2019最经典的公寓产品营销方案

6500
6600
6700
6800
6900
7000
7100
7200
6836
销售面积 （㎡）
7652.80
4591.68
4591.68
5612.05
5101.87
7652.80
4591.68
4591.68
44386.24
销售总值 （万元）
4974.32
3030.51
3076.43
3816.20
3520.29
裙楼
60--120㎡；商铺楼层：2层
华美立家
【华美立家】商业性质40年产权，客户主要是建材商户及投资客，价格较低
项目 位置 发展商 物业公司 物业类型 开盘时间 交付时间 总建面积 总层数 总栋数 车位数量
卖点
华美立家
安石大道北侧，曾巩大道东侧 抚州华美立家置业有限公司
商业用地， 40年 2015年5月 2016年1月
客户定位
置业目的 客户分类
年轻过度型
自用型
老年养老型
投资型
子女上学型 （兼投资）
公务员、泛公务员 抚州、临川中小投资
者
置业关注点
要求总价低、投资小 地段好、交通方便
生活配套齐全、拎包入住 商业、生活配套齐全 生活方便、不要爬楼 面积小、便于打扫
靠近学区、低总价、投资小 月供等同租金
投资小，回报稳定 升值潜力大
7%
6% 7% 4% 4% 4% 3% 100% ——
才子公寓
拟合程度
比较系数
100
6
100
5
100
4
100
7
100
4
100
3
100
6
100
7
100
3
100
7
100
7
100
6
100
7
100
6
100
7
100
4
100
4
100
4
100
3
100
——
凤凰世纪花城
拟合程度
比较系数
120
7.2
110
6.6
110
4.4
精装修，方便，交房即可出租
年龄结构 客户占比
20~30岁
105
7.35
100
4
90
2.7
100
6
90
6.3
95
2.85
100
7
100
7
95
5.7
90
6.3
110
6.6
100
7
110
4.4
100
4
100
4
100
3
102.4
6700
V公馆
拟合程度
比较系数
95
5.7
95
5.7
100
4
100
7
100
4
80
2.4
120
7.2
80
5.6
90
2.7
100
7
90
6.3
90
5356.96
3260.09
3306.01
30340.80
01
02
目录
03
CONTENTS
04
05
营销目标分析 市场分析及项目定位 推售推广策略 包装及样板房方案 组织架构及激励体系
市场分析及项目定位
√ 房地产及公寓市场研究 √ 项目价值梳理 √ 客户定位 √ 项目形象定位
2017年中国房地产市场形势总结
10
2015年
2017年4月
预计2018年7月
预计2018年7月
安石大道北侧曾巩大道东 侧
迎宾大道与伍塘路交汇处
揭暄大道与玉茗大道交汇 处
曾巩大道与汤显祖大道交 汇处
22
20
——
——
256
400
400
——
——
5400 100％
3500-3700 100％
6700 40％
—— 0
—— 0
V公馆
【V公馆】住宅性质70年产权，复式设计4.2米层高LOFT，2017年底售罄
项目 位置 发展商 物业公司 物业类型 开盘时间 交付时间 总建面积 总层数 总套数 车位数量
卖点
凤凰世纪花城 公寓
江西省抚州市迎宾大道与伍塘路交汇处 抚州辉达置业有限公司
商业用地， 40年 2016年4月 2018年 1.8万平米
26层（6-26为公寓） 400
主打双学区，（金巢实验学校和市实验学校）临近五星级大酒店 （规划中）开元名都大酒店
25% 30
10%
精装修
凤凰世纪花城 商业性质 40年
50% 10
20%
毛坯+精装修
铜锣湾广场 商业性质 40年
50% 10
20%
未确定
中湖国际农贸城 商业性质 40年
50% 10
20%
未确定
才子巷文旅商业 临川一中旁，大量租住客户
城西西进门户 临川大道黄金中轴 十字金街口便利交通
临近金巢实验学校和市实验学校
——受金融政策、楼市政策影响，2018年地产下行压力较大， 建议公寓产品定价不宜过高，避免三四线城市地产风险出现。
抚州公寓市场研究
项目
V公馆
图片
华美立家
凤凰世纪花城
铜锣湾广场
中湖国际农贸城
类型 开盘时间
位置 单层户数 总户数 销售价格 销售率
住宅性质
商业办公
商业办公
商业办公
商业办公
2015年 上顿渡才都大道东侧
凤凰世纪花城
【凤凰世纪花城】商业性质40年产权，公寓平面布局设计，层高3米，单层20户，目前销售率为60%
中湖国际农贸城、铜锣湾广场
【即将入市公寓产品】铜锣湾广场有公寓约6万方、中湖国际农贸城有公寓约4万方。均预计在2018年入市，产品均为商
业性质40年产权，公寓户型产品详细情况暂未公布
铜锣湾广场 6万方
华美立家
【华美立家】商业性质40年产权，客户主要是建材商户及投资客，价格较低
一室一厅套房式户型（4.5层高） 每层4套都在两端，面积占比约15％
小复式户型（4.5层高） 每层18套，面积占比约85％
4米
7.6米
凤凰世纪花城
【凤凰世纪花城】商业性质40年产权，公寓平面布局设计，层高3米，单层20户，目前销售率为40%
中湖国际农贸城 4万方
抚州公寓市场总结
项目名称
位置
均价 入市时间 剩余货量 土地性质 主要卖点 装修情况
V公馆
华美立家
凤凰世纪花城
铜锣湾广场
中湖国际农贸城
备注
上顿渡才都大道东侧
安石大道北侧曾巩大道东侧
迎宾大道与伍塘路交汇处
揭暄大道与玉茗大道交汇处
曾巩大道与汤显祖大道交 汇处
5000-5400
3500-3700
5100-6100
——
——
2015年 售罄
住宅70年 临川一中旁
毛坯
2015年 售罄
商业40年 华美立家经营户
毛坯
2017年4月 10000㎡ 商业40年 学区、酒店配套 精装修+毛坯
预计2018年7月 60000㎡ 商业40年
商业配套、花语梦园 ——
预计2018年7月 40000㎡ 商业40年 商业配套 ——
产品特征 单层户数 户型及面积 标准层高 实用率 主要客户构成 开发周期 在售情况 分期售价
管理费 商铺面积
20 41--56㎡
3m 75% 投资客以及为小孩读书购房 2015年，预计2017年底竣工 可售40%（2017年4月初开售，剩余约160套） 开盘毛坯5100（逐层递增30元），精装修 6100，现毛坯均价6700 待定 40-160㎡；商铺楼层：2层
政策：地方调控深化，长效机制加速推进，积极引导预期 成交：重点城市成交下行，三四线城市增长显著
重点城市成交规模：供应受限，全年成交规模明显缩减，一线城市降幅最大 重点城市成交结构表现分化， 2017年各类城市各层次楼盘套总价及中位数有所上升，多数代表城市成交
结构向高端转移，居民置换需求不减
土地：成交规模近四年首增长，缓解供应压力，但高价地存风险 企业：龙头加速领跑、中型企业进退分化，竞争格局面临巨变
V公馆
【V公馆】住宅性质70年产权，复式设计4.2米层高LOFT，2017年底售罄
单层户数 户型及面积 标准层高
实用率 主要客户构成
开发周期 在售情况 分期售价
管理费
商铺面积
产品特征
10户 31-38 ㎡
4.2m
75% 投资出租客以及为小孩读书购房
推售进度 2015年1月，2016年7月 售罄 毛坯均价5400 1元/平米
5.4
90
6.3
105
6.3
100
7
90
3.6
80
3.2
110
4.4
90
2.7
96.5
5400
项目毛坯定价=(6700*102.4+5400*96.5)/2/100=6035元/㎡
精装修产品平均定价=6035+800=6835元/㎡
定价体系——成本法
序号
成本项目
金额
1
建设成本、营销费用、管理费用及税费等
-500
首付少付9.4万元，月供每个月少付500元
项目价值梳理
02 精装修
1、拎包入住；2、省时省力；3、没 有噪音环境的破坏；4、省成本；5、 装修款可按揭
03 临川一中旁
15000师生，租赁需求大，项目投资 价值高
交易成本更低 商业性质公寓转让交易税费约 20%，住宅产权公寓转让费仅 3%，交易成本更低，投资收 益更高。
项目 位置 发展商
物业公司 物业类型 开盘时间 交付时间 总建面积
总层数 总栋数 车位数量
V 公馆
上顿渡才都大道东侧 抚州鼎鸿房地产开发有限公司
住宅用地， 70年 2015年10月 2017年6月 1.5万平米 14层 2栋
卖点
临近临川一中，面积小，适合陪读家长。层高适合隔出一层，打出 买一层用两层的口号
4400
2
精装修成本（A户型780元/㎡、B户型1000元/㎡、 C户型750元/㎡）
800
3
投资收益
20%
4
销售均价
6500
竞争价格策略
项目 凤凰世纪花城
才子巷 对比
均价 6800 6800
面积 55 55
总价 385000 385000
首付 187000 93500
-93500
月供 2032 1532
5层 600户左右
建材市场楼上公寓，主要客户为建材商户，以及投资客，价格较低
产品特征 单层户数 户型及单元面积 标准层高 实用率 主要客户构成 开发周期 在售情况 分期售价 管理费 商铺面积
22 36-61 ㎡
4.5m 83% 建材商户及投资客 2014年1月开工 已售罄 毛坯3700 3元/平米 40-60㎡；商铺楼层：2层
销售业绩：品牌房企销售业绩显著提升，市场占有率不断提高 拿地融资：品牌房企拿地规模增加，境外融资热度提升
2018年中国房地产市场趋势展望
政策方面，2018年楼市政策仍会延续“房子是用来住的，不是用来炒的”这一明确的主线，坚持调控目标不动摇、力度不放 松，保持调控政策的连续性稳定性，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重。
公寓7#楼4月1日启动认筹，5月1日正式开盘。
公寓营销节点
Fra Baidu bibliotek
公寓共有870套，销售面积约4.5万㎡，预计销售金额约3亿元，营销周期只有8个月，平均每 个月需要去化公寓109套。
4月1日
5月1日
8月1日
9月1日
启动认筹蓄客
全面认筹开始启动， 推广全面展开。
7#公寓开盘
五一公寓首开，去化 前期所蓄客户。
比较项目
区域位置
地理位置 交通系统
板块属性
区域环境
生活环境 社会环境
发展潜力
学校配套
商业生活配套
规模
规划
容积率 绿化
景观
产品核心概念（住宅性
产品
质） 面积设置
产品附加值
物业管理
其他条件
停车位 是否现房
开发商品牌
合计
销售均价（毛坯）
权重
6% 5% 4% 7% 4% 3% 6% 7% 3% 7% 7% 6%
01 70年产权
70年产权相对于40年产权性质公寓， 首付、贷款年限，银行利率具有优势
06 才子巷配套
文旅商业配套，便利生活 未来文化旅游景点里的生活，租赁空 间大
05 地段优势未来核心
城市西进桥头堡桥头堡 临川大道黄金中轴 便利交通体系，2路、22路、66路
04 小户型低总价低首付
降低投资压力，以租抵供，轻松做房 东
市场趋势：成交回落，价格趋稳 新开工、投资中低速增长
今年炒股，明后年买房
——恒大首席经济学家，恒大地产研究院院长 任泽平
金融去杠杆不会结束，地产有下行 压力
——安信证券首席经济学家 高善文
楼市继续看好特大城市，需警惕 三四线风险
——安华泰证券研究所所长、首席经济学家 陆挺
房地产宏观市场对项目影响
关于项目受政策影响的建议
5#公寓开始认筹
7#去化80%，5#开始 认筹蓄客办卡，为国 庆集中开盘做准备。
5#正式开盘
9月开学5#开盘，开盘 后进入10月强销期， 12月份完成既定销售
目标。
公寓销售目标分解
时间
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
合计
销售套数 （套）
150
90
90
110
100
150
90
90
870
均价走势 （元/㎡）
总计11万㎡
抚州2018年即将入市的公寓存量达11万方（不包含才子公寓），主要为凤凰世纪花城、铜锣湾广场、中湖国际农贸城三个 项目
入市三个公寓项目土地性质均为商业性质，首付需要50%，贷款年限为10年
竞争项目对比表
对比项目 产权年限 首付比例 贷款年限 贷款利率上浮 装修标准
地段配套
才子公寓 住宅性质 70年
营销方案
才子公寓项目营销思考
01
02
目录
03
CONTENTS
04
05
营销目标分析 市场分析及项目定位 推售推广策略 包装及样板房方案 组织架构及激励体系
全年销售目标
全年推盘量：全年推盘4.5万㎡
公寓4.5万㎡，共870套
回款目标：约3亿
销售总值约3亿，预计销售均价6800元/㎡
蓄客目标：公寓蓄客9000组
临近五星级大酒店（规划中）开元 名都大酒店
地段偏、交通不便、租赁需求低
地段偏、交通不便、租赁需求低
水电费 煤气入户
按住宅计算 有
按商用计算 无
按商用计算 无
按商用计算 无
相对于抚州其他商业性质公寓，项目公寓在产权年限、首付比例、贷款年限、贷款利率、装修、地 段、配套、水电费、煤气入户均有优势
定价体系——市场比较法