房地产发展与税收情况比较研究

房地产发展与税收情况比较研究

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房地产发展与税收情况比较研究

当前，随着城市化建设的不断加快，房地产市场呈现出强劲的发展势头，房地产行业实现的税收也显现快速增长的态势,其已成为地方税的重要来源和主要增长点，特别是经济欠发达地区。为此，有必要通过深入研究房地产业发展与税收增长的相关性来增强地方财政收入筹集能力以缓解地方财政困难。

一、东乡县房地产的发展水平

东乡县地处浙赣铁路干线，占地面积127０平方公里，县城建成区面积己达13．5平方公里,规划控制区达到5０平方公里,城区常住人口13万,属于经济欠发达地区，房地产行业起步比较晚,但发展势头迅猛，成为县域经济新的增长点。据统计,今年以来，东乡县房地产开发投资额为3.06亿元,同比增长3７．７%；全县房地产企业完成土地开发面积达9.3７万平米，同比增长２６.４%。1—９月份,房地产税费总额8841万元，同比增长105%,伴随着政府“主攻城区、提升城市形象”工程的实施，东乡县房地产市场发展正呈现广阔的前景。

1、土地与房地产开发相得益彰

从东乡县土地出让情况看,自２00３年以来东乡县用于房地产开发的土地出让量开始呈现逐年增长态势，２005年达626．１２亩,为土地出让增长高峰期,200６年出让土地250．25亩，20０7年１月—９月出让９０亩，现已呈下降趋势。至2007年9月底东乡县土地出让总量为99４．１2亩。

20０7年9月底，东乡县房地产在建项目３2个,批建面积120万元平方米,施工面积为5６.０５万平方米,同比增长２7．5%,其中新开工面积为28.7５万平方米,同比增长24.5％，竣工面积为2３.１万平方米,同比增长32．4％。20０7年东乡县商品房竣工面积的增幅大于新开工面积的增幅，表明商品房现房供应量不断增加。

2、房地产开发投资稳中有降。

至20０７年９月底，在中央和地方新一轮房地产调控政策的指导下，东乡县房地产开发投资稳中微降，资金到位良好，共完成房地产开发投资3．06亿元,同比增长37．7%。由于土地购置呈下降态势,房地产投资增长率亦呈现下降现象，这主要是东乡县前期商品房价格较低,使商品房进入了普通家庭购房的新阶段,有购买力的家庭部分已完成购房计划。同时,200５年及2006年快速增长的房地产投资，市场需要一个消化的过程。

从房地产开发资金来源看,主要是国内贷款和其他资金(定金预收款及个人贷款），其中银行贷款增长较快，仅本年对房地产企业贷款就达４50０万元，个人住房按揭贷款１1６05万元,同比增长２07.3%，自筹资金的增长较慢,这表明东乡县房地产开发商自身资金实力不足,项目开发越来越依靠银行融资。

3、房地产销售及价格持续攀高

从房地产销售的情况看，东乡县房地产市场明显处于景气状态。截止2007年9月底，东乡县商品房销售总面积21.61万平方米,同比增长33.４％,实现销售额280９3万元，同比增长54.6％，其中,商品住宅销售面积占９5%以上。尽管2007年商品住宅投资额增幅减小，但是从２004年至今形成的10亿多元的投资规模，将在几年内转变为巨大的建设规模和销售规模。同时,随着着家庭换房步伐的加快，二手房的供应比重越来越大,从整体上降低了普通家庭购房的门槛。

至2007年9月底,东乡县商品住宅销售平均价格为1500元/平方米,同比每平方米增加400元,其中最高销售价已达１8００元/平方米。影响商品房屋价格上涨的原因是：随着居民消费水平提高、城市化进程加快和城市功能提升,使房屋需求加大;住房制度的深化改革,起到了推波助澜的作用;土地交易价格、建筑材料价格的上涨增加了房屋开发成本,对房价的上涨形成推动力;城市建设配套费和税收增加,亦造成房价格的追涨。

二、房地产税收情况

截止2007年9月底,东乡县累计实现财政总收入２5015万元，同比增长4０.７％,账面反映房地产行业税费收入８84１万元，占财政收入比重的３5.3％，同比增长105%，房地产行业实现税收5３４1万元,占财政收入比重的21.4%,同比增长18９%,纳入预算内管理的房地产规费收入实现350０万元,同比增长150%，由此可见,房地产税费收入规模扩张速率很快，扩张程度远大于税收总额的扩张程度，从2004-2０07年,房产税收入每年增长率都超过40%，房地产税费收入已成为地方财政收入的主要来源之一。

为规范东乡县房地产市场征管秩序，促进房地产业的健康有序发展，20０6年９月,东乡县在全省率先成立了房地产税费一体化征管中心，共抽调财政、国税、地税、城建、国土、房管、经贸、人防8个部门共2０余人联合办公,负责对全县范围内建筑及房地产交易所涉及的税费进行征收管理。2007年6月,为确保实现今年房地产税收8０00万元、税费总额1.５亿元的目标,县委政府组织财政、税务、建设、国土、房管等执法执收部门对房地产市场税费征管情况进行了集中清理。经清理，1-9月份东乡县房地产业实际完成税费收入127８６.６万元,其中：税收收入５3４1.6万元，比上年同期１７3４万元增加3607.6万元，增长１８9%;各部门收取的规费收入３５00万元,比上年同期8７７万元增加2623万元,增长１５０%；土地整治与查补收入２６45万元,比上年1２7０万元增加1３75万元,增长108.３%;此外,催缴欠交土地出让金余款1３0０万元。上述收入中，缴入国库形成财政预算收入的部分1１88８.85万元，包括税收５341.6万元、规费1506.65万元、当年土地整治收入２６45万元、上年结转土地整治收入235.6万元；缴入财政预算外专户的规费收入８６0万元；缴入国库形成土地基金的收入130０万元。因此,房地产业已成为财政收入的主要增长极。

三、房地产业税收中存在的问题

多年来，房地产税尽管收入不多,但对地方财政毕竟具有拾遗补缺意义,特别是房地产业迅猛发展后，地方政府加强小税种征管，房地产税收入增长还是相当可观的。然而也必须看到：伴随着产业结构和分配结构以及地方市场格局等多方面因素的变化,房地产税税制的弊端日渐突出。这些弊端不仅削弱了房地产税收入筹措功能，而且在一定程度上阻碍了市场经济的发展，对市场运行合理化起到了逆向调节作用。从总体上看，现行房地产税税制弊端主要有如下几方面：

1、税费制度不合理。现行房地产行业涉及税种多,导致管理中存在部分税种征收管理不到位的现象。目前，房地产行业各环节中需要缴纳的主要有1２个税种和20多个收费项目,由于税种较多,征管难度较大,征管部门在实际征管中往往注重主要税种的征收管理而忽视小税种的征收管理，导致小税流失较为普遍。如东乡县在今年以前最高年份的房地产税费收入仅为3０00万元，其中税收收入2000万元、规费收入１000万元,一年流失的税费收入预计超过4０00万元。

２、税费结构不合理。当前，房地产开发建设的税费负担比较重，且大都集中在开发投资环节,占有和交易环节相对偏轻。这主要体现在收费上，项目多、标准高，征收不规范,费挤税现象严重。据了解，1-9月份东乡县房地产业实际完成税费收入1２7８６.6万元,其中规费收入744５万元,占税费总收入的5８.2％，这些税费主要分布在土地的取得及开发建设环节；销售环节实现税收仅有1050万元。如此，加大了开发成本,提高了居民购房的门槛,同时也不利于政府均衡取得财政收入，影响可持续发展。

据调查，造成以上现象的主要原因一方面是由于房地产税收体系不完善,所筹集的税收收入过少,而房地产税作为财产税的重要组成部分，其收入的重要性对于地方政府是不言而喻的,但由于税收管理权限的过于集中,地方政府通过调整税收制度来增加收入几乎没有可能;另一方面政府通过基金、收费等形式筹集收入又是被允许的。因此,一些地方税就披上了费的外衣。同时,由于收费单位所有制和管理上的弊端，其具有很强的内在膨胀倾向,从而最终形成收费泛滥、费挤税的状况。

3、税制设计不合理。在目前的房地产税收方面，既有税种多、环节多，又有征收不到位的问题；既有收费多、收费不合理而影响征税，又有税收负担不合理的问题。例如，房地产开发商都反映其负担的土地增值税实际上与所得税、营业税交叉重复；土地使用税与房产税在对房屋同一目的物征收时很难科学划分等。目前税务部门对规模较大的楼盘监控较严，对中小楼盘监管乏力,尤其是私人建房开发的小型楼盘仍处于放任自流的状态，这给房地产市场的健康发展产生了消极作用。

4、税收管理手段滞后,征管效果不明显。当前,地税对房地产行业主要采取“以票控税”的办法进行征管，效果较好,但对土地增值税、所得税等管理还存在漏洞；国税目前主要采取查帐和核率方式征收企业所得税，但房地产行业普遍存在帐证不全、结转不及时及成本费用不实等现象，查帐征收