中国房地产市场化历程

关于中国房地产市场，本人虽说只是个大学生，但也对这个国家民族的未来充满的憧憬和担忧。所以我要自己拿起笔对社会现象进行分析,不求十分透彻，但求能够拨开云雾，得见现象的真面。（下面所列内容大多是本人阅读了很多资料之后的一点总结和感想，是站在巨人肩膀上摘到的果实）

（一）

中国这个经历了无数次革命洗礼的国度，曾经他的国民做梦都不敢奢望对住房条件有什么挑剔。

新中国建立初期:

由于社会物质条件的限制，社会住房资源比较贫乏，只有少部分工人阶级的到国家分发的房子，所以就更谈不上什么市场化了

特别是城市的住宅，一些大城市的平均住宅面积仅3、4个平米，有的甚至不到2个平米/人。49年时，上海这个今天的中国城市之魁依然有13.68%的住宅是简陋危房或棚户，而武汉直到52年棚户居民依然占城市总人口的38%。住房难导致的问题还有：

（1）房屋质量低劣，经常导致伤亡事件

（2）关于房屋的民事纠纷案件激增

那么原因又是什么呢

（1）长达8年的抗日战争几乎在中国每一个有人居住的地方都留下了痕迹，城市在遭受战中的破坏后，完好的房屋几乎殆尽

（2）另外则是由于土改的消极影响。在解放前夕的土地改革运动中，“某些个别城市曾错误地实行没收房屋，或不确定不保护房屋所有权，不问具体情况无条件无限制地强制压低房屋租额等办法还有就是当时社会病态的以贫为荣的风气导致很多房屋被拆毁，机关部门强占人民私有房产

插叙

（民主是不分社会性质的，并非如很多肤浅的人所想的那样社会主义的美梦，其实是幻想罢了。

分析中国建国初期之所以社会主义建设会频频出现严重方向错误的原因，我个人认为是中国的领导阶层被新民主主义革命的胜利冲昏了脑袋，翻了左倾冒进主义的错误，不止对于人民住宅问题没能很好的处理好而且对中国民族资本主义的政策也有失公允，这些都有可能是造成今天中国内陆企业萎靡不振的原因。最近，A股股票一路狂大跌至今未能触底，中国的民族经济那里去了，难道中国的经济大梁要由外资来挑吗！！！

针对民主这个问题来说，不管是什么性质的社会，目标都是各阶级的共同民主。

而现实社会的民主多都是统治阶级的民主。资本主义国家由于民主斗争的历史比较发展中国家早了已不知道是几个世纪，所以民主制度相对于一些发展中国家完善了很多，其中包括了中国。这里需要提出的是中国的所谓的盲目的爱国人士没能够肩负起一个知识分子的民族的责任----向国人传递真实的社会情况，主观的或者被动的去贬低西

方国家的民主政治制度，而且是紧紧抓住资本主义的制度缺陷，目的无非就是”愚民”，这听起来似乎有些夸张，但这足以说明一个事实，就是咱们其实还没人家做的好呢！当然，个人认为这个问题并不是某个人或者某个群体造成的，而使我们这个民族的弊病。

好了言归正传，回到社会实际问题上来，建国初期的有房的人被认为是资本主义者，要被‘打倒’，而没房的人认为可以从资本家手里夺到房子，于是勇于创造财富的人被打得不敢创造财富，而没有财富创造头脑的人有剥削所谓富人的财富。于是整个社会有人害怕拥有财富不创造财富，有人想要不劳而获这种情况下，社会如果进步了才叫奇怪了。当时不是还有一句口号叫做“宁要社会主义草，不要资本主义苗”吗，听起来还真像是哪个不吃嗟来之食的古人呀！严格意义上讲的话，这都是剥削。后来，中国社会终于在小平的带领下实事求是了，但是，今天看来，实事求是的还不够彻底。）

（二）

就这样中国城市地区的住宅紧张问题一直延续到上世纪九十年代

这种房屋在一些起步比较晚的城市里依然存在着，这些便是上世纪比

较长一段时间里我国城市地区大部分中低阶层人民的住房概况。

（三）

但是，随着改革开放的进一步深入实行，房地产市场终于应运而生。那么，房地产市场化的前期我们国家的总的方针政策是神马样的呢？理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）

1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案（以下内容多数为引用百度用户790038519的研究成果，并做了一定的改动）

非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）

1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。（请大家注意此处，也就是说在房地产市场化初期，我们的政策导向就是推行住房公积金政策，但是随着房地产市场化的进一步深入，似乎就已经失去了原来的方向）1993年"安居工程"开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。

1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）

随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。

价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)

2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。

详细：

中国的房地产市场发展历史大致这样：首先从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的

面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市，但时间不长，由于海南的房地产市场形成了严重的泡沫。

1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失