西安市—航天新区房地产调研报告

西安市—航天新区房地产调研报告
西安市房地产市场——航天产业基地调研报告
一、调研范围界定
本次调研范围为：北到南塔南路南段，南至神州四路，西至北里王村，东至西柞高速的广大范围内；在行政规划上属于长安区，在建设规划上属于西安国家民用航天产业基地。

二、区域的发展历程
1、历史背景回顾
西安国家民用航天产业基地是中国航天科技集团和陕西省、西安市政府联合共建的国家级民用航天产业基地，成立于2006年7月，享有市级经济管理权限。

航天产业被列为引领西安未来发展五大主导产业之一，航天基地是西安“四区两基地一港”七大经济发展引擎之一。

2007年12月通过国家发改委批复，正式成为继上海后，中国第二个国家级民用航天产业基地，也是唯一一个以航天民用工业为主要发展目标的国家级航天产业基地。

基地位于西安市东南方，规划面积23.04平方公里，预留约35.5平方公里的远期发展规划空间，是中国最大的国家民用航天产业基地。

基地位于城市中轴线，连接环城高速、南三环、地铁2号线、西康高速，地理位置优，交通便利，区内有国家一级文物汉宣帝
杜陵。

2、航天产业基地房产市场发展的阶段
西安国家民用航天产业基地是全国最大的民用航天科技产业基地，也是陕西省大力发展以先进半导体照明和太阳能光伏产业的核心区域。

它以“航天产业立区，高新产业兴区”为发展定位，坚持“四节约一环保”发展理念，实施集群化、特色化、市场化、生态化、规模化的发展战略，走“大集团引领，大产业构建，园区化承载，规模化发展”的科学发展道路，着力发展以民用航天、太阳能光伏-大功率半导体、服务外包和创意为主的三大产业，规划建设核心区、研发区、工业区、物流区、居住区五大功能区，正在培育陕西新的经济增长极，建设以科技、人文、生态为主导的三位一体新型工业区，打造一个技工贸收入为3000亿元的高技术产业新区。

航天基地区域内处于建设阶段，目前看来边缘的居住项目居多，主要分布在与城南交接的航天大道附近，比如富力城、大华公园世家、曲江阑山，也包括此次分析的居住用地，这是因为曲江的南向扩展，正在不断地将开发项目向南推进，随着附近配套的建设，居住氛围已经慢慢形成，富力城和大华公园世家这两个大盘的入驻，为周边前期积累了大量的人气；另外一长安南路上的住宅项目居多，如航天逸居、长安相府、嘉禾苑、吉源美都、铭景城等，主要因为该区为长安的商业繁华地段，生活便利、交通便捷、居住氛围浓厚。

3、区域发展的主要推动动力
按照市政府三年完成基础设施建设的要求，基地采取“一次规划、分期建设”的模式，基地23.04平方公里的总体规划顺利纳入西安市总体规划(2008-2020)，基地控制性详细规划、景观雕塑、给排水、道路交通、电力、通信、燃气等专项规划全部编制完成；采取路网、管网同步建设的措施，形成“五横五纵”10条主干道路网，通过西安市南三环、西康高速与城市道路网连成一体。

累计已修建道路20余公里，管网铺设26公里，总投资16.2亿元。

以后两年再建38公里，修路总长86公里，基本完成区内主要道路的网络化布局。

启动影响基地开发的3条高压线改造工程，其中一条110千伏高压线落地改造工程全部完成，新建缆沟道2.1平方公里，电力设施全面达到项目建设配套需要；330千伏高压线改迁工作完成过半，为产业发展腾出土地1000多亩。

完成了新建道路景观绿化工程面积4万多平方米。

同时，完成了污水处理厂建设前期筹备工作，启动了辖区学校筹建工作，全方位创造良好的配套环境。

4、当期房地产市场的发展规划及空间特点
航天基地扩区后将打造“揽月之都低碳芯城”：建成科技创新高地，创造设施一流的产业发展平台；打造活力宜居新城，创造设施齐全、富有吸引力的生活空间；建成低碳示范基地，构建生态的城市系统。

形成“一心、双城、四轴、五区”
“一心、双城、四轴、五区”：
“一心”——指北城的区域商业商务中心，也是整个航天基地的区域中心；
“双城”——指以扩展区中部预留市政通道为分界的北城、南城；
“四轴”——指纵向的西柞高速公路、雁引路与扩展区中部横向的市政通道绿带、东长安街。

西柞高速公路作为扩展区的纵向联系轴；雁引路为经济发展轴，联系南北双城；纬八路是整个扩展区的横向联系主轴，东长安街作为横向联系次轴。

“五区”——北城的航天产业发展区、休闲疗养区、生态居住区；南城的生物工业区、现代物流区；产业沿高速路布置，利用一期已有产业基础，
区域内项目销售情况
区域项目名
称开发
商
建筑
类型
户型面
积
均价主力
户型
航天新区曲江千
林郡
英泰置业
高层、小高85—183㎡8500 三室
曲江观
山悦
地电房地产
高层、小高、160—245㎡11000 三室、四室
富力城保德信房地
产
高层、小高73—356㎡7500 两室―四室大华公
园世家
大华地产
高层、小高、
多层、别墅
90—350㎡6500 两室、三室
西安航
天城
航天时代置
业
高层53—197㎡5000 一室—四室
从图表可以看出；“航天新区”范围内的产品高层略多，总体上以两室及以上户型为主，户型面积曲江比较大，均价在7000元/平米左右。

该地区的房价相对较低，相对应的居住环境也一般。

3、“航天新区”房产市场总结：
综上；经过多年的发展，“航天新区”的房产市场还处在初级阶段，周边配套设施还很匮乏，交通十分不便利，大部分项目都分布在靠近航天大道附近，不过西安政府正在大力发展该地区的航天事业，未来发展趋势还是比较有潜力的，随着周边配套和交通的随之完善，居住环境将日趋完善。

四、“航天新区”的配套设施
学校：西安交通大学，西安交大航天学院，航天交大附中、附小；
银行：西安银行、工商银行、建设银行、中国银行、商业银行等；
商场：郊区购物特色商场；
医院：西安人民医院；
休闲配套：2处体育公园、6处综合性公园、5处遗址公园、13处组团游园，星河运动公园和星河中央公园；
星河运动公园
曲江池遗址公园
公交线路：500、242、217、525、918等。

五、“航天新区”项目简介：
曲江千林郡
外立面区位
项目简介：
曲江千林郡位于皇脉中轴的雁塔南路上，南三环以南，东、西、北三面为曲江文化娱乐产业区，南为国家民用航天产业基地，四周公园环绕，交通便捷。

曲江千林郡占地200余亩，建筑面积50万平方米，由板式高层、小高层组成，共计4000户，定位为国际化高端住宅社区，社区内原创坡地公园景观，选取银杏、紫荆等上百种名贵生态树种，打造立体式景观。

曲江千林郡社区内建设5000平米星级臻钻会所，配有恒温泳池，宽荧幕放映大厅，儿童活动区、音美教室、超市、书吧、雪茄吧、健身房、台球室、瑜
伽室等十多种健康娱乐设施。

项目数据：
开发商代理商容积率绿化率陕西英泰置业创典全程 3.5 40%
占地面积（亩）总建面（万平方米）户型面积（平米）均价（元/平米）200 50 128-183 8000 车位配比交房标准优惠政策
1:1 毛坯特价房
楼层状况：
高层、小高层，层高18-33层；主力户型85-135㎡。

主推户型设计案例：
三室131㎡三室141㎡
点评：板式高层，小高层，绿化率好；内部配套较好，健康娱乐实施好，投资潜力大。

位于皇脉中轴的雁塔南路上，四周公园，立体式景观板式高层、小高层，配套少，还有待发展。

曲江观山悦
外立面区位
项目简介：
曲江观山悦位于曲江皇脉中轴之上，尽享大唐不夜城、大雁塔、曲江南北湖等配套；项目处于曲江新区一期、二期、与航天产业基地三大核心板块交汇中心区域，南邻航天大道，北近三环，交通发达，近享高新CBD、小寨繁华商圈带来的商务、商业价值；北临曲江二期规划投资10个亿的人工水域雁梦湖及围绕雁梦湖修建的湿地公园，是曲江片区内继芙蓉湖、南湖之后的罕有的水生生态资源。

曲江观山悦萃取Art—Deco建筑风格的精髓品质，兼具尊崇与时尚美感，简洁、高雅、品质非凡的建筑立面，竖向的立面线条划分，给人挺拔、高贵的视觉感受，细部设计细腻丰富，建筑整体形象高贵典雅，凸显尊贵品质，充分利用项目自然坡地高差因势利导，完美展现Art—Deco建筑表现城市天际线的韵律感，不仅界定了项目的高贵的气质，更与其创新、超越的精神内蕴不谋而合。

项目数据：
开发商代理商容积率绿化率
陕西地方地电房地产
世联地产 3.1 40% 有限公司
占地面积（亩）总建面（万平方米）户型面积（平米）均价（元/平米）
350 65 170-230 11000 车位配比交房标准优惠政策
1:1 精装按揭98折，全款95折
楼层状况：
22栋高层住宅楼及临街商业建筑，目前在售的三期共2栋小高层，7栋高层以及联排别墅；主力户型：160-180平米高层三居、四居，245平米小高层，245、345平米联排别墅。

主推户型设计案例：
四室170㎡四室235㎡
点评：地理位置优越，周边商业、生活配套将会逐步完善，地铁沿线，价位高，临近曲江。

周边缺少商圈。

富力城
外立面区位
项目简介：
富力城位于城南区雁塔南路南端向东800米航天大道上，位于曲江新区二次开发板块，北瞰曲江南湖、大唐不夜城，比邻西安国家民用航天产业基地。

富力城占地673亩，建筑面积113万平米，整体规划以大型水景为中心，采用大围合方式在小区中心形成核心水景空间，中心水景区及水岸周边布置大户型水景洋房，底层设计一些延伸至水面的空间与环境交融。

项目分南区与北区，共四期开发。

一期包括A区、B区、北区商业街、会所、幼儿园（新加坡蒙氏教育第一品牌-品格蒙特梭利幼儿园）、小学，二期包括C区、D区、度假酒店（一期规划范围内，二期开发），三期包括E区、F区、南区商业街，四期包括G区、H区。

项目由纯板式高层、小高层组成，共计6500户。

项目数据：
楼层状况：
共72栋高层、小高层，主力户型73-300平方米。

主推户型设计案例：
二室88㎡四室164㎡
点评：精装修，纯板式高层、纯板式小高层。

住宅的户型布局采用“突出中心，辐射周边”的方式，社区配套设施完善。

富力城项目整体规划以大型水景为中心，采用大围合的方式在小区中心形成超大核心水景空间，周边由小围合的住宅院落灵活自由、疏密有致的围绕。

周围配套太少，公交线路也少，缺少人气。

大华曲江公园世家
外立面区位
项目简介：
大华曲江公园世家位于曲江新区东南部，西临雁塔南路，南接航天大道，东眺万亩杜陵国家遗址公园。

项目区域规划为曲江国际文化创意区，全面享受曲江大配套资源及西安国家民用航天产业基地的发展前景，将成为一个新的城市中心发展区域。

大华曲江公园世家项目
海拔高度530米，总占地面积约1000亩，建筑面积约102万平米，规划有80亩私家坡地公园以及10万平米社区商业配套，涵括幼儿园、小学、中学、会所、商业街等。

大华曲江公园世家壹街区位于东南角，联排、洋房、独栋、小高层四类产品，已经交房入住，全部实景绽放。

贰街区与80亩的大华曲江壹号公园零距离对视，规划有【林墅】236-293㎡联排HOUSE、【林语】155-275㎡花园洋房、【林里】62—160㎡景观小高层三类产品。

叁街区【朗庭】位于整个社区核心区域，共49栋楼，以联排别墅、花园洋房、景观高层三大类产品为主，面积96—438平米之间。

容积率2，绿地率35%，总户数1500多户，停车位约1500个。

街区配套中心商业街，含游泳池、健身会所及各形态商业店铺，全面满足社区生活需求。

【朗庭】是以别墅气质为主导的居住区，三大类产品是在壹、贰街区基础上的创新和提升。

项目数据：
楼层状况：
共27栋高层、小高层、低层、多层，主力户型80-140平米。

主推户型设计案例：
三室115㎡二室100㎡
点评：目前在售主要为小高层项目，社区体量大，规划好，生活配套和绿化都较好。

社区内配套幼儿园、小学、中学、社区商业街，利用落差营造坡地景观，展现南高北低的坡地风情。

交通不便，公交车少。

西安航天城
外立面区位
项目简介：
西安·航天城总规划用地945亩，汇集特色主题公园、集中式主题商业、高科技生态居住为一体，从航天主题出发，打造航天特色文化，在集群化、特色化、市场化、生态化等方面树立航天品牌，为航天产业基地的可持续性发展提供有效服务与补充，将航天科技应用在建筑中，将航天主题精神贯注在建设
中，提升航天产业基地的品质形象，树立航天产业基地的宜居标杆。

项目数据：
楼层状况：
主要以高层为主，多小面积户型，一期共12栋。

主力户型53-140平米。

主推户型设计案例：
两室三室四室点评：目前处于内部销售阶段，未对外开放，内部价位较低。

小区内一座224亩公园，在周边楼盘里相对少见，绿化好，配套幼儿园、小学、中学，商业街等。

但是交通十分不便，公交车少。

综上；区域内的项目以中小型项目为主，在户型的设计风格上以三室居多，小户型为主，大型户型为辅，各项目都打低价策略，销售情况良好。

六、调研总结
纵观该区域的房地产市场发展，投资方面来讲，增势强劲。

2008年富力城及曲江澜山两个在建的房地产项目完成投资8.8亿元，占全年固定资产总投资的49%。

全年施工房屋面积514154平方米，商品房销售面积71587平方米。

2009年西安航天基地经济继续保持快速增长的发展态势，提前一个月完成了全年度经济指标，据了解截至11月30日，西安航天基地建项目29个，完成固定资产投资24亿元，同比增长51％等。

该区域正在快速的成长为一个新的投资热区。

从另一方面讲，09年以来曲江范围内房地产开发面积不断扩大，生活配套逐渐完善，宜居指数不断攀升推动了该区域人口不断增加。

目前曲江已成为城南区最大的房源市场，良好的环境也使得城南区成交均价居高不下。

曲江东扩
南进的区域规划出台，伴随之的必是大幅度的战略及发展部署，配套设施建设不断完善，这一地区再次成为众多开发商关注的焦点，也让更多的购房者看到了未来的发展潜力和升值空间。

曲江的扩展带来的南向人口“扎堆”，给航天基地版块的居住氛围起到了很好的辐射推动作用。

未来趋势方面，西安房地产市场整体发展态势稳定且见涨，结合长安区在全市中的经济地位和房地产市场背景，以及与曲江接壤的特殊地理位置，尽管项目从地段和未来的发展来看，有利因素比较多，但是该地区相对于西安市的整体发展水平，从区域环境、商业配套、公共服务、教育资源等方面来看较为落后，周边配套的建设发展仍然成为投资置业该区域的一大制约因素，在星河运动公园和中央公园建立后，将成为该地区的亮点配套，可以在一定程度上完善该地区的配套，加强了居住环境。

综上所述，该地区的发展前景良好，未来有很大的升值空间。