开放式小区

（2016年2月21日）颁布的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，具体看这个意见的第十六条

（十六）优化街区路网结构。加强街区的规划和建设，分梯级明确新建街区面积，推动发展开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区。新建住

宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大

院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约

利用。树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。打通各类“断头路”，形成完整路网，提高道

路通达性。科学、规范设置道路交通安全设施和交通管理设施，提高道路安全性。到2020年，城市建成区平均路网密度提高到8公里／平方公里，道路面积率达到15%。积极采用单行道路方式组织交通。加强自行车道和步行道系统建设，倡导绿色出行。合理配置停车设施，鼓励社会参与，放宽市场准入，逐步

缓解停车难问题。从中央发布的意见来看，这个行为主要是加大土地利用效率，增加城市道路，缓解大城市城市交通状况。客观的说，这些问题在北上广深事实存在，在后继的一些一二线城市也逐渐浮现，确实需要解决。

这里先不谈开放式小区对交通的改善到底有多少，仅看开放式小区在国内的可行性，我认为现阶段开放式小区在中国面临很多考验。主要是下列原因i

首先，破除围墙和针对旧小区的改造没有法律基础

这里涉及到一个很重要的概念，就是“小区”的产权问题：

在日本及欧美，大量房屋采取的是具体到个体的私有权，无论是日本的“一户建”还是欧美的独门院落，都做到了产权明晰，即使公寓性质的多户建筑，也基本做到了以“栋”为单位的明晰产权，并没有涉及大面积的“有限集体共用”的概念，所以其土地房屋产权结构是“个人-社会公共”两层结构

而在中国，考虑到土地集约利用的情况及政府配套的能力不足，对于一些重复的配套服务设施必须由个人共享改为集体共享（比如车位、园林绿化等），这就导致了我国的房屋产权结构出现了“小区共有”这个概念，这个概念后来被《物权法》加以确认巩固，对“个人-小区-社会公有”这三层产权有了明确的划分，并提出了对“个人-小区”这种私权的保护和相应责任的划分，基于这套法律，目前大部分城市形成的“居民-物业-街道办事处”三层权责体系也逐渐成熟，小区的封闭化，其实就是权责明确的一种体现，是有法律依据的。

具体举个例子：比如日本的社区，大部分由“一户建”这种单位构成，在一户建的土地范围内，业主享有完全的权力，所有建筑物、构筑物（车库、车位等），都不公用；而土地范围外，则是政府的公共用地，政府享有权力，并承担相应的责任（比如道路的修缮和基础管线的维护），相应的资金来源于政府税收。居民无需购买自己房屋范围外的土地，也不需就房屋范围外的公共设施缴纳专项费用。中国则不一样，在自己的房屋（房产证）范围外，居民同样享有“小区”内各种设施的共有产权（包括道路、绿化、康体设施等等），居民通过成立业主委员会来行使权力，并委托物业管理公司承担这些设施的日程维护工作。中国的居民已经掏钱购买了小区土地的使用权，并且通过物业费的形式承担了维护这部分公

共设施的责任。

简单的开放式小区，完全没有考虑中外房地产产权和社会结构的区别。如果盲

目推行，必然导致公权侵犯私权，这是违反《物权法》的

当然，在中国即使政令和现阶段法律有所出入，日后也可以通过修改法律来合法

化，这一点在最高法2月23日答记者问中也有涉及。但对于土地所有权（或者说长期使用权）这种基础、重大且影响面广的定义，修改起来十分麻烦：一方面需要在既定法理内满足法律的正常运转，另一方面也要考虑民众对于法律的接受程度。即使是目前法定的70年到期后的处置，未来在制定和执行政策的时候也要考虑到民众的普遍意愿，否则一个遭到民众大规模抗拒的法律是白纸一张，引起的民众愤怒还不好处理。

第二，我国政府没有提供大范围基础服务的能力

第一个问题里说到权力，但也隐含了“责任”问题：住宅区的道路、绿化、水电等等各种基础服务设施，都是需要进行后续管理和维护的。在外国环境下，公共基础服务设施由政府维护，相关费用从政府财政列支，而政府财政来源于广泛的税收；而中国目前则是由小区物业维护，相关的费用由业主缴纳的“房屋大修基金”和物业费列支。如果原属于小区的部分在权力上得到了变更而实现公用，那么相应的责任也要变更。小区的业主们没有义务再为此缴纳物业费，甚至不能允许政府动用“大修基金”，而对于政府来说，维护这些设施意味着更多的人力和财力，而中国的基层政府恰恰不具备这两样东西。按照我的估计，一旦小区开放之后，基层政府是没有能力高效的解决这些基础设施的维护工作的，到时候违法侵吞“大修基金”几乎是必然的道路，然并卵，“大修基金”实在是杯水车薪，而为了解决问题则必然加收类似“城市建设费”这样的专项费用，这种缺乏法理支持的额外的行政收费，会引起城市中产阶级多大的反抗，情况不容乐观

第三，我国的安保环境不支持开放式小区

安保对于居民来说，是直接切身体会的感受。针对基层的治安、消防，日常防控和快速响应是基本要求，而这需要大量的人力物力来维持。小区物业额外提供的安保服务，在某种程度上就是社区警力的延伸，在中国基层警力不足的情况下，通过培训物业公司保安来增强一线治安、消防人力，加大日常工作的广度及深度，同时也提高了突发事件响应的速度。此外，由小区物业出资维护的监控安保设施、消防设施等，在拓展了安保硬件范围的同时，还占用基层治安经费支出，是非常有效的。目前事实证明，一个好的小区物业，不但在预防偷窃、抢劫、拐卖等恶性犯罪方面有帮主，在广告推销、破坏小区公共设施等等骚扰性行为也有非常好的效果。同时，对于火灾等突发事件，好的物业能够第一时间组织半专业人员进行处置，降低损失。如果短期内简单的开放，那就意味着小区层级的集中联防名存实亡，小区保安和各类监控、防护、预警一旦失效，而政府提供的资金和人力短期内又不能补充，中国的基层治安、灾备处置能力可能会降低一个档次。

第四，开放式小区不符合中国居民的传统思想

不论是古代城池、集坊，还是现代农村的村集体和城市的单位大院，都是潜在的满足中国人小范围群居并自给自足的集体意识，这是中国文化的传统，也是几千年来中国基层“乡贤+宗族”管理模式的延续。这种模式作为中国人的一种文化基因，并不是那么容易改变的。这就要求中国人的居住需求中，私密性和资源有限集体共享是两个理所当然的要素。一方面要求自己的居所完全不可侵犯，另一方面要求在其外延提供有限且排外的资源共享。比如在农村家庭一般要求独门独院，而多个家庭集中组成的村庄就会要求一定的共享设施，而且这些设施只能针对本村使用，不对外共享；而同样的模式，在城市中先产生了大院，后产生了小区，这种能被大众接受且运转良好的模式并不是偶然产生的，而要改变它，则是与广大居民的居住理念相悖的。