上海住宅市场及 长风板块分析

二房
二房 四房
2012-7-7
2012-12-26 2012-5-27
长风板块所在区位 长风板块位于普陀区最南面，内环中环之间，作为大虹桥内最靠近市中心的板块，具备成为 高端商务区的潜质。
3.5km
中环
真如城市 副中心 南京路 商圈 陆家嘴 商务区
桃浦板块 万里 板块
中山公 园商圈 古北国 际社区
苏州河
北新泾
中山公园 威宁路
2号线
•
娄山关路
中心环线方面，板块东西面连接内环中环，南
面距离延安路高架3公里，到达市中心各个区 域十分便捷；
长风板块与上海交通枢纽距离
虹桥枢纽 直线距离 7.8公里 浦东国际机场 40公里 上海火车站 6.8公里 上海南站 8.6公里
3. 其他交通连接： • 板块南面共有古北路桥、真北路桥、泸定路桥 、中江路桥，四座桥打通原本被苏州河分割的 区域，使得从板块内能直接通往南面天山商圈 ，中山公园商圈和古北国际社区。
调控警告
2月为市场淡季，新推案 数量大大降低，供应面 积环比下降 32.46%，成 交面积环比下降 46.51% ，成交均价持续走高。2 月 20 日， 国务院常务会 议确定“国五条” ，坚 持调控政策不动摇、力 度不放松。新政预计将 在接下来的月份中起到 调控作用。
淡季不淡
3月，房地产陷入“国五 条”后的末班车疯狂， 供应成交面积相比上个 月有及大幅度增长。一 方面国五条 20% 个税导 致 大量二手房需求转向 新房 ，整体市场中刚需 项目成交面积大幅上升 ；另一方面，开发商为 了规避新政落地造成的 风险，大幅增加推案数 量。
• 对成交量影响：
短期内，一方面，在新政落地之前，二手房需求会在新政落地之前呈 现出恐慌性的火爆；另一方面，在新政落地之后二手房的需求会被挤
② 坚决抑制投机投资性购房
关键词：信贷缩紧；20%个税；
③ 增加普通商品住房及用地供应
关键词：增加供应；
④ 加快保障性安居工程规划建设
关键词：保障房；
市 场 影 响
从4月上海商品住宅成交面积前十的项 目来看，有7个项目成交均价在两万以 内，有九个项目的主力户型为二房或 三房。 总体来看， 4 月商品住宅市场成交以 刚性需求为绝对主导。
8
9 10
嘉怡水岸
农房万盛金邸 中海紫御豪庭
14083 闵行 江川紫竹板块 17657
12625 金山 金山新城板块 10886 11990 普陀 长风板块 44430
项目名称
1 2 3 4 5 6 7 8 9 苏宁天御国际广场 赢华国际广场 国盛中心SOHO 旭辉世纪商务广场 近铁城市广场 长风景畔广场 汇银金融商务中心 上海跨国采购中心 新发展亚太万豪酒店
5.4km 2.2km
10.3km
外环
真如 板块 曹杨 板块
宜川 板块 长寿 板块
内环
3.5km
徐家汇 商圈
长征 板块 5.7km
武宁 板块
长风板块
区位特征： 长风板块位于上海中环西侧，及属于大虹桥经济体，同时处于市中心区域内，区域规划优势强； 作为普陀区中最南面的板块，长风板块最靠近市中心，在区域内相对其他板块具有更大的优势； 板块距离上海各大区域中心距离较近，到各个区域中心都有轨道交通连接； 市中心最后一块整体规划的商务办公区域，未来最有可能成为堪与虹桥开发区相提并论的中央商务区； 长风生态商务区是全市首批重点推进的九大现代服务业集聚区之一，区域总开发量预计将达到290余万平方 米，其中办公楼商业娱乐设施约为200万平方米，酒店式公寓、高尚住宅约为70万平方米； 总体来说，长风当前的发展处在一个临界点，过了临界点，将会迎来爆发式的发展。
19131 嘉定 嘉定新城板块 16401 二房、三房 2012-12-31 18414 虹口 四川北路板块 49712 三房、四房 2013-1-19 15471 嘉定 嘉定新城板块 14447 二房、三房 2013-3-31 14668 浦东 曹路板块 22537 三房 2012-6-13
誉品谷水湾豪庭 15103 松江 松江新城板块 17081 二房、三房 2013-4-20
合肥、大连、厦门等 19 城市细则陆续 出台 “房价增幅不超过当地居民可支配收入 的增幅”成为主角，多地只在细则中确 定调控目标，整体国五条落地执行力度 较弱。
1至4月上海商品住宅市场走势 4月上海受国五条细则逐渐失效的影响，商品住宅均价有所回升；在三月份的恐慌性购房 的疯狂之后，市场回归理性，成交面积环比下降 40.55% ，但较之去年同月则环比上涨 48.15%，环比的下滑只是相对于3月疯狂的假象，4月商品住宅市场依旧火热。
压到一手房市场，刚需市场短期交易量会大幅上升；
• 对价格影响：
短期内由于一手房市场会承受大量来自二手房的刚性需求，刚需项目 会在短期急速升温 ，均价将会回落。在地方细则落地之后，均价将 会逐渐恢复稳定；
• 对成交结构的影响：
由于新政中限购加强，信贷收紧，对于高端项目的去化将形成严重阻 碍，在短期内将会有大量刚需项目的推案。而对于存量中的高档产品
长风板块交通概况 长风板块周边拥有“两环、五线、八站”的交通优势，毗邻虹桥交通枢纽，轨道交通2、3、 4、13号线以及规划中的15号线联通上海各区域，拥有立体式交通网络，可达性极强。
15 号 线 规 划 中 交通特点： 内 环 路
金沙江路
金沙江路
中 环 路
位处中、内环之间，以轨道交通为主
主要交通类型：
⑤ 加强市场监管
关键词：个人住房信息系统建设。
，开发商可能会面临在高端市场中被迫参与价格战的情况。
3月25日
3月30日
3月31日后
积极温和
广州细则出台 广州细则偏向温和，细则内容与国五条 范围一致，其中并未提及新增限购城市 ， 20% 的个税的表述弱化，按照国五 条标准执行。
积极严格
消极宽松
北京、上海、重庆细则出台 北京上海重庆细则较为严格。首先是限 购力度加强，增加限购的范围；其次， 严格执行 20% 的个税；而二套房贷将 作为储备政策视市场情况决定执行。
青浦
松江
南汇
ห้องสมุดไป่ตู้
嘉定
奉贤
浦东
普陀
金山
杨浦
宝山
闵行
徐汇
虹口
闸北
崇明
黄浦
长宁
卢湾
4月上海商品住宅供应量前十
排名 项目名称 推案量 1 新城碧翠 44,902 2 日月光伯爵天地 40,869 3 海湾国际名苑 39,558 4 盛世豪园 36,844 5 明天华城 35,534 6 众旺苑 34,625 7 誉品谷水湾豪庭 34,449 8 中金海棠湾 31,907 9 农房万盛金邸 31,897 10 金沙雅苑 31,880 区域 开盘情况 浦东 老盘 嘉定 老盘 奉贤 老盘 杨浦 老盘 南汇 老盘 奉贤 老盘 松江 新盘 南汇 新盘 金山 老盘 普陀 老盘
上海商品住宅市场及长风板块分析
日期地点，微软雅黑16号
宏观政策背景 2013年2月20日，国务院常务会议出台五项政府调控措施； 3月1日，国务院办公厅正式 发文出台国五条细则，标志着政府调控实质性升级；随后地方政府出台各地细则，基本未 超出国五条范围。
“国五条”新政：
① 完善稳定房价工作责任制
关键词：限价；考核问责；
新开盘项目区域分布
徐汇, 1 松江, 1 宝山, 1
青浦, 1 嘉定, 4 南汇, 1 闵行, 1
静安
4月上海商品住宅成交结构分析 4月上海商品房成交以单价20000以内，总价400万以下的二房、三房为主，4月商品住宅 市场成交以刚性需求为绝对主导。
成交房型结构
二房 44% 三房 五房及其他 一房 37%
1. 轨交： • 2号线：南临轨道交通2号线，从板块内到 虹 桥枢纽与浦东国际机场便捷，2号线直达市中
(
13号线
真北路 大渡河路
) 3、4 号 线
长风板块
长风公园
心；
• • 3、4号线：东临轨道交通3、4号线，南北方向 连通上海主要区域； 13、15号线：规划中的13、15号线增强了板 块到宝山、闵行、青浦、浦东的可达性，其中 13号线金沙江路以西至金运路已经建成。 2. 高架路及主干道：
教育配套区：
长风板块的教育资源是板块最大的 亮点之一，板块东面的名校华东师 范大学是新中国创办的第一所师范
苏州河与长风公园绿化区：
长风生态商务区新建公共绿地 700多亩，沿苏州河2.7公里黄金水岸规划建 设80至130米宽的绿色长廊 ,木渎港西侧北至同普路全部为大型公共绿地， 云岭路北侧是一条长2公里、宽50米的绿带。新建公共绿地、开发地块配建 绿地和原有绿地合计达2000多亩，为上海中心城区所罕见。长风公园银锄 湖将与苏州河水连通。
22000
持续升温
2012 年第四季度随着十 八大的召开，市场持续 升温， 2013 年 1 月份跟 随 2012 年的趋势， 价格 持续上涨 ，成交均价环 比 上 涨 3.88% ； 一 月 份 为房地产市场传统淡季 ，供应面积较低，环比 下降 67% ，成交面积更 随市场小幅下降，环比 下降14%。
4月上海商品住宅各区域供应需求
18.0万 16.0万 14.0万 12.0万 10.0万 8.0万 6.0万 4.0万 2.0万 0.0万 供应面积 成交面积
4 月的商品住宅供应主要集 中在松江、嘉定、浦 东、 奉贤等郊环外区域， 供应 较多的区相对成交较多， 而在传统刚性需求量大的 嘉定、青浦和宝山， 出现 了供不应求的情况。 从 4 月供应量前十的项目来 看，只有两个项目是 4 月新 开盘，大部分供应是由老 盘新推案构成。部分项目 ，例如新城碧翠、日月光 伯爵天地，推案量较大， 占据区域供给较大部分， 直接拉动区域整体供给。 而在所有的 10 个新开盘项 目中， 9 个位于郊环外。其 中，嘉定区作为传统的刚 需项目集中区域， 4 个新开 盘项目体现了嘉定区在刚 需市场上的火热程度。
成交单价结构
15000以下
15000-20000 35000以上 25000-35000 20000-25000 20% 38%
成交总价结构
28% 200-400
100-150
150-200 400-800 100以下 1000以上 24% 800-1000
四房
31%
4月上海商品住宅成交面积前十
排名 1 2 3 4 5 6 7 项目名称 御沁园 万科金色领域 瑞虹新城 嘉宝梦之湾 保利御樽苑 成交面积 区域 20993 南汇 板块 周康板块 成交均价 主力户型 三房 三房 19620 开盘时间 2013-4-13 2013-3-9 日月光伯爵天地 23639 嘉定 嘉定新城板块 15525
真北路中环线。区域沿河岸线长约
2.7公里。规划建设中高档商务办公 群，包含办公楼、商业、娱乐、高 星级酒店等多种业态，并利用环境 资源，建设成独特的生态商务中心 ，届时将会成为中国国内外知名企 业的总部、分公司所在地。
金沙江路；环境优美，西侧靠河。目前在售项目包括中海紫御豪庭与雅戈
尔长风8号，均价在45000以上，区域内项目定位较高。
长风板块功能分区 长风板块规划以苏州河为边界，整体规划，以长风公园与苏州河包围的区域为边界，规划现 代商务服务区，内部建造高档酒店、住宅，打造中环内的高档生态商务住宅区。
现代服务区：
现代服务区的范围东起长风公园， 南临苏州河，北靠云岭东路。西至
高尚住宅区：
高尚住宅区东起大渡河路，南临云岭东路，北靠金沙江路，西至苏州河， 区域位于板块北侧边界金沙江路附近。住宅区交通便利，紧靠板块主干道
理性回归
4月，供应成交面积大幅 下滑，一方面体现了3月 市场过度亢奋之后的理 性回归；另一方面，3月 30 日上海市人民政府办 公厅发布上海国五条细 则 ，市场回落也体现出 买卖双方对于整体市场 的迷茫，也表明买卖双 方对于市场保持观望态 度。
4月上海商品住宅供求区域分析 4月上海商品住宅供应相对集中在外郊环刚需项目较多的区域，而新推案较多的区域普遍 成交情况较好，高供应对于成交有一定拉动。
大学，是教育部直属、教育部与上 海市共建的综合性全国重点大学。 而在中部 24.4 万平方米的教卫园区 内，规划有中小学、幼儿园、医院 、体育馆及社区服务中心等各种公 建配套设施。
商业布局 板块内商业处于快速成长期，大部分商业运营时间短，并未形成版块内规模效应，以写字楼 与城市综合体为主，未来商业发展潜力较大。
4月上海商品住宅市场情况
1600000 1400000 1200000 1000000 800000 600000 24000 23500 23000 22500 供应面积 成交面积 成交均价 25000 24500
400000 200000 0
2013.01 2013.02 2013.03 2013.04