深圳城市更新(旧改)操作流程和知识点解析

2020/11/24
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实施主体确认阶段的
条件和关键工作流程是什么
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04
获取
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土地证
获取土地证 是什么意思
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获取土地证 的流程是什么
行常态申报机构
《深圳市城市更新单元规划制定计划申报
指引》
用一系列具体规定间接定义什么是计划立项
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江湖上的理解
向有关部门申请项目立项 满足资格条件后登记备案 最后还要昭告天下（公示）
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为什么 要做计划立项
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01.便于政府规范化、制度化管控城 市更新项目 02.满足公众和利益相关者知情权， 为后续工作减少阻碍 03.向全世界宣布：
t
——按层级划分
省级
关于深入推进“三旧”改造工作实施意见（2018） 关于印发“三旧”用地报批材料清单及范本的通知（2018） 关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见（2011）
市级
关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（2016） 深圳市城市更新办法实施细则（2012） 城市更新单元规划审批操作规则（2013）
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THANKS
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深圳城市更新分类
Pat
分类
——按改造类型
1.城中村改造
2.工业项目改造
工改工 工改商 工改居 工改保
旧住宅区 （棚户区改造为主）
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区别点 1.适用具体政策不同
·例如《工业区块线管理办法》
2.补偿低价水平不同
·不同物业对应系数不同
3.项目平均盈利空间 不同 4.运作难度不同
改善 消防设施 基础设施 公共服务设施 沿街立面 环境整治 既有建筑节能改造 .................. 不改变建筑主体结 构和使用功能
功能改变
改变 部分或者全部建筑物使用功能 不改变土地使用权的权利主体和使用期限 保留建筑物的原主体结构
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拆除重建
重构： 对建筑主体、产权 权利等推倒重建
拆除重建可以获得大 量可售物业，因此目 前是城市更新主流
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关于拆迁的特别说明
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03
确认
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实施主体
什么是 实施主体确认
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这个项目可以继续推进了，投资 方们，赶紧投钱吧
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计划立项
要符合什么关键条件
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五类合法权属用地
到底是什么？
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·拆迁难度 ·审批难度 ·开发难度
5.规划标准不同
从哪里了解城市更新讯息
官方渠道
深圳政府在线 深圳市规划和国土资源委员会（市海洋局） 深圳市各区政府/更新局
民间渠道
深圳房地产信息网 （公众号）深圳市城市更新网 （公众号）合一城市更新 （公众号）西政资本
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深圳城市更新政策体系
Par
区级
深圳市宝安区城市更新暂行办法（2017） 深圳市福田区城市更新暂行办法（2016） 深圳市龙岗区城市更新暂行办法（2017）
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深圳城市更新政策体系
Par
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——按类型划分
综合类
关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施 深圳市城市更新实施办法（2016修订版）
深圳市城市更新办法实施细则
深圳市城市更新“十三五”规划
专项规定
深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定 深圳市工业楼宇转让管理办法 深圳市城市更新项目创新型产业用房配建比例暂行规定
技术标准类
深圳市城市更新单元规划编制技术规定 深圳市宗地地价测算规则 深圳市城市更新审查规定（征求意见稿）
操作指引类
深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引 城市更新单元规划审批操作规则 深圳市城市更新土地、建筑物信息核查及历史用地处置操作规程
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城市更新关键阶段划分
01 计划立项 主体
能不能改
02 专项规划 证
怎样改
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03 确认实施
谁来改
04 获取土地
谁来改
01
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计划 立项
什么 是计划立项
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Par
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官方：《深圳市城市更新办法实施细则》
<十六条>城市更新单元规划的制定实行计划管理。实
深圳城市更新流程简析
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1 深圳城市更新基本含义
谁来执行？ 由符合规定的主体
更新对象？
对符合条件的 特定城市建成区（包括旧工业区，旧商 业区，旧住宅区，城中村及旧屋村等）
怎么更新？ 进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动
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深圳城市更新分类
——按方式
分类 综合整治
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计划立项的实操流程
是什么
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计划立项结果
长什么样
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2020/11/Biblioteka Baidu4
专项 规划
什么
是专项规划
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专项规划
最终成果是什么
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专项规划实操中的
关键节点
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关于集体土地交易的
简要说明
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