如何协调物业管理公司与居委会之间的关系

如何协调物业管理公司与居委会之间的关系

摘要：近年来，如何协调物业管理公司与居委会之间的关系得到了业内的广泛

关注，研究其相关课题有着重要意义。本文首先对相关内容做了概述，分析了物

业管理公司与居委会的矛盾问题，并结合相关实践经验，分别从多个角度与方面

提出了协调物业管理公司与居委会关系的有效策略，阐述了个人对此的几点看法

与认识，望有助于相关工作的实践。

关键词：物业公司；居委会；关系；协调

1前言

作为一项实际要求较高的实践性工作，物业管理公司与居委会关系的协调有着其自身的

特殊性。该项课题的研究，将会更好地提升对物业公司与居委会矛盾问题的分析与掌控力度，从而通过合理化的措施与途径，进一步协调好二者之间的关系。

2概述

住宅小区管理有小区行政管理、小区自治管理、小区物业管理之分。居委会和物业管理

公司是从事小区管理的两个主要组织。这两个组织由于在组织形式、管理体制、管理职责和

管理方法上存在着明显的差异，因而在实施住宅小区的共同管理中，不可避免地产生这样那

样的矛盾。协调和解决居委会和物业管理公司之间的矛盾，对于加强住宅小区的管理，改善

小区环境，提高人民群众的生活质量，共建和谐社区，促进社会主义精神文明建设和物质文

明建设，具有十分重要的意义。

3物业管理公司与居委会的矛盾分析

3.1管理范围上的矛盾

居委会和物业管理公司两者都对住宅小区实施管理，但各自的管理范围并不是完全吻合。一般来说，物业管理范围是某个小区，而居委会管理范围有三种情况：一是和物业管理范围

相同，都是一个小区；二是管理范围较大，管理若干个小区；三是居委会管理范围较小，为

小区中的一部分区域。由于两者管理范围不一致，一个居委会要协调与多家物业管理公司之

间的关系，或一家物业管理公司要协调与多个居委会之间的关系都是非常困难的。

3.2管理地位上的矛盾

居委会由于承担了部分政府工作的职能，因此往往强调居委会的行政色彩，要求物业管

理公司遵守居委会的决定，服从居委会的安排。物业管理公司认为自己是独立法人，是按合

同管理，而居委会作为自治组织无权干涉物业管理公司的具体事务。

3.3管理目标上的矛盾

居委会的管理目标是完善居民自治，建设管理有序、文明祥和的新型社区，促进城市基

层社会主义物质文明、政治文明和精神文明的发展。目标主要体现社会性。物业管理企业作

为经济实体，以效益最大化为管理目标。目标主要体现经济性。居委会从社会性目标出发认

为某件事应该去做或要求物业管理公司去做，而物业管理公司从经济性目标出发认为不能接

受居委会的要求，不能去做。这样双方就容易产生矛盾。

3.4管理内容上的矛盾

虽然两者在管理职责上有明显的不同，但有些管理内容互相交叉，如两者都要抓绿化、

抓环卫、抓治安消防、抓违章建筑、抓社区综合服务等。但两者的工作重点、工作要求和工

作标准不同。居委会主要是根据地方政府的要求和标准（比如星级社区标准、绿色人居环境

社区标准、文明社区标准等）来做，接受街道或民政部门的考核和评选。而物业管理公司是

按物业服务合同和房地产管理部门的要求和标准来做，接受业主委员会的监督和房地产主管

部门的考核和评选。

4协调物业管理公司与居委会关系的有效策略

4.1明确职责分工

要用法律法规来明确居委会和物业公司的职责，指导和规范其工作。这是避免二者产生

矛盾的前提条件。

社区居委会职能：根据《城市居民委员会组织法》等文件，结合各地实际，建议修订地

方法规的有关条款，明确社区居委会的职能。社区居委会的根本性质是党领导下的社区居民

自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的群众性自治组织，负责社区日常事务的管理，

以管人为主。主要职能是抓好社区内居民群众的宣传教育、社会治安、计划生育，户籍管理、民事纠纷调解、拥军优属、扶贫帮困、老龄工作和部分环境卫生等工作，集中精力搞好社区

服务，不搞创收，这样，有利于搞好社区公共利益的协调工作。

物业公司职能：按照《企业法》和国务院《物业管理条例》的有关规定，建议各地在相

关法规中明确界定物业管理公司与社区居委会的关系。明确物业公司是受聘服务于住宅小区，依法经营，依照业主委员会委托合同的约定为居民提供服务，主要负责保洁、保安、保绿、

保养，并按小区业主的要求提供多层次、全方位综合性的有偿服务。物业管理以管物为主，

其管理和服务是企业行为，接受政府有关部门、街道和社区居委会的检查、监督、协调和指导。

业主委员会职能：根据国务院《物业管理条例》赋予的职能，在行业管理部门的指导下，在所在街道办事处、社区居委会的监督下，组建小区业主委员会。业主委员会要认真履行

《物业管理条例》规定的五大职能，主要是选聘或解聘物业公司，监督物业公司的日常活动

和小区管理经费的使用，对管理服务提出批评和建议，依照有关法规和物业管理合同监督物

业公司服务好小区。

4.2规范社区运作

一是对尚无居委会的相对封闭的住宅小区，有比较明确的规划，从有利于资源的节约、

整合和有利于社区管理和服务水平的提高出发，应将这类相对独立的居民小区划定为一个社区，建立一个社区居委会。对于设施比较完善的零散住宅小区应结合社区整合，抓紧组建社

区居委会或并入即将整合的社区居委会。

二是有计划地整治老旧居住小区，如果不便于实行社会化、专业化，市场化的物业管理，应仍按原居委会(或街道)自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的方式管理。另外，要

加大老旧居住区分期分批整治力度，待整治达标后，进行社区整合，逐步成立社区居委会。

老旧居住区的整治工作要本着谁管理谁负责的原则，单位自管的由产权单位负责，自管房由

政府负责，筹措资金，协调相关部门，按照规划进行整治。

三是经过整合而成的社区，组建社区党支部，实行社区居委会、物业公司、业主委员会

广三位一体的新型管理机制。

4.3加强沟通协调

一是住宅区开办服务业，解决下岗职工就业内题，由业主委员会征得大多数居民的向意，按有关程序办理。其服务实体由聘请的物业公司经营。二是根据各自的职能和社区特点，制

定适合新体制的各项工作制度和管理服务细则，各司其职，各负其责，主动配合，共同做好

社区公共事务、公益事业管理工作。三是政府的一些行政性收费应逐步取消，确实有必要收

费的，应通过法律形式，由税务部门统收，给居委会减负，使社区工作者从繁杂的报表、台

账中解放出来。四是居委会和物业公司要加强沟通，通过来访、召开座谈会、经验交流会等

形式联络感情：联手举办丰富多彩的社区文化、娱乐和联谊活动，促使广大居民支持和配合

他们开展社区工作。

4.4合理划分社区

社区划分应以街道、河流等自然物；边界为界，物业公司管辖的小区范围以地缘特征为

主导形式，以居住地而不能以户籍地为主要依据。同时要考虑特定地域文化、特定的风俗习

惯和居民群众的认同感、归宿感等因素和便于管理、便于自治、便于资源共享的原则，在现

有居委会基础上重新整合成新型社区。调整过程中，规模较小的居委会应该取消，与临近的

居委会合并成一个社区，规模较大的居委会，则不宜人为将其分割，应保持其完整性及功能全、资源多，居民亲和力强等优势；改居委会为社区居委会，独立成为一个社区。

5结束语

综上所述，加强对如何协调物业管理公司与居委会之间的关系的研究分析，对于其良好

效果的取得有着十分重要的意义，因此在今后的过程中，应该加强对其关键环节与重点要素

的重视程度，并注重其具体实施措施与方法的科学性。

参考文献：

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[2] 董红琴.城市社区建设中的问题及解决对策[J].中共山西省委党校学报.2017（01）：115-116.