成都房地产市场分析
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
第一阶段：城市别墅初现
1992年，锦绣花园第一个在成都推出别墅项目，它的出现结束了成都人有钱就买大公寓房子的历史。价格虽然被拉到一万多元的高位，却因为市场无同类产品供应，先富起来的人们又期待住进别墅的大好环境下而迅速售罄。天府花园随之出击，也取得了较好的销售业绩。城市别墅一开始就价格不菲，满足着社会暴富群体的炫耀心态。锦绣花园等城市别墅项目的成功，让成都开发商也从此认识到别墅市场的巨大潜力。
在成都房地产市场的版图中，在主城区向外辐射的前提下，由于地域条件的影响，第一圈层市场发展的较为快速，供应和成交市场较为活跃，甚至有追赶主城区的趋势；而第二圈层距离中心城区较远，受到中心城区发展的影响较小，目前阶段市场无法与第一圈层市场相比。
（2）第一圈层已向高密发展
随着城市的不断扩容，交通的改善，中心城区与第一圈层几以形成无缝对接，在中心城区不断向高向密发展的影响下，第一圈层市场承接了中心城区大量的外迁居民，在城市规划和土地合理利用的前提下，此区域市场也呈现出向高密产品集中的态势，积极主动向中心城区靠拢。
/
中海龙湾
半岛
双拼别墅
40
28
12
360-697 五房三厅四卫四房三厅五卫 六房三厅六卫 五房三厅六卫
956-1800万/套
10套/月
客户来源分散，成都本地客户、沿海、海外归国等。
8层叠拼别墅
170
166
4
193-373 四房三厅三卫
380-680万/套
中海国际
社区
双拼别墅
约22
22
0
420-460 五房三厅五卫
双拼
2
0
2
240-270㎡（4室2厅3卫、4室3厅3卫）
中航•云岭
独栋
161
152
9
460-1300㎡（4室4厅5卫、6室4厅5卫、6室5厅6卫、6室7厅7卫）
均价12000元/㎡，总价500-3000万元/套，
均价约16000元/平米
5套/月 （2006年7月-2009年4月）
成都私营企业主50%，企业高管30%，外省客户20%
—
萨尔茨堡
独栋
23
21
2
成都房地产市场分析
一、宏观市场形势分析
（一）成都房地产市场格局及发展形势
1、整体形势综述
从全国市场分析，全国销售规模及各个主要城市的销售规模在08年持续萎缩；在销售规模调整的同时，各地房价增幅明显放缓，甚至出现下降；房地产投资及新开工量仍惯性增长，但市场销售下降，未来势必出现下降；购房需求在购房意愿及预期上都已经趋于弱化；调整将持续深入并影响到市场发展的各个层面，单独依靠市场自身的力量短期内很难走出低谷，唯有依靠强有力政策才有可能实现反周期性的复苏。09年部分城市成交量有所恢复，但受到经济基本面不稳定的影响，市场未来走势不可过早盲目乐观。
720-1050万/套
37套/月
2009年3月-2009年4月
客户来源非常分散，没有特别集中的区域。
联排别墅
约54
52
2
320-360 四房两厅五卫 四房三厅五卫
320-500万/套
华侨城
联排别墅
31
18
13
320-400
均价15000元/平米
18套/月
(2009年4月)
/
主城别墅板块市场特征简述：
第二阶段：度假别墅异军突起
2001年的郊县房交会上，青城白鹭洲引起轰动，数天的抢购热潮标志着度假别墅浪潮的到来。从此，郊县别墅与城市别墅已经淡化了“第一居所”与“第二居所”的争夺，青城山的度假别墅以“阳光、空气、青山绿水”对渴望自然、向往“5+2生活”的成都人产生了极大的冲击，一时间青城山的度假别墅接连面市，青城白鹭洲的运动休闲公园、青城高尔夫的高尔夫山庄、假日青城的百姓度假小屋一大批度假别墅产品涌现和热销，让人意识到度假别墅的蓬勃生机。
（3）第二圈层现阶段现以低密为主
第二圈层从地域角度分析，其距离中心城区有相当路程的距离。目前，中心城区向第一圈层的发展并未饱和，同时城市相关重大配套功能并未触及到第二圈层，而第二圈层市场基本上是以自给自足的方式实现消化，市场接受的主流以低密为主体，另外，此区域优异的自然景观资源，也为低密产品的高品质实现提供了条件。
257-357㎡，（4室3厅3卫、5室2厅4卫、5室3厅5卫、 6室2厅5卫、7室2厅4卫）
均价10000元/㎡，总价300-400万元/套
/
2套/月 （2008年6月-2009年4月）
客户较分散，具体不详
1期于07年4月推出， 08年1月售完，包括50套独栋别墅及少量双拼别墅1期月均去化情况：独栋别墅5套/月
但由于512地震的影响，成都市很多已经报建的项目在后来都重新进行了调整，对原规划的高层或者多层向直接调整为别墅类项目的方向努力，并有可能在明年逐步推入市场，市场上的别墅类项目有可能出现阶段性增加的趋势，但受土地取得价格和政策的制约纯独栋项目仍将是凤毛麟角。
二、成都别墅市场格局分析
1.成都别墅市场发展与演变
成都主城区的别墅一直都具有较好的销售率，国宾片区、东湖片区，特别是以浣花片区为代表的顶端别墅，因绝版的地段资源成为了城市别墅的典范区域，此区域的项目以高价引领成都别墅市场。基于对城市中心不可复制的地理资源高度认可，这类客群选择价高，但地段价值也高的项目，同时看中主城区不可比拟的交通资源、市政配套。
受土地开发资源减少、地价攀升等因素影响，市区别墅占地较小，只有利用外围的资源。多以联排、双拼和叠拼别墅为主，2007年这类物业单价一般都在 1.2万元/平方米以上。2008年，别墅、类别墅供应量将维持在200套左右，价格将呈进一步上扬之势。中海以中海国际社区逾20万平方米的别墅群落、龙湾半岛近6万平方米的绝版半岛别墅体量，成为了2008年最大的别墅高端产品供应者。“中海别墅年”，表明了这一鲜明的产品特征，同时由于地震的原因，部分项目更改了整体方案，如置信丽都花园城，由于地段的特点，项目销售也出现了逆市飘红的销售业绩。
2、市场定位
新津做为成都第二圈层的区县，从区域位置的角度分析，无法与第一圈层的温江、双流相比，无法有效吸引大量中心城区的购买者，使得其关注度不高，加上本地有限的购买力，这也直接导致了新津房地产中低级市场整体低迷和不景气，但新津所拥有的独特的山水自然资源却是其他区县无法比拟的，同时也为中高级甚至顶级产品的开发创造了先决条件，再加上在规划、配套、区域打造等方面的后发优势，新津房产市场后市可期。
故而，主城区别墅的客群的经济实力、社会背景等指标是成都所有别墅业主中最为强势的。
2）、牧马山-花源镇版块—以高尔夫配套为主打概念的高端别墅区域
项目名称
现阶段在售物业分析
客群情况
备注
物业类型
户数
已售套数
剩余套数
面积区间
销售价格
地上建筑面积价格
销售速度
置信•牧山丽景 （1期爱提亚小镇）
独栋
97
94
3
200-300㎡（5室2厅3卫、5室2厅4卫、5室4厅4卫）
3、各别墅版块特征简述
1）、主城区版块——高层电梯公寓丛林中寥若晨星的类别墅产品
项目名称
现阶段在售物业分析
客群情况
物业类型
户数
已售套数
剩余
套数
面积区间
（平米）
销售价格
（元/平米）
销售速度（套/月）
置信丽都
花园城
叠拼别墅
92
92
0
210-280 四房两厅三卫
278-478万/套
30套/月
2008年底-2009年3月
从市场层面来看，随着国家相关政策的出台，受益的只有原先已经获批并上市交易或正将上市的别墅项目。而新的竞争者则将被挡在门外。加上成都正致力打造的休闲概念，由此造成成都纯别墅项目在今后或将进入奇货可居的状态，其别墅市场价格在今后也将随着政策的逐步推行而加入上涨行列。
随着国家相关政策的出台，成都周边县市原先地段不被看好的别墅，随着城市空间的变大，将对这些县市的别墅市场带来比较好的繁荣。国土资源部对别墅概念做更为清晰的界定将使得以往各个城市的开发商擅打的“擦边球”概念报批别墅项目的行为得到有效控制。短期衡量，政府对高档别墅的禁令将为开发商提高别墅价格制造出更合理的借口。
双拼别墅总供应套数62套，已售50套，仅余12套，面积区间在360－700平米，单套总价在720－1800万之间，主力单价在三环内接近3万元/平米，三环外1.7－2.3万/平米。
主城区别墅产品总体反映出供应量小，单总价高，去化速度较快的特点。
主城区别墅的客群主要看重项目的稀缺性，其经济实力、社会背景等指标是成都所有别墅业主中最为强势的。
第三阶段：牧马山一枝独秀
从2004年起，在城南的牧马山，自然台地，加上高尔夫球场，原始森林，加上与城市中心区的近距离和牧马山组团规划项目容积率小于1的要求，开发商推出的项目不约而同是独幢别墅。传统的富人区域特征明显，产品也位于成都别墅开发的高端，其消费目标直指成都的“金字塔尖的人群”。随着众多知名开发商和大盘的强势进入，该区域已经形成了一个高档生态纯别墅区。
从成都市场分析，2009年是房地产新十年的起点，成都房地产市场已经过十年的洗礼，特别是近三年，市场处于高度的动荡期。09年成都房地产市场具有高度不确定性，近期市场表现虽有回暖迹象，但受到经济基本面、政策面、供需市场面等的影响，持续时间还有待观察。
从别墅市场分析，相较与其他发达城市，成都的别墅市场起步较晚，但发展势头迅猛，受到城市特性、价格因素以及购买人群特点等方面因素的影响，别墅市场一直呈现旺销的局面。在成都市场中，别墅物业更多是以身份标定的角色出现。
均价10000元/㎡，总价200-300多万元/套,
均价约12000元/平米
开盘当月（08年1月）销售30多套；
08年2-4月：约5套/月
08年5-12月：约2套/月
09年1-3月：约10套/月
以成都本地人为主（其中，有部分置信老业主）；其次为在沿海、上海、北京等地工作的四川人
2期预计于09年10月推出，全为独栋别墅产品，共100多套
（三）别墅Biblioteka Baidu关政策解读
2007年4月下旬，《2007年全国土地利用计划》出台。这是继2003年叫停别墅用地之后，国土资源部再度明确禁止别墅类、高尔夫球场等项目用地。
08年3月28日，国土资源部强调，08年要从严控制新增建设用地，严格审查新开工项目建设用地，坚决停止供应别墅类房地产开发项目用地。
2007年初，成都市政府出台政策，三环内禁批别墅用地，并对高尔夫球场项目进行严格审批。
在售项目4个，其中主城区三环内1个，三环外3个，均非纯别墅社区。
叠拼别墅总供应套数262套，已售258套，仅余4套，面积区间在193－373平米，单套总价在280－680万之间，集中销售期去化速度在30套/月，平均速度10套/月。
联排别墅总供应套数85套，均在三环外，已售70套，仅余15套，面积区间在320－400平米，单套总价在320－600万之间，主力单价在1.2－1.5万元之间，集中销售期去化速度在18－37套/月。
第四阶段：众版块齐头并进
目前成都的别墅市场已经出现了多版块齐头并进的局面，主要集中在主城区以外的各郊区县，如城南的南沿线版块、温江的光华大道版块、城北的毗河版块等等，并以各自的特点吸引不同需求的购买者。
2、目前别墅市场版块划分
总体来说，目前就整个大成都而言，可以划分为主城区别墅群和郊区别墅群。主城区别墅多集中在城西的金牛、青羊、武侯三区。而郊区别墅板块当中又可以作进一步的细分，其板块划分范围见下图：（主要分布于都江堰-青城山、光华大道、牧马山-花源镇、南沿线、城北、龙泉板块）
“一带”指南北向的城市发展地带；
本案所处的新津县正处于成都市未来发展规划的“多心”和“一带”之中，具有一定的区位优势，在相应的规划下，未来发展值得期待。
3、成都房地产市场各圈层发展态势
（1）各圈层发展不均衡
按照成都市各区县分布的特点，除去主城区的六区，我们将地域与主城区紧邻的六个区县划为第一圈层，将其他区县划为第二圈层，而本案所属的新津县属于第二圈层。
（二）新津在成都房地产市场中的定位
1、政府定位
新津人居环境优美，境内五河汇聚，江河如带，自然生态资源丰富，众多文物古迹与自然山水相得益彰，被誉为“成都后花园”，特别是围绕“成南门户，水城新津”的城市定位，正加快推进“一生之城”、“亚特兰蒂斯”等项目建设，以亲水文化为主要形态的山水休闲生态城市已具雏形。
2、成都城市发展方向
城市发展方向：“一主多心，一带三轴”
“一主”指主城区，是市域城镇体系的主体；
“多心”指规划区外的四市、四县和重点镇；
“一带”指南北向的城市发展地带；
“三轴”指由主城区沿三条放射道路（成彭高速路、成灌高速路、成温高速路）形成的串珠状发展轴。
“多心”指规划区外的四市、四县（新津、双流、蒲江、金堂）和重点镇；
1992年，锦绣花园第一个在成都推出别墅项目，它的出现结束了成都人有钱就买大公寓房子的历史。价格虽然被拉到一万多元的高位，却因为市场无同类产品供应，先富起来的人们又期待住进别墅的大好环境下而迅速售罄。天府花园随之出击，也取得了较好的销售业绩。城市别墅一开始就价格不菲，满足着社会暴富群体的炫耀心态。锦绣花园等城市别墅项目的成功，让成都开发商也从此认识到别墅市场的巨大潜力。
在成都房地产市场的版图中，在主城区向外辐射的前提下，由于地域条件的影响，第一圈层市场发展的较为快速，供应和成交市场较为活跃，甚至有追赶主城区的趋势；而第二圈层距离中心城区较远，受到中心城区发展的影响较小，目前阶段市场无法与第一圈层市场相比。
（2）第一圈层已向高密发展
随着城市的不断扩容，交通的改善，中心城区与第一圈层几以形成无缝对接，在中心城区不断向高向密发展的影响下，第一圈层市场承接了中心城区大量的外迁居民，在城市规划和土地合理利用的前提下，此区域市场也呈现出向高密产品集中的态势，积极主动向中心城区靠拢。
/
中海龙湾
半岛
双拼别墅
40
28
12
360-697 五房三厅四卫四房三厅五卫 六房三厅六卫 五房三厅六卫
956-1800万/套
10套/月
客户来源分散，成都本地客户、沿海、海外归国等。
8层叠拼别墅
170
166
4
193-373 四房三厅三卫
380-680万/套
中海国际
社区
双拼别墅
约22
22
0
420-460 五房三厅五卫
双拼
2
0
2
240-270㎡（4室2厅3卫、4室3厅3卫）
中航•云岭
独栋
161
152
9
460-1300㎡（4室4厅5卫、6室4厅5卫、6室5厅6卫、6室7厅7卫）
均价12000元/㎡，总价500-3000万元/套，
均价约16000元/平米
5套/月 （2006年7月-2009年4月）
成都私营企业主50%，企业高管30%，外省客户20%
—
萨尔茨堡
独栋
23
21
2
成都房地产市场分析
一、宏观市场形势分析
（一）成都房地产市场格局及发展形势
1、整体形势综述
从全国市场分析，全国销售规模及各个主要城市的销售规模在08年持续萎缩；在销售规模调整的同时，各地房价增幅明显放缓，甚至出现下降；房地产投资及新开工量仍惯性增长，但市场销售下降，未来势必出现下降；购房需求在购房意愿及预期上都已经趋于弱化；调整将持续深入并影响到市场发展的各个层面，单独依靠市场自身的力量短期内很难走出低谷，唯有依靠强有力政策才有可能实现反周期性的复苏。09年部分城市成交量有所恢复，但受到经济基本面不稳定的影响，市场未来走势不可过早盲目乐观。
720-1050万/套
37套/月
2009年3月-2009年4月
客户来源非常分散，没有特别集中的区域。
联排别墅
约54
52
2
320-360 四房两厅五卫 四房三厅五卫
320-500万/套
华侨城
联排别墅
31
18
13
320-400
均价15000元/平米
18套/月
(2009年4月)
/
主城别墅板块市场特征简述：
第二阶段：度假别墅异军突起
2001年的郊县房交会上，青城白鹭洲引起轰动，数天的抢购热潮标志着度假别墅浪潮的到来。从此，郊县别墅与城市别墅已经淡化了“第一居所”与“第二居所”的争夺，青城山的度假别墅以“阳光、空气、青山绿水”对渴望自然、向往“5+2生活”的成都人产生了极大的冲击，一时间青城山的度假别墅接连面市，青城白鹭洲的运动休闲公园、青城高尔夫的高尔夫山庄、假日青城的百姓度假小屋一大批度假别墅产品涌现和热销，让人意识到度假别墅的蓬勃生机。
（3）第二圈层现阶段现以低密为主
第二圈层从地域角度分析，其距离中心城区有相当路程的距离。目前，中心城区向第一圈层的发展并未饱和，同时城市相关重大配套功能并未触及到第二圈层，而第二圈层市场基本上是以自给自足的方式实现消化，市场接受的主流以低密为主体，另外，此区域优异的自然景观资源，也为低密产品的高品质实现提供了条件。
257-357㎡，（4室3厅3卫、5室2厅4卫、5室3厅5卫、 6室2厅5卫、7室2厅4卫）
均价10000元/㎡，总价300-400万元/套
/
2套/月 （2008年6月-2009年4月）
客户较分散，具体不详
1期于07年4月推出， 08年1月售完，包括50套独栋别墅及少量双拼别墅1期月均去化情况：独栋别墅5套/月
但由于512地震的影响，成都市很多已经报建的项目在后来都重新进行了调整，对原规划的高层或者多层向直接调整为别墅类项目的方向努力，并有可能在明年逐步推入市场，市场上的别墅类项目有可能出现阶段性增加的趋势，但受土地取得价格和政策的制约纯独栋项目仍将是凤毛麟角。
二、成都别墅市场格局分析
1.成都别墅市场发展与演变
成都主城区的别墅一直都具有较好的销售率，国宾片区、东湖片区，特别是以浣花片区为代表的顶端别墅，因绝版的地段资源成为了城市别墅的典范区域，此区域的项目以高价引领成都别墅市场。基于对城市中心不可复制的地理资源高度认可，这类客群选择价高，但地段价值也高的项目，同时看中主城区不可比拟的交通资源、市政配套。
受土地开发资源减少、地价攀升等因素影响，市区别墅占地较小，只有利用外围的资源。多以联排、双拼和叠拼别墅为主，2007年这类物业单价一般都在 1.2万元/平方米以上。2008年，别墅、类别墅供应量将维持在200套左右，价格将呈进一步上扬之势。中海以中海国际社区逾20万平方米的别墅群落、龙湾半岛近6万平方米的绝版半岛别墅体量，成为了2008年最大的别墅高端产品供应者。“中海别墅年”，表明了这一鲜明的产品特征，同时由于地震的原因，部分项目更改了整体方案，如置信丽都花园城，由于地段的特点，项目销售也出现了逆市飘红的销售业绩。
2、市场定位
新津做为成都第二圈层的区县，从区域位置的角度分析，无法与第一圈层的温江、双流相比，无法有效吸引大量中心城区的购买者，使得其关注度不高，加上本地有限的购买力，这也直接导致了新津房地产中低级市场整体低迷和不景气，但新津所拥有的独特的山水自然资源却是其他区县无法比拟的，同时也为中高级甚至顶级产品的开发创造了先决条件，再加上在规划、配套、区域打造等方面的后发优势，新津房产市场后市可期。
故而，主城区别墅的客群的经济实力、社会背景等指标是成都所有别墅业主中最为强势的。
2）、牧马山-花源镇版块—以高尔夫配套为主打概念的高端别墅区域
项目名称
现阶段在售物业分析
客群情况
备注
物业类型
户数
已售套数
剩余套数
面积区间
销售价格
地上建筑面积价格
销售速度
置信•牧山丽景 （1期爱提亚小镇）
独栋
97
94
3
200-300㎡（5室2厅3卫、5室2厅4卫、5室4厅4卫）
3、各别墅版块特征简述
1）、主城区版块——高层电梯公寓丛林中寥若晨星的类别墅产品
项目名称
现阶段在售物业分析
客群情况
物业类型
户数
已售套数
剩余
套数
面积区间
（平米）
销售价格
（元/平米）
销售速度（套/月）
置信丽都
花园城
叠拼别墅
92
92
0
210-280 四房两厅三卫
278-478万/套
30套/月
2008年底-2009年3月
从市场层面来看，随着国家相关政策的出台，受益的只有原先已经获批并上市交易或正将上市的别墅项目。而新的竞争者则将被挡在门外。加上成都正致力打造的休闲概念，由此造成成都纯别墅项目在今后或将进入奇货可居的状态，其别墅市场价格在今后也将随着政策的逐步推行而加入上涨行列。
随着国家相关政策的出台，成都周边县市原先地段不被看好的别墅，随着城市空间的变大，将对这些县市的别墅市场带来比较好的繁荣。国土资源部对别墅概念做更为清晰的界定将使得以往各个城市的开发商擅打的“擦边球”概念报批别墅项目的行为得到有效控制。短期衡量，政府对高档别墅的禁令将为开发商提高别墅价格制造出更合理的借口。
双拼别墅总供应套数62套，已售50套，仅余12套，面积区间在360－700平米，单套总价在720－1800万之间，主力单价在三环内接近3万元/平米，三环外1.7－2.3万/平米。
主城区别墅产品总体反映出供应量小，单总价高，去化速度较快的特点。
主城区别墅的客群主要看重项目的稀缺性，其经济实力、社会背景等指标是成都所有别墅业主中最为强势的。
第三阶段：牧马山一枝独秀
从2004年起，在城南的牧马山，自然台地，加上高尔夫球场，原始森林，加上与城市中心区的近距离和牧马山组团规划项目容积率小于1的要求，开发商推出的项目不约而同是独幢别墅。传统的富人区域特征明显，产品也位于成都别墅开发的高端，其消费目标直指成都的“金字塔尖的人群”。随着众多知名开发商和大盘的强势进入，该区域已经形成了一个高档生态纯别墅区。
从成都市场分析，2009年是房地产新十年的起点，成都房地产市场已经过十年的洗礼，特别是近三年，市场处于高度的动荡期。09年成都房地产市场具有高度不确定性，近期市场表现虽有回暖迹象，但受到经济基本面、政策面、供需市场面等的影响，持续时间还有待观察。
从别墅市场分析，相较与其他发达城市，成都的别墅市场起步较晚，但发展势头迅猛，受到城市特性、价格因素以及购买人群特点等方面因素的影响，别墅市场一直呈现旺销的局面。在成都市场中，别墅物业更多是以身份标定的角色出现。
均价10000元/㎡，总价200-300多万元/套,
均价约12000元/平米
开盘当月（08年1月）销售30多套；
08年2-4月：约5套/月
08年5-12月：约2套/月
09年1-3月：约10套/月
以成都本地人为主（其中，有部分置信老业主）；其次为在沿海、上海、北京等地工作的四川人
2期预计于09年10月推出，全为独栋别墅产品，共100多套
（三）别墅Biblioteka Baidu关政策解读
2007年4月下旬，《2007年全国土地利用计划》出台。这是继2003年叫停别墅用地之后，国土资源部再度明确禁止别墅类、高尔夫球场等项目用地。
08年3月28日，国土资源部强调，08年要从严控制新增建设用地，严格审查新开工项目建设用地，坚决停止供应别墅类房地产开发项目用地。
2007年初，成都市政府出台政策，三环内禁批别墅用地，并对高尔夫球场项目进行严格审批。
在售项目4个，其中主城区三环内1个，三环外3个，均非纯别墅社区。
叠拼别墅总供应套数262套，已售258套，仅余4套，面积区间在193－373平米，单套总价在280－680万之间，集中销售期去化速度在30套/月，平均速度10套/月。
联排别墅总供应套数85套，均在三环外，已售70套，仅余15套，面积区间在320－400平米，单套总价在320－600万之间，主力单价在1.2－1.5万元之间，集中销售期去化速度在18－37套/月。
第四阶段：众版块齐头并进
目前成都的别墅市场已经出现了多版块齐头并进的局面，主要集中在主城区以外的各郊区县，如城南的南沿线版块、温江的光华大道版块、城北的毗河版块等等，并以各自的特点吸引不同需求的购买者。
2、目前别墅市场版块划分
总体来说，目前就整个大成都而言，可以划分为主城区别墅群和郊区别墅群。主城区别墅多集中在城西的金牛、青羊、武侯三区。而郊区别墅板块当中又可以作进一步的细分，其板块划分范围见下图：（主要分布于都江堰-青城山、光华大道、牧马山-花源镇、南沿线、城北、龙泉板块）
“一带”指南北向的城市发展地带；
本案所处的新津县正处于成都市未来发展规划的“多心”和“一带”之中，具有一定的区位优势，在相应的规划下，未来发展值得期待。
3、成都房地产市场各圈层发展态势
（1）各圈层发展不均衡
按照成都市各区县分布的特点，除去主城区的六区，我们将地域与主城区紧邻的六个区县划为第一圈层，将其他区县划为第二圈层，而本案所属的新津县属于第二圈层。
（二）新津在成都房地产市场中的定位
1、政府定位
新津人居环境优美，境内五河汇聚，江河如带，自然生态资源丰富，众多文物古迹与自然山水相得益彰，被誉为“成都后花园”，特别是围绕“成南门户，水城新津”的城市定位，正加快推进“一生之城”、“亚特兰蒂斯”等项目建设，以亲水文化为主要形态的山水休闲生态城市已具雏形。
2、成都城市发展方向
城市发展方向：“一主多心，一带三轴”
“一主”指主城区，是市域城镇体系的主体；
“多心”指规划区外的四市、四县和重点镇；
“一带”指南北向的城市发展地带；
“三轴”指由主城区沿三条放射道路（成彭高速路、成灌高速路、成温高速路）形成的串珠状发展轴。
“多心”指规划区外的四市、四县（新津、双流、蒲江、金堂）和重点镇；