谈理性看待当前北京市房价收入比偏高现象

谈理性看待当前北京市房价收入比偏高现象
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2010年，北京市房地产市场阅历了房改以来方向最明白、力度最大、手腕最丰厚的一轮政策调控。固然在“限购令”和限贷政策出台之始，北京市商品住宅价钱过快上涨的势头曾一度被抑止，但政策效果很快被逐渐消化，住宅市场价钱再度走高，全年价钱同比涨幅高达40%。价钱的持续快速攀升，政策效果的不尽人意，引发社会各界对北京市住宅市场安康开展的担忧，住宅市场价钱泡沫有多严重、房价涨幅能否超越了城镇居民购房接受才能等问题再度成为社会各界的关注焦点。房价收入比作为国际通用的权衡房价合理性和城镇居民购房才能的指标，对剖析北京市房地产市场运转情况、制定相关政策倡议都具有重要的指导意义。
一、北京市房价收入比剖析
（一）国际上房价收入比状况引见
房价收入比是反映某国或某座城市居民购置商品住房的才能及其住宅市场供求关系的一个指标。结合国人类住区（生境）中心所发布的《城市指标指南》中将房价收入比定义为：“寓居单元的中等自在市场价钱与中等家庭年收入之比”。20世纪90年代初，世界银行Andrew Hemer提动身展中国度的房价收入比应该在3倍-6倍之间。从国际经历看：开展中国度的房价收入比普遍较高。依据1998年世界银行对96个国度房价收入比的统计，家庭收入在4000美圆以下的国度，房价收入比根本上高于9，家庭收入在4000美圆以上的国度房价收入比根本在6倍以下。兴旺国度特大型城市的房价收入比普遍较高，其房价收入比均值都在10倍左右。住房自有率较高的地域房价收入比普遍较高，一些西欧、北欧国度（如匈牙利、保加利亚），其住房自有化率只在30%左右，房价收入比在2倍-3倍，而局部东欧国度，其住房自有化率却高达90%以上，房价收入比普遍较高，个别地域以至到达25倍-30倍。
（二）国内常用房价收入比的测算办法
1、静态房价收入比
由于统计办法和统计口径的差别，我国学者在剖析房价收入比时通常采用商品住宅均匀单套价钱与居民均匀家庭年收入的比值。公式如下： 房价收入比=商品住宅均匀单套价钱/居民均匀家庭收入商品住宅均匀单套价钱=商品住宅均匀销售价钱×城镇居民人均住宅建筑面积×常住人口家庭户范围 居民均匀家庭年收入=城镇居民人均家庭收入×常住人口家庭户范围
2、动态的房价收入比
在经济快速开展阶段，北京市城镇居民人均收入的名义增长率和实践增长率均长期坚持较高程度，因而在计算某一阶段收入总额的时分，必需思索到收

入增长要素（见表1）。假定收入每年均匀增长率为t%，分别计算出从如今开端至i年、j年的收入总额Ai万元、Aj万元（j>i），假定每套房子的价钱为m万元，则依据内插法可计算出，挣出全部房款需求的年数x，即房价收入比： x=i+ 3、归入二手房市场的动态房价收入比 依照住宅的新旧状况，将市场中的房屋分为新建房和二手房两大类。计算各类房屋的均匀价钱，然后将这些均匀价钱加权均匀，得出市场住宅的均匀价钱。 住宅的均匀价钱=新建住宅的均匀价钱×新建房权重+二手房的均匀价钱×二手房权重 新建房权重=新建房的买卖总额÷市场住宅总的买卖总额 二手房权重=二手房的买卖总额÷市场住宅总的买卖总额
（三）北京市房价收入比略高于合理区间
近三年来，固然北京市房价收入比逐年攀升，但峰值仅为12.45，还远未到达媒体上一度炒作的20倍以上（见表2）。在计算过程中，由于遭到现有统 计制度的限制，只思索了城镇居民的总收入，并没有触及出卖财物、借贷收入、灰色收入等；只思索了商品住宅，而没有触及曾经构成范围供给的价钱偏低的限价房和经济适用房；只思索了居民购房均价，而没有触及住房自有率已到达70%后，居民再次购房时应扣除原有住房相应资产价值等要素。因而实践房价收入比应该略低于目前测算值，应在10左右；分离北京市目前开展阶段判别，房价收入比处于略高于合理区间的程度，固然近年来增长过快，但还不至于产生严重泡沫，或是引发商品住宅地产价钱崩盘的可能。
二、房价过高感受的产生缘由
目前，北京市房价收入比只是略高于合理空间，但由于我国住房变革目的前后缺乏分歧性、保证性住房建立管理紊乱、住房市场供需双方的构造错位、收入分配体制不健全、北京市首都功用定位等缘由的存在，使得购房需求者，特别是外来及中低收入群体普遍产生了商品住宅价钱过高的感受。
第一，我国住房体制变革偏离初始目的。1998年亚洲金融危机后，我国开端了房地产市场化变革。住房变革的初衷，是取消福利分房制度，树立和完善以经济适用住房为主的住房供给体系。以供给商品房为主的开发商形式，是特地为高收入家庭所制定的一种住房供给形式，也是当时对富人收入停止“调理”的一种方法。但2003年起，政府过多地关注房地产业作为支柱产业对国民经济的拉动作用，却一度无视了住房建立作为社会保证的重要功用。将本应归入购置经济适用房的大局部中低收入群体推向了本来为高收入群体设置的商品房市场，形成了中低收入群体接受本应由高收

入群体担负的“高房价”现象，供应构造和需务实际购置才能的错位，让购房需求者普遍产生了房价过高的觉得。
第二，政策性住房供应缺乏，管理紊乱。1999年，北京市曾一度推出560万平方米的首批经济适用住房项目，但由于制度设计不完善、管理紊乱、缺乏宣传和正确引导等要素影响，并未能发挥经济适用房的保证功用。2002年前后，经济适用房的建立供应速度明显放缓，直至2007年，保证性住房才开端大范围建立。从总量上看，1999-2009年北京市累计完成经济适用房住宅投资556亿元，仅占北京市住宅开发投资的7.4%；销售住宅面积1977万平方米，仅占北京市住宅销售面积的11.4%，无论是与国发[1998]23号文中想象的以经济适用房为主的供应形式，还是与实践中低收入人群的实践需求量均相差甚远，中低收入人群住房需求得不到保证，被迫进入商品房市场，难免会产生房价过高的感受。
　第三，收入分配体制不健全，社会构造开展相对滞后。20世纪末，我国住房、医疗、教育体制变革的集中停止，招致居民支出预期大大增加；收入分配体制不健全，社会保证体系建立不完善，又带来了收入增长的慎重预期。个税起征点偏低而且全国一刀切、垄断型国企收入偏高居民收入偏低、工资没有构成动态的调整机制等问题都是障碍居民收入合理增长的羁绊。居民实践可支配收入增长放缓，收入差距拉大，降低了中低收入群体的实践购房才能，感受房价相对偏高。现阶段我国购置才能和消费需求来看，中产阶级及高收入群体应该是我国商品房的主要消费群体，但中产阶级整体范围偏小，基尼系数偏高，招致实践购房才能相对降落。
第四，北京市开展阶段和城市功用定位下的必然。变革开放以来北京市人口范围快速扩张。人口范围的快速增长特别是外来人口范围的加速扩张带来了宏大的商品住宅需求。2001年筹办奥运以来，北京市城市建立飞速开展，轨道交通、路网干线大范围建立，城市环境愈加宜居，城市地产的附加值快速提升，推进了北京市土地价钱和商品房价钱的上涨；北京的国际交往才能、国际知名度、佳誉度和影响力大幅提升，国内外具有较高支付才能的购房群体纷至沓来，进步了对北京市住宅需求的质量请求，也提升了购房群体的整体购置才能。2010年北京市明白了在做好中央提出的“四个效劳”新请求的根底上，加快城市的开放度和国际化进程，将引致的外来“高支付才能”的需求将会不时增加。在上述要素影响下，北京市呈现了住房市场供不应求，房屋价值不时提升的现象，关于中等及中等偏下收入群体来说，商品住宅价

钱偏高的觉得。
三、房价过高感受的缓解途径
第一，加快打造房地产市场三级住房形式。坚持住房变革的初始目的，树立以经济适用房为主体的住房保证制度，完善由政府保证、政府支持和市场提供构成的三级住房形式。逐渐完善保证性住房的土地审批、供应形式、建立方式、资历审批管理、资源占有的动态监测机制等。要减少由于土地行政划拨、资历检查不严、管理制度不标准等要素带来的争购、骗购和以权谋购经济适用房现象。经济适用房产权应由政府与受助购房人按比例共有，用于经济适用房建立的财政支出应转化为相应比例产权，当受助购房人经济条件改善后，政府依法行使收益权，回收资金或经济适用房，以协助更多的中低收入家庭处理住房问题。
第二，进一步增加政策性住房供应。进一步加大政策性住房的建立范围力度。一是要保证政策性住房建立资金来源。适度增加财政预算中政策性住房项目支出比例，适时调整项目支出构造，将成为北京市政策性住房大范围开发建立的保证。还可经过增加中央债中政策性住房投资比重、开展房地产信托基金、树立政策性住房购建担保基金等方式丰厚资金来源渠道。二是要完善政策性住房供应形式。增加经济适用房和公租房的范围比重；增加政府收买二手房替代新建住房作为公租房的范围比重；加大经济适用房惠及人群范围，允许中等收入的人群购置；将政策性住房建立选址与北京市轨道交通建立、北京市空间格局开展战略相分离。
第三，完善收入分配体制，打造中产阶级。变革落后的收入分配体制，完善不健全的工资增长机制，经过扩展初次分配中劳动报酬所占的比重，充沛发挥二次分配对收入分配的调理作用，实在增加居民收入，改善社会阶级构造。政府应适度调整原有的财政支出构造，加大对教育、社会保证和就业、医疗卫生等范畴的支出比例，倡议将每年财政亏损按比例直接转入社保支进项目，增加居民停止购房消费支出的自信心和才能；变革完善个人所得税征收制度、树立有效的合理的要素参与分配的制度布置、进一步落实《劳动法》、《合同法》的相关规则；监视企业积极树立职工工资的正常增长机制、工资支付的保证机制和工资的集体协商机制。