(物业管理)物业管理实务教材

（物业管理）物业管理

实务教材

物业管理公司操作实务

第壹节物业管理公司概述

壹、物业管理公司的性质

物业管理公司的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理具有服务性，因而物业管理公司也具有服务性。物业管理公司不生产产品，而是提供服务，享受第三产业的优惠政策。物业管理公司的性质具有以下特点：

第壹，物业管理公司是独立的企业法人。物业管理公司是按合法程序建立，从事物业管理活动，为业主和租户提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。物业管理公司作为企业的主要标志是：拥有壹定的资金和设备，具有法人地位，能够独立完成物业的管理和服务工作，自主运营，独立核算，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。因此，物业管理公司除了本行业自身的专业特色以外，于市场地位、运营运作、法律地位等方面和其他企业壹样，均要遵循企业法人讲究质量、信誉、效益等市场竞争法则。所以说，物业管理公司是壹个独立的企业组织，它于物业管理运营活动中具有独立性和自主权。

第二，物业管理公司属于服务性企业。物业管理公司的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，为业主和租户创造壹个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。物业管理公司作为非生产性企业，主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生以及直接为业主和租户提供服务来达到自己的工作目标。因此，从本质上说，物业管理公司的“产品”只有壹个，那就是服务。物业管理公司的服务是有偿的，是带有运营性的，是属于企业性的经济行为。

第三，物业管理公司于某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能，因此它是现阶段城市现代化建设的重要组成部分。由于中国城市建设管理体制正处于改革发展中，某些管理的职能和职权且没有完全转轨和明确，所以物业管理公司于向业主和租户提供服务的同时，也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能，例如大厦的质量安全、住宅小区内的市政设施等等。

二、物业管理公司的类型

物业管理公司按不同的划分标准，可分为不同的类型。

(壹)按存于形式划分

物业管理公司按存于形式划分，有独立的物业管理公司和附属于房地产开发企业的物业管理公司俩类。这俩类公司目前均比较普遍。前者的独立性和专业化程度壹般均比较高；而后者的发展程度则明显参差不齐，有的只是管理上属公司开发的特定项目，有的已发展成独立化、专业化和社会化的物业管理企业。

(二)按服务范围划分

物业管理公司按服务范围划分，有综合性物业管理公司和专门性物业管理公司俩类。前者提供全方位、综合性的管理和服务，包括对物业产权产籍管理、维修和养护以及为住户提供各种服务；后者就物业管理的某壹部分内容实行专业化管理，如专门的装修公司、维修公司、清洗公司、保安公司等等。

(三)按企业所有制性质划分

物业管理公司按企业所有制性质划分，可分为全民所有的物业管理公司以及集团所有、外商独资、合资或股份制性质、私营性质的物业管理公司。目前，全民所有和集体所有的物业管理公司占大部分，私营性质的正于崛起。我国香港等地的物业管理公司有比较丰富的管理经验，且见好大陆的物业管理市场，是壹支不可忽视的力量。

(四)按管理层次划分

物业管理公司按管理层次，可分为单层物业管理公司、双层物业管理公司和多层物业管理公司。单层物业管理公司纯粹由管理人员组成，人员精干，不带作业工人，而是通过承包方式

把具体的作业任务交给专门性的物业管理公司或其他作业队伍；双层物业管理公司包括行政管理层和作业层，作业层实施具体的业务管理，比如房屋维修、清洁、装修、服务性活动等；多层物业管理公司壹般规模较大，管理范围较广，或者有自己的分公司，或者有自己下属的专门作业公司，如清洗公司、园林公司等等。

随着物业管理行业的深入发展，物业管理公司将进壹步朝着集约化、集团化和国际化的方向发展，这样不仅能够创造规模经济效益，而且对于节约管理成本、实施品牌管理，以及促进物业管理公司的规范化和社会化发展，均是十分有益的。

三、物业管理公司和产权人、使用人的关系

物业管理公司受产权人和使用人的委托，对其物业实施管理和维修，对产权人和使用人提供各种服务。物业管理公司和产权人、使用人的关系是委托和受托、服务和被服务的关系。(壹)产权人和使用人的构成

产权人(业主)和使用人(用户)的构成比较复杂，从总体上来说，大致可分俩类：壹是法人团体，二是私人用户。

1.法人团体

法人团体可分为企业、事业单位和社会团体等。法人团体作为物业的业主，是指物业的所有者不是自然人即个人，而是企事业单位或社团组织。企业包括各种性质和各种行业的公司企业，事业单位和社会团体包括政府机关、各种协会等等。凡是以法人团体名义购买或租赁物业者，该法人团体便构成了该物业的产权人或使用人。

2.私人用户

住宅、写字楼、公共商业房产等物业，其产权或使用权有相当壹部分属个人所有，特别是住宅，私人业主和私人用户占绝大部分。私人用户的构成也是比较复杂的，就户籍而言，有当地人、外地人和外国人；就身份而言，有企业家、国家公务员、个体运营者、教师、白领阶层、归国华侨等；就收入水平而言，有高收入住户、中等收入住户以及工薪阶层和低收入住户等。但无论是哪壹种人，只要他们是物业的产权人或使用人，他们就是该物业的私人用户，且享有该物业产权人和使用人应有的权利和义务。

(二)业主管理委员会和业主大会

根据国家建设部第33号令第6条：“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会(以下简称‘管委会’)。管委会是于房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。”

管委会由业主和使用人共同选举产生，代表业主和使用人的合法权益。管委会是参和物业管理的常设机构。业主和使用人的权利主要通过管委会来实现。

壹般情况下，物业已交付使用的建筑面积达到50％之上，或者已交付使用的建筑面积达到30％之上不足50％且使用已超过壹年的，应召开首次业主大会，选举产生管委会。其后业主大会由管委会负责召集。通常情况下，业主大会每年召开壹次，特殊情况下可随时召开。业主大会的决定须投票人过半数通过，因故不能参加投票的可委托使用人或其他代理人代为投票。

业主大会的主要任务是：①选举管委会；②监督管委会的工作；③听取和审查管委会的工作方案；④听取业主的意见和建议；⑤研究解决管委会不适当的决定；⑥讨论其他需要研究的问题。

业主大会闭会期间，由选举产生的管委会执行大会决定和负责日常工作。

管委会的权利包括：①制定管委会章程，代表业主和使用人维护他们的合法权利；②决定选聘或续聘物业管理公司；③审议物业管理公司制定的年度管理计划和小区管理服务的重大措施；④检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行情况。

管委会的义务包括：①根据业主和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检