次贷危机对于美国房地产行业

后次贷危机时代的美国房地产行业（一）

2011-08-24 14:53:24来源：i美股作者：王钦

作为近十年来在中国最火爆的行业，房地产业的一举一动无不吸引着众人的目光。这个行业诞生了福布斯中国富豪榜上一半的名单，也承载了太多人的财富、梦想、焦虑和悲欢。

如果把目光投向大洋彼岸的美国，美国的房地产行业又是怎样的一副光景？

提起这个问题，可能许多人首先想到的是房利美房地美，是至今让全球经济步履维艰的次贷危机，是仍旧处在价格低谷的美国房市。无可否认，这些现象都反映了美国房地产市场的重要一面，但房利美和房地美所代表的房地产抵押贷款行业，终究只是这冰山露出水面的一角。

在正式开始这一篇之前，必须要说明的是，中美两国的房地产行业存在巨大的差别。美国可以做为一面镜子，让我们看清自己，但镜子本身与我们自己，却是截然不同的两种。

一、金融危机与美国房地产业

如果要分析美国的房地产行业，就不能回避2008年金融危机。这场金融危机对美国的房地产行业造成了如此巨大的打击，直到今天，美国的房地产公司仍然深陷于行业衰退的泥潭中无力自拔。从财富500强的变化中可以显著的看到这种剧变。

在金融危机之前，2008年美国财富排行榜全美1000强企业中包含了12家住宅建筑商、10家不动产商，这是近年来美国房地产行业入围公司最多的一年。财富排名榜的主要依据是上一年度的销售收入数据，2008年，有8家住宅建筑商、4家不动产商入围全美财富500强。

入围财富500强的8家住宅建筑商：Centex、D.R.Horton(DR霍顿公司)、Lennar（莲娜公司）、Pulte Homes（普尔特）、KB家居、NVR、Hovnanian Enterprises（霍夫纳尼安公司）、Toll Brothers（托尔兄弟公司），都是纽交所上市公司，其中Centex已经于2009年被普尔特集团收购并停牌退市。4家不动产商中，ProLogis（普洛斯）、CB Richard Ellis Group（世邦魏理仕）和Host Hotels & Resorts（酒店控股）也是纽交所上市公司，只有Realogy不是上市公司，但Realogy是著名的21世纪不动产（纽交所代码：CTC）的母公司。2007年，销售收入最低的托尔兄弟收入总额为46.5亿美金，最高的Centex达到142.9亿美元。

到了2011年，财富美国500强排名中只有两家房地产商：Pulte Group和D. R. Horton 公司。两家公司都是住宅建筑商，2010年的销售额分别为45.69亿和44亿美元，分列美国财富500强第486位和499位，销售额比2007年下跌了超过50%。

而Real Estate行业更是全军覆没。

回顾过去的十年，从财务数据上看，美国房地产行业在2003-2006年期间发展到了顶峰，这几年可谓是美国房地产业的黄金时代。2007年以后，在金融危机的冲击下，相关行业公司收入大幅下降，其中多数在2010年的收入仅为2006年的三成左右，比如前四大住宅建筑商，2006年的收入在140-170亿美元之间，而2010年的收入仅有30-50亿美元。

金融危机间，多数住宅建筑商都连续大幅亏损，多的亏损额达到收入的五成以上，少的也超过一成。股价更是惨不忍睹，一般只剩下1/5，跌多的已不到1/10。目前市值最大的NVR（2010年8月22日为33亿美元）不到万科市值（2011年8月22日为891亿人民币，折合139亿美元）的四分之一。

举一个公司的例子，可能更直观的说明这场金融危机中美国房地产企业遭受的损失：2008年财富排行榜第483位的霍夫纳尼安公司（Hovnanian Enterprises），2006年，总收入为61.5亿美元，净利润1.4亿美元，股东权益合计为19.4亿美元；2010年，总收入下滑到13.7亿，净利润260万美元，股东权益合计为负的3.4亿。巅峰时期，霍夫纳尼安公司的股价曾经超过70美元，而目前（以2011年8月15日计）仅为1.5美元左右。

二、美国代表性房地产上市公司及其分类

在中国，人们已经很习惯于区分住宅开发商和商业地产开发商。美国也有类似的划分。在美国，房地产行业一般按照最终产品的属性分为两类。

一类是for-sale residential property，即供出售的住宅物业，这类企业叫做“Home Builder”，也就是住宅建筑商，通常以私人住宅开发、销售为主，也兼做相关的一些金融服务业务。在美国，Home Builder一般是公开上市的，全美前十大Home Builder均是上市公司，前50位的HomeBuilders中超过半数为上市公司。

根据2011年8月份的数据，全美市值前五位的住宅建筑商分别为：NVR公司（NYSE：NVR）、D.R. Horton（NYSE：DHI）、托尔兄弟公司（NYSE：TOL）、Lennar公司（NYSE：LEN）、Pulte Homes（NYSE：PHM），都在纽约证券交易所上市。

按照销售额和开发面积计算，2009年以前，传统的美国四大住宅建筑商为D.R. Horton、Centex、Pulte和Lennar，2009年Centex被Pulte收购后停牌退市，Pulte重新成为全美销售额最大的住宅建筑商。

总的来说，美国的Home Builder相对于其他行业的企业盈利能力较强，但市值偏低。市值最大的前五家住宅建筑商2011年8月15日的总市值只有大约140亿美金。尚不及居民住宅REIT行业的Equity Residential（公平住屋）一家的市值（2011年8月15日为175亿美元）。

第二类是income property，即投资性的物业，包括公寓、写字楼、商业中心、酒店、工业/物流设施和医疗设施等不同类型。这类企业叫做“Real Estate”，可以译为不动产商，主要从事房地产中介服务、投资性商用物业的融资、投资、开发和管理运营等。具体来说，又包括Property Management 、REITs、Real EstateDeveloper三类。

根据财富杂志2008年排名，RealEstate类别的前十大不动产商分别是：ProLogis （NYSE：PLD，普洛斯）、CBRichard Ellis Group（NYSE：CBG，世邦魏理仕）、Realogy （21世纪不动产的母公司）、HostHotels & Resorts（NYSE：HST）、Simon Property Group （NYSE：SPG，西蒙集团）、VornadoRealty Trust（NYSE：VNO，沃那多房产信托）、General Growth Properties（NYSE：GGP）、Jones Lang LaSalle（NYSE：JLL，仲量行）、Equity Residential（NYSE：EQR，公平住屋）、AIMCO（NYSE：AIV）。

这十家公司中，除了Realogy本身不是上市公司外，另外9家都是上市公司。

世邦魏理仕和仲量行属于Property Management，从事房地产中介服务、物业管理、咨询服务等。普洛斯、HST、西蒙、沃那多、GGP、公平住屋和AIV都是房地产投资信托基金REITs，REITs是各类投资性物业的主要持有者，这些物业包括酒店、商业写字楼、购物中心、工业和物流设施、医疗设施和居民公寓等。

另外还有一类Real Estate Developer，主要以投资性物业的开发和销售为主，类似于在中国通常所说的商业地产开发商，他们以开发为主，也持有和经营一些物业。但是在美国，这类开发商（Developer）一般都是私有公司，上市的Developer不多，其中较为有名的是圣乔公司（NYSE：JOE），目前市值约为15.6亿美元。

从市值上来说，REITs的市值都比较大，普洛斯、西蒙地产、沃那多、GGP和公平住屋的市值都在100-200亿美元之间，上述REITs中市值最小AIV市值大约为29.1亿美元，市值最大的西蒙更超过300亿美元。Property Management行业的公司市值通常居于住宅建筑商和REITs之间，世邦魏理仕和仲量联行的市值分别为54亿和29.4亿美元。