西安市—航天新区房地产调研报告

西安市—航天新区房地产调研报告

西安市房地产市场——航天产业基地调研报告

一、调研范围界定

本次调研范围为：北到南塔南路南段，南至神州四路，西至北里王村，东至西柞高速的广大范围内；在行政规划上属于长安区，在建设规划上属于西安国家民用航天产业基地。

二、区域的发展历程

1、历史背景回顾

西安国家民用航天产业基地是中国航天科技集团和陕西省、西安市政府联合共建的国家级民用航天产业基地，成立于2006年7月，享有市级经济管理权限。航天产业被列为引领西安未来发展五大主导产业之一，航天基地是西安“四区两基地一港”七大经济发展引擎之一。2007年12月通过国家发改委批复，正式成为继上海后，中国第二个国家级民用航天产业基地，也是唯一一个以航天民用工业为主要发展目标的国家级航天产业基地。基地位于西安市东南方，规划面积23.04平方公里，预留约35.5平方公里的远期发展规划空间，是中国最大的国家民用航天产业基地。基地位于城市中轴线，连接环城高速、南三环、地铁2号线、西康高速，地理位置优，交通便利，区内有国家一级文物汉宣帝

杜陵。

2、航天产业基地房产市场发展的阶段

西安国家民用航天产业基地是全国最大的民用航天科技产业基地，也是陕西省大力发展以先进半导体照明和太阳能光伏产业的核心区域。它以“航天产业立区，高新产业兴区”为发展定位，坚持“四节约一环保”发展理念，实施集群化、特色化、市场化、生态化、规模化的发展战略，走“大集团引领，大产业构建，园区化承载，规模化发展”的科学发展道路，着力发展以民用航天、太阳能光伏-大功率半导体、服务外包和创意为主的三大产业，规划建设核心区、研发区、工业区、物流区、居住区五大功能区，正在培育陕西新的经济增长极，建设以科技、人文、生态为主导的三位一体新型工业区，打造一个技工贸收入为3000亿元的高技术产业新区。

航天基地区域内处于建设阶段，目前看来边缘的居住项目居多，主要分布在与城南交接的航天大道附近，比如富力城、大华公园世家、曲江阑山，也包括此次分析的居住用地，这是因为曲江的南向扩展，正在不断地将开发项目向南推进，随着附近配套的建设，居住氛围已经慢慢形成，富力城和大华公园世家这两个大盘的入驻，为周边前期积累了大量的人气；另外一长安南路上的住宅项目居多，如航天逸居、长安相府、嘉禾苑、吉源美都、铭景城等，主要因为该区为长安的商业繁华地段，生活便利、交通便捷、居住氛围浓厚。

3、区域发展的主要推动动力

按照市政府三年完成基础设施建设的要求，基地采取“一次规划、分期建设”的模式，基地23.04平方公里的总体规划顺利纳入西安市总体规划(2008-2020)，基地控制性详细规划、景观雕塑、给排水、道路交通、电力、通信、燃气等专项规划全部编制完成；采取路网、管网同步建设的措施，形成“五横五纵”10条主干道路网，通过西安市南三环、西康高速与城市道路网连成一体。累计已修建道路20余公里，管网铺设26公里，总投资16.2亿元。以后两年再建38公里，修路总长86公里，基本完成区内主要道路的网络化布局。

启动影响基地开发的3条高压线改造工程，其中一条110千伏高压线落地改造工程全部完成，新建缆沟道2.1平方公里，电力设施全面达到项目建设配套需要；330千伏高压线改迁工作完成过半，为产业发展腾出土地1000多亩。

完成了新建道路景观绿化工程面积4万多平方米。同时，完成了污水处理厂建设前期筹备工作，启动了辖区学校筹建工作，全方位创造良好的配套环境。

4、当期房地产市场的发展规划及空间特点

航天基地扩区后将打造“揽月之都低碳芯城”：建成科技创新高地，创造设施一流的产业发展平台；打造活力宜居新城，创造设施齐全、富有吸引力的生活空间；建成低碳示范基地，构建生态的城市系统。形成“一心、双城、四轴、五区”

“一心、双城、四轴、五区”：

“一心”——指北城的区域商业商务中心，也是整个航天基地的区域中心；

“双城”——指以扩展区中部预留市政通道为分界的北城、南城；

“四轴”——指纵向的西柞高速公路、雁引路与扩展区中部横向的市政通道绿带、东长安街。西柞高速公路作为扩展区的纵向联系轴；雁引路为经济发展轴，联系南北双城；纬八路是整个扩展区的横向联系主轴，东长安街作为横向联系次轴。

“五区”——北城的航天产业发展区、休闲疗养区、生态居住区；南城的生物工业区、现代物流区；产业沿高速路布置，利用一期已有产业基础，

区域内项目销售情况

区域项目名

称开发

商

建筑

类型

户型面

积

均价主力

户型

航天新区曲江千

林郡

英泰置业

高层、小高85—183㎡8500 三室

曲江观

山悦

地电房地产

高层、小高、160—245㎡11000 三室、四室

富力城保德信房地

产

高层、小高73—356㎡7500 两室―四室大华公

园世家

大华地产

高层、小高、

多层、别墅

90—350㎡6500 两室、三室

西安航

天城

航天时代置

业

高层53—197㎡5000 一室—四室

从图表可以看出；“航天新区”范围内的产品高层略多，总体上以两室及以上户型为主，户型面积曲江比较大，均价在7000元/平米左右。该地区的房价相对较低，相对应的居住环境也一般。

3、“航天新区”房产市场总结：

综上；经过多年的发展，“航天新区”的房产市场还处在初级阶段，周边配套设施还很匮乏，交通十分不便利，大部分项目都分布在靠近航天大道附近，不过西安政府正在大力发展该地区的航天事业，未来发展趋势还是比较有潜力的，随着周边配套和交通的随之完善，居住环境将日趋完善。

四、“航天新区”的配套设施

学校：西安交通大学，西安交大航天学院，航天交大附中、附小；

银行：西安银行、工商银行、建设银行、中国银行、商业银行等；

商场：郊区购物特色商场；

医院：西安人民医院；

休闲配套：2处体育公园、6处综合性公园、5处遗址公园、13处组团游园，星河运动公园和星河中央公园；

星河运动公园