贷款基础知识

C、必须清楚房屋评估值（由位置，房龄，面积，朝向，楼层决定）

D、必须清楚借款人工作单位及个人信用（问清个人信用是否有不良，包括房贷和信用卡）

2、接公积金贷款注意事项

A 贷款额度=个人缴存额/个人缴存比例×0.5×12×贷款年限

B 原有公积金贷款未还清，不能再次申请，必须还清后在申请.

C 夫妻双方任何一方有负债未结清的，均不可以办理公积金贷款

D 如夫妻双方两人做公积金贷款，必须办共同共有的房证。

E 信用不良不能超过三次

F 公积金贷款缴存时间由6个月恢复至12个月，曾经有过贷款（含任何商贷、公积金贷款）还清的，再申请公积金贷款，贷款额降低一成。

3、接交易贷款注意事项

a.是否真实交易

b.交易时效（3个月内）

c.卖方需到场配合签字

d.借款夫妻无信用不良.

4、接消费贷款注意事项

A借款人工作单位较好

B资产证明必须充分

C足够的银行流水

D房主夫妻二人均需到银行签字

5、审核要件必要性：

a、借款人是夫妻双方的，各自的身份证、户口本、婚姻证明要一致

b、交易后商业贷款必须含有交易审批表（贷款查档查出的结果）

c、借款人是夫妻双方的，必须出示两份收入证明

d、房龄（如房龄较长，能否做贷款不确定，请咨询贷款部后而定）

贷款基本类型

一、按揭再贷款：

事例：刘小姐现有一套03年120㎡的住房尚有20万未还贷，现因生产经营急需资金周转，由于该房产已还贷多年和房产升值等原因（该住房现评估价为90万），刘小姐可先偿清原银行贷款，再重新进行按揭贷款，可多贷出43万（90万×70%-20万），解决短期资金需求。

可根据需要申请授信额度，多贷出的43万不用的时候可放在银行不付本息，需要就可以领出来（比如临时需要20万，半个月后返还银行，如此只需支付20万半个月的利息）。

所需提供的材料：

夫妻双方身份证、户口本、结婚证（或未婚证明或离婚证明）、职工收入证明、产权证（含共有权证）复印件、贷款余额证明、还款明细表、借款合同原件、（划线部分由申请人凭本人身份证向原贷款银行索取并加盖校对章）。贷款用途（装修合同或购房协议或生产经营有关资料），银行认识的评估公司出具的评估报告。

按揭房再贷款的贷款年限和成数：

贷款年限一般为不超过二十年。男不超过60周岁，女不超过55周岁，实际贷款年限视具体情况而定；

按揭房再贷款原则上不超过评估价的七成，但有些银行可以贷到八成。

二、抵押授信、随借随还

抵押贷款是借款人用已完全结清的产权证到银行办理抵押贷款。

抵押贷款还款方式：月供方式，类似按揭方式，利率较按揭高；

随借随还，即不用的时候可放在银行不付本息，需要就可以领出来（比如临时需要20万，半个月后返还银行，如此只需支付20万半个月的利息）。

所需提供的材料：

夫妻双方身份证、户口本、结婚证（或未婚证明或离婚证明）、职工收入证明、产权证（含共有权证）原件及复印件。贷款用途（装修合同或购房协议或生产经营有关资料）、银行认识的评估公司出具的评估报告。

抵押贷款年限和成数：

贷款年限一般为五年，最长可以是十五年。男不超过60周岁，女不超过55周岁，实际贷款年限视具体情况而定；

抵押贷款原则上不超过评估价的七成，但有些银行可以贷到八成。

个人综合消费贷款

三：个人综合消费贷款

以个人名下的房产作为抵押物，向银行申请贷款。最高可贷抵押物评估价的200%，最长可贷5年。还款方式可申请月付利息到期一次性还本或月均等额本息还款。

比如：刘小姐有一套98年的房子，价值100万，现在产权已经在手上。现在想自己做点小本生意，又想重新装修下房子，就可以拿这套房子出来贷款。。。。最高可以到7成，到70万。最长20年。

四：中小企业经营周转贷款

比如陈老板在厦门有多套房产总价值约350万，及一家服装类的有限公司。注册资金300万。已经有序经营了8年了，目前企业碰到资金周转的困难，急需一笔400万的资金。那么，陈老板可以将其房产捆绑提供给担保公司和银行进行贷款申请，最高可以达到房产价值的150%。。。。

陈老板就可以利用银行的低息借款，（一般是一年）顺利度过难关，使企业起死回生。

# 经济适用住房、小产权房与商品房的区

别

从字面上讲，经济适用住房主要就是经济适用，能满足居民的基本生活需要。

经济适用住房不是谁都可以购买的，它的特供对象主要是城市的中低收入家庭和住房困难户。由于政府提供了优惠的政策，限定了建设的标准、供应的对象和销售的价格，自然价格较低。目前，经济适用住房房源建设有三个途径：一是政府划拨土地，统一开发、集中建设；二是调整房地产开发企业开发的部分普通住宅；三是单位自建和联建，出售给本单位职工（老叫法称为集资房）。

“小产权房”则是指一些村集体组织或开发商，打着新农村建设的名义，在土地性质为集体所有，或违法占用耕地建设，并公开向社会出售的那部分房屋。“小产权房”的供应对象为本集体内的居民，国家政策绝对是不允许将它作为“商品房”对外出售的。

商品房是指具有资质的房地产开发公司开发经营的房屋。那么，它们究竟有哪些区别呢？

一、它们的供应对象不同：经济适用住房的对象是城市中低收入家庭和住房困难户；“小产权房”的原对象为本集体内的居民；商品房的对象是所有自然人。

二、二、它们的建设方式不同：经济适用住房直接由政府组织建设；“小产权房”由村集体或开发商建设；商品房则完全是按市场运作方式建设。

三、它们的土地取得方式不同：经济适用住房的土地性质为政府划拨；“小产权房”的土地性质为集体所有或违法占用耕地；商品房的土地则是通过“招拍挂”的形式，取得的土地使用权。

四、它们享受的政策不同：经济适用住房，在建设和销售过程中，政府可以减免部分规费；“小产权房”在立项时也享受有关政策的优惠；商品房则全额缴纳。

五、它们的定价方式不同：经济适用住房由政府定价；“小产权房”的价格由村集体或开发商共同决定；商品房的价格则由市场决定。

商品房在办理了《房屋所有权证》以后，可抵押，可转让。而经济适用住房尽管可以办理《房屋所有权证》，尽管也可以抵押，但在转让时，必须在补缴相关费用后，方可转让。“小产权房”由于手续不完善，因此是办不了《房屋所有权》的，更谈不上抵押和转让。商品房和住宅有什么区别? " 住宅分：经济实用房，拆迁安置房，房改房，工房，商品房等，区别是：商品房是开发公司花钱买地70年使用权，修建的再在市场交易的房屋。"

商品房与回迁房的区别？回迁房和概念源于拆迁，这是我国特殊的拆迁政策的产物。

拆迁安置过程中，如果采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的。

如果采取的是回迁的方式补偿，因为拆迁房不是商品房，不能当作商品房出售，二者之间存在一些区别：

1、在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。

2、商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。

另外，如果拆迁的是商品房，回迁房自然是应当商品房。如果拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。所以，购买回迁房一定要查清性质。经济适用房五年内不得买卖；集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。

# 什么是小产权房

“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不