闲娱乐活动空间。 根据旅游体验类型，主题公园可分为五大类，分别是：情境模 拟、游乐、观光、主题和风情体验、4D体验。
•政府拥有旅游资源所有 权、行政管理权、规划权、 文物保护权
•转让的开发经营权包括： 公园管理权、开发权、招 商权、门票收益权、经营 项目开发与收益权
•依托自然资源及产业链，经营方式（商业利益优先），打造知 名主题公园品牌
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主题公园价值链与盈利模式
旅游门票盈利模式 价值链 主体链 分支链 盈利方式 门票 游乐项目 餐饮 住宿 旅游纪念品 子链 公园会展
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政府的投资风险 功能实现
土地开发模式比较与总结3
发展期，采用捆绑项目开发模式和复合型地产开发模式进行区域开发，增强区域的形象和功能， 并大力提升商品房的附加值
成熟期，待区域价值形成后，采取常规方式进行地产开发，政府可通过拍卖形式获得高额土地出 让金 常规地产项目开发模式 复合型地产开发模式 主导者 投入 开发商 常规开发项目费用 开发商 捆绑项目开发模式 开发商
政府、营利性企业和 BOT项目的所有权、 政府将已经建成投产 政府部门发起项目，
模式特点
非营利性企业达成相 互合作关系，签署合 同明确双方的权利和 义务，以确保项目的 顺利完成
设施项目未来若干年 政府并不是把项目的 政府在此期间则拥有 的权益，一次性地从 责任全部转移到私人 对项目的监督权、调 投资方融通到一笔资 企业，而是合作各方 控权 金，再将该笔资金用 共同承担投资、风险、 当特许期限届满，所 于新的基础设施项目 责任以及分享回报 建设 有权将无偿移交给政 府部门 当经营期届满是，投 资方再将项目移交回 政府手中 适用项目 同时具有风险和利润 的项目 低利润项目，投资较 大，建设周期长 高利润项目
益，以及主题设施的经营收益
政府的投资风险 功能实现 无 强 无 强 无 弱
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开发原则—土地开发模式选取原则
专业分工原则，发挥各主体的专业特色，各司其职，如主题公园可以出让土地给专业 主题公园开发商运作，政府则尽可能扮演宏观督导的角色 在确保开发成功的前提下，尽可能降低政府的开发风险，并简化政府的工作 同时具有风险和利润的项目考虑采用“公私合营”（PPP）的方式 低利润、投资大、周期长的项目采用“建造—运营—移交”（BOT）的方式 社会福利性质的项目可以考虑采用“私营机构融资”（PFI）的方式 在资金允许的情况下，采取政府独立进行土地一级开发的方式，对于确保既定的发展 目标和发展时序有帮助 对于发展到较为成熟阶段区域内的一些常规、利润率较高且稳定的项目采取常规地产 开发的模式 对于周期长、影响广、回收期长的项目采取捆绑开发的模式 对于影响区域经济长期发展的关键项目，并可能与政府税收等政策挂钩的项目采取政 府主导的开发模式
通过简单的圈地收取 最基本/初级的盈利 门票 模式
游憩产品服务盈利性 提供有助于丰富体验 核心盈利模式 模式 的游憩服务以及相应 的服务体验来实现盈 利 旅游综合服务盈利模 通过游客的餐饮、住 外延盈利模式 式 宿、购物等相关的外 延服务来获取盈利
招商
其他
公园商业盈利模式
通过自身节庆和对外 深度开发盈利模式 招商以及其他会展、 广告等其他服务而达 到盈利目的
二级开发
深圳华侨城 4平方公里
主题公园 文化配套
挂牌
深圳东部华侨城 7平方公里，预计投资30亿 深圳华侨城 2.6平方公里，预计投资30亿
生地
用地性质为旅游主题公园用地
一 级 开 发
公共设施 住宅
深圳华侨城
酒店 商业 1.5平方公里，预计投资20亿 深圳华侨城
2平方公里，预计投资30亿
政府获利 •减少政府土地一级开发的投入 •发展商专业性强，经验丰富，提高主题项目开发运营的成功率 •政府无须投入和承担风险便获得区域升值，并实现社会效益
建议通过市场化手段开发公建配套，引进私人机构参与，缓解政府资金压力，并提高项目执行效率 PPT模式 主导者 政府+开发商 由政府和私营机 构共同承担开发 成本、日常运作 和管理支出 项目运营后 BOT模式 开发商 由私营机构承 担开发成本、 日常运作和管 理支出 特许经营权期 限后 私营机构在特 许经营权期限 内获公建设施 日常运营收益 低 强 TOT模式 开发商 PFI模式 开发商