开发商取得政府返还土地出让金的六种形式及税负处理
企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理
企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理六种形式为企业获得政府返还的土地出让金和税收待遇经营性土地拍卖是土地市场建设的基本要求一些政府出于吸引外资、修建拆迁房屋和基础设施建设等原因。
企业通过招标、拍卖方式取得土地后，应当返还一定比例或金额的土地出让金。
由于政府与开发商约定的返还条件和形式不同，企业获得的返还资金无论是确认为财政资金还是经营收入，其税收待遇也不同。
税务机关对返还所得的涉税认定是基于实质重于形式的原则，主要依据政府与企业签订的转让协议和补充协议的约定内容。
今年以来，相关检验案例不断出现，具有不同的退款目的和不同的检验处理方式。
以下举例分析企业获得政府返还土地出让金的形式及相关税收处理，使企业能够清晰识别税务事项，规避涉税风险。
第一，政府牵头拆迁，土地出让金返还给一家通过招标、拍卖、挂牌方式购买100亩土地的房地产开发企业。
与国土部门签订的转让合同价格为1亿元，企业已经支付了1亿元。
协议规定，土地出让金入库后，乙方将获得3000万元的财政支持补贴，用于建设项目1万平方米的拆迁房屋，并在拆迁房屋竣工后无偿移交给被拆迁人。
相关税收处理:(1)营业税:本案实际上是政府主导的拆迁。
政府为搬迁户的安置支付购买搬迁房屋的费用。
房地产开发企业税是一种出售和搬迁房屋的行为。
鉴于房屋拆迁的特殊性，在营业税返还的计税依据中，应区分以下三种情况1年，退还的金额相当于搬迁房屋营业税中按应税价值确认的收入部分根据《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定:“纳税人有《条例》第七条所述的明显低价且无正当理由，或者本细则第五条所列应税行为被视为已经发生且没有营业额的，营业额按以下顺序确定:(1)根据纳税人最近一期类似应税行为的平均价格确定；(2)按近期其他纳税人类似应税行为的平均价格；(3)按以下公式确定:营业额=营业成本或工程成本×(1+成本利润率)×1-营业税税率)×如果退还金额3000万元相当于被拆迁房屋确认的应纳税所得额，房地产开发企业应按出售房屋所得3000万元缴纳营业税。
土地转让三种方式税负比较
土地转让三种方式税负比较土地转让是指土地使用权从一方转让给另一方的过程。
在土地转让中，涉及到的一个重要因素就是税负。
税负是指在土地转让过程中，各种税费对转让方和受让方的经济负担。
本文将从三种不同的土地转让方式的角度，对税负进行比较和分析。
第一种方式是出让方式。
出让方式是指政府将土地使用权通过招标、拍卖等形式出售给最高出价者。
在这种方式下，土地出让金是主要税费之一。
土地出让金是由买方支付给卖方政府的一种费用，用于获得土地使用权。
土地出让金的计算通常是按照土地面积和所处位置来确定的。
此外，还可能涉及到价外税、契税等其他税费。
在出让方式下，土地出让金会对买方造成一定的经济负担。
这是因为土地出让金往往是巨额的，特别是在经济发达地区，土地出让金的价格往往很高。
此外，土地出让金会影响到买方的资金流和财务状况，可能需要向银行贷款或者筹集额外资金来支付土地出让金。
然而，从另一方面来看，土地出让金也是土地转让的一种收益来源，对卖方政府来说，可以通过出让地价来增加财政收入。
第二种方式是转让协议方式。
转让协议方式是指在土地转让过程中，买卖双方通过签订协议进行转让。
在这种方式下，土地转让过程中涉及到的税费相对较少。
主要税费包括土地转让所得税和契税等。
与出让方式不同的是，转让协议方式中的土地转让所得税是由卖方承担的，而不是由买方承担。
相比于出让方式，转让协议方式的税负较低。
这是因为在转让协议方式中，不需要支付土地出让金，相应地，买方的经济负担较轻。
但是，对于卖方来说，土地转让所得税可能会对其形成一定的经济压力。
因此，在选择土地转让方式时，卖方需要根据自身的财务状况和税务政策进行合理的选择。
第三种方式是土地租赁方式。
土地租赁方式是指土地使用权从一方转让给另一方，但转让后仍归原土地所有者所有，而租赁方只获得土地使用权的一定期限。
在土地租赁中，税费主要涉及到土地租金和土地增值税。
土地租金是指租赁方支付给土地所有者的一种费用，用于获得土地使用权。
土地出让金结算返还流程
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9种拿地模式税费处理，全面比较（含详细案例）
9种拿地模式税费处理，全面比较（含详细案例）一、一级土地（出让方式）1、土地出让方：政府土地储备中心2、行为性质：国家让渡土地使用权3、财务关注点：不属增值税应税范围，由土储中心开具土地出让的财政票据，财务测算中按成交/1.09*9%（因销售不动产增值税有变动，以交楼时间段税率为准）计算可抵扣销项税额，契税按成交价计算（成交价不含增值税，不价税分离还原），销项税额抵扣需按收楼地上计容面积计算抵扣。
二、二级土地（村集体土地转让）1、操作方式：政府前期征收集体用地中，除给予村民货币补偿外，还有一定留用地指标，一般为征用土地15%内。
村集体获得该指标下国有划拨用地（已完成土地及控规），并采取定向拍卖方式将国有划拨用地变为国有出让用地（补交出让金及税费一般为挂账支付，税率约为土地招拍挂转让价格的20%左右，由竞得人支付后再交纳），村集体在政府公共资源交易平台以招拍挂方式转让该国有建设用地。
2、操作流程：a、国家征用集体用地—b、村集体获得一定比例国有划拨留用地指标—c、政府按供地计划安排留用地挂牌（公开招拍挂）—d、挂牌的国有划拨用地成交—e、村集体收到成交价款后申请国有划拨用地变成国有出让用地—f、村集体支付定向出让的土地出让金及税费—g、将国有出让用地转让给竞得人3、财务关注点a、票据类型：为转让无形资产的增值税专用发票，一般为税局门前代开。
b、开票税率：村委会一般为小规模纳税人，增值税开票税率为3%，进项税额可一次性抵扣，顺德区域该模式土地转让的土增税采用5.5%核定征收，企业所得税一般采用2%征收率核定。
三、二级土地（在建工程转让）1、强制性规定：《城市房地产管理法》第三十九条规定出让的国有用地，属于建设项目的，建设规模低于25%的不允许转让，达到25%可转让。
2、转让实质：属于在建工程转让3、财务关注点：a、入账票据：该行为属不动产转让，由转让方开具销售不动产的专用发票，适用税率分9%（营改增后获取施工证的）及5%（营改增前获取的按转让价款与土地及建安的差额简易征收），按不含税金额列支土地成本及计征契税。
会计准则对土地出让金返还的处理模式
收到土地返还款应该如何做账？----对于新修订的《企业会计准2017-11-04龚贵媛房地产纳税服务网问题：我公司7月通过招拍挂程序取得一块土地，总价1300万元，取得政府开具的非税收财政票据1300万，同时政府返还奖励款1000万。
现在有两种记账方式，A：以1300万-1000万=300万计入土地成本。
B：以1300万计入土地成本，1000万元计入营业外收入。
请问我公司选择哪种方式比较好？该1000万元能否申报为不征税收入？一、关于土地的价值确定1、入账价值按照《企业会计准则第6 号——无形资产》应用指南，对于无形资产的规定：无形资产通常包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、特许权、土地使用权等。
外购的无形资产，其成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。
土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时,土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本,而仍作为无形资产进行核算,土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。
故公司取得土地使用权，其成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。
2、摊销源自合同性权利或其他法定权利取得的无形资产,其使用寿命不应超过合同性权利或其他法定权利的期限。
例如，企业以支付土地出让金方式取得一块土地的使用权，如果企业准备持续持有，在50年期间内没有计划出售，该块土地使用权预期为企业带来未来经济利益的期间为50年。
故公司应该按照土地使用权证书上注明的土地使用期限每月进行摊销。
二、与资产相关的政府补助1、相关的文件规定根据2017年5月10发布的财会〔2017〕15号《企业会计准则第16号——政府补助》第四条：政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
土地出让金返还款如何处理
本文由梦想会计学院梁老师精心编辑整理（营改增后知识点），学知识，抓紧了！土地出让金返还款如何处理在城市建设中，一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因，对企业通过招拍挂取得土地后，缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还，房地产企业取得返还款如何进行财税处理？下面笔者通过案例进行分析。
案例某物流公司(以下简称A企业)具有房地产开发资质，立项开发占地1700余亩的大型物流园，作为B市政府招商引资项目，政府要求其在2年内建成。
2012年8月份该公司先期向B市财政垫付征地拆迁补偿资金22000万元，2013年3月招拍挂取得土地使用权，一次性支付土地出让金120000万元。
2013年8月经当地政府研究决定，一次性返还该公司土地出让金60000万元，其中：征地拆迁补偿：22000万元，资金占用费2000万元，公共配套设施费20000万元，用于物流园区道路、供水、供电、排水、通讯、照明、绿化和土地平整，物流园财政补贴10000万元，用于补偿该公司建设期间的损失，回迁房安置费6000万元，用于被安置拆迁户。
在如何进行会计和税务处理上，征纳双方出现不同观点。
观点一：A企业应以实际缴纳的土地出让金120000万元为土地成本，返还款不是土地出让金的折让，属于已经或即将发生的相关费用，会计处理上应确认为政府补助，计入营业外收入。
由于政府返还土地出让金是招商引资或变相协议出让的一种策略，因此不符合《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》(财税〔2011〕70号)规定的不征税收入条件，所得税处理上，收到的资金占用费直接计入收入总额，回迁房安置和公共配套设施费按收支差额计入收入总额，财政补贴按开发期限分期计入收入总额。
政府返还土地出让金的目的是1。
土地金返还的法律规定(3篇)
第1篇一、引言土地金，又称土地出让金，是指国家为了公共利益的需要，将土地使用权出让给土地使用权人，土地使用权人支付给国家的一定数额的金钱。
在我国，土地金返还是指土地使用权人因故提前终止土地使用权合同，或者因国家征收、征用等原因导致土地使用权丧失，根据法律规定，国家应当返还土地使用权人已缴纳的土地金。
本文将对土地金返还的法律规定进行详细阐述。
二、土地金返还的法律依据1.《中华人民共和国宪法》《宪法》规定，土地使用权可以依法转让。
土地使用权人有权依照法律规定，提前终止土地使用权合同，或者因国家征收、征用等原因导致土地使用权丧失。
2.《中华人民共和国土地管理法》《土地管理法》规定，土地使用权出让合同依法成立后，土地使用权人应当按照约定支付土地金。
土地使用权人提前终止土地使用权合同，或者因国家征收、征用等原因导致土地使用权丧失，国家应当返还土地使用权人已缴纳的土地金。
3.《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产管理法》规定，土地使用权出让合同依法成立后，土地使用权人应当按照约定支付土地金。
土地使用权人提前终止土地使用权合同，或者因国家征收、征用等原因导致土地使用权丧失，国家应当返还土地使用权人已缴纳的土地金。
4.《中华人民共和国合同法》《合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
土地使用权人提前终止土地使用权合同，或者因国家征收、征用等原因导致土地使用权丧失，国家应当返还土地使用权人已缴纳的土地金。
三、土地金返还的条件1. 土地使用权人提前终止土地使用权合同土地使用权人因故提前终止土地使用权合同，应当符合以下条件：（1）土地使用权人书面通知国家土地管理部门，说明提前终止合同的原因。
（2）土地使用权人已支付全部土地金。
（3）土地使用权人已按照约定履行合同义务。
2. 国家征收、征用土地国家因公共利益的需要，依法征收、征用土地，导致土地使用权丧失，应当返还土地使用权人已缴纳的土地金。
土地出让金返还政策是什么
土地出让金返还政策是什么近几年来,各级地方政府对参与城镇化建设投资的房地产开发企业,在通过土地“招、拍、挂”市场化运作后,对其取得土地使用权而支付土地出让金后,政府再通过财政补贴或奖励形式给予一定比例的返还,由于目前相关税收政策对企业取得的土地出让金返还应该如何进行税务处理不够完善和明确,造成了基层税务机关在实际执行过程中各行其是。
那么土地出让金返还政策是怎样的？接下来我就来为大家介绍一下。
土地出让金返还政策是什么一是对开发企业为政府建造学校、幼儿园等公共配套设施而取得土地金返还款的处理意见。
有的认为应该视同销售处理,征收营业税、企业所得税和土地增值税;有的则认为,开发企业建造的学校、幼儿园等公共配套设施是无偿赠送给政府部门的,与土地出让金返还没有直接的联系,所以不应征收营业税。
二是对开发企业取得土地出让金返还用于“七通一平”基础设施工程的处理意见。
有的认为对开发企业应视同建筑总承包人,征收建筑业营业税和企业所得税。
而有的则认为,开发企业已将“七通一平”的基础设施工程分别承包给相关专业部门或专业施工队伍,所以对开发企业不应征收建筑业营业税。
三是对一些外来的开发企业将土地出让金返还款直接汇入集团总公司或其他关联企业的,是否计入开发企业应纳税所得额出现了不同的意见。
四是对开发企业取得土地出让金返还款计算缴纳土地增值税的处理意见。
一种意见认为,开发企业为政府建造的学校、幼儿园等公共配套设施取得的土地出让金返还款,除视同销售收入计算征收土地增值税外,对其他开发企业取得的土地出让金返还款,实质是政府给予企业土地价款的优惠折让,所以,在土地增值税清算时,应将土地出让金返还款抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。
而另一种意见则认为,既然将开发企业土地出让金返还款作企业所得税的应税收入处理,那么在土地增值税清算时,也应按收入处理,就不应抵减开发成本、费用。
此外,对于将土地出让金返还款汇入集团总公司或其他关联企业的开发企业,由于未实际收到财政的返还款,所以此项收入既不能作为土地增值税的计税收入,也不能抵减开发企业的开发成本和费用。
房地产企业取得土地返还款后如何做账
房地产企业取得土地返还款后如何做账樊剑英黄彦强最近，经常有房地产咨询土地招拍挂后政府给予的补偿返还款该如何做账和纳税。
招拍挂的公开性、竞争性的特点，决定了一般不存在底价出让国让国有土地权的现象。
但难以不论的是，各地政府在招商引资中以土地换项目，通过返还土地出让金、旧城改选费、配套费等形式，变相给予房地产企业补偿返还的行为还是存在的。
对企业来说，虽然土地实际成本低于招拍挂价格，但先支后收确实给企业带来了会计和税务处理上的困惑。
一、会计处理对于会计处理，一种观点认为取得土地使用权，应当实际支付的土地价款作为土地成本，应以实际收到的土地返还款冲减成本。
另一种观点认为，这部分返还款属于政府补助的性质，应当根据《企业会计准则第16号－政府补助的性质，（2006）》的规定，行为营业外收入进行处理。
从土地出让业务实质来看企业按照招拍挂确定金额缴纳的土地出让金已经全额的票据，计入土地受让成本，政府给予的返还并不是原票据的折让冲回，多是其他名目的财政返还，所以，房地产企业用取得各种名义土地返还问冲减土地成本并不妥当。
（2006）》根据《企业会计准则第16号－政府补助的，的规定政府补助，是指企业从政府取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。
显然，企业从政府取得的土地返还款符合这一规定。
房地产企业取得的开发用地构成存货的一部分，取得的补偿返还款已经发生的相关费用，会计处理上应直接计入营业外收入，而不是冲减开发成本。
二、企业所得税处理 ]财政部、国这税务总局《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税［2008］151号）规定，财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政返还的土地出让金等按照财政收支规定当然属于财政性资金。
按照企业所得税法规定，并非所有的财政拨款、政府性基金都要是不征税收入，还要根据财税［2008］151号文件和财政部、国家税务总局《就关于专项财政性资金有关企业所得税问题的通知》（财税［2009］57号）的规定，注意区分出当中的应纳税收入。
对先付土地出让金再获政府返还款的收入如何处理
目前，我国各地的土地供应政策比较复杂。
针对房地产开发企业因拿地从政府部门取得的土地补偿款该如何处理，现行税收政策并没有十分明确的规定。
下面根据一个实际案例，对政府返还款的增值税处理进行分析。
典型案例某房地产开发企业，通过“招拍挂”取得一块土地使用权，向政府支付土地出让金1亿元。
根据相关协议，企业收到政府4000万元的土地熟化成本，专用于出让用地的土地熟化、出让用地范围内被拆迁户的拆迁安置补偿和土地平整等方面。
企业实际发生拆迁支出5000万元。
该项目采用增值税一般计税方法，上述业务均取得税法规定的合规票据。
三种观点那么，这项业务中涉及的增值税该如何处理呢?实务中有三种不同的观点。
第一种观点认为，由于政府是毛地出让，企业收到的返还，本质上是政府对企业拿地的价格折让，应冲减土地受让成本。
第二种观点认为，返还款应冲减拆迁补偿费用。
收到的返还款在弥补5000万元的土地熟化成本后，1000万元的土地熟化净支出应计入“开发成本—土地征用及拆迁安置补偿费”。
第三种观点认为，如果拆迁补偿的主体是政府，企业收到的返还款则是代理性质的收入。
企业代替政府从事拆迁和土地平整等土地熟化工作，其代理收入在扣除代为政府支付的土地熟化费用后，应按“经纪代理服务”缴纳增值税。
以上税务处理在计算增值税时有所区别，主要体现在计算销售额时可以扣除的土地价款是多少。
性质分析政府返还款在税务上究竟应该怎么处理?笔者认为，首先应对房地产开发企业取得的政府返还进行定性分析。
随着国家对房地产市场加大调控力度，国有土地出让流程逐步规范，一般情况下先由政府收回国有土地使用权，再通过“招拍挂”程序，将土地出让给摘牌企业。
但是实际操作中，由于各种原因，为吸引投资者参与一级市场的拆迁工作，政府进行拍卖的土地多为生地或者毛地(即未进行一级市场开发的土地)，然后给予摘牌企业一定的财政返还，用于拆迁安置及土地整理工作。
财政返还的实质，是政府对房地产开发企业土地熟化成本的一定补偿。
土地一级开发涉及的纳税处理
土地一级开发涉及的纳税处理国有土地一级开发三种涉税难题政府在收回国有土地使用权后，往往再通过招拍挂程序，把土地出让给有关企业，特别是房地产公司。
在这个过程中，由于收回的国有土地使用权是生地，需要政府进行负责土地的拆迁和“七通一平”使二级开发商可以进场后迅速开发建设工作，可是政府又受到资金瓶颈问题，只能吸引投资者进行投资参与土地一级市场的拆迁整理工作，或者通过土地返款的形式将摘牌者交付的土地购买款中返还一部分土地出让金给土地摘牌者用于拆迁补偿和土地整理工作，或者让土地摘牌者向被收回土地的原土地使用者支付一定的土地补偿费用作为原土地使用者自行进行拆迁的费用和土地补偿的费用。
在政府收回国有土地使用权过程中的以上经济行为中，涉及到以下三种税务处理难点。
土地摘牌企业受托拆迁的涉税处理国家收回国有土地使用权后，进入土地储备中心，然后通过挂牌交易，摘牌企业获得政府一定的土地返还款，代替政府从事拆迁和土地整理工作。
那么，摘牌企业获得政府给予的土地返还款该如何进行税务处理?(财税[2016]36号，附件：《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第(四)项建筑服务的规定，“其他建筑服务”，包括拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、建筑物平移、爆破、表面附着物(包括岩层、土层、沙层等)剥离和清理等工程作业。
摘牌企业代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“经纪代理服务”行为。
财税[2016]36号附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(四)项第4款规定：“经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。
向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用。
”基于此规定，摘牌企业应以提供经纪代理服务取得的全部收入为销售额计算缴纳增值税。
案例1某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10 000万元，企业已缴纳10 000万元。
房地产开发商拿地的十六种模式
房地产开发商拿地的十六种模式！1.招、拍、挂最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方,可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本,没有任何争议.问题1：土地闲置费问题.（国税函【2010】220号、国税发【2009】31号）问题2：契税问题。
财税【2004】134号、国税函【2009】603号（一级开发情况下出现的问题）问题3：考虑拿地的主体问题；例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司,如果是最后签订协议，一定是项目公司。
否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。
问题4：返还的土地出让金问题。
财税【2009】151号、财税【2009】87号文件。
例如,某公司5亿元拍下了土地，政府又返还了2亿元土地出让金.思考：如果是直接减免的土地出让金呢？是否需要计入应纳税所得额？问题5：以地补路问题。
江苏南京市关于土地增值税的问答,认为看似企业没有花钱就去的了土地，实际上支付的修路款就是去的土地的对价，因此可以进入成本.类似的,企业所得税认为也应该照此办理。
（和税局沟通)2.不是招、拍、挂，创造招、拍、挂（操纵政府）例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，准备将地转让给某开发企业。
第一步，国家将土地收储，支付给开发企业补偿费，营业税(国税发［1993］149号文件、国税函【2008】277号文件、国税函【2009】520号文件）不征税,土地增值税（《条例》和财税【2006】21号文件，不征税，企业所得税(国税函【2009】118号文件,享受搬迁补偿纳税待遇) 第二步，国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时,政府出让土地，没有任何税费。
第三步,如果该国有企业要房子,不要地,则地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后,将企业股权留给国有企业来完成。
总结：该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下，解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。
土地出让金返还政策
土地出让金返还政策第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房。
某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。
土地是属于国家所有的，国家按相关规定将土地使用权转交给个人或企业并收取一定的价款，这个价款就是土地出让金。
在某些情况下，国家会将土地出让金进行返还。
那么土地出让金返还政策有哪些呢？下面小编就来为您做相关介绍。
▲土地出让金返还政策如下：▲1、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房2▲、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁(代理拆迁、拆迁补偿)目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些开发商先期介入拆迁，政府或生地招拍挂，由开发商代为拆迁。
在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行部分返还，用于拆迁或安置补偿。
▲3、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些先期介入，或生地招拍挂，政府为减轻开发商的负担，对开发商进行基础设施建设部分进行返还。
一般情况下，由于实施了土地的储备制度，政府将生地转化为熟地后再进行“招拍挂”，动拆迁问题已妥善得到解决，土地的开发工作也已经基本完成，周边的市政建设将逐步完善，水、电、煤等市政都有计划地分配到位。
即在招标、拍卖、挂牌活动开始前，国土部门已将拟出让的土地处置为净地，即权属明晰、界址清楚、地面平整、无地面附着物的宗地。
但是在经营性用地招标、拍卖、挂牌的实际工作中，大量存在着“毛地”出让的情况，尤其是在企业改革、改制处置土地资产时，这种情况更比比皆是。
因此，很多政府部门在招拍挂出让土地后，都会以土地出让金返还的形式，用于开发项目相关城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等工程建设的补偿。
▲4、土地出让金返还用于建设公共配套设施(学校、医院、幼儿园、体育场馆)公共配套设施是开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公。
房地产企业取得政府土地出让金返还款的会计和税务处理
房地产企业取得政府土地出让金返还款的会计和税务处理肖宏伟房开企业政府返还土地款计入收入风险点提示土地增值税清算如火如荼,一个非常突出的争议问题是：开发商取得政府返还土地款如何计税问题;很多开发商将返还款计入营业外收入中,先缴纳了所得税,但在土地增值税清算中,税务机关要将返还款冲减土地成本;当年想以不冲成本,计收入,从而加计20%扣除的筹划方案落空;目前基层税务机关普遍认可的是冲减的处理方法;这样处理,可能与很多专家的意见不太相同;建议开发企业认真对待;冲成本是合法的,也是合理的;分析如下：由于土地招拍挂制度约束,各地政府在招商引资中,通过各种名义和方式,对开发商缴纳的土地出让金,给予一定比例的返还;虽然计入营业外收入,可以减少土地增值税的支出;但此会计和税务处理方法,税务机关在土地增值税清算时,一般不认可;一、会计处理返还款名义上属于政府补助的性质,但从政府土地出让业务实质来看,企业按照招拍挂确定金额全额缴纳的土地出让金已经取得了全额票据,计入土地受让成本,而后政府给予的返还,是转让土地发生的销售折扣或折让行为;如被税务机关认定认为是返还业务,应直接冲减土地成本,而不应适用企业会计准则第16号――政府补助2006财会20063号的规定,作为营业外收入进行处理;二、企业所得税处理由于政府土地返还款,不符合财税〔2008〕151号文件的规定,不是企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金,因此,不能作为不征税收入在计算应纳税所得额时从收入总额中减除;如被税务机关认定认为是土地款返还业务,无论企业会计上如何处理,所得税征收管理上,可以直接冲减土地成本;所以,此土地返还款应当冲减土地成本,如果企业开发产品已经完工,按实际成本原则,对完工产品分摊土地成本,计算缴纳企业所得税;当然,如果企业将返还款计入营业外收入,提前缴纳企业所得税,税务机关也不会拒绝;三、土地增值税处理根据土地增值税相关法规规定,土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额和规定的税率计算征收;土地增值税暂行条例实施细则第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为：一取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用;这里所称“地价款”,应为实际支付的价款,应为扣除政府返还后的土地实际价款;这是实际发生原则在税收征管中的具体应用;政府返还土地款,冲减土地成本,在各地税务机关具体文件解释中都有明确规定;辽宁省大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知大地税函2008 188号一关于土地使用权价款的扣除问题纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的土地批件、土地出让金缴费证明以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据计算“取得土地使用权所支付的金额”;凡取得票据或者其他资料,但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的,不允许计入扣除项目;再如：青岛地方税务局：青岛市土地增值税清算管理办法青地税发2008100号第二十二条对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因,从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项,抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额;基层税务机关在土地增值税清算管理上,大多认同政府返还土地款,直接冲减土地成本的处理方法;不能加计扣除;。
土地出让金返还的方式与涉税分析
土地出让金返还的方式与涉税分析阳新芽赵捷地产财税来源：拓狗日记01土地出让金返还的方式有哪些？第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房比如某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。
协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。
第二、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁(代理拆迁、拆迁补偿)目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些开发商先期介入拆迁，政府或生地招拍挂，由开发商代为拆迁。
在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行部分返还，用于拆迁或安置补偿。
比如某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。
协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平土地及地上建筑物的拆迁费用支出。
国土部门委托房地产开发公司代理进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。
约定返还的3000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。
企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。
第三、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些先期介入，或生地招拍挂，政府为减轻开发商的负担，对开发商进行基础设施建设部分进行返还。
一般情况下，由于实施了土地的储备制度，政府将生地转化为熟地后再进行“招拍挂”，动拆迁问题已妥善得到解决，土地的开发工作也已经基本完成，周边的市政建设将逐步完善，水、电、煤等市政都有计划地分配到位。
即在招标、拍卖、挂牌活动开始前，国土部门已将拟出让的土地处置为净地，即权属明晰、界址清楚、地面平整、无地面附着物的宗地。
房地产企业取得城中村改造土地出让金返还,如何进行会计处理及税务处理
房地产企业取得城中村改造土地出让金返还，如何进行会计处理及税务处理摘要：城中村改造中涉及土地出让金返还，如何准确地进行会计处理和税务处理是摆在房地产公司财务人员面前的新课题。
本文通过作者长期的工作实践和参与本公司多项城中村改造工作实务及其环节中的财税研讨、管理工作经历，对改造中土地出让金返还环节的会计处理和税务处理进行分析总结。
关键词：城中村改造；土地出让金返还；会计处理；税务处理首先介绍一下城中村改造背景及相关政策。
城中村是指在市建成区范围内使用集体土地，并以村民委员会为组织形式的农民聚居村落。
城中村对于吸纳外来劳动力、缓解城市安置外来人口的居住压力、解决部分村民的收入来源等具有一定的作用。
但是，其对城市建设发展的消极影响却也十分明显：村民居住环境差、用地管理混乱、基础设施不完善、安全隐患多、治安问题突出等等。
随着城市现代化的发展的需要，全国各地相继实施城中村改造。
在这一背景下，近年来郑州市政府大力进行城中村改造工作。
城中村改造是一项复杂且艰巨的工作，改造周期长，占用资金量大。
为了激发开发企业参与城中村改造的积极性，郑州市政府研究出台郑政文〔2007〕103号等相关优惠政策。
城中村改造中如何准确地进行会计处理和税务处理是摆在房地产公司财务人员面前的新课题。
笔者长期从事房地产企业财务工作，参与本公司多项城中村改造工作实务及其环节中的财税研讨、管理工作，现对土地出让金返还环节的会计处理和税务处理进行分析总结，以供各位地产财务从业同仁借鉴和参考。
一、城中村改造土地出让金返还会计处理一种观点认为取得土地使用权应以实际资金净流出金额作为土地成本，因此实际收到的土地出让金返还款应冲减土地成本。
第二种观点认为，收到的土地出让金返还是具有专项用途的资金，应计入“专项应付款”进行明细核算。
收到资金时，借记“银行存款”，贷记“专项应付款”；发生规定用途的资金支付时，借记“专项应付款”，贷记“银行存款”。
还有一种观点认为，该项返还款属于政府补助的性质，应根据《企业会计准则第16号—政府补助》的规定，作为营业外收入进行处理。
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开发商取得政府返还土地出让金的六种形式及税负处理经营性用地实行招标、拍卖、挂牌（简称“招拍挂”），是土地市场建设的基本要求。
一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因。
对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。
由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对企业取得的返还款是认定为财政性资金，还是认定为经营性收入，其税务处理也不尽相同。
税务机关对返还收入的涉税认定，本着实质重于形式原则，主要依据是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定内容进行判定。
今年以来，相关稽查案例不断出现，返还款用途不同，稽查处理差异迥异。
下面结合实例就企业取得政府返还土地出让金的形式，以及相关的税务处理进行分析，以期企业可以认清纳税事项、规避涉税风险。
第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100 亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。
协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000 万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。
相关税务处理：一、营业税：本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。
对房地产开发企业税，属于销售回迁房行为。
鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。
1，返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。
根据＜营业税暂行条例实施细则＞第二十条规定：“ 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）”如果返还款3000 万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000 收入万计算缴纳营业税。
2，返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分。
土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。
大于回迁房组成计税价格确认收入的部分，如用于其它事项，可以按实际情况，进行营业税判定。
土地出让金返还协议如果没有约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分的特定用途，应视同购买回迁房的价款或价外费用，征收营业税。
3，返还款小于回迁房组成计税价格确认收入的部分。
开发商取得土地出让金返还款小于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。
返还款与计税价格确认收入的差额部分，属于营业税条例细则中的价格明显偏低，如果没有正当理由，应视同销售，征收营业税。
二、企业所得税本业务属于政府主导的拆迁安置工作，由政府部门将土地出让金部分返还予开发企业，该款项是开发企业销售回迁房取得的收入，应当并入所得计征企业所得税。
关于房地产开发企业取得的土地出让金返还款是否属于不征税收入问题：根据《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税2008151 号）规定：对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。
《关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》(财税201170 号)对此进一步明确：“企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算”。
此例业务属于政府采购行为，不属于不征税收入所对应的财政性资金。
房地产开发企业收到的土地款返还实为一种补贴收入，按照上述政策规定一般不属于不征税的财政性资金，应当作为收入计算缴纳企业所得税。
三、土地增值税1，返还款相当于回迁房土地增值税确认收入的部分。
根据国税发2006187 号：＜国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知＞规定：“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
如果返还款3000 万元相当于回迁房土地增值税确认收入，房地产开发企业应按取得售房收入3000 万元收入计算缴纳土地增值税。
企业缴纳的土地出让金10000 元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
2，返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分。
土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分，用于其它事项，可以按实际情况，进行土地增值税是否征收的判定。
土地出让金返还协议如果没有约定返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分的特定用途，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
3，返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部分。
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定：“条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益”。
如果返还款3000 万元小于回迁房土地增值税视同销售确认的收入，房地产开发企业应将取得的返还款3000 万元全部计算售房收入计算缴纳土地增值税。
然后还要根据国税发2006187 号应视同销售房地产的土地增值税收入确认的方法和顺序，属于《土地增值税暂行条例》第九条：纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
以及《土地增值税暂行条例实施细则》第十三条：条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。
对开发商取得土地出让金返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部分，计算征收土地增值税。
企业缴纳的土地出让金10000 元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
四：契税根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
因此：企业交纳土地出让金时，就缴纳契税，计税依据为10000 万元。
另：根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第九条规定：“ 条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。
包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益”。
土地出让金返还款小于回迁房契税成交价格的部分，应按规定作为契税的计税依据，缴纳契五、会计处理土地出让金返还用于建设购买安置回迁房，企业应做营业收入处理。
收到返还款时：借：银行存款3000贷：预收账款3000完工结转收入时：借：预收账款：3000贷：营业收入3000第二、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些开发商先期介入拆迁，政府或生地招拍挂，由开发商代为拆迁。
在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行部分返还，用于拆迁或安置补偿。
某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100 亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。
协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000 万元，用于该项目10000平土地及地上建筑物的拆迁费用支出。
国土部门委托房地产开发公司代理进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。
约定返还的3000 万中，用于拆迁费用1000 万元，用于动迁户补偿2000万元。
企业实际向动迁户支付补偿款1500 万元。
相关税务处理：（一）、营业税根据国家税务总局《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函2009520 号）第二条规定：“纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。
”返还款3000 万中1，取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1000 万元，应按建筑业缴纳营业税30 万元。
2，代理支付动迁补偿款差额，应按服务业--代理业征收营业税【（2000-1500）*5%】75 万元。
（二）企业所得税：返还款3000 万元中：1，取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1000 万元，扣除相对应的成本费用，差额应计入当年的应纳税所得额。
2，代理支付动迁补偿款差额，应计入当年的应纳税所得额。
3，企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费，可以在发生当年扣除。
（三）、土地增值税规定根据【中华人民共和国土地增值税暂行条例】第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。
以及【中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则】第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
开发商取得的返还款3000 万中，属于提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入和代理服务取得的收入，不属于转让不动产收入，因此，不征收土地增值税。
此收入不计算土地增值税清算收入。
开发商缴纳的土地出让金10000 元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
四、契税。
企业缴纳的土地出让金10000 元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
五、会计处理先期支付拆迁补偿款和进行拆迁时：借：其它应收款1500其它业务成本1000贷：现金或银行存款2500。
支付土地出让金时，10000 全部计入开发成本—土地征用及拆迁补偿费并作为契税的计税依据。
土地出让金返还用于支付动迁户补偿款和拆迁费用时，企业应冲减往来和做其他业务收入处理。
收到返还款时：代理支付动迁补偿款业务借：银行存款2000贷：其它应收款1500其它业务收入500收到拆迁工程款时：借：银行存款1000贷：其它业务收入1000第三、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些开发商先期介入，或生地招拍挂，政府为减轻开发商的负担，对开发商进行基础设施建设部分进行返还。