2018.3上海保集房地产_扬中市保集·梧桐墅整盘营销推广方案(总案)
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路西侧
40282.9
商住
1.99
已 成 交
扬土（2017） 交-17号
鸣翠山庄东侧、迎 宾大道北侧
6306.51
商住
1.30
扬土（2017） 交-19号
花园路城东安置点 二期南侧
5767.92
商住
1.40
14905 2412 2639
14905 2412 3139
1859 2942 3887
0
香江置业
人均GDP逐年递增
扬中人均GDP逐年递增，增速达 到了12.9%，经济发展态势良好。
全国百强县中占位前30 2016年全国百强县中，扬中的GDP位居第26名。
宏观市场
居民收入和消费
全市居民可支配收入和消费性支出的快速增长，为房地产行业发展提供了消费能力支撑。
扬中2011年-2016年人均可支配收入
——滨江新城（研发办公，规划起步阶段 ，未来发展的主要方向）
新坝镇——规划扬中高新区，集中大量的工业企业，有 一定经济基础 城北区——无重大规划，但集中了大量的工业企业，（ 不属于政府重点发展区） 城南区—— 老城往南，规划较少，市场平稳
宏观市场
城市发展规划
西城区两个中心、四大功能定位的发展方向，支撑项目所在地宜居典范。
40 35 30 25 20 15 10
5 0
2012
2013
2014 常住人口（万人） 户籍人口(万人）
2015
2016
宏观市场
城市经济
扬中GDP和人均GDP呈现逐年稳定增长的态势，其中GDP在2016年全国百强县中位居第26名，为房地产发展 奠定了一定的经济基础。
1000 亿
元
0
扬中2012-2016年GDP数值
整体市场
市场周期
当前市场供应不足，竞争趋小，处于上涨后的稳定期，若随着后期供应跟进，市场还将有短期的补涨，发展前 景看好。
3000 2500 2000 1500 1000
500 0
扬中市近三年月度供销走势图
供应量（套）
成交量（套）
300套基准线
潜水期 （月均去化230套）
上涨期 （月均去化419套）
整体市场
市场供销
扬中市场从16年开始上行，全年成交5029套，17年稳定中依然保持较高热度，1-10月累计销售2683套。
2000 1500 1000
500 0
2016年-2017年10月扬中月度成交走势图
供应量（套）
成交量（套）
1020
606 301 408
401 413 251 209 239 310 349 522 456 320 291 194 327 237 161 229 325 143
2016年全年成交5029套，2017年截止10月份累计销售2683套，比2016年同期4158套下降35.5%。 有关数据显示，16年以来由于全国楼市火热的带动，扬中市场也异常火爆，但随着全国政策出台，2017年市场逐渐回归平
稳期，但供不应求现象明显，楼市依然保持较高热度。 从2017年单月成交来看，扬中每月成交量268套，比较可观，并且需求量稳定；
本案
近期规划范 围
宜 居 社 区
文体中心片区
政 务 中 心
混 合 街 区
滨江休闲度假区
西城区定位为：
宜业宜居转型门户，乐居乐水生态新 城。 两个市级中心，服务于全市。 政务中心：
扬中市市政府 扬中市法院 扬州司法局 文体中心： 奥体中心
重点打造四大功能定位：
城市门户 转型发展先导区 新文化中心 生态宜居新城区
整体市场
土地市场
此外，目前主城区域内空地较少，只有5块，挂牌出让时间都未定，本案也是扬中主城内的屈指可数的地块 之一，未来土地供应将主要集中在城西城南或者周边片区。
本案
空地，商住混合，有批发市 场
主城中未公告的潜 在土地
红星美凯龙与政府协议 拿地
检察院西侧空地，出让时间 待定
奥体中心北侧，后期有丽笙大酒店， 城投公司大楼
稳定期 （月均去化269套， 后期可能补涨）
10000
扬中市近三年年供销走势
供应量（套）
成交量（套）
供需比
5000 0
潜水期
2014年
上涨期 稳定期
2015年
2016年 2017年1-11月
2
1
从年度月度供销来看，2016年成交量反超供应量，且成交 量超过300套的月份最多，市场处于上涨期； 从2017年月度成交趋势看，年度成交走势平稳，但供应明 显降低，市场货量不足； 从供需比来看，从2016年开始供不应求，至今势态加剧， 2017年供需比为0.33，市场竞争压力小。
40000 30000 20000 10000
0 2011 2012 2013 2014 2015 2016
人均可支配收入（元） 22143 25037 27555 30201 32728 35728
2011-2016年间，扬中市居民人均可支配收入快速增 长，由22143元增长至35728元，年均增长率达到 10.2%。迅速增长的可支配收入是居民购买力增强的保 证。
宏观市场
城市发展规划
政治中心迁移带动市区向城西中部、南部主力发展；工业产业规划带动新坝镇、城北片区发展；本案位于老 城区西北角，享受城西新区规划利好与老城区配套优势
新坝镇
城北区
城西中部 老城区 城南区
城西南部
扬中市板块划分：
老城区—— 城市发展成熟区域（地区居民最认可区域）
城西片区中部——政务中心，重点打造区域（逐渐成熟 ，属于政府核心大力发展区域） 城西片区南部——文体中心（围绕奥体，未来发展的主 要方向）
扬中市保集·梧桐墅整盘营销推广方案
（总案）
上海保集房地产投资有限公司
2018年3月
汇报内容
PART1 PART2 PART3 PART4 PART5 PART6
问题界定及梳理 市场环境分析 价值分析及形象定位 项目营销策略 销售推广计划 营销费用预算
Part 1
问题界定及梳理
一．项目发展目标 二．问题界定及梳理
区位：
扬中位于镇江市东部江心 东北：与 泰兴市、扬州市 江都区、扬 州市 邗江区隔大江相望 西南：与丹徒区、 丹阳市、常州市 武 进区依夹江为邻。 南桥相接沪宁高速公路和京沪高铁，经 泰州长江大桥北上可联京沪高速公路。
占地：
全市总面积259.41平方公里， 其中中心城区（三茅街道）77.16平方 公里
开 场
• 保集、恒大等全国大品牌开发商进驻扬中 • 建筑、物业、产品等全面提升，开阔扬中市民眼界
放
• 供销放量，价格稳步提升
问题界定及梳理
“大开放”时代下
保集·梧桐墅 如何脱颖而出？
Part 2
市场环境分析
一．宏观市场分析 二．房地产市场该分析 三．竞品分析
宏观市场
城市概况
扬中市位于镇江市东部江心，黄金水道——长江中下游，北面与扬州、泰州隔江相望，南面与镇江、常州一衣带 水，是苏南现代化建设示范区和宁镇扬同城化规划中的重要一环，在镇江发展全局中具有重要地位。
状态 编号
土地位置
土地面 积
（m2）
土地 用途
容积 率
起始价 成交价 （万元） （万元）
成交楼面
价（元/ ㎡）
溢价率
竞得单位
扬土（2017） 交-8号
新扬路东侧、同心 路南侧
5262.36
商住
2.5
2526
3776 2870 49% 汇锦置业
扬土（2017） 交-14号
迎宾大道北侧、中 电大道东侧、新扬
宏观规划：
宁镇扬同城化，包含南京、镇江、扬州 以及其辖的高邮、仪征、丹阳、扬中、 句容5个县级市、宝应1个县。
扬中市
宏观市场
行政区划
扬中总占地259.41平方公里，人口28.2万人，下辖2个街道4个镇，分别为三茅街道与兴隆街道、新坝镇、油 坊镇、八桥镇、西来桥镇；规划有扬中经开区（兴隆街道）和扬中高新区（新坝镇）。
中心南侧
商住
1.60
17041
——
—— ——
——
扬土（ 2017）交 -8号
扬土（2017 ）交-23A、 23B号
扬土（2017 ）交-24A、 24B号
2.6km 3.1km
本案
已成交 公告中
扬土（ 2017）交 -19号
扬土（ 2017）交 -14号
扬土（ 2017）交 -20号
扬土（ 2017）交 -17号
国内生产总值
年增长
2012 2013 2014 2015 2016
20.00% 0.00%
2016年全国百强县GDP排名
26 扬中市 江苏 省
扬中2012-2016年人均GDP
20
人均GDP（万元）
万 元
0
2012
2013
2014
ຫໍສະໝຸດ Baidu2015
2016
GDP快速稳定增长
2012-2016年间，扬中GDP快速稳定增 长，年均增长率达到了11.42%。
新 坝 镇
三 茅 镇
兴
隆
镇 油
坊
八
镇
乔
镇
西来桥镇
扬中各镇（街道）情况
行政区/开发区
三茅街道 兴隆街道 (规划为扬中经开区） 新坝镇 （规划为扬中高新区）
面积 （平方千米）
77.16 33.04
49.2
油坊镇
45.93
八桥镇 西来桥镇
合计
34.58 19.5
259.41
户籍人口 （万人）
10.6 2.0
宏观市场
城市发展规划
新坝被誉为苏中第一镇，占地49.2平方公里，人口5.3万人，2016年，全镇实现地区生产总值170亿元、公共财 政预算收入近5.74亿元,综合实力连年蝉联镇江第一，位列中国百强乡镇第69位。
新坝镇
产业园区
高新技术产业开发区位于新坝镇，是江苏省重点高新技术产业基地，亩均投资强度达350万元/亩，其中高 新技术产业规模占比超过90%。
5.3
4.6 3.7 2.0
28.2
新坝镇规划为扬中高新区，占地49.2平方公里，仅次于三茅街道，人口5.3万方。
宏观市场
城市人口
近5年，扬中市常住人口逐年递增，年均增加1.24万人，至2016年底，达34.26万人，其中，户籍人口28.2 万人，为房地产发展提供了一定的人口基数。
2012-2016年扬中市人口情况
2016年1月 2016年2月 2016年3月 2016年4月 2016年5月 2016年6月 2016年7月 2016年8月 2016年9月 2016年10 月 2016年11 月 2016年12 月 2017年1月 2017年2月 2017年3月 2017年4月 2017年5月 2017年6月 2017年7月 2017年8月 2017年9月 2017年10 月
0
新飞明城
19% 汇锦置业
扬土（2017） 交-20号
原金门公司东侧、 大众二号点西侧
1898.49
住宅
1.21
854
854 3717
0
顾鸿泰
公
恒大12月21日已取地 扬土（2017） 交-23A号
迎宾大道北侧、菲 尔斯金陵大酒店西 67785.55
北侧
商住
2
扬土（2017） 交-23B号
迎宾大道北侧、菲 尔斯金陵大酒店西 17405.89
项目发展目标
整盘推售总货值约14亿元
总货量约17万方 整盘推售约1313套 项目首开均价8000元/㎡
问题界定及梳理
过
小 去
的 扬 中 市
封 场
• 城市规模小，人口基数少，供销体量小 • 江中岛，交通闭塞，封闭型城市，内生需求为主
闭
• 全国性政策性弱，外来品牌开发商无
问题界定及梳理
未
大 来
的 扬 中 市
目前市场供应不足，竞争趋势变小，处于上涨后的 0 稳定期，如果后期供应跟上，或将会有一段时间的
补涨。
整体市场
市场库存
截止11月底，扬中市场可售库存有限，仅3291套，去清周期约13个月。
2015.1-2017.11月扬中住宅市场库存走势
扬中2011年-2016年人均消费性支出
25000 20000 15000 10000
5000 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016
人均消费性支出（元） 12704 14263 16184 17527 18904 19425
2011年-2016年间，扬中市消费性支出快速增长，由 12704元增长至19425元，年均增长率达到了8.8%， 消费性支出的稳步上行也体现了淮安居民消费能力和消费 意愿的提升。
主导产业：电力电气产业 配套建设：技术研发中心、科技孵化中心、质量检测中心、生产交易中心、物流配送中心和产品展示中心 进驻企业：大全集团、有能集团、华鹏集团、现代重工等97家国内外行业知名企业
高新技术开发区将吸引大批外来人才，未来将会有部分本项目的潜在客源。
整体市场
土地市场
2017年至今共出让5块住宅用地，总建11.19万方，其中有4块距离本案较远。 公告中但未出让的有4块住宅用地，体量约32.33万方，距离本案也较远，对本案影响较小。
北侧
商住
2
30808 7911
—— ——
—— —— —— ——
—— ——
总建面21.39万平米 告
中
扬土（2017） 交-24A号
滨江大道北侧、迎 江大道东侧、奥体 56610.35
中心南侧
商住
1.60
24796
——
—— ——
——
扬土（2017） 交-24B号
滨江大道北侧、迎 江大道东侧、奥体 38982.82
40282.9
商住
1.99
已 成 交
扬土（2017） 交-17号
鸣翠山庄东侧、迎 宾大道北侧
6306.51
商住
1.30
扬土（2017） 交-19号
花园路城东安置点 二期南侧
5767.92
商住
1.40
14905 2412 2639
14905 2412 3139
1859 2942 3887
0
香江置业
人均GDP逐年递增
扬中人均GDP逐年递增，增速达 到了12.9%，经济发展态势良好。
全国百强县中占位前30 2016年全国百强县中，扬中的GDP位居第26名。
宏观市场
居民收入和消费
全市居民可支配收入和消费性支出的快速增长，为房地产行业发展提供了消费能力支撑。
扬中2011年-2016年人均可支配收入
——滨江新城（研发办公，规划起步阶段 ，未来发展的主要方向）
新坝镇——规划扬中高新区，集中大量的工业企业，有 一定经济基础 城北区——无重大规划，但集中了大量的工业企业，（ 不属于政府重点发展区） 城南区—— 老城往南，规划较少，市场平稳
宏观市场
城市发展规划
西城区两个中心、四大功能定位的发展方向，支撑项目所在地宜居典范。
40 35 30 25 20 15 10
5 0
2012
2013
2014 常住人口（万人） 户籍人口(万人）
2015
2016
宏观市场
城市经济
扬中GDP和人均GDP呈现逐年稳定增长的态势，其中GDP在2016年全国百强县中位居第26名，为房地产发展 奠定了一定的经济基础。
1000 亿
元
0
扬中2012-2016年GDP数值
整体市场
市场周期
当前市场供应不足，竞争趋小，处于上涨后的稳定期，若随着后期供应跟进，市场还将有短期的补涨，发展前 景看好。
3000 2500 2000 1500 1000
500 0
扬中市近三年月度供销走势图
供应量（套）
成交量（套）
300套基准线
潜水期 （月均去化230套）
上涨期 （月均去化419套）
整体市场
市场供销
扬中市场从16年开始上行，全年成交5029套，17年稳定中依然保持较高热度，1-10月累计销售2683套。
2000 1500 1000
500 0
2016年-2017年10月扬中月度成交走势图
供应量（套）
成交量（套）
1020
606 301 408
401 413 251 209 239 310 349 522 456 320 291 194 327 237 161 229 325 143
2016年全年成交5029套，2017年截止10月份累计销售2683套，比2016年同期4158套下降35.5%。 有关数据显示，16年以来由于全国楼市火热的带动，扬中市场也异常火爆，但随着全国政策出台，2017年市场逐渐回归平
稳期，但供不应求现象明显，楼市依然保持较高热度。 从2017年单月成交来看，扬中每月成交量268套，比较可观，并且需求量稳定；
本案
近期规划范 围
宜 居 社 区
文体中心片区
政 务 中 心
混 合 街 区
滨江休闲度假区
西城区定位为：
宜业宜居转型门户，乐居乐水生态新 城。 两个市级中心，服务于全市。 政务中心：
扬中市市政府 扬中市法院 扬州司法局 文体中心： 奥体中心
重点打造四大功能定位：
城市门户 转型发展先导区 新文化中心 生态宜居新城区
整体市场
土地市场
此外，目前主城区域内空地较少，只有5块，挂牌出让时间都未定，本案也是扬中主城内的屈指可数的地块 之一，未来土地供应将主要集中在城西城南或者周边片区。
本案
空地，商住混合，有批发市 场
主城中未公告的潜 在土地
红星美凯龙与政府协议 拿地
检察院西侧空地，出让时间 待定
奥体中心北侧，后期有丽笙大酒店， 城投公司大楼
稳定期 （月均去化269套， 后期可能补涨）
10000
扬中市近三年年供销走势
供应量（套）
成交量（套）
供需比
5000 0
潜水期
2014年
上涨期 稳定期
2015年
2016年 2017年1-11月
2
1
从年度月度供销来看，2016年成交量反超供应量，且成交 量超过300套的月份最多，市场处于上涨期； 从2017年月度成交趋势看，年度成交走势平稳，但供应明 显降低，市场货量不足； 从供需比来看，从2016年开始供不应求，至今势态加剧， 2017年供需比为0.33，市场竞争压力小。
40000 30000 20000 10000
0 2011 2012 2013 2014 2015 2016
人均可支配收入（元） 22143 25037 27555 30201 32728 35728
2011-2016年间，扬中市居民人均可支配收入快速增 长，由22143元增长至35728元，年均增长率达到 10.2%。迅速增长的可支配收入是居民购买力增强的保 证。
宏观市场
城市发展规划
政治中心迁移带动市区向城西中部、南部主力发展；工业产业规划带动新坝镇、城北片区发展；本案位于老 城区西北角，享受城西新区规划利好与老城区配套优势
新坝镇
城北区
城西中部 老城区 城南区
城西南部
扬中市板块划分：
老城区—— 城市发展成熟区域（地区居民最认可区域）
城西片区中部——政务中心，重点打造区域（逐渐成熟 ，属于政府核心大力发展区域） 城西片区南部——文体中心（围绕奥体，未来发展的主 要方向）
扬中市保集·梧桐墅整盘营销推广方案
（总案）
上海保集房地产投资有限公司
2018年3月
汇报内容
PART1 PART2 PART3 PART4 PART5 PART6
问题界定及梳理 市场环境分析 价值分析及形象定位 项目营销策略 销售推广计划 营销费用预算
Part 1
问题界定及梳理
一．项目发展目标 二．问题界定及梳理
区位：
扬中位于镇江市东部江心 东北：与 泰兴市、扬州市 江都区、扬 州市 邗江区隔大江相望 西南：与丹徒区、 丹阳市、常州市 武 进区依夹江为邻。 南桥相接沪宁高速公路和京沪高铁，经 泰州长江大桥北上可联京沪高速公路。
占地：
全市总面积259.41平方公里， 其中中心城区（三茅街道）77.16平方 公里
开 场
• 保集、恒大等全国大品牌开发商进驻扬中 • 建筑、物业、产品等全面提升，开阔扬中市民眼界
放
• 供销放量，价格稳步提升
问题界定及梳理
“大开放”时代下
保集·梧桐墅 如何脱颖而出？
Part 2
市场环境分析
一．宏观市场分析 二．房地产市场该分析 三．竞品分析
宏观市场
城市概况
扬中市位于镇江市东部江心，黄金水道——长江中下游，北面与扬州、泰州隔江相望，南面与镇江、常州一衣带 水，是苏南现代化建设示范区和宁镇扬同城化规划中的重要一环，在镇江发展全局中具有重要地位。
状态 编号
土地位置
土地面 积
（m2）
土地 用途
容积 率
起始价 成交价 （万元） （万元）
成交楼面
价（元/ ㎡）
溢价率
竞得单位
扬土（2017） 交-8号
新扬路东侧、同心 路南侧
5262.36
商住
2.5
2526
3776 2870 49% 汇锦置业
扬土（2017） 交-14号
迎宾大道北侧、中 电大道东侧、新扬
宏观规划：
宁镇扬同城化，包含南京、镇江、扬州 以及其辖的高邮、仪征、丹阳、扬中、 句容5个县级市、宝应1个县。
扬中市
宏观市场
行政区划
扬中总占地259.41平方公里，人口28.2万人，下辖2个街道4个镇，分别为三茅街道与兴隆街道、新坝镇、油 坊镇、八桥镇、西来桥镇；规划有扬中经开区（兴隆街道）和扬中高新区（新坝镇）。
中心南侧
商住
1.60
17041
——
—— ——
——
扬土（ 2017）交 -8号
扬土（2017 ）交-23A、 23B号
扬土（2017 ）交-24A、 24B号
2.6km 3.1km
本案
已成交 公告中
扬土（ 2017）交 -19号
扬土（ 2017）交 -14号
扬土（ 2017）交 -20号
扬土（ 2017）交 -17号
国内生产总值
年增长
2012 2013 2014 2015 2016
20.00% 0.00%
2016年全国百强县GDP排名
26 扬中市 江苏 省
扬中2012-2016年人均GDP
20
人均GDP（万元）
万 元
0
2012
2013
2014
ຫໍສະໝຸດ Baidu2015
2016
GDP快速稳定增长
2012-2016年间，扬中GDP快速稳定增 长，年均增长率达到了11.42%。
新 坝 镇
三 茅 镇
兴
隆
镇 油
坊
八
镇
乔
镇
西来桥镇
扬中各镇（街道）情况
行政区/开发区
三茅街道 兴隆街道 (规划为扬中经开区） 新坝镇 （规划为扬中高新区）
面积 （平方千米）
77.16 33.04
49.2
油坊镇
45.93
八桥镇 西来桥镇
合计
34.58 19.5
259.41
户籍人口 （万人）
10.6 2.0
宏观市场
城市发展规划
新坝被誉为苏中第一镇，占地49.2平方公里，人口5.3万人，2016年，全镇实现地区生产总值170亿元、公共财 政预算收入近5.74亿元,综合实力连年蝉联镇江第一，位列中国百强乡镇第69位。
新坝镇
产业园区
高新技术产业开发区位于新坝镇，是江苏省重点高新技术产业基地，亩均投资强度达350万元/亩，其中高 新技术产业规模占比超过90%。
5.3
4.6 3.7 2.0
28.2
新坝镇规划为扬中高新区，占地49.2平方公里，仅次于三茅街道，人口5.3万方。
宏观市场
城市人口
近5年，扬中市常住人口逐年递增，年均增加1.24万人，至2016年底，达34.26万人，其中，户籍人口28.2 万人，为房地产发展提供了一定的人口基数。
2012-2016年扬中市人口情况
2016年1月 2016年2月 2016年3月 2016年4月 2016年5月 2016年6月 2016年7月 2016年8月 2016年9月 2016年10 月 2016年11 月 2016年12 月 2017年1月 2017年2月 2017年3月 2017年4月 2017年5月 2017年6月 2017年7月 2017年8月 2017年9月 2017年10 月
0
新飞明城
19% 汇锦置业
扬土（2017） 交-20号
原金门公司东侧、 大众二号点西侧
1898.49
住宅
1.21
854
854 3717
0
顾鸿泰
公
恒大12月21日已取地 扬土（2017） 交-23A号
迎宾大道北侧、菲 尔斯金陵大酒店西 67785.55
北侧
商住
2
扬土（2017） 交-23B号
迎宾大道北侧、菲 尔斯金陵大酒店西 17405.89
项目发展目标
整盘推售总货值约14亿元
总货量约17万方 整盘推售约1313套 项目首开均价8000元/㎡
问题界定及梳理
过
小 去
的 扬 中 市
封 场
• 城市规模小，人口基数少，供销体量小 • 江中岛，交通闭塞，封闭型城市，内生需求为主
闭
• 全国性政策性弱，外来品牌开发商无
问题界定及梳理
未
大 来
的 扬 中 市
目前市场供应不足，竞争趋势变小，处于上涨后的 0 稳定期，如果后期供应跟上，或将会有一段时间的
补涨。
整体市场
市场库存
截止11月底，扬中市场可售库存有限，仅3291套，去清周期约13个月。
2015.1-2017.11月扬中住宅市场库存走势
扬中2011年-2016年人均消费性支出
25000 20000 15000 10000
5000 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016
人均消费性支出（元） 12704 14263 16184 17527 18904 19425
2011年-2016年间，扬中市消费性支出快速增长，由 12704元增长至19425元，年均增长率达到了8.8%， 消费性支出的稳步上行也体现了淮安居民消费能力和消费 意愿的提升。
主导产业：电力电气产业 配套建设：技术研发中心、科技孵化中心、质量检测中心、生产交易中心、物流配送中心和产品展示中心 进驻企业：大全集团、有能集团、华鹏集团、现代重工等97家国内外行业知名企业
高新技术开发区将吸引大批外来人才，未来将会有部分本项目的潜在客源。
整体市场
土地市场
2017年至今共出让5块住宅用地，总建11.19万方，其中有4块距离本案较远。 公告中但未出让的有4块住宅用地，体量约32.33万方，距离本案也较远，对本案影响较小。
北侧
商住
2
30808 7911
—— ——
—— —— —— ——
—— ——
总建面21.39万平米 告
中
扬土（2017） 交-24A号
滨江大道北侧、迎 江大道东侧、奥体 56610.35
中心南侧
商住
1.60
24796
——
—— ——
——
扬土（2017） 交-24B号
滨江大道北侧、迎 江大道东侧、奥体 38982.82