房地产类风控分析

2.4.3 划分优质客户的标准

一、产品毛利率 25%以上

二、公司的利润率 15%以上

三、公司连续 3 年收入保持 15%以上的增长

四、公司的控制人具有很好的个人信用记录

五、企业与银行合作良好，无不良记录，银行信用等级较高

六、公司主营业务突出，市场占有率较高，该公司处于产业的上升阶段

七、关联方较少，核心竞争力明显

对于这样的客户，由于抵押物等担保措施不足，我们可以适当放宽担保条件要求。1、交易对手排名评分：

注：交易对手为2013年房地产开发企业200强，/zt/top500/，以中房网公布数据为准。

16家中央企业分别为：中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国冶金建设集团公司、中国水利水电建设集团公司、香港中旅（集团）有限公司、中国交通建设集团有限公司、华侨城集团公司、中国葛洲坝集团公司、中国化学工程集团公司、中国新兴集团总公司、南光（集团）有限公司、中国建筑工程总公司、中国中化集团公司、中国保利集团公司、招商局集团有限公司、华润（集团）有限公司

2、项目地域评分：

股权投资类房地产信托业务核心评分指标为交易对手评分和项目地域评分，合计数必须大于等于3。

（二）定量评价包括：报酬率评价、资金杠杆评价、持股比例评价

1、报酬率评价

原则上公司年化信托报酬率不低于该信托业务应计提的风险资本系数，低于此标准的，应经公司终审会同意。

2、资金杠杆评价

信托存续期内，信托公司募集的资金与交易对手实际投入的资金比例最大不得超过3:1，且募集资金总额不得超过信托存续期内项目投资资金峰值的75%。原则上资金峰值是

项目从信托公司入股到取得预售证时点项目需要投入的资金。

3、持股比例评价

我司持股比例，对于交易对手排名200之外的，原则上应超过50%。

（三）定性评价包括：资金用途监管

业务人员在项目前期，填报附件《项目监控表》，现场监管人员应至少每月更新《项目

监控表》，监控项目建设和销售进度。项目建设监控主要内容是：资金实际投入与资金

使用计划对比，项目实际施工节点与项目建设进度规划对比，重点是对于未达到预期的差异分析，取得合理解释。

取得销控表等资料向公司报告。如商品房销售有网上备案登记制度、实行网签，将销控表与可以跟踪楼盘销售情况的房产交易中心网址登记信息、银行流水等比对。

原则上，股权投资类房地产信托业务坚持公司自主管理，封闭运行。对于信托期限内的资金缺口优先由我司统一提供资金支持。项目公司的土地，原则上不用于对外抵押融资，如必须对外抵押融资，资金用途必须用于信托投资的项目后续开发。

三、公司信托报酬率标准

原则上公司年化信托报酬率不低于该信托业务应计提的风险资本系数，低于此标准的，应经公司终审会同意。具体标准如下：

集合信托资金用于房地产领域的，报酬率不低于信托资金3%；用于纯公租房、廉租房

等保障类房地产的，不低于信托资金的1%。

单一信托资金用于房地产领域的，报酬率不低于信托资金1%；用于纯公租房、廉租房

等保障类房地产的，不低于信托资金的0.5%。

说明：公司信托报酬率指公司收入账目后扣除需由公司支付给其他服务机构费用后的金额计算的报酬率，直接由信托财产承担的支付给其他方的费用不扣除。

（三）抵押率标准评分

注：三类抵押物均有的项目，如不可分别评估、可分别处置，且可分别计算的，否则按在建工程标准计算。

公司为第二顺位抵押权人的，按抵押物抵押价值计算的抵押率对应的分值减1分。抵押价值=（抵押物评估价-第一顺位抵押融资本息）

（四）信托报酬率评分：

注：投资类业务信托报酬与项目投资效益不关联的业务，在此处风险资本系数按3%计

（五）担保实力评分：

注：一个主体有多重属性的，按各评分指标最高的计算，不得重复计算。

综合评分为核心指标评分和非核心指标评分之和，五项的综合评分应最少为4分且核心指标评分至少为1分，否则不建议受理。

对于房地产排名前50名以外的交易对手，且抵押物为在建工程、土地，核心指标中地域评分不得低于3分。

本标准为筛选项目和与交易对手约定相关条款的指引，不符合指引要求的项目，公司原则上不予受理。信托业务人员应在业务办理过程中坚持实质大于形式要求，控制风险的前提下稳健开展业务。

此外，融资类房地产集合资金信托，包括名投实贷的，在满足上述综合评分体系的基础上，还需满足如下监管条件，真正股权投资另行约定。

（一）公司应有权向项目公司派驻董事及相关人员，对项目公司的资金、财务进行监管；项目公司的日常经营管理仍由项目公司经营团队自行负责，国民信托若有异议，可提请检查或召开临时董事会；

（二）未经全体股东一致同意，项目公司不得进行任何形式的对外融资、对外投资、对

外担保、对外重大承诺及与除国民信托之外的他方进行除合作项目之外的其他约定，项

目公司名下的土地使用权仅可作为其就合作项目融资提供抵押之用；

（三）项目公司及项目公司其他股东向国民信托承诺：在信托公司债权转让全部完成后，因项目开发需要国民信托之外股东向项目公司新增股东借款/往来款形成的债权均劣后

于国民信托债权实现；

（四）未按约定使用资金或未将监管范围之内的资金纳入监管账户，则国民信托有权要

求项目公司提前还款和/或提前受让全部债权。

（五）经国民信托书面同意，项目公司土地使用权可为除本次合作相关方之外的他方融

资提供抵押担保，但被担保人应将与项目公司抵押物对应金额的融资划入项目公司，并

纳入本项目监管范围之内，且该部分债权均劣后于国民信托债权实现。

（六）其他在国民信托认为出现影响其债权实现的情形下，国民信托有权要求项目公司

提前归还国民信托的全部或部分债权，和/或受让全部或部分债权。

二、风险识别

项目开发主要的风险因素可以分为以下几类来考虑：

1、宏观环境风险

政治环境风险、社会环境风险、经济环境风险、政策环境风险。

2、区域环境风险

区位风险、周边设施风险、环保风险、自然风险。

3、土地风险

土地自然属性风险、征地拆迁风险。

4、资金风险

资金充足性风险，房地产开发对资金有巨额需求，融资渠道成为房地产开发的重要制约；利率变动风险，银行贷款是房地产开发项目的主要筹资渠道，利率的变化对项目成本影响较大，利率变化对市场需求也有较大影响，利率过高，将削弱居民购买力。

5、设计风险

先进性风险、适用性风险、经济性（造价）风险。

6、工程风险

发包风险、工程质量风险、工期拖延风险。

7、市场风险

市场需求风险、价格（定价）风险。

七个风险因素按照级别高低依次为：资金风险，宏观环境风险，区域环境风险，市场风险，土地风险，工程风险，设计风险。