住房抵押贷款论文

我国住房抵押贷款证券化的风险及防范

摘要:住房抵押贷款为中国经济的持续增长提供了动力，然而随着规模的扩大，次级抵押贷款通过住房抵押贷款证券化被打包成各种证券化衍生产品出售，导致了信用风险由房地产金融机构向资本市场传递并放大了风险，从而引发全球性的金融危机，经营次级贷款的各种金融机构纷纷破产，而购买次级抵押债券及其衍生产品的金融机构也遭到重创，对冲基金停止赎回，投资银行面临倒闭，商业银行、保险公司和养老基金等遭到巨额亏损，其信用风险问题也越来越引起金融机构、政府部门及学者的关注。在了解和剖析中国房地产市场的现状及特点的基础上研究影响住房抵押贷款违约的因素，并结合我国实际情况对我国开展住房抵押贷款证券化合规避风险提出相关建议和策略。

关键词：住房抵押贷款、信用风险、策略

The discussion of China’ housing mortgage-backed securitization

Abstract: Housing mortgage loans provides power for China’s sustained economic growth, however, with the scale enlargement, subprime mortgage through housing mortgage-backed securitization is packaged in various securitization derivatives for sale, led to the credit risk in estate financial institutions is transferred to the capital market, causing global financial crisis. The financial institutions which have business in subprime loans are bankrupt, and the financial institutions which have bought subprime mortgages and its derivatives also suffered a crushing defeat. Hedge funds stop redemption. Investment banks are facing collapse. commercial banks, insurance companies and pension funds suffered huge losses. The credit risk is more and more attracting financial institutions, government and scholar’s attention. In the premise of understanding and analyzing Chi na’s real estate market situation and characteristics, we can study the factors of influence mortgage defaults. And combine with the actual situation in our country, we can find related suggestions and strategies on China’s conduct of housing mortgage-backed securities and avoid risk.

Keywords: Housing mortgage-backed; Credit risk; Strategy.

一、引言

（一）研究的背景和现实意义

住房抵押贷款证券化是二十世纪最重要的金融创新之一。商业银行长期资金与短期负债不匹配的结构性矛盾，在住房贷款方面表现得尤为突出，而住房抵押贷款证券化对于解决这类结构性矛盾并提高商业银行资产的流动性具有积极的作用。自20世纪70年代诞生以来，住房抵押贷款证券化迅速在世界各国实施并普及开来，成为一个优质的金融工具。

近年来，我国的住房抵押贷款业务发展迅速，以中、工、建、农四大银行为例，截至1998年末的个人住房贷款余额为514亿元，而到2009年末个人住房贷款余额已经达到81786.90亿元，增长了几十倍。住房抵押贷款的大量出现势必增加银行的流动性风险、利率风险、信用风险等，利用证券化将是解决这一问题的有效途径。2005年12月15日，中国人民银行批准建设银行开展住房抵押证券的试点，在银行间债券市场发行资产支持证券。但是，美国爆发的次贷危机使住房抵押贷款证券化受到了质疑。此次危机正是起源于次级房贷的大量违约上，由于这些次级房贷的证券化，放大了次贷危机的消极影响，以至于波及到了全球。美国的房地产市场从90年代初以来经历了十多年的繁荣，房产销售量逐步攀升，而且房价也以每年超过10％的速度提高。但是，2006年中期以来，美国的房地产市场开始进入下行周期，加之日本等发达国家的利率持续的上升，次级住房抵押贷款的危机开始显现。许多次级房贷的借款人违约，无力按期还款，致使一些放贷机构惨遭损失甚至破产。而且危机不断蔓延，导致全球股市暴跌，期货市场严重看空，全球避险产品黄金等价格不断上涨。

美国的次贷危机给了我们沉重的警示，为避免步入美国的后尘，我们必须认识到住房抵押贷款证券化所带来的风险并且加以防范。美国的次贷危机，从表面上来看，是因为利率的不断提高和房价的逐步下跌，但根源却是由于资金的提供方降低了信贷的门槛、忽略了风险管理，与此同时，资金的需求者进行过度借贷和反复的抵押融资。因此，我国需要引起注意，在我国，住房抵押贷款一直被认为是优质资产，正是美国的这次次贷危机，使我们应该敲响警钟，重新审视这笔优质资产。近年来，我国住房抵押贷款的申请门槛较低，使得许多信用不好的人也进入了该市场，当房价不断上涨时，高房价会掩盖潜在的风险，一旦房价下跌，这些潜在的风险必然暴露无疑，国内银行因此会面临严重危机。

（二）国内外研究现状