美国住房抵押贷款保险制度及对我国的借鉴
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地震 * 不 在 保 险 范 围 内 + 而 千分 之 五 的 年 保 险 费 率 看似 不 高 " 但按房产价值计算就不是个小数目了 " 更何况要 .) 年 保费一次性缴清 ! 三 ! 针对我国的住房抵押保险的措施 笔者认为可以从以下几个方面着手 " 推进我国住房抵 押贷款保险制度的改革 !
+! 我国虽然目前有为数不少的先富起来的人 " 但中低
渐减少 " 因此保险额应该随着还款次数增多而逐渐减少 " 而且保险费用的缴纳应以按年缴纳为好 " 以减轻购房者的 压力 ! 现行的一次缴清的做法不仅加大了购房者的负担 " 而且侵占了购房者所缴保险费用未来年份的利息收入 ! 对 于部 分 提 前 还 贷 的 购 房 者其 所 交 的 保 险 费 用 中 多出 的 部 分应该归还购房者 !
.! 抵押物产权不清 ! 按照 $ 城市房地产抵押管理方
法 %&’ 依法取得房屋所有权抵押的 " 该房屋占用范围内的 土地使用权必须同时抵押 (! 但由于我国一直实行的是房 产所有权和城镇土地国家所有权的 ’ 两权分离 ( 政策 " 这使 得房地产所有权 # 抵押权及其收益的界定十分困难 !
0! 保险责任范围小 " 保费率偏高 ! 许多该保的事故 ) 如
!! 贷款比例 " 012 最普通的保险项目是贷款年限 ,% 年 ! 固 定 利 率 的 贷 款 项 目 " 对 此 项 目 012 规 定 最 初 的 !’%%% 美元 ! 其最高贷款比例为 )-/ )!’%%& 至 &!’%%% 美 元的贷款比例为 )’/ ! 超过 &!’%%% 美元的则为 )%/ " 012 允许将交易费用包括在贷款额度中 " &))% 年 7892 法 则 (7:;<=>? 8>@ABC 9BDE;D<F<GC<E; 2DC $ 又修改了联邦住宅法 ! 对房产评估价值小于 ’"""" 美元的 ! 最高贷款比例为评估 价 和 市 场 成 交 价 最 小 值 的 ).(-’/ ) 房 产 评 估 价 值 大 于 ’"""" 美元的 ! 最高贷款比例为评估价值和市场成交价最 小值的 )-(’/ " 但 交易费用不包括在贷款限额中 " 在一般
!金融证券
!现代管理科学
!!""# 年第 # 期
美国住房抵押贷款保险制度及对我国的借鉴
"施 勇
徐 炜
摘要 "!"#$%&’()*+,-./!0123!45-6789:;<=>+?@"ABCDEFG!DHI
J+!"#$%&K>7B!LAMNOPQ!"-6=>+R*ST"NUVAWX+#$Y>Z[FG!\]^X +!"#$Y>7B_‘abcdDef !"#$!"#$K>gZ[h7B 据建设部有关资料显示 !!""# 年 $ 于公司 资 本 不 足 ! 在 经 济 大萧 条 的 时 候 ! 大 量 的 私 人抵 押 !%&% 年 ! 我国城镇 住房需求将保持在年平均 ’(’ 亿平方米以上 " 另据建设部 贷款公司倒闭 % 因此 !&),+ 年 !罗斯福总统依据 * 联邦住宅 确定 的 !%&% 年 住 房 建 设 发 展 纲 要 ! 到 !%&% 年 ! 我 国 城 镇 法 +! 成立了 012 ! 该局的主 要功 能 是 ’ 为 普 通 居 民 的 抵押 居 民 人 均 居 住 面 积 将 从 &))) 年 底 的 )(* 平 方 米 增 加 到 贷款提供 保 险 ) 当 借 款人 无 力 偿 还 债 务 时 ! 联 邦 政府 将 承 担未清偿的债务 ! 保证及时向金融中介机构支付本息 " #!(’ 平方米 # 建筑面积为 !’ 平方米 $% 此外 ! 城镇还有 + 亿 多平方米的危旧房和住房需要改造和自然淘汰 ! 城镇人口 012 与 456 之间的主要区别表现在以下五个方面 ’ 也将从目前的 ,(- 亿人增加到 *(, 亿人 " 这些都表明 ! 我国 &! 贷款限额 " 012 有贷款限额 ! 过去 012 的贷款限额 住房建设 具 有 巨 大 的 潜 在需 求 ! 但 是 ! 潜 在 需 求 并 不等 于 在全美是统一的 ! 这就使部分房价高的地区 012 保险短 有效需求 ! 如何把这巨大的潜在需求转化为有效需求 ! 除 缺 " 现在 ! 美国根据区位特点对 012 的限额做了调整 " 456 了积极推进城镇住房制度改革 ! 大力推进住房分配货币化 则没有贷款限额 " 因此 !在低价房的贷款中 !012 占了绝大 和售房商业化等措施外 ! 更重要的是提供完善的住房金融 多数 !但在高价房领域 ! 则是 456 领先 ! 在中等价格房产贷
的贷款 过 程 中 ! 上 述 两 种 计算 方 法 都 要 做 ! 取 两 个 结果 的 最小值作为贷款额 ! 但不能超过贷款限额 " 456 的贷款比 例要小于 012 ! 因此 012 承担了向高风险客户提供贷款 保险的任务 "
,! 保险费率 " &).+ 年以前 !012 按年收取保险费 ! 年 保险费为贷款余额的 "(’/ ! 这一数额除以 &! 后分摊到每
!"# 和 %&’ 两个保险机构并存 " 既有分工又有 合 作 "
形成一种能覆盖全社会的抵押贷款保险机制 ! 二 ! 中国的住房抵押保险制度所表现出的问题 自 +,,- 年初 " 华泰保险公司推出住户保证保险后 " 中 国太平洋保险公司等也相继出台了住房保证保险险种 ! 我 国的住宅抵押贷款保险市场开始形成 " 但也暴露出不少问 题!
!"# 则显得比较灵活 " 但凡有一定支付能力的购房者都可 申请 ! 而且 %&’ 的担保合约比较死板 " 在还贷期间不能有 所改变 "!"# 则允许债务人重新修改保险合同 " 或提前中
止合同 !
.! 由于房屋wenku.baidu.com款的还款期较长 " 在我国 " 最长可达 .)
年 "在 此 期 间 购 房 者 如 有 意 外 "如 疾 病 #意 外 伤 残 或 病 故 等 " 无法还贷的风险将会变得很大 ! 为了避免出现购房者 或 其 家 属 无 房 可 居的 局 面 " 笔 者 认 为 可 以 试 着介 入 人 身 险 ! 先以局部地区为试点 " 如一个省或一个市 ! 由政府牵 头 " 委托 一 家保 险 公 司 做 群 体 险 " 以 后条 件 成 熟 后 也 可 以 专门成立一家保险公司 " 或者把一家中等规模的保险公司 改组成专门的住房贷款保险公司 ! 该地区的所有进行购房 贷款的购房者在支付首付款后 " 到该公司签订一份保单 " 该保单的期限与贷款期限相同 " 金额和贷款金额等同 ! 购 房者每月支付贷款利息和保险费用 ! 寿险合同到期后 " 保 险金正好可以偿还贷款额 ! 如在保险期内 " 购房者因意外 丧失劳 动 力 或 身 故 " 无 法 还贷 " 保 险 公 司 可 替 购 房 者 归还 贷款 " 这样购房者或其家属可以保有住房 ! 如在试点地区 可行的话 " 则可以推行到全国 ! 由于该险种规模大 " 政府在 其中势必要扮演极其重要的角色 !
月偿付中 " 如果贷款提前还清借款人就停止支付保险费 ) 从 &).+ 年 $ &))& 年 ! 年保险费进行了调低 ! 而 且 改 为 一 次 性支付 )&))& 年以后保险费结构改为首付加 每 年 支 付 ! 首 付部分既可以直接用现金支付也可以加在贷款额度中 ! 如 果贷款提前还清 ! 则可以部分返还首付的保险费 " 012 的 保险费率在全国是一致的 " 456 的保险费率比 012 要低 ! 这样就避免出现把私人保险机构踢出局的局面 " 456 是采
收入的居民依然占我国总人口的绝大多数 " 正是他们才最 迫切地需要改善住房条件 ! 因此 " 应该把保险的范围优先 限定于他们 ! 对于部分经济条件确实比较差的购房者 " 保 险的金额以不超过贷款金额的 .) ! 为宜 ! 这样能减轻购 房者的保 费 负 担 + 而 且 对 银行 来 说 " 由 于 购 房 者 的 首付 款 为 () ! " 加上保险 .) ! " 银行承担的风险只有 *) ! 左 右 ! 这样 " 既有 利 于 降 低 购 房者 的 风 险 " 同 时 也 能 抑 制他 们 过
国就设立一家住房贷款抵押保险公司 " 利用计算机联网技 术 " 将全国所有参加住房贷款的人的资料全部汇集归档 " 各银行信息共享 ! 由于所有购房者的信息集中在一家保险 公司 ! 这样既可以控制某些人的多头购买 " 抑制投资性购 房需求 + 又可以控制那些有不良贷款记录的人再去贷款 ! 即使由于条件所限 " 在全国范围内不只一家住房抵押贷款 保险公司 " 那各保险公司的信息也该可以共享 ! 这样既可 以降低投资性购房的比例 " 又可以降低银行的贷款违约风 险! 针对中国目前的社会实际 " 笔者认为中国的住房抵押 贷款保险还是以政府主导为宜 " 不宜大力发展私营的住房 抵押贷款保险机构 ! 可以在部分城市试点实行私营住房抵 押贷款保险机构 " 以满足部分中高层收入者的需求 ! 参考文献 "
$! 保险时间 ! 只有当抵押贷款额完全付清 "%&’ 才允 许取消保险 ! 而 !"# 只要借款人在物业中的权益大于房价 的 () ! " 就可以停止保险 ! *! 运作方式 ! %&’ 的贷款保险审批程序比较复杂 " 且
等待 批 准 的 时 间 较 长 " 而 且是 面 向 中 低 收 入 群 体 的 ! 而
+! 首付款过高 ! +,,, 年 , 月 (+ 日后 " 中 国人 民 银 行 将个人住房贷款期限从原来最长 () 年延长至 .) 年 " 首付 款比例从 .)/ 下降到 ()/ " 但从我国广大工薪阶层的实际
收入来看 " 其首付比例还是偏高 ! 为了切实提高中低收入 者的购房能力 " 势必需要再次降低首付款的比例 !
(! 险种单调 ! 由于我国住房抵押贷款保险开展时间不
长 " 关于 住 房 产 业 领 域 的 险种 单 调 " 这 样 不 利 于 充 分开 展 业务 ! 只有险种丰富 " 才能吸收更多的保户 ! 不同的购房者 有不同资信状况和经济实力 " 多样化的险种有利于银行和 购房者做出灵活的决策 !
0! 我国目前投资性购房的比例偏高 " 上海已达到 +1/ 多 " 接近国际上公认的 ()/ 的警戒线 ! 笔者认为可以在全
$!""$
!!""# 年第 # 期
! 现代管理科学
! 金融证券
用部分一次性支付和年度支付相结合的费用支付结构 ! 不 同 !"# 的保险费率是不同的 " 同一家 !"# 公司针对 不 同 地区 # 不同保户其保险费率也有区别 !
高的购房欲望 " 当然也有助于降低银行的风险 !
(! 随着购房者还贷次数的增加 " 银行所承担的风险逐
支持 " 而建立一个完善的住房抵押贷款保险市场 ! 对于化 解住宅金融 风 险 ! 推 动 住 房 金 融 稳 定 & 健 康地 发 展 具 有 重 要的作用 " 一 ! 美国的住房抵押贷款保险制度 美国 的 住 房 抵 押 贷 款 保 险制 度 在 推 动 和 促 进 美 国 房 地产及住宅业的发展过程中 ! 起着至关重要的作用 " 美国 住房抵押贷款占各类抵押贷款的 .’/ ! 是仅次于联邦政府 债务的第二大债务 " #))) 年个人申请抵押申请贷 款 的 数 量有 )*. 万户 ! 贷款总额达 #!.-% 亿美元 " 如此庞大的数 量 ! 如果没有一个运行有效的防范系统 ! 一旦发生问题 ! 对 整个社会经济的影响将是难以估量的 " 美国抵押贷款保险形式主要有四种 ’(# $ 全额保险 ! 保 险机构 承 担 因 借 款 人 违 约给 贷 款 机 构 带 来 的 所 有 正常 损 失 )(! $ 限额保险 ! 保险机构最多只承担按原始贷款本金的 一定比例计算的限额损失 ! 超出部分由贷款机构承担 )(, $ 共同保险 ! 损失 额 在 原 始 贷 款 本 金 的一 定 百 分 比 内 ! 完 全 由保险机 构 承 担 ) 超 过 这 一 限 额的 部 分 ! 则 按 照 相 同 的 比 例在贷款机构和保险机构之间分配损失额 )(+ $ 自我保险 ! 贷款机构承担全部的违约损失 % 美国 住 房 抵 押 贷 款 保 险 体系 由 政 府 保 险 机 构 和 私 人 保险机构两大部分组成 % 政府保险机构包括联邦住宅管理 局 (012 $ 和老兵管理局 (32 $% 由于 32 的项目针对军人和 军人家属 ! 因此在整个市场中所占的份额较小 %!" 世纪初 % 美国曾经拥有大 量 的 私 人抵 押 贷 款 保 险 公 司 (456 $! 但 由 款市场上两者则有着激烈的竞争 "
+! 我国虽然目前有为数不少的先富起来的人 " 但中低
渐减少 " 因此保险额应该随着还款次数增多而逐渐减少 " 而且保险费用的缴纳应以按年缴纳为好 " 以减轻购房者的 压力 ! 现行的一次缴清的做法不仅加大了购房者的负担 " 而且侵占了购房者所缴保险费用未来年份的利息收入 ! 对 于部 分 提 前 还 贷 的 购 房 者其 所 交 的 保 险 费 用 中 多出 的 部 分应该归还购房者 !
.! 抵押物产权不清 ! 按照 $ 城市房地产抵押管理方
法 %&’ 依法取得房屋所有权抵押的 " 该房屋占用范围内的 土地使用权必须同时抵押 (! 但由于我国一直实行的是房 产所有权和城镇土地国家所有权的 ’ 两权分离 ( 政策 " 这使 得房地产所有权 # 抵押权及其收益的界定十分困难 !
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!金融证券
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!!""# 年第 # 期
美国住房抵押贷款保险制度及对我国的借鉴
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.! 由于房屋wenku.baidu.com款的还款期较长 " 在我国 " 最长可达 .)
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收入的居民依然占我国总人口的绝大多数 " 正是他们才最 迫切地需要改善住房条件 ! 因此 " 应该把保险的范围优先 限定于他们 ! 对于部分经济条件确实比较差的购房者 " 保 险的金额以不超过贷款金额的 .) ! 为宜 ! 这样能减轻购 房者的保 费 负 担 + 而 且 对 银行 来 说 " 由 于 购 房 者 的 首付 款 为 () ! " 加上保险 .) ! " 银行承担的风险只有 *) ! 左 右 ! 这样 " 既有 利 于 降 低 购 房者 的 风 险 " 同 时 也 能 抑 制他 们 过
国就设立一家住房贷款抵押保险公司 " 利用计算机联网技 术 " 将全国所有参加住房贷款的人的资料全部汇集归档 " 各银行信息共享 ! 由于所有购房者的信息集中在一家保险 公司 ! 这样既可以控制某些人的多头购买 " 抑制投资性购 房需求 + 又可以控制那些有不良贷款记录的人再去贷款 ! 即使由于条件所限 " 在全国范围内不只一家住房抵押贷款 保险公司 " 那各保险公司的信息也该可以共享 ! 这样既可 以降低投资性购房的比例 " 又可以降低银行的贷款违约风 险! 针对中国目前的社会实际 " 笔者认为中国的住房抵押 贷款保险还是以政府主导为宜 " 不宜大力发展私营的住房 抵押贷款保险机构 ! 可以在部分城市试点实行私营住房抵 押贷款保险机构 " 以满足部分中高层收入者的需求 ! 参考文献 "
$! 保险时间 ! 只有当抵押贷款额完全付清 "%&’ 才允 许取消保险 ! 而 !"# 只要借款人在物业中的权益大于房价 的 () ! " 就可以停止保险 ! *! 运作方式 ! %&’ 的贷款保险审批程序比较复杂 " 且
等待 批 准 的 时 间 较 长 " 而 且是 面 向 中 低 收 入 群 体 的 ! 而
+! 首付款过高 ! +,,, 年 , 月 (+ 日后 " 中 国人 民 银 行 将个人住房贷款期限从原来最长 () 年延长至 .) 年 " 首付 款比例从 .)/ 下降到 ()/ " 但从我国广大工薪阶层的实际
收入来看 " 其首付比例还是偏高 ! 为了切实提高中低收入 者的购房能力 " 势必需要再次降低首付款的比例 !
(! 险种单调 ! 由于我国住房抵押贷款保险开展时间不
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高的购房欲望 " 当然也有助于降低银行的风险 !
(! 随着购房者还贷次数的增加 " 银行所承担的风险逐
支持 " 而建立一个完善的住房抵押贷款保险市场 ! 对于化 解住宅金融 风 险 ! 推 动 住 房 金 融 稳 定 & 健 康地 发 展 具 有 重 要的作用 " 一 ! 美国的住房抵押贷款保险制度 美国 的 住 房 抵 押 贷 款 保 险制 度 在 推 动 和 促 进 美 国 房 地产及住宅业的发展过程中 ! 起着至关重要的作用 " 美国 住房抵押贷款占各类抵押贷款的 .’/ ! 是仅次于联邦政府 债务的第二大债务 " #))) 年个人申请抵押申请贷 款 的 数 量有 )*. 万户 ! 贷款总额达 #!.-% 亿美元 " 如此庞大的数 量 ! 如果没有一个运行有效的防范系统 ! 一旦发生问题 ! 对 整个社会经济的影响将是难以估量的 " 美国抵押贷款保险形式主要有四种 ’(# $ 全额保险 ! 保 险机构 承 担 因 借 款 人 违 约给 贷 款 机 构 带 来 的 所 有 正常 损 失 )(! $ 限额保险 ! 保险机构最多只承担按原始贷款本金的 一定比例计算的限额损失 ! 超出部分由贷款机构承担 )(, $ 共同保险 ! 损失 额 在 原 始 贷 款 本 金 的一 定 百 分 比 内 ! 完 全 由保险机 构 承 担 ) 超 过 这 一 限 额的 部 分 ! 则 按 照 相 同 的 比 例在贷款机构和保险机构之间分配损失额 )(+ $ 自我保险 ! 贷款机构承担全部的违约损失 % 美国 住 房 抵 押 贷 款 保 险 体系 由 政 府 保 险 机 构 和 私 人 保险机构两大部分组成 % 政府保险机构包括联邦住宅管理 局 (012 $ 和老兵管理局 (32 $% 由于 32 的项目针对军人和 军人家属 ! 因此在整个市场中所占的份额较小 %!" 世纪初 % 美国曾经拥有大 量 的 私 人抵 押 贷 款 保 险 公 司 (456 $! 但 由 款市场上两者则有着激烈的竞争 "