中国房地产业发展历程

发展历史中国的房地产市场发展历史大致这样：首先从1981 年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。

由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。

1992 年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后
城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市，但时间不长，由于海南的房地产市场形成了严重的泡沫。

1993 年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。

于是朱镕基总理一声令下：停止银行贷款。

银根收紧后使刚刚起来的房地产市场立马遭到重创，造成的结果是从1993 年下半年到1998 年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。

1998 年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998 年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。

在但是到了1998 年下半年，6 月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着所人们要取得住房，都要到
市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。

这政策的第一效应就是“赶末班车”——凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。

这时的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。

不断地降低利率，还有按揭门槛降低，当时首付只要30％、20％，有的银行甚至提出零首付。

还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。

但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。

于是1999 年至2003年为中国房地产业高速增长期。

2003 年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。

2004 年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。

2005 年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。

从2005年下半年开始2006 年，成交量开始上升，但是好景不长，因为当长三角地区的房地产市场在下雪的时候，北京、深圳、广州这些城市却是一片艳阳天，房价涨得很快，就像以前的长三角，结果导致 3 月份调控的政策又进一步加强。

2006 年的宏观调控主要特征是以调整房地产产品结构为主。

目前的房地产正在发生一系列的转变：
由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。

中国房地产价格的走势，1998 年开始起到的房地产市场到2003 年，这一轮的上扬达到高峰，然后从2003年到2007 年都在头部横盘整理，2004 年调控供给、2005 年调控需求、2006 年调控结构、2007 年继续调整，估计到2007 年底差不多调整完毕，然后，随着2008 年奥运会这个东风的作用，中国新的一轮房地产，在把头部转化为底部以后，又有一波上扬。

这个过程当中所有的风险被释放、泡沫被消减、结构被调整，不合理的状况被缓解，积压的房子被消化，从这就为下一轮发展夯实了基础，2008 年开始新的一轮平稳增长，不会是疯长，这是一个台阶式的上扬，这是中国房地产发展的特征。

中国股票市场和房地产市场相生相克的辩证关系，因为两者分别是虚拟经济和实体经济的代表行业，每当中国房地产市场低谷时资金就会涌入股票市场，反之亦然。

目前中国股市沉寂了多年，而房市价格却节节上涨成为社会矛盾的焦点，政府、企业和民众必须在彼此利益博弈中寻求平衡，否则就会引发泡沫破裂崩盘的危机。

不过作为一个以资源换发展的农业国家，在世界竞争中没有高端优势行业支持的情况下，必然选择持续大规模的城市化
道路不断激化内部市场需求，以拉动经济增长。

所以长远看来中国的房地产市场仍然会是经济的支柱行业之一，只是经常会有间歇式的调整以期平衡矛盾化解社会危机。

后金融危机过中国的房地场市场发展状况:国内房价下跌的路线图：2007.9.28 日国务院调控房地产的新政出台，收紧信贷，二套房以上贷款提高首付、提高贷款利率；2007 ‐‐‐》年底开始购房者持币观望，造成开发商资金紧张，开发商开始降价‐‐‐》2008 年初次贷危机波及国内，出口型企业订单迅速下降，国有四大银行出现次贷坏账，使国内资金链条紧张；百姓持币观望情绪严重，房价进一步下跌‐‐‐》2008 年中次贷危机进一步恶化，演变成为金融危机，对国内的影响加大，银行收紧借贷，造成中小企业资金链断裂，开发商资金链岌岌可危，市场上开始出现 5 折房价‐‐‐》2008 年下半年开始由于出口订单剧减加上资金链断裂，私营企业开始倒闭，进而引发倒闭潮，失业率迅速上升，此时百姓人人自保，更无心买房，发展商除了降价已无计可施，地方政府无奈开始出面救市‐‐‐》2008 年底国务院提出2 年投资4 万亿的目标，同时迅速降低存贷款利率，加速放贷，防止金融危机演变成为经济危机，并力图尽快复苏经济，至此房地产行业已经不重要，重振经济信心才是最关键的。

次贷危机起源于美国银行业对不良信用客户放贷过多，又通过投资银行的杠杆作用放大危险，并将这些不良资产打包卖给
了众多知名的欧洲银行，当经济增速放缓时，购房者入不敷出，因此断供，产生不良资产，被杠杆放大后造成欧洲银行巨额亏损，形成了金融危机。

银行对不良信用客户放贷过多，源于美元的流动性过剩（也就是银行的钱太多了），这又源于美联储2000 ，货币过多又源于美联储对2000 年发生的互联网年之后采取的刺激经济的财政政策（即过多的发行货币）危机的拯救政策。

总的来讲，本次的经济危机，根源在于美国没有处理好2000 年的互联网危机，好比是美国用过多的货币把互联网之火压了下去，但并没有扑灭，现在死灰复燃了，而且引燃了上面的美元，所以烧得更旺了。

这一轮危机，对中国也许是塞翁失马，挺过危机，中国会更加强大。

国际市场变化对中国房地产市场的影响:。