轨道交通枢纽型城市商业综合体的开发与运营
剖析上海轨道交通枢纽型商业中心
客户不仅局 限于 交通人流 ，更面 向其他地区的潜在 客户 。
写字楼 、 公寓酒店 、 居住及其他综合性 内容构成了枢 纽型 商业 中心 的服务链 ， 零售、餐饮、娱乐等诸多业态整合一
体 ，业态更加综合 、多元 。
１３ 枢纽交通 与商业 中心 的互动 ．
高盈 利性的商业 中心与交通枢纽的联合 开发 ， 顺应 了
２ 交通枢纽型商业 中心的开发类型
２１ 区域型商业 中心 ． 当多层面的城市交通在城市网络 中形成一个集中的点 时， 商业 中心就 可以借 力发展 ， 同时与交通枢纽建立起不 同层面 的功能衔接 ，重新分配交通人流 。
上 海 中 山公 园 的 “ 之 梦 ” 物 中心 ， 在 城 市 交 通 龙 购 是
置商业办公综合体 、 长途客运站及公交枢纽； 跨铁路设计
图 ３ 虹 口商 城 总 平 面 图
这种区域型商业中心的设计首先应 当合理设置商业综 ： 的出入 口， 交通 的集散与转乘可 以为商业带来大量人 但 交通 人流不等于消费人 流 ：交通人流 的特点 是快 流动 ；而商业人 流的特征是缓慢 的步行速度 ， 留是 停 商业效益的首要因素 ， 这两种迥然不同的人流特 征如
圈
舒适性 ， 以适 当的休 闲、 休息空 间为交通人流的逗留行为 提供可能 ，从而活化商场公共空间。
２２ 门户型商业 中心 ．
Ｊ 性地组织在一起 ， 在最短 的距离 中疏导人流 ， 同时展
彩 的核心商业场景 ，并对商业形成最小的人流干扰 ，
； 各类人流的逆向冲突。 由于轻轨站在立体 空间的处理 是将 虹 口足球场与虹 口商城联系在一起 ， 口商城 将 虹 ｌ 特殊时段下来 自足球 场的大批 客流 ， 并提供 综合性城
日本TOD地铁与商业综合开发案例浅析
日本TOD地铁与商业综合开发案例浅析摘要：通过对TOD模式的介绍和日本地铁与商业建筑一体化设计的案例分析，，总结建设经验。
关键词：地铁；商业办公综合体随着中国城市化进程的快速发展，大城市土地资源日益紧缺，但是交通潮汐式拥堵和环境污染等“城市病”也越来越突出，如何在城市开发的时候更合理和集约的利用土地，尽量避免以往摊大饼模式带来的弊端，是摆在城市规划者和建设者们面前一个亟待研究和解决的问题。
在20世纪涌现的诸多先进城市规划理念之中，TOD是一种应用较广，而且特别适合中国大城市的开发模式。
TOD模式是英文Transit-Oriented Development（以公共交通为导向的开发）的缩写，指的是以高铁、地铁等公共轨道交通站点为中心，在500米半径内进行物业开发，将工作、消费、文化、教育、居住等功能综合于一体，把公共交通节点变成新的生活目的地。
这一开发模式发源于美国，是纽约、东京和香港等人口和城市建设活动高度密集的世界级大都市近年来主流的城市开发模式。
世界银行首席都市专家铃木博明在日建设计编著的《站城一体开发》一书的序言中说到，更多人在公共交通的车站附近居住、工作、购物、娱乐，也就是通过所谓的绿色交通（徒步、自行车、公共交通）可以减少空气污染，地球变暖及废气排出等公害。
通过对土地高度且多功能利用，可以保全绿地，并增加公园及运动文化设施等，创出适合居住的环境和公共场所。
TOD使紧凑的城市空间得以可能，对基础设施投资不是以线性的扩展而是以面状的集中，提高了投资效率，且缩减了运营维护费用。
在紧凑的城市空间里，地域冷暖房的导入和太阳能发电通过智能网的能源连接使高效利用成为可能。
市民交通的改善使医疗保险福利等政府服务财政也得以削减。
TOD开发模式有五条原则：首先当然是绿色的公共交通网络，围绕高效便利的中心换乘交通进行城市开发，让更多人在公共交通的车站附近居住，工作，购物，娱乐，通过绿色交通（徒步，自行车，公共交通）就能完成日常的工作生活转换，可以减少拥堵和空气污染；第二是功能复合，集中高效率的利用土地、保留绿地、增建公园，运动文化设施，创造出舒适的生活环境和公共空间；第三是立体化步行网络，TOD应考虑人行尺度上的街区建设，通过铁路车站与城市一体化提高城市的回遊性，形成又舒适又安全的步行者网络，创造充满生机的城市空间；第四是城市象征性，TOD开发的综合体项目一般都是城市的地标建筑，承载着城市的记忆，应当充分应用地段的城市文化资源，活用都市文化，创造性发展独自的特征；最后是生态环保，在紧凑城市空间环境下应运而生的TOD模式，势必需要将可持续发展纳入考虑，活用可再生、未利用能源，配合自然环境形成环境共生型社会。
地铁枢纽站点的地下空间功能及商业开发
学术天地理论与研究·THEORY AND RESEARCH134 PACKAGING Collection 2015近十几年来，随着社会经济快速的发展，我国的城市尤其是大城市的发展将进入一个历史上最快的时期，城市的空间发展将面临巨大的调整。
与此同时，城市的用地开发、交通建设和商业建设也将面临巨大的挑战。
在这个人多、车多、行路难的时代，对于交通建设发展的升级是十分必要的。
尤其地铁的来临给人们的生活带来了诸多的变化，如交通工具的变化、出行方式的变化、生活习惯的变化、购物方式的变化等等。
与此同时，这种变化将对整个城市的商业布局开发产生重要的影响，为未来城市商业的提升与发展提供有力契机。
国际轨道协会预言：如果说19世纪是桥梁的世纪，20世纪是高层建筑的世纪，那么21世纪则是地下空间开发的世纪。
在轨道交通的地下空间开发中，特别是对于地铁枢纽换乘站点的开发利用尤为重要。
1 地铁枢纽站点的特点交通枢纽是多种交通运输方式及其线路交汇并能办理客货运输的各种空间和技术的综合体。
而地铁枢纽站点往往与其周围城市空间的关联较为密切，轨道交通依靠沿线枢纽站点及枢纽建筑与城市联系起来，客流的汇聚及疏散都是通过这类建筑空间加以实现，它是城市与公共交通之间联系的纽带。
1.1 地铁枢纽站点的换乘特点地铁枢纽站点的商业空间通常同时拥有交通空间特性及出行目的地特性，所以其换乘具有以下特点：（1）服务范围大，乘客散布面广；（2）交通方式多样，换乘目标众多；（3）客流量大，流线组织复杂；（4）空间复杂，可识别性较差；（5）用地紧张，立体化特征明显。
1.2 地铁枢纽站点的商业特点1.2.1 商业活动的影响条件。
城市居民出行参与商业相关活动的行为方式取决于以下条件。
① 交通主体条件：涵盖城市公共交通与非公共交通的模式（运输量、时间效率、使用成本、可达性等因素）。
②参与者的主客观条件：包括人心理上的接受程度及自然地形、交通管制等。
可见交通是影响商圈形状和范围的首要条件。
《城市轨道交通站点综合体开发建设方案》
《城市轨道交通站点综合体开发建设方案》城市轨道交通站点综合体是指将城市轨道交通站点与周边土地资源进行有机整合，开发建设多功能、综合性的城市交通枢纽。
这种综合体的建设旨在提供便捷的出行方式，改善城市生态环境，促进土地资源的合理利用，并为城市居民提供丰富多样的商业、文化、休闲等服务。
为什么需要城市轨道交通站点综合体？随着城市化进程的加速和人口的增长，城市交通问题日益突出。
传统的交通方式已经难以满足人们的出行需求，城市轨道交通作为一种高效、便捷的交通方式，得到了广泛的推广和应用。
然而，单纯的交通功能已经不能满足人们的需求，人们对于交通枢纽的要求不仅仅是一个出行的场所，而是一个集交通、商业、文化、休闲于一体的综合性空间。
因此，城市轨道交通站点综合体应运而生。
城市轨道交通站点综合体的功能与特点城市轨道交通站点综合体的建设需要充分考虑人们的出行需求，注重提供多元化的服务功能。
在传统的交通功能之外，它还应提供商业购物、文化娱乐、休闲健身等多种服务，满足人们在出行过程中所需的各种需求。
城市轨道交通站点综合体的建设应注重环境友好和可持续发展，通过合理规划和设计，减少对土地资源的浪费，增加绿地、景观等公共空间，为城市居民创造良好的生活环境。
城市轨道交通站点综合体建设的关键要素城市轨道交通站点综合体的建设需要考虑多个关键要素，以下几个方面尤为重要：1.土地资源整合城市轨道交通站点综合体的建设需要合理利用周边土地资源，确保整个综合体的功能完备。
通过与开发商、地产公司等合作，协调土地使用权，优化空间布局，最大限度地利用有限的土地资源。
2.设计规划城市轨道交通站点综合体的设计规划需要考虑交通便捷性、空间利用效率和环境友好性。
合理规划站点出入口、商业空间、休闲区域等功能区，确保交通流线顺畅，用户便利。
3.合作建设城市轨道交通站点综合体的建设需要跨部门、跨行业的合作。
除了政府相关部门的支持和协调之外，还需要与轨道交通公司、开发商、商家等各方进行紧密合作，实现资源共享、优势互补。
交通枢纽型城市综合体的开发
交通枢纽型城市商业综合体的开发与运营一．交通枢纽型城市商业综合体特点交通枢纽型城市综合体一般包括地铁、城市轨道交通、公交站点，人流量巨大，在大型城市商业圈具有较高商业价值。
例如，上海大学城城市交通综合体包括轨道交通中心站点、长途汽车站、公交汽车站和大型购物中心、酒店及高尚住宅开发，配套两个城市广场和多个地下停车场。
多物业功能组合。
交通枢纽型城市综合体包括交通物业和商业物业，商业物业一般包含写字楼、酒店公寓、购物中心。
城市综合体项目投资规模大，设计和施工都比较复杂，盈利模式比较复杂，投资风险控制难度大，开发和运营单位需要具有较高的驾驭能力和完善的知识体系。
二．调研与论证方法采取了如下调查方法：１．城市规划与区域经济调查和研究工作相互结合。
在完成上海松江大学城轨道交通综合体项目同时，完成了上海松江与东京城市新区的国际比较研究，提出了松江依托大学城建设上海区域CBD的新思路。
２．消费者调研。
吸纳上海高校在人口研究方面的成果，结合松江实际，充分了解上海区域人口特点，把握上海城市人口变化规律，研究消费者收入与消费习惯。
３．文化主题调研。
城市综合体吸引消费者主要依靠一流的建筑特色和具有文化艺术品味的室内外环境，留住消费者依靠良好的业态组合和商业服务。
三．可行性分析与盈利模式特点可行性分析特点１．基础调查工作由新摩尔公司独立完成，团结商家共同进行市场分析工作，虚心听取政府职能部门意见，利用规划局、商业局等城市出规划和商业网点文件。
２．根据盈利模式要求，引导可行性研究工作，判断不同方案的可行性，进行周密的比较研究，协助甲方正确决策。
表9-3 大学城站点城市综合体项目分析S优势 1.松江区位优势上海松江新城规划起点高2.松江经济发展持续向前3.轨道交通与城市长途客运及公交相互结合，带来较高商业价值。
目前人气不旺，仅仅依靠客运中心并不能满足商业人气需求。
W劣势 1.例如上海龙之梦拥有轨道交通和地铁人流双重优势，因为开发定位不准，经营不善，举步维艰。
城市轨道交通商业资源经营模式研究
城市轨道交通商业资源经营模式研究一、城市轨道交通商业资源的种类城市轨道交通商业资源可以分为以下几种类型：车站商业、车辆广告、车厢广告、车站广告、地下商场、车站周边物业租赁等。
车站商业主要指在地铁车站内开设的商店和服务设施，如便利店、咖啡馆、快餐店、书店等；车辆广告是指在地铁列车外部或内部设置的广告牌，对外宣传各种产品和服务；车站广告是指在地铁车站内外设置的广告牌，也是为了对外宣传各种产品和服务；地下商场是指在地铁车站附近或地铁站地下空间内部设立的商场和商业综合体；车站周边物业租赁则是指地铁站周边土地和空间的租赁和开发。
1. 商业综合体开发模式商业综合体开发模式是指在地铁站周边开发商业综合体，将地铁站周边的土地和空间进行全面开发，包括商业、餐饮、娱乐、办公等多种功能。
这种模式可以充分利用地铁站的客流优势，吸引更多的人流进入商业综合体，从而增加商业及其他相关收入。
北京地铁4号线玉泉路站周边的明天新城商业综合体就是一个很好的例子。
明天新城商业综合体位于玉泉路地铁站旁，占地面积近10万平方米，集合了大型购物中心、酒店、写字楼等多种业态，成为了城市轨道交通商业资源的经营典范。
2. 车站商业租赁模式车站商业租赁模式是指将地铁站内的商业空间租赁给商家，由商家自行经营，支付一定的租金和业务税等费用。
这种模式可以丰富地铁站内的服务设施，提高地铁站的商业化水平，增加地铁站的收入来源。
上海地铁1号线上海火车站站就采用了这种模式，其车站内设有多家便利店、快餐店、咖啡馆等，为乘客提供了多样化的服务。
通过车站商业租赁模式，上海地铁1号线上海火车站站不仅提高了乘客的满意度，还增加了地铁站的商业收入。
3. 车辆广告合作模式车辆广告合作模式是指地铁公司与广告商合作，在地铁列车内外设置广告牌，对外宣传各种产品和服务，并通过广告费的收取来增加地铁公司的收入。
中国广州地铁1号线首期工程就是通过与广州市广告公司进行合作，将地铁列车的外部和车厢内部设置为广告位，并通过广告费的收取来增加地铁公司的收入。
城市综合体规划与商业运营模式
城市综合体规划与商业运营模式随着城市化进程的加速，城市综合体成为了现代城市发展的重要组成部分。
城市综合体是指将商业、住宅、文化、娱乐等多种功能融合在一起的综合性建筑群体。
它不仅为城市增添了新的面貌，也为人们提供了更加便利的生活方式。
然而，城市综合体的规划和商业运营模式是决定其成功与否的关键因素。
城市综合体的规划是指在建设之前对其进行合理布局和设计，以实现最佳的空间利用和功能组合。
规划的第一步是确定城市综合体的定位和目标。
不同的城市综合体有不同的定位，有的注重商业，有的注重居住，有的注重文化。
在确定定位之后，需要进行市场调研，了解目标消费群体的需求和喜好，以便在规划过程中做出相应的决策。
同时，还需要考虑城市综合体与周边环境的融合，以及交通、绿化等基础设施的规划。
规划的最终目标是创造一个宜居、宜商、宜游的城市综合体。
在规划完成后，商业运营模式的选择变得至关重要。
商业运营模式是指城市综合体商业活动的组织和管理方式。
传统的商业运营模式主要是以单一业态为主，比如购物中心、写字楼等。
然而，随着消费者需求的多样化和竞争的加剧，单一业态的商业模式已经不能满足人们的需求。
因此，城市综合体的商业运营模式也在不断创新和演变。
一种常见的商业运营模式是“商业+文化”。
通过将商业和文化结合起来，可以吸引更多的消费者。
例如，在城市综合体中设置艺术展览、音乐会等文化活动，吸引人们前来参观和购物。
同时，还可以与当地的艺术机构、文化团体等合作，共同打造一个具有文化氛围的城市综合体。
另一种商业运营模式是“商业+体验”。
随着人们生活水平的提高，他们对于购物的需求也发生了变化。
他们不再满足于简单的购物，而是更加注重购物的体验。
因此，城市综合体可以通过提供更多的娱乐设施和服务来满足人们的需求，比如游乐场、电影院、美食街等。
这样一来，人们不仅可以购物，还可以享受到更多的娱乐和休闲活动。
除了以上两种商业运营模式，还有一种新兴的商业模式是“商业+社区”。
TOD模式的商业综合体开发
上海美桥资产管理公司董事总经理张景瑞/⽂题记TOD三板斧交通枢纽的种类较多，不同的交通节点（机场航站楼、⾼铁站、地铁站、公交车站、的⼠站）及交通换乘枢纽，其TOD模式下的规划设计，建设技术及运营都应有所不同。
本⽂以贯穿城市⼤动脉的轨道交通为例，分享交通枢纽商业地产的开发与设计经验。
众所周知，轨交具有⼤运量的特点，能为其周边商业带来巨⼤⼈流。
诸如北上⼴深等⼀线城市，已经有轨交综合体开发的典范，如上海龙之梦，北京来福⼠等都是⾮常成功的交通枢纽型商业地产。
⽽随着轨交⽹络在⼆三线城市或地区的铺开，与其配套的商业地产开发也将得到蓬勃发展。
关键是如何在这⽚轨交商业的沃⼟上开花结果，通过TOD来提升轨交商业综合体的品质与收益。
⾸先，第⼀板斧——交通组织。
从⽬前已有的轨交枢纽和商业衔接⽅式，可以将轨交商业分为上盖型和⼴场型。
上盖型⼜分成两种，其⼀是通过通道连接，其⼆是乘客出闸机即到购物中⼼；⽽⼴场型则未直接连接轨道，仅是设在地铁站附近。
在规划设计时,上盖型轨交商业应结合实际交通⼈流实现交通⽴体化，做到快速分流并确保交通运⾏流畅，并避免同周边交通的相互影响与⼲扰。
⽽⼴场型商业则应注意控制从交通站点到商业的步⾏距离，以5~10分钟为宜，并为商业⼊⼝开辟⾜够的快速通道。
下⾯我们来分享上海的⼏个经典案例：中⼭公园商圈是典型的依托轨道交通⽽发展起来的商业区。
该区域临近三条轨交的换乘站中⼭公园站，包括⼀号线，三号线和四号线，其商圈内包括了龙之梦购物中⼼、巴黎春天、玫瑰坊等时尚商场，也有苏宁、国美、永乐等⼤型电器商城。
其中，龙之梦是集⼤型商业、酒店、国际甲级商业楼于⼀⾝的⼤型综合商圈。
龙之梦依靠地下通道与空中封闭连廊将商业与交通站点连接起来构成⼀个商业中⼼。
同时在同⼀栋商厦中实现多种交通⽅式的垂直⽆缝换乘，形成了三⾸层的概念。
值得注意的是龙之梦2F轻轨和B1地铁站出闸机后，到项⽬直接连通中庭，提⾼了通透感和可视性。
此做法也在后来的⼀些商业项⽬中得到普遍应⽤，如虹⼝龙之梦和打浦桥⽇⽉光中⼼⼴场。
城市轨道交通商业开发调查研究及主要研究内容
城市轨道交通商业开发调查研究及主要研究内容
研究内容方面，城市轨道交通商业开发调查研究主要包括以下几个方面：
1.市场需求调查研究：对城市轨道交通系统周边的市场需求进行调查和分析，包括人口分布、办公楼、商业中心、居民区、旅游景点等因素。
通过了解市场需求的特点和变化趋势，为轨道交通站点的商业开发提供依据。
2.站点商业规划研究：根据市场需求和站点的特点，对不同站点的商业规划进行研究，包括商业类型的选择、商业面积的规划、商业布局的设计等。
通过合理规划站点的商业布局，提高商业设施的使用效率和利润空间。
3.物业管理研究：针对城市轨道交通站点的商业物业管理问题进行研究，包括物业租赁管理、商户管理、物业维护等。
通过建立健全的物业管理机制，提高商业物业的运营效率和服务水平。
4.收益分析研究：对城市轨道交通商业开发项目的收益进行分析和评估，包括租金收入、销售额、市场份额等方面。
通过对收益的分析，为商业开发项目提供经济效益的评估，促进商业化发展的可行性。
5.运营模式研究：对城市轨道交通商业开发的运营模式进行研究，包括自营模式、合作模式、特许经营模式等。
通过对不同运营模式的比较和分析，确定适合城市轨道交通商业开发的运营模式，提高商业化发展的成功率。
6.政策支持研究：对城市轨道交通商业开发的政策支持进行研究，包括税收优惠、土地开发政策、资金扶持政策等方面。
通过研究政策支持，为商业开发项目提供政策保障和支持，促进商业化发展的顺利进行。
通过对以上几个方面的调查研究，可以为城市轨道交通商业开发提供详实的数据和策略，促进商业化发展的实施和成功。
同时，这项研究还可以为城市轨道交通系统的经济效益和可持续发展作出积极的贡献。
交通枢纽型城市商业综合体的发展
交通枢纽型城市商业综合体的发展随着城市经济发展、技术进步和社会需求的变化，城市公共交通逐步从单一的车站及线路发展到多种交通工具于一体的多功能综合交通枢纽。
另一方面当多层面的城市交通网络在城市功能拓展中不断积累叠加，巨大的商业潜能会逐步显现，商业地产可借力发展，交通枢纽型商业地产就是典型。
一、交通枢纽型商业综合体的发展交通枢纽型城市综合体一般包括地铁、城市轨道交通、公交站点，人流量巨大，在大型城市商业圈具有较高商业价值。
例如，上海大学城城市交通综合体包括轨道交通中心站点、长途汽车站、公交汽车站和大型购物中心、酒店及高尚住宅开发，配套两个城市广场和多个地下停车场。
多物业功能组合。
交通枢纽型城市综合体包括交通物业和商业物业，商业物业一般包含写字楼、酒店公寓、购物中心。
二、通枢纽型商业综合体的出现交通枢纽与商业地产的联合开发，在美国、日本以及欧洲等诸多国家获得了成熟的发展。
以法国国家铁路公司的让·马里·杜蒂业为代表在城市客运中心引入新的城市空间类型——城市转换中心，认为作为具有城市交通中转功能的大型集散场所，应该成为现代城市生活的缩影。
荷兰的建筑大师库哈斯认为21世纪购物功能已经渗透到城市生活的方方面面也应渗透至交通枢纽的空间体系中，并以消费空间更新人们对城市的体验与感受。
日本新宿站、荷兰乌得勒支站、纽约中央火车站形成以轨道交通枢纽为核心，发散式布局商业服务的水平混合格局，日本福冈天神站等形成上站下商的地下商业地产格局。
日本京都站、柏林中央火车站形成混合式立体布置的商业格局。
在这些交通综合体中，一个明显的趋势是交通枢纽越来越只占据其中的一小部分，如日本京都车站大厦车站面积只占总面积的1/ 20。
我国近年来交通枢纽型商业已经由过去的交通依附型转向互利互助型。
商业定位更加明确理性，空间具有高度的集中化、组织化、规模化特征。
三、通枢纽型商业综合体的在我国的现状随着中国城市化进程的加快高密度开发带来了交通需求量的剧增，城市交通系统已经由步行交通机动交通的传统结构逐渐向网络化的轨道交通结构转变，交通系统与土地利用两者之间的协调问题成为城市发展的重要课题。
轨道交通TOD综合开发模式与思考——以天津为例
轨道交通TOD综合开发模式与思考——以天津为例摘要：城市轨道交通TOD综合开发，能有效促进轨道交通场站周边经济社会的可持续发展，引导城市空间有序增长，促进土地价值提升，实现轨道交通高质量发展。
本文结合实际案例，研究并总结了天津市TOD综合开发模式，希望能实现轨道交通带动周边地区发展的目标。
关键词：轨道交通；TOD综合开发；建设模式当前，天津处在全面建设社会主义现代化大都市的关键时期，城镇化发展模式不断演进，城市发展重心转向追求高质量和高效益发展。
贯彻“建轨道就是建城市”这一核心理念，实现城市建设与轨道交通建设的良性互动，提高城市核心地区用地的利用效率，成为大城市发展的主要议题之一。
天津市作为京津冀城市群的中心城市，需要进一步强化轨道交通系统对城市空间格局发展的支撑作用。
作为新城市主义的主要倡导者，彼得·卡尔索普在步行口袋理论的基础上，提出了公交导向发展模式（transit-oriented development，TOD）[1]，希望通过公共交通引导城市土地高密度开发，从而实现塑造紧凑、功能多样、具有活力的社区。
TOD综合开发以轨道交通场站为核心，统筹市域空间资源、促进土地集约节约利用，着力推动“轨道上的京津冀”建设进程。
一、天津TOD综合开发意义天津市实施TOD综合开发，是落实“轨道上的京津冀”发展战略，体现集约、高效、人本的发展理念，构建多层次、多类型、多模式的综合开发利用体系，塑造国土空间总体格局的具体体现。
一是有利于高质量承接北京非首都功能，书写新时代京津“双城记”。
围绕京津间快速轨道交通线路的主要车站，通过市域轨道沿线及站点 TOD 综合开发，为天津高质量承接北京非首都功能创造承载空间。
二是有利于构建“一网多模”体系，优化市域空间格局。
通过轨道交通沿线综合开发，充分利用轨道交通聚合、集约资源优势，打造多方向发展廊道，加快构建双城互动、新区带动、各区联动的区域发展格局。
从而构建科学合理的大都市城镇体系，提高国土空间复合利用效率。
城市综合交通枢纽设计与运营优化
城市综合交通枢纽设计与运营优化随着城市人口的不断增加和交通需求的不断扩大，城市综合交通枢纽成为了现代城市交通系统中至关重要的一环。
城市综合交通枢纽旨在将不同交通方式整合在一起，并提供高效、便捷的换乘和接驳服务，以提高城市交通运营效率和乘客出行体验。
本文将结合现实案例，探讨城市综合交通枢纽设计与运营优化的关键问题和实施策略。
首先，城市综合交通枢纽的设计需要充分考虑人性化和可持续发展的原则。
在设计过程中，应充分考虑乘客的出行需求和舒适感，设计宽敞明亮的站厅和候车区域，为乘客提供舒适的等候环境。
此外，充分利用自然光和通风等手段，减少对能源和环境的消耗，以实现可持续发展的目标。
其次，在城市综合交通枢纽运营过程中，需要采取一系列措施优化交通服务。
其中，最关键的问题之一是提高换乘效率。
通过合理设计站点布局和联络通道，减少换乘距离和时间，从而提高乘客的出行效率。
此外，引入智能化技术和信息系统，实现多式联程的一体化票务系统和实时信息查询，为乘客提供准确的出行信息和便捷的交通服务。
另外，城市综合交通枢纽的运营优化还需要解决公共交通与私人汽车的衔接问题。
在设计和运营过程中，应考虑提供充足的停车场和配套设施，鼓励私人汽车驾驶者通过公共交通方式接驳进入城市综合交通枢纽，减少城市交通拥堵和环境污染。
此外，结合共享出行和地铁、公交等公共交通的互补优势，推动多种交通方式的协同发展，提供更多选择和灵活的出行方式。
在城市综合交通枢纽的设计与运营过程中，合理规划和统筹各类交通设施也是至关重要的。
一方面，应合理规划不同交通方式的进出口布局，确保交通流畅和安全。
另一方面，应科学规划交通枢纽周边的市政设施和服务设施，如商业综合体、酒店、公共厕所等，为乘客提供全方位的便利和舒适。
最后，城市综合交通枢纽的设计与运营需要根据实际情况进行地域差异化考虑。
不同城市的地理、人口和交通特点各不相同，因此设计和运营策略也应因地制宜。
例如，在人口密集的大都市中，可以采用高密度的交通枢纽设计，同时配备大容量的车辆和设备。
“轨道+物业”轨道交通枢纽综合开发模式研究——以广州市为例
792022.10 / Urban and Rural Planning and Design 城乡规划·设计Key words rail transit; comprehensive development; TOD; investment and financing mo de1广州市轨道交通建设进入高质量发展时期广州市充分发挥我国中心城市和综合性门户城市的引领作用，高水平推进轨道交通建设，构建枢纽型网络城市格局，打造全国首个综合交通枢纽示范城市。
在铁路枢纽方面，广州市积极推动铁路枢纽能级提升工程，建设“五主四辅”铁路客运枢纽[1]，新建白云站、鱼珠站、南沙站，升级广州站、广州东站、广州北站，加快形成“多站布局、多点到发，客内货外、互联互通”的客运枢纽格局。
在城市轨道交通方面，广州市2017—2023年规划建设轨道交通线网10条，总里程259 km，总投资约2 196亿元[2]。
轨道交通投资规模大，因此需创新探索投融资机制。
2“轨道+物业”综合开发的内涵“轨道+物业”的概念以TOD 为基础，依托国铁、城际、地铁等轨道交通线网，针对站点周边10~15 min 步行距离范围（500~800 m）的土地进行开发建设。
实现土地高效集约利用，筹集轨道交通建设和运营补亏资金，具体包括枢纽站点上盖物业开发、车辆段/停车场/客车整备所上盖开发、站点周边土地综合开发三种模式。
其核心内涵概括为三个方面：一是二次利用土地资源，对轨道交通设施上盖进行集约化开发，实际上是对城市土地的二次利用与空间拓展；二是缓解政府财政压力，通过上盖物业开发，政府不仅能够将新增土地的出让金合理转摘要 广州市是高质量建设综合交通枢纽的示范城市，重点推进铁路客运枢纽及城市轨道线网建设，正面临投资规模大、轨道交通与沿线土地资源之间缺乏高效衔接等问题。
因此，如何整合公交导向型发展（TOD）资源优势，发挥轨道交通线网对城市空间的引领作用，重点挖掘轨道站点周边用地开发潜力，快速回笼轨道建设投资，成为重点研究方向。
城市客运交通枢纽综合开发关键问题与对策措施
城市客运交通枢纽综合开发关键问题与对策措施
随着城市化的快速发展，城市客运交通需求不断增长，越来越多的人选择公共交通出行。
因此，城市客运交通枢纽的综合开发越来越受到关注。
本文将探讨城市客运交通枢纽综合开发中的关键问题及对策措施。
首先，城市客运交通枢纽的选址是关键问题之一。
选择一个合适的地理位置可以方便市民的出行，提高城市交通效率。
因此，在选择枢纽地点时，需要考虑交通状况、周边环境等多个因素。
同时，还需要进行市场调研，了解当地市民的出行习惯和需求，以便更好地满足市民出行需求。
其次，枢纽的规划设计也是关键问题之一。
枢纽的规划设计应该充分考虑到市民的出行需求，合理规划交通线路、站点和设施，确保市民能够便捷地换乘。
此外，枢纽的设计还应注重环保和节能，采用可持续发展的理念，降低能源消耗和环境污染。
再次，枢纽的建设和运营管理也是关键问题之一。
建设过程中需要注意安全和质量问题，确保建设工程符合相关标准和规范。
运营管理方面，需要制定科学的管理制度、优化服务流程，提高服务质量和效率。
最后，城市客运交通枢纽的综合开发需要政府、企业和市民的共同参与。
政府应该加大对城市客运交通枢纽的投资支持，提供政策和法规的支持；企业应该在市场调研的基础上，提供优质的服务和设施，提高服务质量；市民也需要参与，提出建设性意见和建议，积极参与
到枢纽的建设和运营中来。
综上所述，城市客运交通枢纽的综合开发需要考虑多个方面的因素，需要政府、企业和市民的共同参与和努力，共同打造一个高效、安全、环保的城市交通运输系统。
轨道交通枢纽综合体建筑设计分析
轨道交通枢纽综合体建筑设计分析
轨道交通枢纽综合体是指将地铁、城市轻轨、高速铁路等多种轨道交通方式以及相关的城市交通设施（如公交站点、出租车停车场等）和商业、文化、服务设施等，集合在一起形成的一个综合性建筑群体。
它是城市交通系统的重要组成部分，也是城市发展的重要节点和中心。
轨道交通枢纽综合体建筑设计需要充分考虑交通枢纽的功能和需求，同时平衡其与周边环境的协调。
设计师需要明确交通枢纽的功能定位，确定其所服务的交通方式和范围。
还需考虑交通枢纽的容量和流量，确保其能够满足未来的发展需求。
建筑设计需要符合交通枢纽的运营流程和乘客出行的便利性。
在出入口的布置上要考虑到乘客的行进路径和交通流量，确保乘客能够方便快捷地进出交通枢纽。
在建筑设计上，轨道交通枢纽综合体需要注重与周边环境的融合。
设计师应该充分考虑周边的地形、道路、建筑风格等因素，使得交通枢纽和周边环境协调一致。
还需考虑到交通枢纽的可持续发展。
可以采用绿色建筑设计、节能环保的建材和设备，以及合理的能源利用方式等，使得交通枢纽综合体在运营过程中能够减少对环境的影响。
轨道交通枢纽综合体的商业设施和服务设施也是其重要的组成部分。
建筑设计需要充分考虑商业设施和服务设施的定位和布局，使得乘客可以方便地获得各种商品和服务。
还需考虑到商业和服务设施与交通枢纽的互动关系，以及其对乘客体验的影响。
在商业设施的布局上可以考虑到交通流线和乘客需求，使得乘客能够在等车或换乘的过程中方便地获得所需的商品和服务。
综合枢纽运营工作方案
综合枢纽运营工作方案一、综合枢纽概况综合枢纽是指集合多种交通方式（如铁路、公路、水运、航空等）的综合交通枢纽，其功能包括换乘、集散、配送、服务等，是城市交通运输系统的重要组成部分。
综合枢纽在现代城市交通中起着重要的作用，能够有效地提高交通运输的效率，减少城市交通拥堵，方便群众出行。
二、综合枢纽运营目标1. 提高综合枢纽的服务水平，满足群众日益增长的出行需求。
2. 加强综合枢纽的管理和运营，提高运输效率和安全保障。
3. 提升综合枢纽的现代化水平，推动城市交通运输系统的发展。
三、综合枢纽运营工作内容1. 提高航空服务水平综合枢纽中的航空运输是其重要组成部分，对提高其服务水平有着重要作用。
为了提高航空服务水平，可以采取以下措施：（1）加强航空公司与综合枢纽的合作，优化航班安排，提高运力利用率。
（2）增加航空服务设施，提高旅客休息和就餐的舒适度。
（3）加强航空安全管理，确保飞行安全和旅客安全。
2. 提升铁路运输效率铁路是综合枢纽中重要的交通方式，对提升铁路运输效率有着重要作用。
为了提升铁路运输效率，可以采取以下措施：（1）优化列车运行安排，提高运输效率。
（2）完善铁路站台设施，提高旅客候车体验。
（3）加强铁路安全管理，确保列车运行的安全性。
3. 优化公路运输服务公路运输是综合枢纽中重要的交通方式之一，对优化公路运输服务有着重要作用。
为了优化公路运输服务，可以采取以下措施：（1）加强公路交通管理，优化交通组织，减少交通拥堵。
（2）提升道路设施和设备，提高道路通行效率。
（3）加强交通安全管理，提高交通安全保障水平。
4. 加强水运服务保障水运是综合枢纽中的重要交通方式之一，对加强水运服务保障有着重要作用。
为了加强水运服务保障，可以采取以下措施：（1）优化船舶运行安排，提高运输效率。
（2）加强港口设施建设和管理，提高港口服务水平。
（3）加强水上交通安全管理，确保水运运输的安全性。
四、综合枢纽运营工作策略1. 加强综合枢纽的服务管理（1）建立健全服务管理体系，做好相关配套措施，提高综合枢纽的服务水平。
商业综合体的开发与盈利模式
根据商业综合体的经营状况和市场环 境，制定合理的投资回报策略，确保 投资者的利益。
03
商业综合体的盈利模式
BIG DATA EMPOWERS TO CREATE A NEW
ERA
租金收入
租金收入是商业综合体最主要的 盈利来源之一，通过出租商铺、 办公楼等物业获取稳定的租金收
入。
租金收入的高低取决于物业的品 质、地理位置、租户类型和租期
运营管理能力
物业管理
商业综合体的运营管理需要专业的物业管理团队，提供高效、专业的服务，确保商业综 合体的日常运营顺畅。
营销策略
商业综合体应制定有效的营销策略，通过各种促销活动、主题活动等方式吸引消费者， 提高商业综合体的知名度和美誉度。
市场定位与差异化竞争
市场定位
商业综合体应根据市场需求和竞争情况 ，明确自身的市场定位，以满足特定消 费群体的需求。
发展
随着经济的发展和消费模式的升级，商业综合体的规模和功 能也在不断拓展和完善。未来，商业综合体将更加注重体验 式消费、数字化和智能化等方面的创新和发展。
02
商业综合体的开发模式
BIG DATA EMPOWERS TO CREATE A NEW
ERA
土地获取与规划
土地获取
通过招标、拍卖、协议转让等方 式获取土地使用权，确保土地资 源的合法性和可持续性。
交通便捷性
商业综合体应选址于交通枢纽或交通便利的地段，便于消费者前来购物和休闲。这样可以提高商业综合体的知名 度和吸引力。
品牌聚集效应
品牌聚集
商业综合体应吸引各类知名品牌入驻，形成品牌聚集效应，提升商业综合体的整体档次和吸引力。
品牌组合
商业综合体应合理规划品牌组合，以满足不同消费者的需求，并形成互补效应，提高商业综合体的整 体竞争力。
轨道站点商业策划方案
轨道站点商业策划方案1. 引言本文档旨在提出一个全面的轨道站点商业策划方案，以实现轨道站点的商业化运营。
轨道站点作为城市交通的重要节点，除了供人们出行之外，还可以发挥更多商业价值。
通过精心的商业策划，可以为轨道站点带来更多的收入和吸引力。
2. 背景在城市化进程的推动下，轨道交通越来越成为城市交通的重要组成部分。
然而，目前大部分的轨道站点仅仅满足基本的运输功能，未能充分挖掘其商业潜力。
因此，有必要制定一套完善的商业策划方案，以提升轨道站点的商业价值。
3. 商业策划方案3.1 站内商业设施首先，我们可以在轨道站点内部布置一些商业设施，以提供更多的服务和便利性，吸引更多的乘客。
例如，可以设立小型便利店、咖啡馆、快餐店等。
这些商业设施可以满足乘客的日常购物和用餐需求，增加轨道站点的吸引力。
3.2 租赁商业空间其次，我们可以将轨道站点旁边的部分空间租赁给商业企业。
这些商业空间可以用于店铺、餐厅、办公场所等。
通过租赁商业空间，可以为轨道站点带来额外的收入，同时增加轨道站点周边的商业氛围。
3.3 广告推广此外，我们可以利用轨道站点的广告位进行广告推广。
轨道站点作为人流密集的地方，可以吸引众多的目光。
通过与广告商的合作，可以将轨道站点的广告位打造成一个有效的广告传播平台，为轨道站点带来收入。
3.4 联合营销活动最后，可以与周边的商业企业合作举办联合营销活动。
通过与商业企业的合作，可以为轨道站点提供更丰富的服务和活动，吸引更多的乘客和顾客。
例如，可以与电影院合作，在轨道站点举办电影首映活动；还可以与购物中心合作，在轨道站点开展购物节等。
4. 实施计划为了有效实施商业策划方案，我们提出以下实施计划：•第一阶段：调研分析，了解轨道站点目前的使用情况和商业潜力。
•第二阶段：制定详细的商业策划方案，包括站内商业设施的布置方案、商业空间租赁的方案、广告位利用方案和联合营销活动的方案。
•第三阶段：与相关商业企业进行合作洽谈，商议具体细节和合作方式。
综合交通枢纽建设及运营管理
综合交通枢纽建设及运营管理随着城市化进程的加速和交通工具技术的不断提升，综合交通枢纽已经成为现代城市交通建设的重要组成部分。
综合交通枢纽的建设涉及到多种交通方式的集成，如公交、地铁、汽车等，同时还要考虑政府、企业和公众的需求，以及机场、港口等交通节点的连接和联动。
本文将从综合交通枢纽的意义、建设和运营管理等方面进行探讨。
一、综合交通枢纽的意义综合交通枢纽是指将多种交通方式和节点连接起来，形成一个有机整体的交通枢纽。
其意义在于提高交通效率、节约空间和资源、改善城市形象和服务水平等方面。
首先，综合交通枢纽的建设能够优化城市交通网络，提高交通效率。
通过地铁、公交、汽车等多种交通方式的有机整合，减少了交通换乘和等待时间，为市民提供了更便捷的出行方式。
同时，综合交通枢纽在城市交通分担上也扮演着重要角色，减缓单一交通方式的运行压力，提高交通疏导能力，缓解交通拥堵和交通事故等问题，从而优化城市交通网络。
其次，综合交通枢纽的建设和运营也有助于节约城市空间和资源。
由于城市空间有限，单独建设地铁、公交、汽车等交通设施往往会占用大量土地资源和建筑面积。
而通过综合交通枢纽的集成，多种交通设施可以在有限的空间范围内得到优化利用，避免了城市空间的浪费，也为城市资源的节约提供了保障。
另外，综合交通枢纽的建设还能够改善城市形象和服务水平。
良好的交通服务水平和形象是城市软实力的重要组成部分，也反映了城市现代化程度和城市管理水平。
通过规范化的综合交通枢纽建设和运营管理，城市交通环境的质量和服务水平可以得到进一步提高，也更好地满足了市民的出行需求和对城市环境的要求。
二、综合交通枢纽的建设综合交通枢纽的建设需要从多个方面进行规划和设计，包括交通设施的设置、空间布局和安全管理等。
首先，要根据城市的交通状况和交通需求，确定综合交通枢纽的建设位置、规模和功能布局。
在确定建设位置时，应考虑到交通流量和流向、地形地貌等要素，以选择最佳的交通节点。
交通枢纽区域综合开发计划研究方案
交通枢纽区域综合开发计划研究方案交通枢纽区域作为城市交通的重要节点，不仅承载着人员和货物的流通，还具有巨大的发展潜力和综合开发价值。
对交通枢纽区域进行科学合理的综合开发，能够有效提升城市的整体形象和功能，促进经济发展和社会进步。
本研究方案旨在探讨如何对交通枢纽区域进行全面、系统的综合开发，以实现其最大的效益和价值。
一、交通枢纽区域综合开发的背景和意义（一）背景随着城市化进程的加速，交通需求不断增长，交通枢纽的规模和功能也日益复杂。
传统的交通枢纽建设往往只注重交通设施的建设，而忽视了周边区域的综合开发，导致交通枢纽区域的土地利用效率低下，功能单一，无法满足人们日益增长的多样化需求。
（二）意义1、提高土地利用效率通过综合开发，可以充分利用交通枢纽区域的土地资源，实现多种功能的融合，提高土地的利用效率和价值。
2、促进经济发展交通枢纽区域的综合开发能够带动相关产业的发展，如商业、服务业、旅游业等，创造更多的就业机会，促进区域经济的繁荣。
3、提升城市形象一个规划合理、功能完善的交通枢纽区域可以成为城市的重要地标和形象窗口，提升城市的整体形象和竞争力。
4、改善交通出行环境综合开发可以优化交通枢纽周边的交通组织和设施配置，提高交通的便捷性和舒适性，改善人们的出行环境。
二、交通枢纽区域的现状分析（一）交通设施现状对交通枢纽区域内现有的公路、铁路、轨道交通、公交等交通设施的规模、布局、运行状况进行详细调查和分析，评估其承载能力和服务水平。
（二）土地利用现状分析交通枢纽区域内的土地利用类型、开发强度、闲置土地等情况，了解土地利用的现状特征和存在的问题。
（三）周边产业现状调研交通枢纽周边的产业类型、规模、发展趋势等，评估产业与交通枢纽的协同发展程度。
（四）人口流动现状研究交通枢纽区域的人口流动规律和特点，包括客流量、流向、出行目的等，为综合开发提供人口基础数据。
三、交通枢纽区域综合开发的目标和原则（一）目标1、打造高效便捷的交通换乘体系，实现多种交通方式的无缝衔接。
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轨道交通枢纽型城市商业综合体的开发与运营（一）上一篇 / 下一篇 2008-10-13 09:45:02查看( 135 ) / 评论( 0 ) / 评分( 0 / 0 )前言宝民先生为主的专家组经过三年多对城市商业综合体的研究，吸收了美国和日本一流综合体考察成果，新摩尔商业公司积累了丰富的研究成果和实际操作经验。
经过一年多的努力，卓毅集团公司牵头，新摩尔商业管理公司与市中汇建筑设计事务所实施完成了 47万平方米大学城交通枢纽商业综合体项目论证和大商家招商工作。
我们考察了亚洲和欧美重要城市商业综合体和交通枢纽，不仅取得了业态设计与商业建筑策划研究成果，比常规城市综合体项目大幅降低运营成本，形成了商业综合体开发、招商、经营管理的核心能力，能够为轨道交通物业开发客户挖掘数亿元商业价值。
我们初步总结了城市交通枢纽型商业综合体的开发与经营规律，形成了优化的盈利模式，具有较高的推广价值，愿意和地铁及轨道公司朋友分享。
一．交通枢纽型城市商业综合体特点交通枢纽型城市综合体一般包括地铁、城市轨道交通、公交站点，人流量巨大，在大型城市商业圈具有较高商业价值。
例如，大学城城市交通综合体包括轨道交通中心站点、长途汽车站、公交汽车站和大型购物中心、酒店及高尚住宅开发，配套两个城市广场和多个地下停车场。
多物业功能组合。
交通枢纽型城市综合体包括交通物业和商业物业，商业物业一般包含写字楼、酒店公寓、购物中心。
城市综合体项目投资规模大，设计和施工都比较复杂，盈利模式比较复杂，投资风险控制难度大，开发和运营单位需要具有较高的驾驭能力和完善的知识体系。
新摩尔商业管理公司成为国少数具有全球交通枢纽型城市综合体研究经验和实际开发及运营顾问经验的单位之一，积累了系列具有自主知识产权的研究成果，能够帮助轨道交通枢纽型开发单位创造较高顾客价值。
二．调研与论证方法大学城交通枢纽是为老百姓办实事的重点工程，它是松江老百姓和大学城学生进入城区最便捷的轨道交通线路。
我们采取了如下调查方法：１．城市规划与区域经济调查和研究工作相互结合。
在完成松江大学城轨道交通综合体项目同时，完成了松江与东京城市新区的国际比较研究，提出了松江依托大学城建设区域CBD的新思路。
２．消费者调研。
吸纳高校在人口研究方面的成果，结合松江实际，充分了解区域人口特点，把握城市人口变化规律，研究消费者收入与消费习惯。
３．文化主题调研。
城市综合体吸引消费者主要依靠一流的建筑特色和具有文化艺术品味的室外环境，留住消费者依靠良好的业态组合和商业服务。
三．可行性分析与盈利模式特点可行性分析特点１．基础调查工作由新摩尔公司独立完成，团结商家共同进行市场分析工作，虚心听取政府职能部门意见，利用规划局、商业局等城市出规划和商业网点文件。
２．根据盈利模式要求，引导可行性研究工作，判断不同方案的可行性，进行周密的比较研究，协助甲方正确决策。
表1 大学城站点城市综合体项目分析赢利模式特点：１．盈利模式，以物业开发弥补轨道交通开发巨额经费以及运营亏损。
轨道交通物业的开发特点：•的地铁商业是真正的地铁商业特色的体现，其地铁上盖即是商业本身。
交通与商业的结合创造出城市空间丰富的形态与城市空间便捷的通达性。
•地铁的舒适不仅仅体现在硬件的现代化、软件的人性化，而且它创造了以人为本的休闲购物环境。
超前的地下商业空间规划，通道间距大，给购物者带来视觉和精神上的宽敞感、舒适感。
•九龙车站是世界上最大的车站及多功能组合建设项目，也是城市立体交通的典，包括三条铁路连接点、机场登机站及地铁上盖商业等。
•利用中央大厅组织竖向交通，其中的扶梯、电梯及楼梯有效地把东涌地铁站的人流从地下最底部层层向上引入到其上部的商业中心。
图１九龙车站综合体物业２．新摩尔商业管理公司提出的交通枢纽型综合体盈利模型表２交通枢纽型综合体盈利模型四城市商业综合体业态设计与建筑策划业态设计：在调研分析的工作过程中，我们采用国际上标准规的麦肯锡模型论证研究并进行实际模拟分析；在业态设计方面,我们详细调研了批发与零售市场,充分运用宝民先生独创的洋流商业布局新理论，拟定了不同的业态方案。
业态规划的目的如下：1、项目提供合理的商业组合方案，奠定繁荣持久经营的基石。
2、指导招商工作的有序进行，明确招商目标和后期经营管理方向。
3、为销售提供可以向投资者解释描绘的商业前景，支撑销售工作进行。
4、通过业态方案的设计，确定项目赢利模式和资金回收的方式。
我们不仅调研了松江区批发与零售商业,而且根据商业网点规划，对松江商业走势进行分析和判断。
我们认为本项目在松江新城乃至松江周边都具有最佳商业价值,希望未来把握轨道交通开通后巨大商机，通过良好的策划，形成顾客消费目的地。
根据项目特点,我们还组织力量系统调研了轨道交通物业典型项目，我们对龙之梦购物中心(轨道交通物业)和松江开元地中海项目进行了专题分析，形成了专题考察报告。
龙之梦与本项目原来的建筑设计方案非常相似，都是封闭的室空间。
龙之梦的考察表明轨道交通只是商业物业成功的必要条件不是充分条件，从可持续经营角度论证商业物业有利于项目成功。
开元地中海项目表明，成功的投资策略是，部分物业例如公寓住宅类物业可以提前收回投资，商业物业需要市场培育期进行保留经营。
图2 龙之梦交通枢纽型购物中心我们主动走访了松江区经委和相关商业研究机构，发现常规零售物业已经达到人均1.7平方米。
要在过剩的市场中找到项目的发展方向，利用交通枢纽优势抓住本地客户吸引外来顾客，成为策划需要解决的问题。
在调研过程中，我们重视从规划高度把握项目未来走势，系统学习了松江新城规划并了解了其实施情况。
松江新城规划100万人口，目前人气还不足，我们在复旦大学支持下，系统分析了人口郊区化进程和未来人口迁移趋势，重点把握松江新城未来人口变化这个关键因素。
我们的分析表明，与美国纽约等大城市人口郊区化不同，纽约郊区大部分是有钱人，而郊区大部分是工薪阶层。
松江新城大的方向遵循郊区人口分布特征,主要人群是一般收入人群，但是由于松江新城规划起点高，拥有大学城和国际级旅游区等条件，周边区域如佘山别墅区和泰晤士小镇居住着部分富裕阶层人口(见下表)。
表３项目周边人口与经营业绩关系松江新城人数商圈状态本项目盈利状况预测30万人商圈处于活跃状态，本项目和开元地中海项目成为商圈的龙头，松江新城站点将获得良好效益。
本项目商业销售额预测可以达到15亿元左右20万人商圈经营处于一般水平本项目商业销售额预测可以达到10亿元左右15万人商圈处于恶性竞争，对商业经营提出较高水平，必须能够吸引商圈外人流，包括对市区年轻人群的吸引。
本项目商业销售额预测可以达到8亿元左右通过对东京等地的实际考察，我们完成了松江区与东京副城区的比较分析的初步研究，主以本项目为核心，逐步形成开发起点高、经营规模较大、具有对外辐射能力的核心商圈。
我们运用总部经济理论，通过CBD案例比较分析，从松江新城未来发展着眼，希望松江新城增加CBD区域，目前松江规划大学城商务广场和这个思路吻合，希望完善区域城市功能，带动整个松江新城发展。
我们安排专家专门考察了东京和大阪等地商业综合体以及国批发物业，对奥特莱斯业态也进行了专题考察和研究，通过考察开拓了视野，在更高的起点上策划大学城客运中心综合物业项目。
图3 日本轨道交通枢纽购物中心大阪难波城图4 东京六本木新城针对项目与大学城相近的特点，我们还专门考察了大学城购物中心项目，借鉴其文化表演功能和年轻人喜欢的文化特色。
通过对松江大学城轻轨站点未来发展趋势的判断与预测，特别是消化原来的建筑方案，我们认为盒子状的单一购物中心经营成本高，投资风险大，需要对原方案进行必要调整。
交通物业功能不变,但原来单一商业功能建议采用组合功能方式，部分物业可以销售回收资金，突出项目可操作性,对潜在投资者具有吸引力,便于今后招商与实施。
在此基础上，我们提出了三种方案,其中A方案以零售为主做城市综合体定位；B方案以批发业态、餐饮娱乐和休闲作为主要定位,我们重视项目资金回收与可操作性。
在A方案中，通过销售商业步行街回收项目部分投资，建议在增加北侧90亩地开发高尚公寓住宅出售，力争收回项目所需投资。
并建议本项目除商业功能外,增加博物馆和文化中心等公共设施投资,完善松江新城功能。
希望领导在阅读本报告后，决策选择合理方案。
我们建议今后以方案为基础,吸纳论证专家意见,制作项目招商手册,吸引实力较强投资商参与本项目早期建设,共同启动、运营本项目。
表 2 A方案项目功能布局业态分布在对中外大量城市综合体的成功案例分析后，我们认为以自营为核心的商业城市综合体较为容易获得成功。
我们要在世界围选择一流的标杆，高起点策划松江交通枢纽型城市综合体,为世界博览会增加亮点。
通过市场调研数据分析、商业模块测试，并结合客观实际情况、国外东南亚地区的商业地产发展规律和业专家的多次论证结果，我们将多种可行的复合元素、潜在的市场契机加以归纳、推演后形成三种思路的不同方案。
考虑到项目周边未来五——十年的人口变化,商业功能可能会相应调整,因此我们建议项目商业部分的建筑设计空间具有一定通用性,同时能够满足批发和零售等其它业态的基本要求。
建筑策划：轨道交通物业的开发需要采用知识创新战略，最大限度提前谋划，通过有效功能组合挖掘项目商业价值，借助世博会的机会，借助松江轨道交通9号线开通的机会，做好松江新城的核心项目之一松江客运中心和轨道物业开发。
（ATKINS）图5 项目总平面图图6 项目原建筑方案模型考虑到松江经济可持续的发展，我们认为战略执行的正确结果是轨道物业最终形成松江轨道公司的最优资产结构，表现为商业经营良好，公共文化设施填补松江空白，带动松江新城人气，最终加速松江新城的建设。
图7 新的建筑策划模型１立足现有基础最大限度开发，盈利指标较好，空间效果不是最好。
图8 低容积率开发模型与周边90亩住宅统一规划，配套大型广场1万平方米，成为可持续经营的典型。
图9 项目总体规划效果图商业建筑策划通过物业功能组合和空间形态策划，利用采用空中步行街分隔的创造性思路，能够挖掘较大商业价值，充分考虑到商业综合体项目的资金回收。
在未来运营过程中，降低项目运营成本是建筑策划阶段重点考虑问题，在建筑设计中需要落实。
通过新摩尔公司与建筑设计公司的配合，采用节能建筑一般可以降低一半水电运营费用。
表4关于商业综合体项目节能的具体举措太阳能运用1.供应酒店和车站物业热水2.运用光过滤膜技术，夏天遮挡75%，冬季直接照射水循环利屋顶雨水收集，冲刷厕所用空中花园夏季避免室空间温度过高，冬季可以提升室温度，同时用于收集雨水大阪难波城已经采用空中花园取得成功经验节能建筑材料与结构冬季收集热量，保持室温度使用，墙壁采用绝缘层30CM厚度，绝缘材料采用环保材料，墙壁隔断采用黏土材料。