长沙项目1期营销推广策略提报
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第二部分 项目区域前景分析
1 大河西先导区发展情况 2 梅溪湖板块规划前景
前景呈现
区位前景：“岳麓山下的灵魂城市 ”
创想非凡的规划设 计： ➢占地10168亩 ➢总投资超200亿 ➢国际服务和科技 创新城市 ➢还原北宋名画上 “人与山水自然唇 齿相依”的图景。
原省委书记张春贤、长沙市市长张剑飞在梅溪湖规划沙盘前听取Stan Gale 讲解
区位分析 区位前景：兼享生态湖山和高端资源的CLD
梅溪湖
➢梅溪湖地处大河西先导区的核心区域，是整个先导区的首个土地成片开发项目。 ➢一个拥有节能住宅区、学校、高科技办公场所、世界级会议中心等设施的城市功能区。 ➢一个高速成长的兼享生态湖山和城市高端资源配套的新兴豪宅区。 ➢KPF建筑事务所等世界知名设计、建筑及工程公司参与了规划设计。
物业类型 复合型产品组合，双拼、
联排、洋房、高层，产品
过渡细腻，但后期存在较 非多湖景非湖景单位。 半湖景
➢项目技术指标： ➢总用地面积806亩； ➢容积率＜1.8； ➢建筑密度＜30%；
➢建筑限高100米 ➢低：别墅（2-3层）洋房（4+1层） ➢高：高层（25-32层）
产品类型 项目一期涵盖双拼/联排别/洋
前景呈现 区位前景：8大社区、8大山群、8个岛屿
8大社区 ➢梅溪湖主湖长3.85 公里，周边规划建设 天马区、凤凰区等8 大社区，及学校、图 书馆等配套设施。 8大山群 ➢1座分布在梅溪湖 北端，另外7座集中 在南端。 8大岛屿 ➢分为2大块，一为 文化岛，由湖的南端 一系列岛屿组成，包 含自然景观和文化活 动。一为节庆岛屿， 沿会展中心设置，主 要提供户外展厅、举 办文化活动。
高层
130
18.5% 192
26880.00
160-170
32.3% 248
47120.00
合计
100%
817
145670
开发商背景 上市公司，实力雄厚；一
线品牌，经验卓著 ➢振业集团先后被授予中国房地产百强、中国
上市公司百强，广东地产三十强、深圳房地 产十强、深圳市首届发展循环经济十佳企业 等称号。开发的星海名城、翠海花园分别荣 获国家建设部颁发的“人居经典综合奖”、 “规划环境金质奖”；振业城以A级住宅性能 认证有史以来最高分899分顺利通过建设部 3A终审，被列为“国家建筑节能示范小区”。
长沙某项目1期 营销&推广策略提报
本报告的技术思路
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分 第六部分 第七部分
项目认识和理解 项目区域前景分析 项目市场竞争分析 项目整体定位 项目产品优化建议 项目整体营销策略 项目推广策略
Content
第一部分 项目认识与理解
1 项目地理位置 2 项目经济技术指标 3 项目规划 4 项目建筑风格 5 项目产品类型 6 开发商背景
投资300多亿元启动基础设施建设
至2011年初，大河西先导区重点项目建设成就和计划
• “六纵八横”道路框架将基本成型 ； • 10个城市绿化广场开建或建成 ； • 梅溪湖保障住房今年可入住 ； • 新建或续建4所大型医院 ； • 大河西文化中心将启建 ； • 梅溪湖中加国际学校今年建成投用 。
Content
三个层级区域:
➢起步区150平方公里 ➢核心区570平方公里 ➢规划区1200平方公里， 包括岳麓区、高新区、 望城县 和宁乡县周围乡 镇。
三带：金洲配套产业带、岳麓山人文生态旅游带、湘江西岸创新创意产业带。 四区：黄金都市农业与农产品精加工区、高新技术开发区、科教文化产业区、高
星综合功能区。
wenku.baidu.com
区域发展
项目区位
本案
项目区位 位于梅溪湖畔，枫林路旁；出则繁华，入则公园
梅溪湖
五一 广场
火车站 商圈
经济指标 长沙市区超级湖景大盘，整 体容积率适中
项目规划 低密度、高绿化、水系环绕 的高尚宜居大盘
建筑风格
新古典主义建筑
新古典主义：是经过改良的古典主义风格，新古典风格从简单到繁杂、从整体到局部，精雕细琢， 镶花刻金都给人一丝不苟的印象。一方面保留了材质、色彩的大致风格，仍然可以很强烈地感受传统 的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，同时又摒弃了过于复杂的肌理和装饰，简化了线条。
深
➢深圳市振业（集团）股份有限公司是深圳
圳
市国有资产监督管理局直管的国有上市公司，
振
成立于1989年5月,1992年在深圳证券交易
业
所公开上市（简称：深振业A，证券代码
城
000006），以房地产开发经营为主营业务。
小结
置业通观点：
优势：
（1）. 长沙河西最具有国际化概念的大盘 （2）. 长沙河西最大规模水景大盘 （3）. 长沙河西城市化程度最高的大盘
前景呈现 区位前景：“东方威尼斯”的水上新城
➢梅溪湖汇聚成一个40公顷的湖泊，是未来新城区的“客厅”； ➢多元化的中央商务区围绕着梅溪湖依水而建，有轨电车和步行街将高楼区连接在一起。 ➢自湖边辐射出一系列运河，使船舶可以从市中心直达8个相邻社区中的任意一个。 ➢每个社区可以容纳大约10000居民，并包含由社区学校、购物区和其它公共设施组成的社区中心。
劣势：
（1）. 沿枫林路方向展示面尚未开发（麓谷大道尚未拉通） （2）. 雷锋西大道高压线尚未入地，影响本项目环境形象 （3）. 梅溪湖尚在围湖固堤阶段，蓄水时间不可预计。 （4）. 项目第一期启动区域，将面临展示面与售楼部缺乏的窘境。
核心问题提出：
1 如何树立河西第一超级水景大盘高端形象，如何 传达本项目的国际化概念与表达城市化的优势？
房/高层，其中高层占58.7%。
物业类型 户型通面积过（产㎡）品分比例析，本户数次报面告积 （重㎡点） ，
双拼
如33何0 实现高6.3层% 的快28速销售924。0.00
联排
230
23.5% 149
34270.00
洋房
140-180
11.5% 104
16640.00
110
7.9%
96
11520.00
2 在展示面不足的情况下，如何实现产品第一期的 顺利销售与资金回笼？
3 如何确立别墅、洋房、电梯房三类产品营销组合 策略？
Content
第二部分 项目区域前景分析
1 大河西先导区发展情况 2 梅溪湖板块规划前景
区域发展
➢2007年12月14日，国 务院批准长株潭城市群 为全国资源节约型和环 境友好型社会建设综合 配套改革试验区，长沙 市成立大河西先导区。
1 大河西先导区发展情况 2 梅溪湖板块规划前景
前景呈现
区位前景：“岳麓山下的灵魂城市 ”
创想非凡的规划设 计： ➢占地10168亩 ➢总投资超200亿 ➢国际服务和科技 创新城市 ➢还原北宋名画上 “人与山水自然唇 齿相依”的图景。
原省委书记张春贤、长沙市市长张剑飞在梅溪湖规划沙盘前听取Stan Gale 讲解
区位分析 区位前景：兼享生态湖山和高端资源的CLD
梅溪湖
➢梅溪湖地处大河西先导区的核心区域，是整个先导区的首个土地成片开发项目。 ➢一个拥有节能住宅区、学校、高科技办公场所、世界级会议中心等设施的城市功能区。 ➢一个高速成长的兼享生态湖山和城市高端资源配套的新兴豪宅区。 ➢KPF建筑事务所等世界知名设计、建筑及工程公司参与了规划设计。
物业类型 复合型产品组合，双拼、
联排、洋房、高层，产品
过渡细腻，但后期存在较 非多湖景非湖景单位。 半湖景
➢项目技术指标： ➢总用地面积806亩； ➢容积率＜1.8； ➢建筑密度＜30%；
➢建筑限高100米 ➢低：别墅（2-3层）洋房（4+1层） ➢高：高层（25-32层）
产品类型 项目一期涵盖双拼/联排别/洋
前景呈现 区位前景：8大社区、8大山群、8个岛屿
8大社区 ➢梅溪湖主湖长3.85 公里，周边规划建设 天马区、凤凰区等8 大社区，及学校、图 书馆等配套设施。 8大山群 ➢1座分布在梅溪湖 北端，另外7座集中 在南端。 8大岛屿 ➢分为2大块，一为 文化岛，由湖的南端 一系列岛屿组成，包 含自然景观和文化活 动。一为节庆岛屿， 沿会展中心设置，主 要提供户外展厅、举 办文化活动。
高层
130
18.5% 192
26880.00
160-170
32.3% 248
47120.00
合计
100%
817
145670
开发商背景 上市公司，实力雄厚；一
线品牌，经验卓著 ➢振业集团先后被授予中国房地产百强、中国
上市公司百强，广东地产三十强、深圳房地 产十强、深圳市首届发展循环经济十佳企业 等称号。开发的星海名城、翠海花园分别荣 获国家建设部颁发的“人居经典综合奖”、 “规划环境金质奖”；振业城以A级住宅性能 认证有史以来最高分899分顺利通过建设部 3A终审，被列为“国家建筑节能示范小区”。
长沙某项目1期 营销&推广策略提报
本报告的技术思路
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分 第六部分 第七部分
项目认识和理解 项目区域前景分析 项目市场竞争分析 项目整体定位 项目产品优化建议 项目整体营销策略 项目推广策略
Content
第一部分 项目认识与理解
1 项目地理位置 2 项目经济技术指标 3 项目规划 4 项目建筑风格 5 项目产品类型 6 开发商背景
投资300多亿元启动基础设施建设
至2011年初，大河西先导区重点项目建设成就和计划
• “六纵八横”道路框架将基本成型 ； • 10个城市绿化广场开建或建成 ； • 梅溪湖保障住房今年可入住 ； • 新建或续建4所大型医院 ； • 大河西文化中心将启建 ； • 梅溪湖中加国际学校今年建成投用 。
Content
三个层级区域:
➢起步区150平方公里 ➢核心区570平方公里 ➢规划区1200平方公里， 包括岳麓区、高新区、 望城县 和宁乡县周围乡 镇。
三带：金洲配套产业带、岳麓山人文生态旅游带、湘江西岸创新创意产业带。 四区：黄金都市农业与农产品精加工区、高新技术开发区、科教文化产业区、高
星综合功能区。
wenku.baidu.com
区域发展
项目区位
本案
项目区位 位于梅溪湖畔，枫林路旁；出则繁华，入则公园
梅溪湖
五一 广场
火车站 商圈
经济指标 长沙市区超级湖景大盘，整 体容积率适中
项目规划 低密度、高绿化、水系环绕 的高尚宜居大盘
建筑风格
新古典主义建筑
新古典主义：是经过改良的古典主义风格，新古典风格从简单到繁杂、从整体到局部，精雕细琢， 镶花刻金都给人一丝不苟的印象。一方面保留了材质、色彩的大致风格，仍然可以很强烈地感受传统 的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，同时又摒弃了过于复杂的肌理和装饰，简化了线条。
深
➢深圳市振业（集团）股份有限公司是深圳
圳
市国有资产监督管理局直管的国有上市公司，
振
成立于1989年5月,1992年在深圳证券交易
业
所公开上市（简称：深振业A，证券代码
城
000006），以房地产开发经营为主营业务。
小结
置业通观点：
优势：
（1）. 长沙河西最具有国际化概念的大盘 （2）. 长沙河西最大规模水景大盘 （3）. 长沙河西城市化程度最高的大盘
前景呈现 区位前景：“东方威尼斯”的水上新城
➢梅溪湖汇聚成一个40公顷的湖泊，是未来新城区的“客厅”； ➢多元化的中央商务区围绕着梅溪湖依水而建，有轨电车和步行街将高楼区连接在一起。 ➢自湖边辐射出一系列运河，使船舶可以从市中心直达8个相邻社区中的任意一个。 ➢每个社区可以容纳大约10000居民，并包含由社区学校、购物区和其它公共设施组成的社区中心。
劣势：
（1）. 沿枫林路方向展示面尚未开发（麓谷大道尚未拉通） （2）. 雷锋西大道高压线尚未入地，影响本项目环境形象 （3）. 梅溪湖尚在围湖固堤阶段，蓄水时间不可预计。 （4）. 项目第一期启动区域，将面临展示面与售楼部缺乏的窘境。
核心问题提出：
1 如何树立河西第一超级水景大盘高端形象，如何 传达本项目的国际化概念与表达城市化的优势？
房/高层，其中高层占58.7%。
物业类型 户型通面积过（产㎡）品分比例析，本户数次报面告积 （重㎡点） ，
双拼
如33何0 实现高6.3层% 的快28速销售924。0.00
联排
230
23.5% 149
34270.00
洋房
140-180
11.5% 104
16640.00
110
7.9%
96
11520.00
2 在展示面不足的情况下，如何实现产品第一期的 顺利销售与资金回笼？
3 如何确立别墅、洋房、电梯房三类产品营销组合 策略？
Content
第二部分 项目区域前景分析
1 大河西先导区发展情况 2 梅溪湖板块规划前景
区域发展
➢2007年12月14日，国 务院批准长株潭城市群 为全国资源节约型和环 境友好型社会建设综合 配套改革试验区，长沙 市成立大河西先导区。