2014合富辉煌珠实珠江鹅潭湾策划报告
广州星河湾半岛营销策划全案
组织星河湾半岛的高端客源
提升星河湾半岛产品之外的泛配套 最大化星河湾半岛无形资产
短期价值
制造话题，轰动市场，影响圈层
POINT2
营销如何制造持续沸点
解决三大问题
Point1：影响力
全面提升星河湾品牌影响力，打造核心差异性
Point2：传播力
有效提升项目知名度，渗透高端圈层传播
形象设计 贵族礼仪培训
酒类协会
豪华旅游定制 高尔夫球协会
成衣/鞋饰高级定制
『私爱文化汇』
艺术品鉴赏拍卖 ·定期私藏欣赏 ·琴棋书画协会 ·戏剧堂会 ·读书会
茶道协会 花道协会 歌剧
粤剧HOW C昆U剧LTURALIZE 如何文话化剧地生活
读书会
文化潮流信息
顶级厨艺协会
画廊
古典乐器
私藏品鉴会
琴棋书画协会
✓ 会籍终身制，不可转让；
✓ 会员数目恒定，体现这一圈层的尊崇地位， 有较强的不可复制性；
汇景新城亚太俱乐部
✓ 会员制：会员交纳8万元会籍费用，每 年1.2万元年费，年费可作年度消费使 用；
✓ 服务涵盖：商务及会议、餐饮、休闲娱 乐中心（会员免费，水疗除外）及儿童 俱乐部四大板块；
✓ 业主以外的人士均可缴费入会，分个人、 公司、家庭及外籍人士会籍；
中国富豪私人社交平台
星河汇
✓ 会员股份制私人俱乐部，会员缴纳50万会籍 费用，每年10万基本消费金，会员可享有俱 乐部经营分红收益；
✓ 会员服务涵盖方面广： • 星河基金会 • 企业商学院 • 顶级消费汇 • 私爱文汇 • 全能超级管家……； ✓ 会员经过严格的资格审核，以项目业主和社
会金字塔尖端的人群为主，纯粹的人群圈子， 并为会员打造顶级的生活和社交平台；
广州珠江商业项目策划案
A-2 Compete 竞争对手
美居中心详析
存在的问题： 1 定位偏高，导致目标市场容量有限，其面向“金领阶层”
以上的商品的档次与价位，非白领阶层所能承受。 2 在主业业绩不突出的前提下，配套设施闲置。 3 周边大型建设项目的开工，使之陷入“工地”之中，苦心
□ 态度2 我认为名牌的商品品质好 □ 态度4 买东西时,我要货比三家 □ 态度6 我非常注意商店的气氛
项目策划流程
市场解析
4C分析 •Category 行业发展 •Compete 竞争对手 •Company自身实力 •Consumer 消费者
策略发展
STP目标定位 •目标消费群定位 •项目市场定位 •品牌传播定位
• 居民生活水平的提升,越来越重视家居生活质量，由此 衍生大量的置业装修;
A-1 category品类发展
发展前景
• 专家预计，随着国家房产行业发展政策的进一步落实， 预计今年广州家具消费量还将上升１３％以上。
• 家具市场将进入“设计时代”，家具消费档次将有大 的提升，而服务质量的高低也将是今后家具市场的竞 争重点。
定位的竞争差异性；
竞争对手
美居中心
我们的特色
面向白领 经济实用
天河城
商品更全 服务更专业
广客隆
更大更全 更完善 环境更优
B-3 品牌传播定位
结合项目市场定位与目标消费群定位，我们提出以下品 牌传播定位：
一个全家人都满意的 购物休闲好去处
B-3 品牌传播定位
品牌传播定位的支持点： • 以消费者视点出发，不概念化；
合富辉煌岳阳中航南湖的项目发展的的策划的报告2
东部排列为高层产品
案例二：沙河堤亚纳湾
岳阳南湖项目发展策划报告
产品竞争策略
地段
内外部自 然资源
品牌树立
纯粹性
园林表现力：★ ★ ★
园林表现 力
外立面表 现力
户型结构
产品附加 值
物业服务 内部配套
外立面表现力： ★ ★ ★
案例二：沙河堤亚纳湾
岳阳南湖项目发展策划报告
产品竞争策略
地段
内外部自 然资源
金科东方大院销售总结
岳阳南湖项目发展策划报告
金科东方大院通过“价值全面标杆化”策略，实现了快销与高价的双丰收
物业类型
供应量
建筑面积
联排别墅 独立别墅
一期220套 5套
169-243平
产权 400多平
电梯洋房
408套（2019 年）
114—179平
使用面积 434-545平 1000多平
逾1：1
均价 10000-12000元/平米 20000-25000元/平米
项目战略发展方向选择
岳阳南湖项目发展策划报告
通过SWOT分析及市场调研明确本案发展战略：
战略地位分类
战略地位所具 备的特征
本案条件及市 场特征
领导者
挑战者
追随者
补缺者
一线品牌 项目具有无可复制的 资源
产品创新
垄断价格标杆，引领 市场潮流
具有持续作战能力市场 新进者
具备强劲的企业实力 改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值
绿化率50%。
外立面表现力： ★ ★ ★★★
东方大院国宅建筑分顶、中、底共三段，通过退、 错、院、露、门、雕、墙等手法将三部分有机地融 合为一体。 顶段是国宅的形与魄的所在：以中国建筑的斜顶为 建筑远观主剪影，辅以双坡、半坡黛瓦屋顶，形成 错落有致的建筑天际轮廓线。以不对称的手法削减 了建筑的繁沉与累赘，增添动感与时尚。 中段为空间联系阶段：以白色粉墙为主，配以小面 积明亮的灰砖及窗框，与墙面形成鲜明的对比。 底段为亲近的和谐段：在尺度上更讲究，层次更丰 富，细节亮点更细腻鲜明，每栋具有前庭后院、下 沉私家会所、挑空花池等设计。
滨江明珠苑策划建议书
滨江明珠苑策划建议书(总74页)--本页仅作为文档封面，使用时请直接删除即可----内页可以根据需求调整合适字体及大小--广州「滨江明珠苑」策划建议书广东亿汇物业顾问有限公司谨呈二OO五年三月二十二日目录一．市场分析................................................................................................. 错误!未定义书签。
1．1地段概况.................................................................................................... 错误!未定义书签。
1．2市政规划.................................................................................................... 错误!未定义书签。
1．3土地供应.................................................................................................... 错误!未定义书签。
1．4市场概况.................................................................................................... 错误!未定义书签。
1．5典型项目调查........................................................................................... 错误!未定义书签。
1．6小结............................................................................................................. 错误!未定义书签。
合富辉煌南宁海茵国际花城项目推广执行方案81DOC
合富辉煌南宁海茵国际花城项目推广执行方案81DOC推广执行方案南宁合富辉煌房地产2007年5月10日一、南宁市总体市场分析1.1南宁市都市竞争力研究随着中国－东盟自由贸易区的创建，南宁由于其专门的地理位置，由一个西南地区的边境都市被推到国际枢纽都市的前沿，与钦州、防城港、北海等重要“东盟”核心都市，组成了一个“泛南宁”大都市圈。
将凭借诸多优势，构建成一个面向东盟的区域性国际化都市。
1.1.1南宁市区域定位及都市规划（2006-2018年）⑴都市性质定位：“面向东盟的区域性国际都市”依照《南宁市都市近期建设规划（2006-2018年）》指出，南宁定位为：广西壮族自治区首府，西南地区交通枢纽，泛珠三角经济圈西部区域性中心都市，中国东盟自由贸易区的区域性国际化都市。
⑵主导进展方向：向西、向东拓展，重点向南重点进展东、南区域及东、南轴线，减轻中心城区的压力，至2018年末，中心城区人口规模将达到208万人，都市建设用地总规模约为208平方公里，人均用地为100平方米。
中长期进展方向确定为“以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南”。
⑶总体布局——“一主两副多中心”近期建设突出“一主两副多中心”的都市空间体系，采纳“一轴两带”的空间进展模式，逐步形成沿东部、南部展开的布局形状。
1.1.2南宁市近期住房建设规划（2006-2018年）（1）建设规划目标从建设节约型社会和节能型社会的角度动身，引导住房消费观念，重点进展满足居民自主性住房需求的中低价位、中小套型一般商品住房，保持房地产市场健康稳固进展。
年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下的住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到70％以上。
（2）住房建设规划差不多方针将凤岭、五象、东沟岭、相思湖、北湖、那洪、沙井等地区作为新增住房建设重点进展的地区。
规划期内，应重点对这些地区在土地供应、基础设施、公共设施和建设资金等方面给予优先安排，为都市产业和经济的进展提供居住配套。
【房地产】宝珠新村二期营销策划案前部分
第一部分市场分析第一项珠海房地产市场分析一、宏观环境分析1、2001-2020年珠海城市总体规划2003年5月，珠海市最新城市总体规划获国务院批准，《总体规划》的获批，珠海的城市定位为“珠江三角洲中心城市之一，东南沿海重要的风景旅游城市”。
这对珠海的建设和发展起到良好的指导和促进作用，同时也影响着珠海房地产市场的发展方向，珠海房地产开发区域由2002年前的城区集中式开发逐步转向分散组团式开发。
2、港珠澳大桥兴建在即港珠澳大桥已经得到国家有关部门同意，准备兴建。
该大桥的兴建，对珠海的发展有着不言而喻的影响力。
珠海未来将成为交通枢纽城市，从而带动人流、物流、资金流、信息流在珠海流通，加上珠海本身的公路网建设，势必使珠海从一个尽端性城市真正提升至区域性中心枢纽城市的战略发展地位。
3、城市西拓，工业西进近年来，珠海市委、市政府实施系列重大战略决策，“城市西拓，工业西进”，规划高新技术产业基地，创建大学园区，加强教育产业化，有选择地发展工业，规范有形要素市场等一系列制度和体制创新，珠海在经济转型期已初步具备了加快发展的基本条件。
二、房地产市场状况分析1、控制信贷源，全面提升房地产行业准入门槛2003年6月，央行出台了《关于进一步加强地产信贷业务管理的通知》。
规定从房地产开发的源头土地储备阶段就提升了行业准入门槛，诸多方面对房地产开发企业提出了更高的要求，使资质低、过往开发业绩不佳、自有资金量低、项目开发基本条件欠缺的企业在房地产开发的开始阶段就被筛选淘汰。
2、房产市场适度放开，盘活烂尾楼工程成为下一阶段政策重点至2003年6月，珠海房地产市场将适度有序放开，三年前应城中村改造停滞下来的项目相继提出申请复工，盘活烂尾楼工程将成为下一阶段珠海房地产政策的重点。
3、供应量回升，需求较旺，商品房空置情况有所好转由于三年禁令的实施，城中村改造项目产生的供应量逐步有序地释放，珠海楼盘的空置率有了大幅下降，降幅达到30%，对促进房地产市场良性循环起到了巨大的作用，呈现购销两旺的态势。
合富辉煌房地产柳州房地产策划书
合富辉煌房地产柳州房地产策划书【最新资料，WORD文档，可编辑】目录第一章市场分析....................................................一、宏观环境因素分析............................................1.1柳州经济现状及发展趋向分析..............................二、柳州房地产市场分析..........................................2.1柳州市房地产现状及趋向分析..............................2.2柳州房地产市场供求分析..................................2.3房地产市场价格分析......................................2.4房地产市场空置简析......................................2.5各区房地产市场特点及趋势................................三、项目提案的原则及思路........................................四、商用物业发展的要点分析......................................4.1商用物业的类型..........................................4.2商用物业的特征..........................................五、广州商用物业的发展轨迹......................................六、柳州市商业环境分析..........................................6.1商业布局总体分布........................................6.2主要商业物业竞争格局分析................................6.3 2001年-2002年柳州市商用物业销售市场的简析 .............6.4现阶段商用物业销售市场的总结............................6.5商用物业市场的发展趋势分析..............................6.6商用物业市场存在的现实问题..............................七、柳州商业经营及市民消费行为分析..............................7.1柳州商业经营及主要商业项目销售额分析....................7.2居民收入水平和消费结构分析..............................7.3柳州市民消费心理分析....................................7.4主要商业地段经营者分析..................................八、针对性的区域商情调查........................................8.1调查目的................................................8.2五星商圈主要街区功能分析................................⑴龙城路街区功能分析 .......................................⑵解放路街区功能分析 .......................................⑶文惠路街区功能分析 .......................................8.3五星商圈主要商场经营分析................................8.4近期同区规划的影响......................................九、客户群体分析................................................9.1目标客户群体............................................9.2目标客户群的需求分析.................................... 第二章项目分析....................................................一、地理位置....................................................二、项目规模....................................................三、项目现状....................................................四、项目的资源整合..............................................4.1与城市规划前景的整合....................................4.2与商业发展最高经营业态的整合............................4.3与商业经营功能的整合....................................4.4与步行街文化的整合......................................4.5与旅游资源的整合........................................4.6与电子商务资源的整合....................................4.7与事件营销策略的整合....................................五、项目SWOT分析...............................................5.1总表....................................................5.2项目优势分析（S）.......................................5.3项目劣势分析（W）.......................................5.4项目机会分析（O）.......................................5.5项目威胁分析（T）....................................... 第三章竞争对手分析................................................一、概述........................................................2.1区位因素（商圈因素）....................................2.2产品因素（规模因素）....................................2.3经营因素（经营定位）....................................三、主要的竞争对手分析..........................................3.1五星商业街..............................................3.2蓝色港湾................................................3.3谷埠街国际商城..........................................3.4新时代商业港............................................3.5温州商贸城..............................................3.6润和·时代广场.......................................... 第四章项目定位....................................................一、项目市场定位................................................1.1 市场定位理念 ...........................................1.2市场定位：..............................................二、项目形象定位................................................2.1形象主题定位：..........................................2.2支持点：................................................2.3 项目名称建议 ...........................................三、项目功能定位................................................3.1商场1-4层的区位划分....................................3.2商场的商品定位及功能定位................................3.3商品定位................................................3.4功能定位................................................四、商场目标客户定位............................................4.1租赁使用商场的目标群分析................................4.2商场的目标消费群分析....................................4.3商场的目标投资经营者分析................................ 第五章整体规划建议..................................................一、项目总体规划思路............................................1.1 MALL的概念.............................................1.2建立具有中国特色的MALL .................................二、建筑风格建议................................................2.1大厦建筑设计建议........................................2.2具体建议................................................三、环境设计建议................................................3.1花的海洋................................................3.2动态园林休闲区..........................................3.3音乐无限................................................3.4艺术之都................................................四、设施配套建议................................................4.1商用项目的主要配套......................................4.2规划配套设施的原则建议..................................4.3具体配套建议............................................五、商铺间隔建议................................................5.1大、小商铺间隔的对比分析................................5.2相关建议................................................5.3商铺间隔具体建议：......................................5.4商户组合建议............................................六、物业管理/商业管理建议.......................................6.1物业管理提前介入的工作..................................6.2商业管理提前介入的工作..................................七、商场其他规划建议............................................7.1人流引导................................................7.2交通组织................................................7.3物流输送................................................7.4辅助性服务设施..........................................八、住宅部分规划建议............................................8.1指导原则................................................8.2具体建议................................................ 第六章总体营销推广方案..............................................一、总体推广战略思路............................................二、营销策略....................................................2.1总体营销思路............................................2.2总体策划思路分析........................................三、主题宣传推广策略............................................3.1成立商业管理公司，同时制定招商政策......................3.2“利润分成”计划 ........................................3.3“购铺易”计划 ..........................................四、事件营销策略................................................五、销售现场的包装策略..........................................5.1销售环境的整体包装设计..................................5.2销售中心的设计和布置....................................5.3展示未来经营空间........................................六、项目定价策略................................................6.1定价考虑因素............................................6.2商场销售价格建议........................................6.3住宅部分价格建议........................................七、招商策略....................................................7.1策略一：提前介入制定招商政策............................7.2策略二：有意识选择商户..................................7.3策略三：经营商品类别与商场定为一致......................八、营销推广实施建议............................................8.1销售条件及销售时机......................................8.2分阶段销售总体战略......................................8.3销售实施计划............................................8.4销售控制计划............................................8.5销售促进计划的主要操作细则..............................8.6宣传推广策略............................................8.7媒体组合宣传重点........................................8.8销售人员培训............................................ 结语...........................................................第一章市场分析一、宏观环境因素分析1.1柳州经济现状及发展趋向分析改革开放以来，柳州市先后被国家确定为“科技兴市”、“优化资本结构”、“技术创新”和“信息化”试点城市，多次荣获“全国卫生城”、“全国环境综合整治优秀城市”以及“广西文明城市”等称号。
珠实金蝶项目策划报告
爱群荟景湾——超高层豪华综合楼
以服务和较为完整的建筑、园林包装来诠释项目品质感
从入门开始，有管家咨询预约情况、引导客户泊车，从而诠释“半岛式物管”的服务。欧洲古典艺术建筑，雕塑 小品和花园喷泉作点缀。13米首层架空层、2-6F正面外立面已经展示出来，项目将可展示的都展现出来。
非主流地段江景陆续诞生 各大区域皆诞生代表的区域江 景豪宅项目
合富辉煌有幸参与广州江景豪宅的发展的每个阶段 并一个又一个创造划时代产品
合富辉煌助力每个辉煌的江景时代
滨江东时代
滨江东，创造竖起来的二沙岛
在广州，诞生的首个全以一线江景为卖点的豪宅区域， 吸引无数追求这种稀缺资源的富人向往、成为广州至 今耳熟能详的富人聚居地。 当年的滨江东更是诞生了中信君庭 凯旋会等现今依 然受客户追捧的豪宅代表项目
说江景——自房地产开发以来，众所周知，
开设了广州豪宅的顶级标准
回顾广州江景的时代
2010年 珠江新城时代
2008年 滨江西时代
国际性顶级江景豪宅诞生 创造广州豪宅单价顶峰
沿滨江东一带江岸线延展 引领广州各阶层客户关注江景项目
2000年 滨江东时代
广州江景豪宅的始祖 最早熟知富人聚居地
2011年 全线江景时代
缔造江景新价值
【珠江鹅潭湾】项目营销总案2014.4
前言
白鹅潭，一个极具未来规划价值的岛屿 一个全新的高品质项目 珠江实业，品质钜献 我们殷切期待，项目未来所带给我们的全新的精彩
前言
每个年代，珠江实业都有一个地标项目， 实至名归的城市核心塑造者⋯⋯
某房地产项目营销策略
XX•鹅潭湾项目的营销策略许汉远 XX实业集团有限公司内容提要随着我国经济的发展，房地产市场日渐走向规范。
房地产企业之间的竞争也更加激烈。
企业为了求得生存与发展必须提高市场竞争能力，营销的重要性也变得更加明显，营销策略的科学性和可操作性，直接关系房地产公司的开发成败。
XX公司开发“XX•鹅潭湾”项目，对广州市房地产市场的现状进行了分析研究，运用SWOT 方法分析了项目面临的机会和威胁，结合对鹅潭湾项目营销环境优势与劣势的分析；针对项目目标市场的特点，结合对房地产营销发展阶段和营销模式的分析，为项目制定了具体的市场营销策略，并提出了其市场营销策略的实施及控制措施。
本文通过对“XX•鹅潭湾”项目怎样制定企业的营销策略和提升其市场竞争力,使公司的效益最大化，从而达到房地产开发商预期的目标,达到“用理论指导实践，在实践中丰富和发展理论，为房地产市场营销管理提供一套科学的、操作性强和行之有效的方法”的目的。
关键词：房地产，市场营销，策略，研究1.案例背景前几年,房地产行业突飞猛进，成为中国近年来最赚钱的行业之一，在巨大利润驱使下，许多企业在毫无房地产项目运作经验的情况下，开始涉足房地产行业进行淘金。
一时间房地产公司数量巨增，新楼盘不断涌入市场，促销手段也千奇百怪，房地产市场风起云涌,火爆异常。
但同时也出现了相当多问题，相互模仿同质化严重，缺乏自身特色，营销重形式而无内涵，不是从消费者的需求为着手点，结果楼盘卖不出去，造成近年来楼房空置率不断上升，随着国家相应的宏观调整,房地产高风险凸显。
得益于走在沿海城市改革开放前端和2000年文化古城的历史底蕴,广州作为华南地区的经济、文化中心，房地产业快速的发展，取得了显著的成绩，极大地改善了城乡面貌，改善了人们的居住条件。
房地产业在广州的地位越来越高，为拉动广州经济发展做出了重大贡献。
广州市地位的提升，加快吸引了众多看好广州发展前景的各界人士来穗购房置业,同时，广州市确定的“建设成为广东宜居城乡的首善之区”指导思想的实施，使市民收入大幅度提高，住房消费的需求也日益高涨，从而为房地产业的发展奠定了坚实的市场基础；其次《XX三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》的实施，吸引了各地的房地产商进入广州投资开发，形成了竞争促发展的良好局面；另外，城市基础设施的日益完善和环境质量的不断提高，增强了广州的吸引力，拓展了城市开发的空间。
中珠江城市圈旅游景点评选活动策划推广合作书
中珠江城市圈旅游景点评选活动策划推广合作书第一篇：中珠江城市圈旅游景点评选活动策划推广合作书珠中江城市圈旅游景点评选活动策划推广合作书一、目的与意义：随着珠三角城市规划纲要的颁布，珠中江三地一体化进程的实施，旅游休闲必将成为众多市民的首选。
整合三地最优秀的旅游资源，打好珠中江“温泉度假区”、“高尔夫乐园”和“文化旅游区”这三张牌。
现策划举办以珠海为圆心，向中山、江门辐射，最终评选出珠中江城市圈中10个“珠中江三地最值得去的地方”活动。
二、活动内容：从珠海、中山、江门这3个城市的旅游景点中，通过征集景点报名，筛选出20个景点参与最优旅游景点的评选。
协同新闻媒体对这20个景点拍摄宣传片，进行视频、文字和图片多方位报道，并在纸质和网络媒体刊登发布。
最终设置展台集中展示景点特色，最后由观众和专家评选出10个最优秀景点，举办颁奖并授予荣誉称号。
三、活动组织形式：活动时间（6月1日—6月30日）1、6月1日起，在珠海服务指南和珠海视听网等相关媒体刊载“景点介绍”，并发布评选“珠中江三地最值得去的地方”的启事，同时在珠海电视台等相关电视台播出活动预告的宣传片，活动启动。
2、参选标准：（待定，根据景点风景、特色、名气、硬件设施、代表性、重要性等）筛选后接受报名数量限定为20个，报名参评费为3000—5000元。
3、20个参选景点确定后，在群众中开始开展竞猜活动，预测哪些景点可入围最后的10家优秀景点。
给予猜中者奖励（如：景点年票、打折卡、免费食宿等）。
4、收集竞猜答案的方式：A：以网上投票及电话，邮件（为保证真实性采取实名制，每人每个景点只允许投一票）投票为主。
宣传部分（6月15日—6月25日）1、珠海电视台《新闻搜寻》栏目将推出一档全新旅游板块子节目《夺宝珠中江》对报名入围景点做宣传报道，《夺宝珠中江》节目将于每晚连续播出。
2、《夺宝珠中江》节目形式：节目设2名主持人和一名裁判。
每期节目去2个景点游玩，由栏目的2名主持人（一男一女）带领各自的队伍，分别游玩1个景点。
2019年珠江愉景湾营销推广方案
100.00% 90.00% 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00%
4.86% 带装修
1.93% 带装修套餐
93.20% 毛胚
绝大多客户要求交房为毛胚房，可见 客户比较有个性，从此部分可以看出 购房可户中的投资者比例比较低。
从客户的所去的场所看，本项目客户是高消费阶层，多去一些娱乐消费性场所为主， 与衡阳一个消费性城市比较符合．
本报告严格保密
20.00%
18.84%
18.00% 16.00%
15.68%
14.00% 12.00%
12.6162%.28%
10.00% 8.00% 6.87%
8.42% 6.95%
8.26%
32.43%
20.00%
15.00%
10.00%
5.00%
0.00% 2000-2300
2301-2500
6.25% 2501-2800 2801-3000
1.00% 3000以上
到访客户中仍然有高达６０％以上的 客户可接受价格低于２５００元／㎡， 可见该部分客户多为无效客户但是仍 然有４０％左右的客户可接受２５０ ０元以上的价格，因此应加强跟踪与 维系该部分客户，以达到成交。
fdc.21ask 中管网房地产频道
本报告严格保密
一期一批推广情况：
一期一批总户数：196 套
一期一批推广时间：6 个月
销售情况：159套 销售率：81％
fdc.21ask 中管网房地产频道
本报告严格保密
规划与建筑：
本报告严格保密
极具素雅与时尚之 美感，水与建筑的交 融
南偏东15度，中央 水景构成一个会呼吸 的小区
宁乡灰汤温泉高尔夫项目前期策划报告
前期策划报告
Part 1
项目及区域分析
Part 2 定位
Part 3 物业发展建议
一 整体定位
二 住宅定位
三 高尔夫定位
四 酒店定位
五
六
温泉度假村 商业街定位
住宅 定位
1 住宅客户定位 2 住宅定位思路 3 湖南高尔夫别墅开发分析 4 湖南度假区别墅开发分析 5 长沙别墅开发态势 6 开发依据总结 7 目前住宅价格建议
➢ 项目地块内分布着大大小小的水 池和鱼塘，拥有非常好的水系资 源，景观设计过程中可以适当保 留利用；
➢ 项目地块绿化覆盖率高，拥有较 为丰富的植被资源，建议在规划 设计中对原生植被加以保留，保 证项目原生态资源。
项目地块条件
➢ 项目基地面积3826亩左右，已经办理 土地转让手续的约1300亩左右。
➢ 居住区 1、建筑层数以低、多层为主，局部 地区可考虑高层 2、建筑密度：不大于35％ 3、容积率：不大于1.2（低层居住组 团容积率不大于1.0） 4、绿地率：大于45％（以分块面积 为标准计算）
项目地块分析
项目区域发展方向
城市向西、北拓展，新行政中心所在地成为目前开发热点区域
➢本案位于宁乡北部新城区，长常高速与宁乡大道； ➢项目所在地块周边远景规划为居民居住区，随着 城市的扩张，该区域也将成为新的开发热点区域。 ➢县城的定位，从长株潭城市群核心乃至全省“一 点一线”，长沙市域及宁乡县县域三种空间尺度全 面分析衡量。确定县城性质为“四城一心”：①集 商贸、休闲于一体的长沙市卫星城；②具有山水城 市风光的生态城市；③宁乡县的政治、经济、文化、 科技、信息中心。 ➢目前宁乡的行政规划发展向西北进行拓展，新县 政府等政府机关的搬迁带动了周边房产项目的开发； ➢老城区开发主要集中在沩水风光带，城区开发量 较少；
合富辉煌-万科珠海金域蓝湾项目策划方案
合富辉煌-万科珠海金域蓝湾项目策划方案篇一：合富辉煌一商业项目策划案三、项目功能定位3.1商场1-4层的区位划分本项目四面临街，东面临解放南路，西面临芙蓉巷，南面临曙光中路，北临五星商厦规划路，东西向街道长约75米，南北向街道长约90米，拥有较多的街铺资源。
项目暂划分为a、B、c、d四个区。
以现阶段项目周边的商业气氛来衡量：a区临项目北侧规划路和芙蓉巷，目前的商业气氛欠佳；B、d区临解放南路，已形成一定的商业氛围；c、d区临规划中的曙光路步行街，未来的商业价值不可限量。
综合以上因素，我司认为B、c、d区相对本项目而言，具备商业的地缘优势，适宜销售；而a区相对本项目而言，其商业氛围不佳，现阶段缺乏销售的商业价值，适宜招商引入大型百货公司，以激发人气带动本项目其它商铺的销售。
3.2商场的商品定位及功能定位注：各楼层规划不同的功能以及商品组合是根据消费者的需求及消费习性，还有各类型商品对租金的承受能力综合而定。
参考目前国外大型购物中心的功能规划，大都是把商场的主力消费群所喜爱的商品设置在较低楼层，以营造商场旺场的气氛，而将电器、家居类等相对较冷场的商品摆放在较高楼层，另外又把大众喜好的“美食”、“娱乐”类放在商场的最高楼层，是为了带动较高楼层的人流量。
不同楼层设置不同的主题，是希望能达到消费人流平均分布的目的。
3.3商品定位以经营中高档商品为主，提供完善的配套及特色服务，全面提升经营形象，体现项目定位优势及长远市场竞争力。
3.4功能定位⑴柳州五星全新概念的立体园林商城。
⑵全面导入园林绿化，强化旅游功能。
⑶传统骑楼商业文化的现代版，承传百年繁华。
⑷具有极强的休闲、观光、购物功能，集购、食、娱、休于一体。
四、商场目标客户定位4.1租赁使用商场的目标群分析⑴消费群：品牌形象店/连锁店/专业店/传统商户/个体工商户⑵特征：◆以经营中高档服装、鞋帽、金银玉器、生活用品、精品等传统商品为主◆中小型商户具备精品特色经营意识◆对整体区域形象及交通条件提升，加强旅游文化建设带动经贸发展非常乐观◆近年出现大批年轻创业经营商户，经营潮流前卫产品，吸引众多青少年消费群体4.2商场的目标消费群分析其实商场与明星、商品品牌一样，都必须要有自己的追捧者（即目标消费群），而商场的市场定位和功能规划的制订亦是以目标消费群的需求为基础的。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
中信西关海
合富辉煌掌控市场动向
更懂得如何抓住客户的心，拥有市场话语权！
推动金沙洲发展10年； 覆盖区域代理业务85%市场份额
本项目地块
南 海
深耕荔湾、芳村、海珠19年 代理项目超60个 积累客户资源超40万
合富辉煌有能力、有实力服务发展商
再创江景新价值！
合富认为
品牌 江景豪宅应具备四大标准
爱群荟景湾的全力塑造长堤江景人文豪宅。特别注重“人文”二字，无时无 刻都将自己与海珠石联系起来，倾力打造一个拥有百年广府历史文化沉淀的 江景豪宅。项目占地仅有5.6千方，规模小，使无法形成社区配套。
爱群荟景湾——超高层豪华综合楼
以服务和较为完整的建筑、园林包装来诠释项目品质感
从入门开始，有管家咨询预约情况、引导客户泊车，从而诠释“半岛式物管”的服务。欧洲古典艺术建筑，雕塑 小品和花园喷泉作点缀。13米首层架空层、2-6F正面外立面已经展示出来，项目将可展示的都展现出来。
荔湾区
力迅原筑
惠城花园 文星阁
东山领汇广场
东山一品 金悦东山
合富辉煌
广州超过90%市场占有率 参与每个时代的江景豪宅开发 占尽资源开发优势！
本项目地块
邦华星际 保利公园九里
盛大蓝庭
滨江1933 保利·康桥
光大花园
蓝色康苑
金雅苑
中信君庭
中海名都
富基广场
江南花园
中海锦榕湾
江南玫瑰园
星城格调
金盛大厦
塞纳森晴
2010～2011
城市豪宅地标
珠江颐德公馆成为新城市 核心豪宅象征
5
珠江实业，定义“品质人居”DNA
城市核心塑造者
6
广州江景已成为豪宅的标签， 珠江两岸又怎能缺少珠江实业的身影？
回顾 广州江景豪宅的发展历程
说江景——自城市发展以来，
广州最繁荣的地方均沿珠江龙脉而建
自古以来 珠水人脉
无论是从掌握着广州古商贸兴盛的十三行 还是从改革开放交易重地的海珠广场 广州首批豪宅诞生地滨江东 及产生广州最重要的经济用地CBD
15
全线江景时代
全线江景项目，百花齐放
2011年后，随着珠江支流各大版块的兴起（如华南版 块、城西板块等）沿珠江两岸的项目如雨后春笋般出 现，将广州带入到全线江景豪宅时代。 星河湾 中信西关海代表广州各大非传统豪宅板块掀 起了江景豪宅的风潮
16
2000年后， 沿江两岸上演流动的豪宅盛宴
靠江而居——是广州富豪的首选 沿江而居——是广州人享受舒适生活的终极追求
说江景——自房地产开发以来，众所周知，
开设了广州豪宅的顶级标准
回顾广州江景的时代
2010年 珠江新城时代
2008年 滨江西时代
国际性顶级江景豪宅诞生 创造广州豪宅单价顶峰
沿滨江东一带江岸线延展 引领广州各阶层客户关注江景项目
2000年 滨江东时代
广州江景豪宅的始祖 最早熟知富人聚居地
2011年 全线江景时代
1984-1985 酒店地标
白天鹅宾馆 广州中国大酒店 广州花园酒店
开创国内工程总承包 的先河
1985～2010
精品住宅地标
1992—2010
淘金北路小区、华侨乐 园、体育花园、好世界 公寓、天河北岸、珠江 新岸、珠江都会，等开 发了大量深受市场欢迎 和甚具代表性的房地产 项目！
建筑标志
广州世界贸易中心列入广州十大建筑之一 广州歌剧院是珠江新城七大标志建筑之一
地段
品牌 地段 景观 品质
景观
品质
那么 项目所处的城西板块是否具有
划时代的江景豪宅引领者？
爱群荟景湾——超高层豪华综合楼
基础信息
地址：越秀区沿江西路长堤大马路93号 占地：5600㎡ 容积率：15 建面：9.2万㎡ 绿化率：15% 性质：一栋商业性质，一栋住宅性质 均价：5.9万/㎡（4.8-7万/㎡，1500-2800万/套）
项目配套
2-4F为裙楼商业配套、5-6F为配套俱乐部、7F为空中园林
交通情况
沿江路可上内环，通过内环快速达到各区，另比邻爱群大厦站、海珠广场地铁站。交通是 便捷的。
周边配套
广东大酒店、广州少年儿童图书馆、4间银行、广州医学院第一附属医院、海珠大戏院、中 山医科大学、酒吧、茶餐厅等娱乐餐饮、干货市场
规模较小的广府历史文化沉淀的江景豪宅
缔造江景新价值
【珠江鹅潭湾】项目营销总案
前言
白鹅潭，一个极具未来规划价值的岛屿 一个全新的高品质项目 珠江实业，品质钜献 我们殷切期待，项目未来所带给我们的全新的精彩
前言
每个年代，珠江实业都有一个地标项目， 实至名归的城市核心塑造者⋯⋯
挖掘 品牌核心
找寻品牌烙印
1987城市地标
天河体育中心，成为广 州市城市建设成就的标志
非主流地段江景陆续诞生 各大区域皆诞生代表的区域江 景豪宅项目
合富辉煌有幸参与广州江景豪宅的发展的每个阶段 并一个又一个创造划时代产品
合富辉煌助力每个辉煌的江景时代
滨江东时代
滨江东，创造竖起来的二沙岛
在广州，诞生的首个全以一线江景为卖点的豪宅区 域，吸引无数追求这种稀缺资源的富人向往、成为广 州至今耳熟能详的富人聚居地。 当年的滨江东更是诞生了中信君庭 凯旋会等现今依 然受客户追捧的豪宅代表项目
超90%市场占有率
广物山海名门 中信金山湾
中信山语湖
佛山南海
南海万科广场 景裕豪园
华南国际金融 中心
深业江悦湾
白云区
金域蓝湾
荔港南湾
西湾阳光
中信西关海
维雅苑
万科IDEA 四季花城
龙津华府 万科柏悦湾
金色康园 金色荔苑
倾城2009
越秀区
中海金沙湾
荔尚国际
金域华府
花语水岸苑
新城市逢源
恒荔湾畔
丽和华庭
荔江美筑
海珠区 金沙花园
雅致花园
罗马家园
合富辉煌 深耕广州19年
全国年度代理金额超2600亿，同期代理项目超600个 广州年度代理金额超500亿，一手客户过100万！
天銮
侨鑫汇悦台 新鸿基峻林
星河湾 珠光御景壹号 雅居乐富春山居 星河丹堤
中海金沙湾
深业江悦湾 广物山海名门 中海金山湾 保利公园九里 大学小筑
13
滨江西时代
滨江西，开启中产江景时代
滨江主干流沿线，随着滨江东的供不应求，滨江西悄 悄地承接了其需求，更多的客户追求这种江景舒适的 生活。 促进了更多的客户对江景舒适大宅的追求光大榕岸 滨江1933等代表项目迅速打造出滨江西的江景豪宅诉 求
14
珠江新城时代
珠江新城，开启广州豪宅巅峰篇章
随着CBD的完善发展，珠江新城的一线江景豪宅毅然成 为广州最顶级国际性豪宅的标准。 凯旋新世界 汇悦台等代表广州顶级江景豪宅项目创 造的广州房地产单价总价的销售巅峰