某房地产评估案例(ppt 12)

某房地产评估案例
一、评估目的 为某公司委估住宅楼用于偿还银行贷款提供价值依
据。 二、评估依据 1、业务约定书； 2、«中华人民共和国城市房地产管理办法»； 3、«国有资产评估管理办法»； 4、«xx省城镇房地产交易管理条例»； 5、有关协议书及xx市房地产综合开发成本资料。
三、评估基准日
评估人员根据评估目的，并经委托方确认后，评估基准 日确定为2005年10月1日。
（九）测算评估标的重置全价
重置完全价值= （1384+364+23+227+708+68+730+245+394） =4143万元
（十）委估对象价格
该评估标的为全新状态，评估价格为人民币肆仟壹 佰肆拾叁万元（RMB4143万元)。
七、评估结果
经评估人员现场勘察与分析测算，报告结果如下： 委估对象在能够自由地进入市场交易，市场上存 在足够的买方和卖方，并无特殊情况出现的条件 下，在评估基准日可能实现的总价为人民币肆仟 壹佰肆拾叁万元整，平均单价为5485.10元/平方 米。
D——管理费用； E——利息及融资费用； F——投资利润； G——税费。 在以上计算的基础上，估算评估值。公式是：
P=PS*综合成新率 具体分项测算如下：
（一）取得土地费用
1、根据某某市该区土地出让金标准，该宗地出让 金标准为3791元/平方米，结合本次评估对象特 点，计算楼面地价。
楼面地价=出让金标准×土地面积/总建筑面积 =3791×13300/27508=1832.93元/平方米
根据委估对象类型及规模，管理费按总投资的 2.5%计算：2706万×2.5%=68万元
其中，2706万元为前四项费用之和。 （六）利息及融资费用
此项费用支出按建设工期3年及某某市近期平均 水平10%计算。该工程资金投入情况如下：
一、二项费用在建设期初一次性投入；三、四项费 用在建设期内均匀投入，测算为：
仿石材喷涂罩面，欧式坡屋顶，塑钢窗，水电暖配套齐全。
经评估人员现场勘察、委估对象为全新置业。 委估对象 地处某某市某某区，所占土地按某某市土地级别划分标 准，定为二级地一类区。东北面是某某街，西面是某某 路，西南面是某某路，北向是某某街。附近有某某市人 民体育场、医专附属医院等文化卫生体育设施，交通便 利，地势平坦，居住环境优良。
（1748+23）×［（1+10%）3-1］=586万元 （227+708）×［（1+10%）3/2-1］=144万元 此项费用为586万元+144万元=730万元 （七）投资利润
根据同类档次房地产平均利润率7%计算，为 （2706+68+730）=245万元 （八）税金
主要为固定资源投资方向调节税、营业税及附加等， 比率为10.5%，计算为394万元［（3504+245） ×10.55%］。
（二）受托方未能提供建筑工程规划许可证、 销售许可证。
（三）受托方提供房源表中，未指明车库具体 位置。
（四）评估报告是基于委估方提供的各种数据 资料，并认为其真实可靠，如资料与实际不符， 可能造成评估结果的偏差。
十、评估作业日期：
2004年十月二十五日至2004年十一月五日
首先，确定委估住宅楼土地面积：
总容积率=总建筑物面积/土地面积 =27508/13300=2.07
委估住宅楼土地面积=委估住宅楼面积/总容积率 =7553.19/2.07=3648.88
然后计算委估住宅楼的重置成本。基本计算公式为： PS=L+A+B+C+D+E+F+G
其中：
PS——重置完全价值； L——土地费用 A——前期费用 B——建安工程费； C——基础设施配套费；
四、评估假设
假设该委托对象可以对外销售，且销售手续齐全；房地 产权属关系清晰；土地全部以出让方式取得。
五、委托对象概况
委托对象为某公司与某某部队营建办共同开发的项目。 规划建设用地13300平方米，土地产权属军产。其中 4582.5平方米为某公司与某某部队共同所有。取得方式 为受让；其余8717.5平方米为某某部队单独所有。某公 司共开发九幢住宅楼，总面积为27508平方米，除了8 号楼以外，某公司对其享有70年的使用权；本次委估的 住宅楼总面积为7553.19平方米（其中：住宅面积 6140.3平方米，公建面积1095.49平方米，车库面积 317.4平方米）用以偿还银行借款。该委估对象外墙为
300元/平方米×7553.19=227万元
（四）建安工程费用
此项费用包括土建工程费、水暖及电工工程 费、装修费用。委估房地产为：住宅，每平方 米900元，公建、车库每平方米1ຫໍສະໝຸດ 00元。住宅建安成本工程费为：
6140.30平方米×900元/平方米=553万元 公建、车库建安工程费为：1412.89平方米 ×1100元/平方米=155万元 建安工程费用为：553+155=708（万元） （五）管理费用
住宅土地出让金为：6140.30平方米×1832.93元/ 平方米=1125万元
公建土地出让金为：
1095.49×1832.93=201万元
车库土地出让金为：317.40×1832.93=58万元
土地出让金合计为1125+201+58=1384万元
2、计算拆迁补偿费用。根据掌握的同类区域征地 拆迁安置补偿费，确定委估住宅楼的此项费用为：
六、评估分析测算
根据委估对象的特点，本次评估采用重置成本法进行。
具体技术思路为：假设在评估基准日现有建筑物存在 的土地是一块空地，而在同一场所建筑物以外的状况均 维持不变，计算重新建造与现有建筑物完全相同或具有 同等效用的全新状态的建筑物时，所必要的土地费用、 建筑费用、利息和正常的利税，以获得建筑物的重置建 筑成本。考虑委估房屋的综合成新率，最终获得其评估 价值。
八、说明
本报告未经委托方同意，不得向委托方和评估 报告审查部门以外的单位和个人提供。本报告只 作为委托方确定现时点市场的公允价值提供参考 依据，不得做其他用途。
九、其他事项说明
（一）根据目前某某市房地产市场状况分析，商品 房供大于求的矛盾十分突出，房地产开发商之间 的价格竞争越演越烈。由于房地产投资需要资金 量大，投资回收期长，风险高等特点，其商品房 市场较为疲软。考虑到本次评估目的为以资抵债， 因此提议债权银行在清收债务时，考虑抵债物的 变现风险和市场风险。
1000元/平方米×3648.88=364万元
取得土地费用合计为：1384+364=1748万元
（二）专业费用
此项费用包括规划勘察、可行性研究、设计、 监理等费用。同类同档次房地产此项费用平均 为建筑面积每平方米30元左右，据此测算此项 费用为：30×7553.19=23万元
（三）基础设施配套费
此项费用为政府开发部门收取的基础配套费 用及其他配套费用，每平方米300元。