关于国有土地开发问题的意见

关于国有土地使用权“净地”标准的认识

一. 《国有建设用地使用权出让合同》的约定

依照双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》第六条“出让人同意在2012年8月31日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件：（一）现场平整达到 / 周围基础设施达到 / ；（二）现状土地条件 / ；第十七条”受让人在本合同项下宗地内进行建设时，有关用水、用气、污水及其他设施与宗地外主管线、用电变电站接口和引入工程，应按有关规定办理”的约定，双方在合同中未明确约定在受让方开工建设时出让方出让地块公共基础配套设施的完备程度，但是合同中第十七条明确了公共基础配套设施“应按照有关规定办理”。

二、相关法律法规规定

1.国土资源部《土地储备办法》的规定

《土地储备法》第十八条“土地储备机构应对储备土地，特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件”；第十九条“前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，要按照有关规定，通过公开招标方式选择工程实施单位”；第二十二条“储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地”的规定，土地前期开发涉及到公共基础社建设，从而使储备地块具备开发的条件，也就是说明储备地块公共基础设施建设在土地正式挂牌前已经完成。

2.国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知（国土资电发[2007]36号）

该通知第二条“实行建设用地使用权“净地”出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费”的规定，也说明了出让的地块须完备公共基础设施。

3. 《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）规定

该通知第三条“土地出让收入使用范围：……（二）土地开发支出。包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等……（四）城市建设支出。包括完善国有土地使用功能的配套设施建设支出以及城市基础设施建设支出……”的内容，也说明土地出让时公共基础配套设施应该具备。

4. 《海南省土地储备整理管理暂行办法》规定

该办法第二条第三款“本办法所称土地整理，是指土地储备整理机构根据土地供应计划和控制性详细规划，对土地进行场地平整、道路铺设、供水、供电、供气等基础设施建设，将其变为可供建造房屋和各类设施的建设用地的行为。”；第四条第一款“县级以上土地行政主管部门负责本行政区域内的土地储备整理工作；同级人民政府发展与改革、财政、建设、城市规划等部门应当按照各自职责，配合土地行政主管部门做好土地储备整理工作”；第十八条“已经列入年度供应计划的储备土地，由土地储备整理机构统一整理，形成建设条件，并经同级土地行政主管部门验收合格后方可供应”的规定，也说明了受让的地块应该公共基础设施具备。

三、法律责任及处理意见

1. 处理意见

在正式法律文件中并无清晰界定“净地”与“毛地”的概念，仅有一些地方性规章中有所体现，比如辽宁省朝阳市出台的《朝阳市市级国有土地使用权出让收支管理办法》规定“所谓‘净地’，应是扣除城市规划中的市政路网、公共绿化等用地面积，且应当拆除地面上所有建筑物及附属物，可供开发商直接开发建设的土地”。

依照双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》，出让方出让给我方的是“净地”，但是依照《土地储备办法》规定以及《海南省土地储备整理管理暂行办法》规定，出让方出让的“净地”地块应具有“道路铺设、供水、供电、供气等基础设施建设”等的配备，但是实际上出让方的“净地”是“毛地”，所以依照《闲置土地处置办法》可以追究出让人的违约责任、严重的可以追究其刑事责任。

2. 法律责任

依照国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰……（五）具备动工开发所必需的其他基本条件”；第二十八条“市、县国土资源主管部门未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的，应当依法承担违约责任”；第二十九条“县级以上国土资源主管部门及其工作人员违反本办法规定，有下列情形之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）违反本办法第二十一条的规定供应土地的；……”的规定，出让的地块未非净地的不仅要承担民事责任，严重者要承担刑事责任。