土地一级开发模式与二级开发模式总结
浅谈土地一级开发与二级开发
浅谈土地一级开发与二级开发近年来，各大城市纷纷兴起了城中村改造和城市更新的热潮，民众对土地的关注度亦提升到了一个新的高度。
根据相关法律法规的规定，我国的土地所有权性质分为国家所有土地和集体所有土地，无论是何种性质的土地，在其开发过程中均伴随着一级开发与二级开发。
土地一级开发与二级开发都是一个复杂的过程，本文将从土地一级开发和二级开发的概念、程序出发，进行简要分析论述。
（一）土地一级开发的概念土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或农村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，按期达到土地出让标准的土地开发行为。
“三通一平”是指：通路、通电、通水及宗地内土地平整；“五通一平”是指：通路、通电、通给水、通讯、通排水及宗地内场地平整；“七通一平”是指：除了五通一平外，实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力。
土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。
在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构实施。
（二）土地一级开发的流程土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。
具体流程如下：1/原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。
2/市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
3/通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
一级二级三级土地开发全流程详解
一级二级三级土地开发全流程详解土地开发是指将土地从未利用或低效利用状态开发成能够满足人们需求的经济活动。
土地开发可以分为一级、二级和三级三个阶段。
一、一级土地开发一级土地开发是指将未利用或低效利用的土地进行初步规划和开发，使其能够满足基本的农业、林业、牧业或养殖业需求的过程。
首先，一级土地开发需要进行勘察和初步评估。
勘察包括对土地的地质、水文、气候等要素进行调查和测量，评估土地的开发潜力和可行性，确定适宜的开发方式和规模。
接下来，根据勘察和评估结果，进行土地规划和设计。
土地规划是指根据土地的自然条件、人口需求和经济要求，确定土地的合理利用方式和布局。
设计是指确定土地的具体开发方案，包括道路、排水系统、灌溉设施等各种基础设施的设计。
然后，进行土地开垦和整地。
开垦是指清理土地上的杂草和树木，并进行平整和浚沟，以便后续的土地利用。
整地是指调整土壤的结构和肥力，以便种植作物或养殖动物。
最后，进行基础设施建设和种植或养殖。
基础设施建设包括建设道路、水利设施、电力供应等，为土地开发提供必要的条件。
种植或养殖是指根据土地的特点和市场需求，选择适宜的农作物或养殖动物进行种植或养殖。
二、二级土地开发二级土地开发是指在一级土地开发的基础上，进行更加细致和深入的开发，包括将农业土地转化为工业或城市用地的过程。
首先，进行精细化规划和设计。
在一级土地开发的基础上，对土地进行更详细的规划和设计，确定土地的具体用途和规模。
包括确定建筑物的位置和高度、道路的宽度和走向、公共设施的布局等。
接下来，进行土地复垦。
土地复垦是指对废弃或废弃的土地进行清理和整治，使其适合于工业或城市建设的需要。
包括清理废弃物、填充和平整土地、恢复土地的肥力等。
然后，进行工业或城市建设。
工业建设包括建设工厂、仓库、办公楼等工业设施。
城市建设包括建设住宅、商业中心、公园等城市设施。
同时，还需要建设相应的基础设施，如供水、供电、通讯等。
最后，进行工作区域的划分和分配。
案例分析土地一二级联动开发模式
案例分析土地一二级联动开发模式土地一二级联动开发模式是指在土地开发过程中，由一级开发商和二级开发商共同组成的一种开发模式。
在这种模式下，一级开发商负责整体规划、土地取得和基础设施建设等工作，而二级开发商则负责开发、销售和运营等工作。
这种模式能够有效地整合资源、降低风险、提高效率，成为当前土地开发中的一种主要模式。
一级开发商通常是政府、国有企业或大型房地产开发公司，他们能够通过土地招拍挂等方式获取土地资源。
一级开发商在土地取得后，需要进行规划设计、基础设施建设等工作。
一级开发商在土地开发前期通常会进行整体规划，包括开发区位、规模、功能布局等方面的考虑。
在规划设计完成后，一级开发商会进行基础设施建设，包括道路、供水、供电等基础设施的建设。
基础设施建设是土地一二级联动开发中的重要环节，对于后续的二级开发具有重要的支撑作用。
二级开发商通常是规模相对较小的房地产开发公司或者个人开发商。
他们在一级开发商完成基础设施建设后，通过购买或租赁土地来进行开发、销售和运营。
二级开发商在开发过程中，可以选择自持经营或者转让方式进行运营。
在二级开发商选择自持经营的情况下，他们可以对开发项目进行整体运营，包括投资、建设、销售和物业管理等工作。
在二级开发商选择转让方式进行运营的情况下，他们可以将开发项目完成后进行销售，获取销售利润。
土地一二级联动开发模式的优势主要体现在以下几个方面：1.整合资源：一级开发商拥有较强的资源整合能力，能够将土地资源和资金等资源进行整合，提高开发的效率和规模经济效益。
2.分工合作：一级开发商和二级开发商在土地开发过程中各司其职，形成良好的分工合作关系。
一级开发商负责基础设施建设等前期工作，而二级开发商负责开发和销售等后期工作，相互协作，提高开发效率。
3.降低风险：一级开发商和二级开发商共担风险，在整个开发过程中能够有效地分散风险。
一级开发商在土地取得和基础设施建设阶段面临的风险较高，而二级开发商在开发和销售阶段面临的风险相对较低，通过联动开发可以降低总体风险。
一二级联动开发模式分析
一二级联动开发模式分析所谓的土地一级开发，是指在土地出让前，对土地进行投资整理，包括征地、拆迁、土地平整及公共配套设施建设等；二级开发，则指土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租；一二级联动开发，指土地、房屋两级市场联动开发，即从事土地一级开发的房地产企业通过一定的方式参与甚至主导二级开发。
伴随一级土地开发风险逐渐展现，越来越多的上市房企开始转换思路，纷纷转型一二级不会呀市场联动，将一级土地开发视为二级市场拿地的一个踏板，以降低单纯一级土地开发带来的各种风险。
1.在招拍挂情形下实现一、二级联动开发（一）在招拍挂文件中设置苛刻的条件，为一级开发商量身定做公司借一级土地开发获得二级土地受让先机，可以在看中的地块上先下手为强，比如在一些市政中心建设配套规划中，周边的房价一般会随之升值，那么公司就可以借助一级开发获得二级土地，利用一二级市场的联动效益获得巨大升值。
比如有些土地是一个项目的二期或者是三期用地，做完一级开发之后开发商一般都想做二级开发，于是开发商在做一级土地开发的时候，就会把土地在公开市场的包括付款方式在内的交易条件等都做到适合自己的公司摘牌。
（二）通过虚增土地成本、设置拆迁遗留问题等方式阻退外部开发商，让关联企业顺利取得二级开发权例如，在处理拆迁补偿的问题上做文章，不完全解决拆迁钉子户的问题，阻退参与竞拍的其他开发商，使参与竞拍的一级开发商获得二级开发的权利。
（三）另外注册一个房地产开发公司参与招拍挂竞争对于规模较大的房地产集团，可以一方面成立一个土地一级开发公司，同时又注册一个房地产开发公司，甚至一套人马可以同时运作两个公司。
以另一个公司的名义取得二级开发权。
（四）与其他拟参与公开竞争的土地开发商组成联合体竞拍例如，一级开发商还经常采用与参与土地公开拍卖的其他开发商组成联合体竞拍的方式参与到二级开发的过程中。
此种情况多发生在一级开发商资金不足，或者发生在为防止其他开发商不惜代价把土地价格抬高而导致“两败俱伤”的后果时。
土地一级开发模式和二级开发模式总结
土地一级开发模式和二级开发模式总结土地一级开发模式和二级开发模式是指在土地利用中的两种常见模式。
一级开发模式是指在原始土地上进行的首次开发和利用。
二级开发模式是基于一级开发的基础上，再次对土地进行改造和利用的模式。
本文将对这两种模式进行总结，并探讨它们的差异和优劣势。
一级开发模式是指对尚未开发或利用的土地进行首次改造和利用。
常见的一级开发模式包括农业开发、工业开发和城市化进程中的城市建设等。
在一级开发中，通常需要进行大规模的土地清理、平整和基础设施建设等工作。
一级开发的优势在于可以充分利用土地资源，满足人们的居住、生产和发展需求。
然而，一级开发也存在一些问题，比如破坏原始生态环境、浪费土地资源，以及可能造成的环境污染等。
因此，对于一级开发，应采取科学合理的规划和管理，以最大限度地减少负面影响。
二级开发模式是在一级开发的基础上，对已经开发利用的土地进行再次改造和再利用的模式。
这种模式多见于城市化进程中，随着城市的不断发展，原有的城市功能和用地需要进行调整和重新规划。
二级开发的常见形式包括城市更新、旧工业区改造和土地复垦等。
二级开发的优势在于能够使土地资源得到更加充分的利用，提高城市功能和用地效益。
二级开发还有助于改善城市环境，提升居民生活质量。
然而，二级开发也存在一些挑战，包括旧城区保护、历史文化遗产保护、土地复垦技术和成本等问题。
因此，在进行二级开发时，需要充分考虑这些问题，制定相应的政策和措施。
综上所述，一级开发模式和二级开发模式在土地利用中具有不同的特点和优势。
一级开发是对原始土地进行首次改造和利用，可以满足人们的居住和生产需求，但也存在一些问题和挑战。
二级开发是在一级开发的基础上，对已经开发利用的土地进行再次改造和再利用，能够进一步充分利用土地资源，提高城市功能和效益，同时也要面对一些挑战和难题。
因此，在土地开发中，应根据具体情况选择适合的开发模式，并加强规划和管理，以实现可持续发展的目标。
土地一级开发经营模式
VS
市场趋势预判
在洞察市场需求的基础上，还需要深入分 析和预判市场发展趋势，包括政策走向、 经济周期、人口流动、科技创新等多方面 因素，以便及时调整土地一级开发经营策 略，把握市场机遇。
04
土地一级开发经营模式的实践案例
案例一：某大型城市的土地一级开发项目
要点一
背景介绍
位于我国东部沿海的某大型城市，经 济发展迅速，人口持续增长，土地资 源日益紧缺。为满足城市发展需求， 该市政府决定实施一项大规模的土地 一级开发项目。
05
土地一级开发经营模式的挑战与展望
面临的挑战与对策
01 02 03
挑战一
资金需求量大。土地一级开发需要大量的资金投入，用于 土地征收、拆迁、基础设施建设等方面。对策：可以通过 引入社会资本、建立土地基金等方式，多元化资金来源， 降低财政压力。
挑战二
开发周期长。土地一级开发涉及多个环节，包括规划、征 收、拆迁、建设等，开发周期长，不确定性因素多。对策 ：可以通过提高规划设计水平、优化开发流程、加强政府 协调等方式，提高开发效率，缩短开发周期。
该项目采用“农业+”模式，将农业 与旅游、教育、文化等产业相结合， 打造特色农业产业链。在土地征收和 拆迁安置过程中，充分保障农民利益 ，通过土地流转、股份合作等方式， 让农民分享开发红利。同时，加强农 村基础设施建设，提升农村公共服务 水平。
经过土地一级开发，该地区农业产值 显著提升，农民收入大幅增加。特色 农业产业链吸引了众多游客前来参观 游玩，带动了农村第三产业的发展。 此外，农村基础设施和公共服务水平 得到明显改善，农民生活质量得到提 升。
水、供电、供气、通信等。
公共服务设施建设
建设教育、医疗、文化、体育等 公共服务设施，提升区域居民的
土地一二级联动开发管理及实战案例分享
土地一二级联动开发管理及实战案例分享一、背景介绍近年来，随着城市化进程的加速，土地开发成为了城市规划和经济发展的核心内容之一、然而，在土地开发过程中，由于一级规划部门和二级开发管理部门之间信息不对称、协调不畅等问题，导致了土地资源的浪费和开发过程的不顺利。
为了解决这一问题，实施土地一二级联动开发管理是迫在眉睫的任务。
二、土地一二级联动开发管理的意义土地一二级联动开发管理可以有效减少信息不对称和协调不畅的问题，提高土地开发过程的效率和顺利程度。
一级规划部门负责统筹全局，确定土地开发的总体框架和目标；二级开发部门则负责具体的实施工作，按照一级规划部门的要求，开展具体的开发工作。
通过这种方式，可以更好地发挥各级部门的专业优势，使土地开发过程更加科学、高效。
三、土地一二级联动开发管理的实践案例分享以地区的城市规划和土地开发为例，介绍土地一二级联动开发管理的实践经验。
1.确定总体规划一级规划部门首先要制定土地开发的总体规划，确定开发的目标、定位和重点发展方向。
在这个过程中，要广泛征求相关部门和市民的意见，确保规划的科学性和可行性。
2.制定具体方案一级规划部门根据总体规划制定具体的开发方案，考虑土地资源的利用率、环境保护和经济效益等多个方面因素。
同时，要充分了解土地市场的需求和变化，及时进行调整和优化。
3.协调各部门合作一级规划部门需与二级开发管理部门进行密切合作，建立联动机制。
在实施过程中，要进行信息共享，确保各部门之间的沟通畅通，避免信息不对称和协调不畅的问题。
4.风险管控在土地开发过程中，要注意风险的管控。
一级规划部门要对开发过程进行监督和评估，及时发现和解决问题。
二级开发管理部门要按照规划要求，采取有效措施降低开发风险，确保开发质量和效益。
5.做好后续管理土地开发不仅仅是一时的过程，而是需要长期的管理和维护。
一级规划部门和二级开发管理部门要在开发完成后做好后续的管理工作，化解因开发而产生的问题，维护土地的可持续利用。
土地一级开发四种模式分析
土地一级开发四种模式简析土地开发一般分为一级开发和二级开发。
土地一级开发，是指政府实施或者授权其他单位实施，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为，包含土地整理、复垦和成片开发。
土地二级开发，是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。
本报告通过结合一级、二级市场的开发现状，各主要经济区域土地开发市场发展现状与潜力及土地开发行业外部宏观环境，总结为四种模式并结合公司与土地性质作出简析。
一、固定比例收益模式（BT）该模式是指土地一级开发企业接受政府或土地储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。
统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益的模式。
该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备中心主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
开发企业仅仅作为土地储备中心的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。
三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。
北京采用这一模式。
《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。
”此外，这种模式在福建漳州也有实践。
2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。
土地一级开发及二级开发的区别教程文件
土地一级开发及二级开发的区别土地一级开发及二级开发的区别1.市场研究-投资决策-土地获取。
从供给的角度考虑，二级开发面对的是招拍挂的土地市场，典型的二级开发企业会有自己的投资发展部，专门负责为决策人提供充足的决策依据。
对一级开发企业获取土地的途径还不是十分的透明，政府出地的位置、价格、规模等并不十分明确，获取土地需要依靠企业良好的政府关系，这其中对于可行性分析的要求也要低于二级开发企业，一级开发企业的所谓投资发展部实际上所做的工作更加宏观，主要为决策人提供大的方向性的指引。
所以通常人员的配备数量和要求都要低于二级开发。
2.市场定位-产品策划。
二级开发企业对于细分市场的定位和产品前期策划是一项非常重要的能力，企业要考虑重要的问题是做住宅还是商业，做别墅还是公寓，该项目是否有足够的市场支撑，公司是否有能力吸引该细分市场的潜在客户。
一级开发企业要考虑的问题可能相对简单一些，土地无非由生地转成熟地，不存在很多的定位和策划问题，但是对于那些以土地增值为利润增长点的企业来说，如何进行策划来使整个土地升值成为了企业的一项关键能力，是不是可以通过引入部分产业来使地块增值？一级开发企业为了谋取自身利润的增长，必须为接受的二级开发商提供优良的环境，不光是成熟的土地，甚至还包括良好的商业氛围或良好的配套服务。
所以，对于这部分一级开发企业来讲，关于引入产业的分析需要有具体的部门来支撑。
但是随着市场的理性和成熟，未来能够获得更大的收益就需要企业发展这种能力。
3.规划设计。
二级开发的设计团队需要大量的专业人才，这些专业人士负责向设计院传递地产公司的理念和要求，并在规定的时间内获得所需的设计材料，需要精深的设计知识和良好沟通技巧，属于稀缺的人才，设计团队的工作成果在一定程度上决定了项目成本的多少，因此设计能力是二级开发十分核心的能力之一。
对比来看，一级开发的规划实际上更多的是政府做好规划，一级开发企业负责执行，但是为了扩大企业利润，企业需要和政府博弈以取得更优的规划指标，所以在设计人才上，一级开发的要求相对较低，更多的是需要与政府沟通协调的能力。
土地一级,二-级开发
（二）开发流程——以房地产项目为例
取得国有土 地使用权
立项审批
规划审批
开工审批
预售审批
其它审批
节能审批 项目核准
建设用地规 划许可证
施工监理单位 招投标备案
面积测绘 并备案
勘察设计 招投标
安全监督备案
预售证
修建性详细 规划方案
质量监督注册
销售机构 注册备案
建设工程规 划许可证
施工许可证
人防审批
消防审批
土地一级、二级开发 与农业地产
休闲旅游委员会办公室
一、土地一级开发
• （一）定义 • （二）开发流程 • （三）开发方案依据 • （四）土地一级开发的核心价值 • （五）盈利模式
（一）定义
• 土地一级开发认识误区：
• 房地产开发≠建筑工程
• 土地一级开发≠筑路工程
• 土地一级开发除了看得见的征地拆迁安置及修路等工程，更包含了繁琐的规划修编等技术工作与漫长的审批手续等法务工作
（五）盈利模式
➢ 卖协议：协议体现了企业的商务谈判能力，更是企业品牌影响力的综合体现，所以，能够达成 协议本身也是有价值的。协议甲方分为各级政府、政府专业部门及政府所属国有企业等，协议 深度分为意向书（明确投资意向及项目）、框架协议（明确项目用地及投资内容、投资计划 等）、协议（明确开发模式、双方的责权利及罚则等）。
《关于完善设施农用地管理有关问题的通知》国土资 发〔2010〕155号
能建不能卖
辅助设施
林地旅游休 闲设施
集体或 国有
建设用地
临时占用、林业 服务工程占用、 征用林地手续
《占用征用林地审核审批管理办法》国家林业局 2001年2号令
能建不能卖 征后可交易
土地一级开发及二级开发的区别
土地一级开发及二级开发的区别1.市场研究-投资决策-土地获取。
从供给的角度考虑，二级开发面对的是招拍挂的土地市场，典型的二级开发企业会有自己的投资发展部，专门负责为决策人提供充足的决策依据。
对一级开发企业获取土地的途径还不是十分的透明，政府出地的位置、价格、规模等并不十分明确，获取土地需要依靠企业良好的政府关系，这其中对于可行性分析的要求也要低于二级开发企业，一级开发企业的所谓投资发展部实际上所做的工作更加宏观，主要为决策人提供大的方向性的指引。
所以通常人员的配备数量和要求都要低于二级开发。
2.市场定位-产品策划。
二级开发企业对于细分市场的定位和产品前期策划是一项非常重要的能力，企业要考虑重要的问题是做住宅还是商业，做别墅还是公寓，该项目是否有足够的市场支撑，公司是否有能力吸引该细分市场的潜在客户。
一级开发企业要考虑的问题可能相对简单一些，土地无非由生地转成熟地，不存在很多的定位和策划问题，但是对于那些以土地增值为利润增长点的企业来说，如何进行策划来使整个土地升值成为了企业的一项关键能力，是不是可以通过引入部分产业来使地块增值？一级开发企业为了谋取自身利润的增长，必须为接受的二级开发商提供优良的环境，不光是成熟的土地，甚至还包括良好的商业氛围或良好的配套服务。
所以，对于这部分一级开发企业来讲，关于引入产业的分析需要有具体的部门来支撑。
但是随着市场的理性和成熟，未来能够获得更大的收益就需要企业发展这种能力。
3.规划设计。
二级开发的设计团队需要大量的专业人才，这些专业人士负责向设计院传递地产公司的理念和要求，并在规定的时间内获得所需的设计材料，需要精深的设计知识和良好沟通技巧，属于稀缺的人才，设计团队的工作成果在一定程度上决定了项目成本的多少，因此设计能力是二级开发十分核心的能力之一。
对比来看，一级开发的规划实际上更多的是政府做好规划，一级开发企业负责执行，但是为了扩大企业利润，企业需要和政府博弈以取得更优的规划指标，所以在设计人才上，一级开发的要求相对较低，更多的是需要与政府沟通协调的能力。
土地一级-二级开发课件
目 录
• 土地一级开发概述 • 土地二级开发概述 • 土地一级-二级开发的关系与衔接 • 土地一级-二级开发案例分析 • 土地一级-二级开发的政策法规与建议
01 土地一级开发概 述
土地一级开发定义
土地一级开发定义
土地一级开发主体
土地一级开发是指政府或其授权委托 的企业，对一定区域内的城市国有土 地、乡村集体土地进行统一的征地、 拆迁、安置、补偿，并进行适当的市 政配套设施建设，使该区域范围内的 土地达到“三通一平”、“五通一平 ”或“七通一平”的建设条件（熟地 ），再对熟地进行有偿出让或转让的 过程。
土地二级开发模式
自主开发
开发商通过自有资金或融资方 式获取土地，自行完成规划设 计、建设施工和销售推广等环
节。
合作开发
开发商与其他企业或个人合作 ，共同出资、共同经营、共担 风险和共享收益。
代建模式
开发商接受政府或企业的委托 ，按照要求进行土地二级开发 ，完成后交付给委托方。
股权转让模式
开发商将土地股权转让给其他 企业或个人，由受让方完成后
05 土地一级-二级开 发的政策法规与 建议
国家相关政策法规解读
1 2
《土地管理法》
规定了土地使用权的取得、流转和使用等方面的 基本原则，是土地一级-二级开发的重要法律依 据。
《城市房地产管理法》
针对城市房地产的开发、经营和管理进行了规范 ，对土地一级-二级开发具有重要的指导意义。
3
《城乡规划法》
。
企业参与模式
政府通过招标等方式选择企业参与 土地一级开发，由企业负责部分或 全部开发资金筹措、规划编制等。
政企合作模式
政府和企业共同作为土地一级开发 的主体，共同出资、共同经营、共 担风险。
土地一二三级开发概述
土地一二三级开发概述土地开发是指对土地进行综合利用和开发利用的行为，根据开发难度和价值划分为一、二、三级开发。
一级开发是指对具备基本设施和用地条件的土地进行改造和开发利用；二级开发是在一级开发的基础上改造和改进，利用土地进行更高水平的开发；三级开发是对土地进行进一步升级和改造，实现更大程度的综合利用和价值提升。
一级开发是土地开发的最基本阶段，主要侧重于对土地基础设施的建设和完善。
这包括道路、排水、供水、电力、通讯等基本设施的规划和建设。
一级开发可以说是将原本处于自然状态的土地进行连通和改造，使其具备了基本的功能和条件，能够满足人们的基本需求。
一级开发还需要对土地进行土地平整、排水设施布置等工作，为后续的利用打下基础。
二级开发是在一级开发的基础上进行的进一步完善和改进。
主要包括土地改造、功能升级和增值开发。
二级开发侧重于提升土地的使用效益和价值，通过土地分割、规划和布局进行土地利用的优化和提升。
例如通过将一块土地分割成多个小块，并在小块土地上建设公寓楼、商业中心等，实现土地的高效利用和更高水平的开发。
三级开发是在二级开发的基础上进行的更深入的改造和利用。
三级开发侧重于发掘土地的潜力，通过土地再开发、重构和综合利用，实现土地的更大程度的增值和综合效益的提升。
例如，在已经开发的商业中心建设高层住宅，将商业和住宅进行有机结合，从而实现土地的多功能和综合利用。
三级开发还可以包括土地复垦和生态保护等方面的工作，通过绿化和环保措施，提升土地的环境价值和生态效益。
总结来说，土地一、二、三级开发是土地开发的不同阶段，每个阶段都有不同的重点和目标。
一级开发侧重于基础设施的建设和土地的改造，二级开发侧重于土地利用的优化和提升，三级开发侧重于土地潜力的发掘和综合利用。
土地开发的不同阶段相互衔接，共同推动土地的综合利用和价值提升。
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通过简单的圈地收取 门票
最基本/初级的盈利模 式
价值链 主体链 分支链
盈利方式 门票 游乐项目 餐饮 住宿 旅游纪念品 旅游综合服务盈利模 式 游憩产品服务盈利性 模式 提供有助于丰富体验 的游憩服务以及相应 的服务体验来实现盈 利 通过游客的餐饮、住 宿、购物等相关的外 延服务来获取盈利 通过自身节庆和对外 招商以及其他会展、 广告等其他服务而达 到盈利目的 核心盈利模式
设施运营提升地产项目的整体价 值 地产销售回笼资金，填补设施前 期开发的投入和后期运营支出， 形成功能嫁接 形成良好的品牌和复制模式
适用项目
利润空间较大的普通项目
相对非成熟区域的建设
相对非成熟区域的主题型地产项 目，类似捆绑开发
7
复合型地产开发模式—深圳华侨城
启动期 丰富期 增值期
关 键 举 措
全面启动华侨城旅游区
土地开发模式介绍
委托
生地/拆迁地块
委托/招投标
土地一级开发 土地增值收益
政府下属开发企业 可建设用地(熟地) 国土整理储备中心 公开招拍挂/土地储备 二级开发土地使用权
一级开发商
项目开发 出售/出租/代建工程收益
二级开发商 各功能性质用地 工业 政府 工业开发商 公建配套 政府 民营机构
同系二级开发商
复合型地产开发模式 开发商
捆绑项目开发模式 开发商
主题设施和常规地产项目的开 捆绑项目和常规地产项目的开 发费用，以及后续运营支出 发费用，以及后续运营支出 土地出让时，及主题设施成功 土地出让时 运营后 政府获得土地出让收益，以及 政府获得土地出让收益，开发 主题设施经营收入的税收 商获得项目销售/租赁收益 开发商获得项目销售/租赁收 益，以及主题设施的经营收益
16
锦绣中华 世界之窗 民俗村 欢乐谷
完善基建配套
文化设施建设 生活配套建设
开发房地产项目
住宅区全面启动
16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 1994年 1996年 1999年 2000年
8
房价
土地开发模式比较与总结1
在现金流吃紧的情况下，可部分采取城市运营开发模式、主题型项目带土地开发模式和一级开发招投标模式
4
公建配套开发模式分类
开发模式
PPP（公私合营）模式
BOT（建造—运营—移 交）模式
TOT（移交—运营—移 交）模式
PFI（私营机构融资）模 式
模式特点
政府、营利性企业和非
BOT项目的所有权、运
政府将已经建成投产运
政府部门发起项目，由
营利性企业达成相互合 作关系，签署合同明确 双方的权利和义务，以 确保项目的顺利完成
城市运营开发模式
BOT(运营-移交)模式
复合型地产开发模式
工业开发商主导的工业地产 模式
主题型项目带土地开发模式
TOT(移交-经营-移交)模式
捆绑项目开发模式
一级开发招投标模式
PFT(私营机构融资)模式
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一级开发模式分类
开发模式 模式特点
政府独立开发模式
政府委托下属企业进行
城市运营开发模式
政府和企业合作进行一
一般适合大规模、高起
级开发公司具体实施
政府指定土地一级开发
的时间、流程
降低一二级联动可能性，
让生地，引进具备一级 开发和二级开发能力的 专业开发商
使二级市场竞争环境更 加公平
点规划的区域开发，需 要大量的资金投入，当 地政府希望减少财政投 入
要求企业具备丰富的一
级开发经验和实力，协 助政府进行整体规划、 土地推介等 适用项目 高利润项目 非成熟区域的整体开发 旅游主题区域或社区 利润稳定的成熟区域
政府独立开发模式 主导者 投入 政府收益时间 收益来源 政府 由政府承担 熟地招拍挂 政府获得土地增值收益
城市运营开发模式 开发商+政府 由开发商承担 熟地招拍挂
主题型项目带土地开发模 一级开发招投标模式 式 开发商 由开发商承担 生地挂牌 开发商+政府 由开发商承担 熟地招拍挂
政府与开发商分享土地增 政府获得生地出让收益 政府与开发商分享土地增 值收益 开发商获得土地增值收益 值收益 开发商获得公建设施日常 和地产开发收益 运营的管理收益 低 区域带动性强 低 区域带动性强 低 区域带动性弱
风险 功能实现
高 区域带动性弱
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土地开发模式比较与总结2
建议通过市场化手段开发公建配套，引进私人机构参与，缓解政府资金压力，并提高项目执行效率 PPT模式 主导者 投入 政府+开发商 由政府和私营机构共同 承担开发成本、日常运 作和管理支出 项目运营后 政府与私营机构分享公 建设施日常运营收益 BOT模式 开发商 由私营机构承担开发成 本、日常运作和管理支 出 特许经营权期限后 私营机构在特许经营权 期限内获公建设施日常 运营收益 TOT模式 开发商 由政府承担开发成本、 私营机构承担日常运作 和管理支出 特许经营权期限前 私营机构在特许经营权 期限内获公建设施日常 运营收益；政府一次性 地获得所移交项目未来 若干年内的收益 低 强 PFI模式 开发商 由私营机构承担开发成 本、日常运作和管理支 出 私营机构在特许经营权 期限内获公建设施日常 运营收益
主题型项目带土地开发 模式 如旅游主题地产，文化 主题地产等
常以招标或挂牌形式出
一级开发招投标模式
常见于主题型地产开发，通过招投标方式，由一
一级开发
级土地开发,并分享土地 要求政府有相对雄厚的 一级开发后土地增值的 收益 资金实力 政府承担前期大量资金 企业和政府签定合作协 议,明确双方的责任、权 投入的风险 利和义务，可加快区域 操作不透明,土地一级 开发的速度 开发的利润率计算方式 很难确定
对于周期长、影响广、回收期长的项目采取捆绑开发的模式 对于影响区域经济长期发展的关键项目，并可能与政府税收等政策挂钩的项目采取政府主导的开发模式
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开发原则—土地开发分期原则
优先考虑具备开发条件的可建设用地，加快推进速度，降低实施难度 坚持启动区的整体性，避免破碎性的点式开发，以便最大程度的资源共享 关键景观资源和配套设施 优先启动，奠定区域形象，有利于提升后期区域的价值 最优质的地块后期开发，实现土地价值最大化 阶段开发的片区构成应充分考虑市场实现性和区域阶段性发展目标，同时兼顾短期目标和长期目 标 大规模的区域项目往往具有很多市场不确定因素，需分期开发，且各期开发的面积不宜过大，以 控制成本和市场运营风险 优先考虑对外交通相对便利区域，以增强启动区物业的可达性和昭显作用 各分期之间具有一定的连续性和互动性，但各分期对内应具有一定的集聚性和独立性 社会效益高的项目提早建设，经济效益高的项目较晚建设，以实现较大开发价值
人造型模式
•针对本身资源不够形成游客吸引 力的情况下，通过注入性的产品来 打造设计出游客吸引力 •需结合以下因素加以考虑： •所在地的饿经济发展水平 •旅游目的地的想象感知
•主题公园产品的稀缺性
•依托自然资源及产业链，经营方式（商业利益优先），打造知名主题公园品牌
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主题公园价值链与盈利模式
旅游门票盈利模式
3Leabharlann 华侨城地产有限公司主题型带土地开发模式案例—华侨城
二级开发 主题公园 文化配套
挂牌
深圳华侨城 4平方公里 深圳东部华侨城 7平方公里，预计投资30亿 深圳华侨城 2.6平方公里，预计投资30亿
生地
用地性质为旅游主题公园用地
一 级 开 发
公共设施 住宅
深圳华侨城 酒店 商业 1.5平方公里，预计投资20亿 深圳华侨城 2平方公里，预计投资30亿
财团进行项目建设和运 营，并按事先的规定提 政府凭借移交的基础设 供所需的服务 施项目未来若干年的权 政府在合同期限内因使 政府并不是把项目的责 政府在此期间则拥有对 益，一次性地从投资方 用承包商提供的设施而 任全部转移到私人企业， 项目的监督权、调控权 融通到一笔资金，再将 向其付款 而是合作各方共同承担 当特许期限届满，所有 该笔资金用于新的基础 在合同结束时，有关资 投资、风险、责任以及 权将无偿移交给政府部 设施项目建设 产的所有权或者留给私 分享回报 门 当经营期届满是，投资 人承包商，或交给政府， 方再将项目移交回政府 取决于原始合同的条款 手中 规定 适用项目 同时具有风险和利润的 项目 低利润项目，投资较大， 高利润项目 建设周期长 社会福利性项目，如学 校、医院
商品房 一般开发商 代建开发商 复合地产开发商
旅游
专业运营商
政府 复合地产开发商
工业企业(自建)
复合地产开发商
公私合营公司
复合地产开发商
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土地开发模式介绍
土地二级开发模式 土地一级开发模式 公建配套开发模式 商品房开发模式 工业园开发模式
政府独立开发模式
PPP(公私合营)模式
常规项目开发模式
政府主导的传统开发模式
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专题：主题公园商业运作模式
市场化商业运作模式 资源型模式
•针对自然和人文资源比较丰富的 主题公园 •通过对例如土地、林地、水资源 等部分资本化展开经营 •政府拥有旅游资源所有权、行政 管理权、规划权、文物保护权 •转让的开发经营权包括：公园管 理权、开发权、招商权、门票收益 权、经营项目开发与收益权
营权在特许期限内属于 项目公司。项目公司可 把项目的运营权分包给 运营维护承包商
营的基础设施项目移交 给投资方进行运营
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商品房开发模式介绍
开发模式
常规地产项目开发模式
捆绑项目开发模式
复合型地产开发模式
模式特点
一般规模适中或较小项目的开发、政府带控规出让地块，并设定附 地产开发与其它资源的整合或产 加条件，如规定开发商兴建星级 业嫁接，如旅游休闲、教育、运 功能比较单一 酒店、大型商业等 动等